核心业绩表现 - 2025年11月单月总合同销售金额约人民币230亿元 按年减少10.8% [1] - 2025年11月单月总合同销售建筑面积约113.5万平方米 按年减少5.6% [1] - 2025年前11月累计总合同销售金额约人民币1926亿元 按年减少15.9% [1] - 2025年前11月累计总合同销售建筑面积约754.5万平方米 按年减少24.8% [1] 经常性收入表现 - 2025年11月单月经常性收入约人民币43.8亿元 按年增长7.1% [1] - 2025年11月单月经营性不动产业务租金收入约人民币28.4亿元 按年增长15.0% [1] - 2025年前11月累计经常性收入约人民币458.6亿元 按年增长7.2% [1] - 2025年前11月累计经营性不动产业务租金收入约人民币299.3亿元 按年增长13.2% [1]

销售业绩 - 2025年11月总合同销售金额约230.0亿元，按年减少10.8%[3] - 2025年11月总合同销售建筑面积约113.5万平方米，按年减少5.6%[3] - 2025年前11月累计合同销售金额约1,926.0亿元，按年减少15.9%[3] - 2025年前11月累计合同销售建筑面积约754.5万平方米，按年减少24.8%[3] 收入情况 - 2025年11月经常性收入约43.8亿元，按年增长7.1%[3] - 2025年11月经营性不动产业务租金收入约28.4亿元，按年增长15.0%[3] - 2025年前11月累计经常性收入约458.6亿元，按年增长7.2%[3] - 2025年前11月累计经营性不动产业务租金收入约299.3亿元，按年增长13.2%[3]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

中央经济工作会议房地产政策信号 - 中央经济工作会议对房地产市场的表态与先前类似，但着墨更多，显示稳定房地产行业仍是内地关键任务之一 [1] - 会议未提及具体措施，但下一步的政策措施或推出旨在降低购房成本的措施 [1] 摩根大通首选股票 - 摩根大通首选股为华润置地、华润万象生活与中国金茂 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

核心观点 - 华润置地凭借其顶级产品系“澐系”的卓越市场表现和创新的“润伙伴营销共创”战略，在年末房地产市场取得突破性销售业绩，同时通过系统性的人才与组织重塑，巩固了其在行业内的领先地位，预示着公司正开启新一轮的全面进阶 [1][6][36] 近期销售业绩表现 - 2025年11月底，公司在上海和深圳的两个“澐系”项目实现热销，两天内销售额超过150亿元 [1] - 上海后滩的澐启滨江项目首开122套“日光”，揽金24.82亿元，是上海11月唯一日光盘 [1] - 深圳后海的深圳湾澐玺项目开盘销售额达130亿元，刷新当年全国开盘记录，其中13套亿级楼王秒空，最贵一套售价3.3亿元 [1] - 2025年12月5日，公司在北京的顶序作品“四代墅”北京润园首开，当天热销35亿元，该项目为独资操盘，将助推公司2025年在北京的权益销售额突破200亿元 [28] - 公司销售业绩位居行业前三，2025年前11月在上海的销售额已冲刺到第一 [34] 营销战略创新：润伙伴营销共创计划 - 2025年11月，公司在海南三亚召开了“全国首届润伙伴营销共创大会”，标志着其营销战略的重大变革，旨在打破传统营销边界 [2][40] - 该计划的核心是将内部（如物业、业主）和外部（如媒体、经纪人）伙伴整合为“润伙伴”，构建双向拉通的命运共同体，而非简单的商业合作 [6][7][10] - 计划特色在于公司从“甲方”身份剥离，赋予润伙伴真正的话语权，并首创“城市渠道主理人”团队模式，由伙伴自主管理，公司提供支持 [10] - 公司为此推出了系统性支持措施，包括构建“签约3天内必须发起结算”等安心合作保障机制、上线统一对客平台“小润+”、以及首次为润伙伴开放赋能培训体系 [11] - 该计划已从海南启动，并在郑州、福建等城市试点，效果良好，公司目标将其打造为一年一度的行业盛会，并最终覆盖全国楼市 [13][14] 营销体系与组织能力建设 - 公司近年来持续进行营销体系创新：2021年探索自获客路径，2023年布局线上获客与社群运营，2024年在总部成立客户运营组，将营销拔高至客户运营维度，2025年则推出全域伙伴营销共创 [18][56] - 公司积极优化营销条线人才结构，对外引入拥有万科、旭辉、龙湖等背景的营销高管，对内择优选拔 [18] - 目前负责整体营销管控的运营管理部副总金石，兼具万科系背景和十余年华润履历 [18][56] - 公司对地区公司营销团队进行重点重塑和强化配置，以支持关键项目 [19][57] - **海南/海棠湾公司**：为负责海棠悦府和三亚万象城的海棠湾公司配备了全新管理团队 [19][57] - 总经理朱继强曾操刀多个万象城，为综合体关键先生 [21][59] - 分管营销副总李俐（原深圳万科高端片区营销负责人）和营销部负责人赵妍（华润置地十年老将）被调来重点助攻海棠悦府项目 [21][59] - 海棠悦府是公司海南销售主力，去年销售额近60亿元，占海南业绩7成；今年上半年已销售24.56亿元 [24][62] - **深圳公司**：为销售额130亿元的深圳湾澐玺项目，挖来原成都顶豪市场主力润达丰滨江的事业部副总钱浩出任营销负责人；为超百万方体量的深圳润宏城项目，调来原西安公司营销总郑丽丽牵头营销 [25][63] - **北京公司**：营销负责人发生变更，新任营销总由原山东公司营销总王皓（86后，司龄超11年）出任 [26][64] - 公司前11月在北京成交金额达172.34亿元，位居重点榜单前三 [28][66] - 公司于2025年10月启动全国“策划大师”招募，目前仍在上海、北京、杭州等14家地区公司广泛招聘营销策划人才，人才需求旺盛 [31][69] 公司整体经营与行业地位 - 公司被视作当前行业中最稳健的房企之一 [33] - 公司盈利能力强劲，是行业“利润王”，2025年上半年净利润已超百亿元，其经常性业务表现足以跑赢大多数同行 [35] - 公司在海南市场表现突出，2025年前10个月销售额已超80亿元，与去年持平，并保持市场第二的位置 [24][62]

武汉土地市场与华润置地近期动态 - 2025年12月9日，武汉举行了年内规模最大的土地拍卖，共挂牌27宗地块，其中26宗成功出让，总成交金额约为86.55亿元 [1][12] - 本次土拍中，总价最高的地块由华润置地以8.95亿元的底价竞得，成交楼板价为7200.32元/平方米，该地块位于武汉大光谷区域 [1][12] 华润置地在武汉的市场表现 - 根据克而瑞数据，2025年1-10月，华润置地在武汉房地产市场的全口径、操盘、权益销售金额三个榜单中均位列第二 [4][15] - 具体销售金额为：全口径销售73.70亿元，操盘口径销售73.00亿元，权益销售64.29亿元 [5][16] - 同期，武汉市场排名第一的均为本土国企武汉城建集团，其全口径销售金额为124.55亿元 [5][16] 华润置地高端产品战略与标杆项目 - 2025年，华润置地以“四城五子”格局推出五大顶序作品，覆盖上海、北京、深圳、武汉四个城市 [6][17] - 位于武汉的“长江天际”项目是五大顶序作品之一，也是其中唯一一个非一线城市项目及唯一的商业大平层项目 [6][11][17][22] - 长江天际项目定位高端，是华中首个采取国际竞赛落地规划方案的项目，也是华润置地内部首个“生机之环”实践样本 [9][20] - 该项目坐拥武昌滨江约600米一线江岸资源，距江仅约67米，产品设计为纯板式围合式商业大平层，具备独梯独户、270度观江视野等特点 [9][10][20][21] 武汉长江天际项目的销售业绩 - 在2025年武汉整体市场环境不佳的背景下，长江天际项目走出了独立行情，成为武汉1-11月大平层销售金额和销售套数的双料冠军 [5][16] - 该项目将大平层户型最大做到799平方米，总价区间在600万至2000万元，在10个月内去化了约200套房源，并且仍在持续推新 [10][21] - 该项目的成功销售有力地支撑了华润置地的高端产品战略 [11][22]

行业背景与展会概况 - 2025年12月4日至6日，“好房子建设暨建材创新应用展”在宁波举办，全景呈现了“好房子”从国家战略到民生实践的落地路径，回应了社会对“安全耐用、健康舒适、绿色低碳、智能便捷”高品质居所的期待 [1] - 展会不仅是一次行业成果的集中检阅，更引发了关于“何为好房子”、“谁来建好房子”的深层思考 [3] 公司市场表现与战略定位 - 华润置地通过全国现象级豪宅热销印证了其产品实力，例如上海澐启滨江首开售罄、深圳湾澐玺首开揽金130亿、北京润园单日热销35亿 [5] - 公司自2006年进入甬温地区，构建了独特的“3+1”一体化业务模式，以开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务为引擎，驱动一个覆盖全生命周期的城市服务生态圈 [8] - 公司在甬温地区累计开发36个住宅项目，总面积超746万平方米；在营商业7座；物业管理面积超900万平方米；长租公寓管理房间4408间；各类代建项目7个 [11] “三好十二优”高端人居价值系统 - 公司提出了一套源于十九年深耕实践的“三好十二优”高端人居价值系统，深度呼应国家“好房子”建设对安全、舒适、绿色、智慧的核心要求 [12] - **好社区**：强调与城市共生，以“共生边界”理念连接社区与城市，通过“润+生活聚场”提供八大模块、20余个使用场景，并系统化构建覆盖全龄段的共享社交场域 [14] - **好产品**：以“全生命周期”为标尺，打造“内外融合、空间可变”的灵动户型，并配合“15标生活家、30标格调家、50标艺术家”三级精装体系 [18]。同时构建以“空气、水、光”三大环境为核心的“智慧健康”基底，并坚持“精工耐用”的长效主义质量标准 [21][23] - **好服务**：服务体系在交付前即已启动，万象生活物业深度介入，融合酒店式管理标准，并系统性地进行“人群服务、空间营造、资源整合”，通过“润比邻”社群营造精神场域 [25][29]。业主尊享万象城权益卡，接入更广阔的生活网络 [35] 标杆项目与产品标准 - 2025年，公司在宁波打造高端纯墅作品——知屿云璟，项目以宋意为神、岸屿为形、四璟为韵，在城芯低密土地上重构当代家族的精神图谱 [38] - 项目景观以《四景山水图》为蓝本，构建“一带一轴一环七巷”的立体园境；室内打造宁波“东方疗愈会所”，并重构空间礼序与六重静音体系 [38] 近期交付计划 - 2025年末，公司将在甬温双城迎来高品质集中交付，包括温州瑞府、温州润府、温州雲玺及宁波润樾雅筑四大项目，标志着“三好十二优”价值体系从蓝图全面走向生活实景 [48]

股权结构 - 华润集团持有公司约59.55%权益[4][88] - 华润股份持有华润银行、华润信托、华润租赁及华润数科分别约49.77%、51%、72.19%、100%的股权[4][88] 协议情况 - 2025年持续关连交易框架协议下持续关连交易适用规模测试百分比比率超0.1%但低于5%[4][88] - 2022年10月25日公司与华润银行等订立多份协议，12月30日与华润集团及华润股份订立2022年框架贷款协议[2][5] - 2025年12月9日公司与相关方订立2025年持续关连交易框架协议，含7项协议[2][5][98] - 2025年境外框架贷款协议开始日期为2026年1月1日，期限至2028年12月31日[6] - 2025年境内框架贷款协议开始日期为2026年1月1日，期限至2028年12月31日[11] - 2025年华润银行及华润信托战略合作协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[20][21] - 2025年租赁融资及保理服务框架协议自2026年1月1日开始，至2028年12月31日止[35] - 2025年IT产品服务采购框架协议开始日期为2026年1月1日，期限至2028年12月31日[41] - 2025年工程代建管理服务框架协议开始日期为2026年1月1日，期限至2028年12月31日[50][56] - 2025年有租赁物业项目框架协议[63] 财务数据 - 截至2023、2024年12月31日及2025年9月30日，公司每日贷出未偿还最高总额分别为2000、160、0百万元人民币[14][15][16] - 2026 - 2028年建议年度贷款上限均为6000百万元人民币[17] - 2024年12月31日（重述后）及2025年6月30日，集团现金及银行结余分别约为133294.72、120235.16百万元人民币[18] - 2024年12月31日（重述后）及2025年9月30日，集团现金及银行结余分别约为133294.72、106816.10百万元人民币[27] - 2024年及2023年华润集团总资产分别为2581亿及2566亿港元[19] - 2024年及2023年华润集团现金及银行结余分别为261亿及237亿港元[19] - 2024年及2023年华润集团公司股东应占股权分别为510亿及488亿港元[19] - 2024年及2023年华润集团公司股东应占溢利分别为32亿及36亿港元[19] - 2024年及2023年华润集团经营产生的现金流量分别为125亿及102亿港元[19] - 2023 - 2024年及2025年前九月，集团存放于华润银行的最高每日存款额分别为4526.08、4554.99、4108.11百万元人民币[23] - 2023 - 2024年及2025年前九月，华润银行及华润信托提供其他金融服务及产品的最高每日金额分别为1517、355、235百万元人民币[23] - 华润银行及华润信托提供其他金融服务及产品的最高每日金额为4000（未提及单位）[27] - 截至2024年12月31日止两个年度及截至2025年9月30日止九个月，集团向华润租赁集团支付服务费用和佣金为0[36] - 2026 - 2028年集团向华润租赁集团支付服务费用和佣金的建议年度上限均为2000百万元人民币[37][38] - 2025年IT产品服务采购框架协议2026 - 2027年建议年度上限为3.5亿人民币，2028年为4亿人民币[46][47] - 2023 - 2024年及2025年前九月，公司向华润集团关联人士提供工程代建管理服务交易金额分别为3407万元、1096万元、2200万元[52][53] - 2026 - 2028年工程代建管理服务交易金额上限均为2.1亿元[54] - 2024年深圳润置集团向华润饮料集团提供服务收费上限3000万元，与2026年协议上限合计2.4亿元[54] - 2023 - 2024年及2025年前九月，公司向华润集团关联人士提供增值服务交易金额分别为0、300万元、5800万元[60][61] - 2023 - 2024年及2025年前9个月，华润集团关联人士租赁物业交易金额分别为4.66亿、5.23亿、3.94亿人民币[69] 其他要点 - 非华润集团全资拥有的借款人须按年利率0.05%向华润集团支付担保费[6] - 非华润股份全资拥有的借款人需按年利率0.05%向华润股份支付担保费[12] - 借款人提前偿还贷款需发出不少于十个营业日书面通知[11][13] - 加速偿还事件包括借款人未付款、违约未纠正等多种情况[11][13] - 集团就华润银行及华润信托2025年战略合作协议期限内提供金融服务支付费用及佣金年度总额适用规模测试百分比率（盈利比率除外）不超0.1%[30] - 若该比率超0.1%但低于5%，安排构成获豁免独立股东批准的持续关连交易，须独立非执行董事及公司核数师年度审阅[30] - 任何财政年度支付费用及佣金金额适用规模测试百分比率（盈利比率除外）不超5%[30] - 2025年租赁融资及保理服务框架协议年度上限参考监管指标和业务合作潜在规模预测后厘定[40] - 工程代建管理服务框架协议服务费由双方公平磋商并参考现行市场费率后厘定[51] - 集团业务部门采取多项措施确保工程代建管理服务框架协议服务费符合商务条款[51] - 增值服务包括弱电智能化等系统施工、方案设计咨询、设备供应维保等[57] - 增值服务定价参考市场第三方费用、过往协议费用、战略协议费用和内部定价[59] - 2025年增值服务框架协议交易上限需考虑过往交易金额及费率、项目成本和资金预期增加等因素[63] - 公司与华润集团将就增值服务项目订立个别协议，明确具体条款[58] - 预计未来增值服务合同签订交易金额将增加[64] - 租赁物业用途为咖啡店、超市、其他用途时，租期分别不超11年、21年、3年[65] - 各项租赁安排按一般商业条款订立，租金参考多因素公平磋商确定[66] - 公司非执行董事黄挺因身为华润信托董事，就2025年战略合作协议相关董事会决议案回避表决[89] - 公司委任新百利为独立财务顾问，就2025年租赁物业项目框架协议中租赁年期超三年的原因提供意见[90] - 新百利认为超市及咖啡店租赁期限长有助于租户减少开支并占据战略优势位置[91] - 超市运营可资比较交易期限约为3年至20年，咖啡室/餐厅运营可资比较交易期限约为9个月至12年[91] - 新百利认为2025年租赁物业项目框架协议所允许的租赁期限属正常商业惯例[92] - 公告日期2025年12月9日，公司有6位执行董事、3位非执行董事、5位独立非执行董事[97]

提名委员会组成 - 成员不少于三名，大部分为独立非执行董事[2] - 主席由董事会委任，应为董事会主席或独董[2] 会议相关 - 每年至少召开一次会议，法定人数为两位成员[4] 委员会权力 - 有权向雇员索取资料，可外询专业意见[6] 职责内容 - 检讨董事会架构、人数及组成并提建议[6] - 制定维持董事会提名及多元化政策[6] - 物色评估推荐董事候选人并汇报[6] - 评核独立非执行董事独立性[8] - 就董事委任等向董事会提建议[8] - 拟备高管委任或续任候选人名单[8]