公司高管变动 - 郭世清辞任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 职务变动自2025年9月23日起生效[1] - 郝忠明获委任为执行董事及执行委员会成员[1] - 赵伟获委任为执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表[1]

人事变动 - 2025年9月23日郭世清辞任多职[3][4] - 2025年9月23日郝忠明、赵伟获委任多职[6] 人员信息 - 郝忠明54岁，2022年10月加入[7] - 赵伟53岁，2025年9月加入，有超二十年财务经验[8] 任期待遇 - 郝、赵任期三年，税前月薪62,800元[9] 权益关系 - 截至公告日，郝、赵无相关权益，与公司人员无其他关系[10] 人员名单 - 变更后公司各类型董事人员名单公布[11]

中国公募REIT市场发展现状 - 中国公募REIT市场于2021年6月启动 初始上市9只基金 截至2024年9月17日 上海和深圳市场共有74只REIT上市 总市值超过2200亿元人民币 [8] - 市场资产类型以工业园区类为主（19只） 其次为收费公路类（13只）和商业设施类（10只） 2024年新增商业设施及数据中心等资产类型 [8] - 外资商业设施REIT首次上市 新加坡凯德集团旗下华夏凯德商业REIT纳入广州等地商业设施 其IPO个人投资者认购倍率超过500倍 [8] REIT政策支持与资产扩容 - 国家发改委2024年9月12日发布通知 将REIT市场培育定位于国家战略 要求地方政府及国有企业积极设立REIT [4] - 投资对象扩大至铁路 港口 特高压输电 旅游设施 养老护理设施等"新基建"领域 并强调支持民营企业项目 [4][5] - 政策引导资金流入国家重点发展领域 通过多元化资产类型满足不同投资者需求 提升市场规模和活力 [5] REIT收益表现与资金流入 - 2024年底中国公募REIT平均分配收益率为6.37% 超过日本REIT的5.15% 其中可再生能源类REIT收益率达11.55% [10] - 2024年全国社会保障基金将REIT纳入投资对象 带动年金基金和人寿保险等长期资金流入市场 [10] - 华润置地发起的华夏华润商业REIT市值超100亿元人民币 较所持物业资产价值高出近30% 公司股价年初以来上涨43% [10][11] REIT运营模式与市场挑战 - REIT采用运营公司证券化模式 将项目90%以上利润分配给投资者 但未实行全球普遍的免税政策 [8] - 收购价格需基于实际收益及未来预期审核 商业设施因过度投资和电商冲击导致空置率高 无法产生稳定收益的项目将被市场冷落 [9] - 私募REIT分红收益率呈下降趋势 市场扩大后资质欠佳产品开始出现 存在发起人利益冲突隐患 [11] 市场局限性与发展前景 - REIT市场当前规模2200亿元人民币 难以承接44亿平方米房地产库存（2024年仅售出8亿平方米）及66万亿元地方政府隐性债务 [12] - 盈利项目仅限于少数 租赁住房改造的收益率存在不确定性 但REIT为房地产和基础设施提供了新资金路径 [12][13] - 市场通过提高透明度吸引资金 参考日本经验 可能成为结构性改革的工具 [12][13]

项目定位与开发背景 - 项目为华润置地塔尖产品线的卓越传承者及深耕南通房地产市场17年的集大成之作 致力于打造代言南通未来十年城市发展高度的标杆性居住作品 [1] - 公司自2009年进入南通以来 始终立足于以品质引领城市高质量发展 共创美好城市生活的品牌定位 先后开发悦锦湾 橡树湾 悦府和静安府等多座具有全市影响力的项目 [17][19] 产品设计与建筑特色 - 由GOA大象设计总裁陆皓亲自操刀设计 包含澐翼之冠塔冠 双T非对称天翼及流光连影外立面等标志性元素 [3] - 建筑采用深邃灰蓝色玻璃与香槟金 香槟银铝板交织的外立面 配备270度转角玻璃 呈现金镶玉般的华贵姿态 [5] - 项目被定位为城市封面级美学建筑群 代表城市发展与进步 承载人们对美好生活的向往 [6] 区位与地段价值 - 项目选址市府旁钻石地块 汇聚城市核心资源与价值 具备稀缺地段优势 [4] 景观与配套设施 - 澜道佑澜主席孟令军君设计约10000㎡翡翠之钻下沉式中央景观 以五重归家动线为特色 [8] - 北区设约2000㎡达尔文营地 利用山峦地形打造儿童自然认知与体能拓展乐园 施工进度达90% [10] - 南区打造莫奈的花园主题景观 以印象派绘画为灵感 配置上百种珍稀花草与名贵树木 [10] - 项目配备七大专属主题泛会所 涵盖艺术长廊 儿童剧场 乐高区 书廊 学习盒子 运动体验区及邻里聚会空间 [12] 室内设计与材质标准 - 国际设计大师精选世界稀有奢石与珍贵材质 以毫米级精准工艺演绎顶奢质感 [14] - 提供品茶闻香 红酒品鉴 风味赏鉴 健康运动 精英社交等多元化生活方式体验 [16] 产品类型与交付状态 - 项目建筑面积约190-340㎡实景准现大平层 已完美呈现高端人居实景 实现所见即得的交付标准 [3][24] - 在竞争激烈市场中坚持不降标 保品质承诺 持续迭代社区配套与服务体系 [24] 开发理念与市场定位 - 项目倡导人居共生战略 强调激发生命联结与情感共鸣 探寻持续生长的生活方式美学 [22] - 作为华润置地深耕南通17年的巅峰之作 被视为兑现力赛道的典范代表 面向日益理性的购房者市场 [21]

论坛背景与主题 - 智通财经与华润置地上海公司联合主办"江流之心 全球启新"世界水岸城市滨江发展论坛 聚焦水岸城市滨江区域规划、生态建设、人文焕新与经济动能等核心议题 [3] - 论坛将于9月24日在中华艺术宫举行 汇聚全球城市规划专家、建筑设计师、经济学家及行业领袖 旨在搭建思想碰撞与趋势前瞻的高层次平台 [3][13] 上海滨江发展进程 - 黄浦江两岸从工厂码头林立的生产岸线转变为生活性、生态性、公共性岸线 45公里岸线基本贯通开放 [6] - 世博滨江与前滩商务创新集群成为上海城市核心功能承载区 展现世界级滨水区卓越风采 [6] - 滨水区域承载生态、经济、文化、生活等多重功能 是推动城市可持续发展与提升生活质量的重要引擎 [4] 后滩板块规划与价值 - 后滩作为"浦江最后一湾" 串联世博-前滩-徐汇滨江黄金三角 涵盖11幅地块包括4幅纯宅地、4幅商业商办地块及3幅教育用地 [7] - 世博板块吸引390多家外资企业扎根 包括55家跨国公司地区总部 覆盖生物医药、数字科技、专业服务、汽车科技等新兴领域 [7] - 世博文化公园占地2平方公里 从工业遗址转变为上海中心城区最大沿江公园绿地 [7] - 交通配套包含济阳路高架、两条隧道及双轨交 滨江绿道贯通后滩与前滩形成连续景观走廊 [9] - 后滩是滨江一线成片可进行住宅开发的最后土地 将贯通陆家嘴到前滩 驱动上海滨江能级跃升 [11] 华润置地参与度 - 华润置地深耕上海33年 参与外滩九里、外滩瑞府、澐启滨江等项目 深刻影响上海沿江区域格局塑造 [11][13] - 通过华润时代广场、陆家嘴滨江中心、苏河万象天地等综合体项目 为滨江区域注入商业活力与可持续发展动能 [13]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

政策预期与行业表现 - 一线城市放宽楼市措施影响可能有限 政策制定者加大支持的可能性正在上升 [1] - 政策期望上升通常推动股价上涨 行业年底前存在战术性机会 [1] - 自2025年7月以来中国房地产表现优于大市2% 显示期望已在累积 [1] 投资机会与标的推荐 - 最佳风险回报在于非困境民营企业如龙湖集团 [1] - 中小型国有企业如中国金茂和中海物业提供良好风险回报 [1] - 偏好大盘国有企业的投资者可关注华润置地和华润万象生活 [1] - 中国海外发展作为落后者可能提供更多上涨空间 [1] 行业上涨空间预测 - 若简单对标2024年10月的高峰 行业可能有15%至20%的上涨空间 [1]

上海风貌地块供应方式转变 - 上海风貌地块长期以遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场 但2025年第六批次集中土拍罕见出现2宗风貌地块 显示供应方式多元化趋势[1] - 2023年至今通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共7宗 占市中心同类地块供应数量的27% 整体占比较低但准入门槛相对宽松[5] 2025年第六批次土拍成交情况 - 本次土拍共成交8宗含宅用地 总建筑面积52.31万㎡ 成交金额290.57亿元 平均溢价率22.33% 仅一宗底价成交[2] - 静安区东斯文里地块由中海地产以53.63亿元竞得 楼板价90390元/㎡ 地块含21%商业配比且涉及风貌保护要求[2] - 徐汇区XH-02单元051-11地块经过28轮竞价 由浙江民营企业以12.25亿元摘得 楼面价200257元/㎡刷新全国涉宅用地最高纪录 为纯风貌别墅用地[2] 风貌地块分布与规划特征 - 风貌别墅项目主要分布在黄浦、静安、虹口和杨浦等区域 徐汇区此次推出衡复风貌区住宅用地 增加中心城区高端住宅供应[3] - 招拍挂风貌地块保护用地占比均低于50% 未达风貌保护项目50%以上的要求 且多为高层与风貌住宅或商业混合开发的小体量社区[8] - 7宗招拍挂风貌地块中 仅2宗建筑面积超过2万㎡ 华润外滩瑞府仅含一幢风貌住宅 中海东斯文里地块为风貌商业[8] 房企参与与竞价行为分析 - 招拍挂风貌地块准入门槛宽松 仅对企业诚信资质、竞品质环节装标等设置要求 未对风貌开发经验设硬性条件[5] - 传统房企拿地趋谨慎 徐汇地块因体量小、开发成本高且需配建商业 招商和中海在多轮竞价后选择退出[7] - 2024年6月上海土拍取消限价实施"双高双竞"新机制后 市场表现未明显差异 三幅地块中仅徐汇地块溢价率超20%[7] 不同出让路径比较 - 上海风貌地块出让主要包括公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让及招拍挂三种路径[10] - 协议出让+股权转让要求受让方具备强综合开发能力 目前以央企为主；遴选协议出让对资质和风貌保护经验有明确打分指标 以头部央企和少量国企为主[10] - 公开招拍挂面向全国房企 通过价高者得确定土地成本 多为中低保护要求地块 允许非本地优质企业进入市场[11]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

1-8月房企土地储备排名 - 中海地产以309.37万平方米全口径土地储备位列行业第一 [2] - 招商蛇口与保利发展控股分别以275.64万平方米和267.19万平方米位居第二、三位 [2] - 前10名企业还包括绿城中国（216.09万平方米）、华润置地（210.17万平方米）等央国企及混合制企业 [2][3] 房企投资策略分化 - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03% [10] - 头部央国企如华润置地、保利发展主导核心城市优质地块竞争，权益拿地金额最高达584.5亿元 [13][14] - 混合制及民企如绿城中国、龙湖集团明确下半年将放缓拿地节奏，更注重风险控制 [14] 土地市场供需结构变化 - 一二三线城市住宅用地供应规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%但同比下降21.18% [16][18] - 成交市场明显收缩：成交规划建筑面积1883.39万平方米，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，同比下降39.67% [24][26] - 三线城市呈现"量升价涨"特征，供应建筑面积环比增25.98%，楼面价同比增10.54% [18][22] 城市能级差异化供地策略 - 一线城市采取"控量提质"策略，供应宗数及面积同比降幅超60% [18][19] - 二线城市以"量增价跌"为主，供应宗数环比增85.39%，但楼面价同比下降29.19% [18][19] - 三线城市通过提升土地质量对冲市场压力，楼面价同比上升10.54% [18][22] 定向回购机制受青睐 - 南京江宁区谷里G59地块以44.24%高溢价成交，因政府承诺以12100元/平方米包干单价定向回购全部房屋 [27][28] - 该模式为房企提供稳定收益保障，成为风险对冲重要工具 [27][28] - 宁波江北区地块经政府收储后重新挂牌，成交价较收储价增加1.1亿元 [26] 重点城市土拍动态 - 上海杨浦区滨江地块成交楼面价达9.22万元/平方米，溢价率28% [36] - 北京朝阳区呼家楼地块楼面价突破8.1万元/平方米，为CBD核心区近十年首宗住宅用地 [35] - 产业类民企试水土地市场，如长江精工以11.19%溢价率竞得上海闵行区地块 [37] 城市更新政策与创新 - 全国改造项目达864个，总投资额6419.44亿元 [40][42] - 宁波创新"工业上楼"政策，符合条件项目免收土地价款 [39][42] - 广州推行居民自主改造模式，通过意愿征询机制形成共识 [41][42]