红星资本局12月22日消息，日前，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026 年8月31日前荣休。 恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供 顾问支持。" 资料显示，现年54岁的卢韦柏于2018年5月加盟恒隆，经过两个月的交接期，于2018年7月16日接棒退休的陈南禄成为恒隆行政 总裁。 据恒隆此前发布的公告，卢韦柏曾就读香港大学，其事业生涯始于宝洁公司，其后在香港及中国内地的可口可乐公司任职。加 入恒隆之前，卢韦柏为花旗集团效力18年，于2013年还出任花旗集团中国香港及中国澳门特别行政区行长。 截至今年6月30日，卢韦柏个人持有恒隆地产1,128,542股股份，占已发行股份总数的0.02%；持有恒隆集团460,000股股份，占已 发行股份总数0.03%。 值得注意的是，这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执 掌集团33年的陈启宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。 陈文博上任后迅速推进" ...

作者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤 12月18日，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告， 集团行政总裁卢 韦柏将于2026年8月31日前荣休 。恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色 卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供顾问支持。" （图片来源：港交所官网） 这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进 入以陈文博为核心的第三代管理团队全面掌舵时代 。面对股价从2019年18港元多/股的高位 腰斩至8元多/股的区间，以及行业结构性调整与公司战略转型并行的复杂局面，谁将成为恒 隆新任CEO，带领公司走出低谷？ 12月22日，恒隆集团收报15.33港元，涨0.13%；恒隆地产收报8.78港元，跌2.23%。 第三代接班又起波澜 恒隆的管理层交替并非猝不及防。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执掌集团33年的陈启 宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。这位从基层岗位 起步、主导过上海港汇恒隆广场翻新改造的接班人，上任后迅速推进"恒隆V.3"战略落地， 与卢韦柏共同 开启了集团从"重资产扩张 ...

据披露，董事会现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏先生的继任人。卢韦柏先生将支持并协助领导 层顺利交接。 观点网讯：12月18日，恒隆集团及恒隆地产共同宣布，集团行政总裁兼执行董事卢韦柏将于2026年8月 31日前荣休。 卢先生表示："在退休年龄前卸任以探索人生新篇章，一直都是我的个人计划。过去八年在恒隆的岁 月，是我职业生涯的黄金时期。在此期间，我们强化了'66'品牌，推出多项重大战略，例如在多个城市 拓展与奢侈品牌合作。我们也通过全面的顾客关系管理计划，提升了以客为尊的服务，并建立了一支秉 持我们的愿景、使命、价值的强大团队。我热切期待在2026年4月，与团队一同迎接杭州恒隆广场的开 幕，庆祝恒隆成立66周年。借此机会，我想衷心感谢董事会、集团荣誉董事长陈启宗先生及主席陈文博 先生的信任与支持。在卓越的领导团队和明确的策略指引下，恒隆已为下一个发展篇章作好充分准备。 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 恒隆主席陈文博先生表示："董事会衷心感谢Weber以其远见卓识、诚信品格以及对卓越的不懈追求领 导集团，并作出坚定不移的贡献。在其任内，我非常珍惜我们之间稳固的伙 ...

行业发展趋势与结构性变化 - 房地产行业深度调整持续，商业地产发展逻辑发生巨大结构性变化，而非周期性变化 [1] - 行业从满足物质需求的“买买买”模式，转向满足未被满足的精神需求和社会需求 [1] - 商业体通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，注重首店经济、情绪价值和社交属性，瞄准Z世代、家庭客群等细分市场进行差异化竞争 [1] - 2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，迎来新一轮购物中心开业高峰 [1] - 行业面临同质化竞争，“开业即巅峰”盛况难再现，短期内经济运行挑战及居民收入预期恢复较慢给商业地产带来较大压力 [2] 港资房企战略与市场信心 - 大部分港资房企延续稳健经营路线，抗风险能力更强，在行业调整中展现韧性，并能在“稳”的基础上求“变” [2] - 商业地产市场整体复苏将是一个渐进过程，不可能迅速反转，但中国依然被视为全球最好的投资市场之一 [2][4] - 对中国内地市场抱有充分信心的基础包括政治环境稳定、人口基数带来的消费能力基本盘 [6] - 国民收入持续增长是必然趋势，将推动消费升级和租金水平稳步提升，香港本地商业租金水平高于内地即因收入水平和消费能力支撑 [6] 发展逻辑转变与核心策略 - 过去依靠新增土地开发、快速建设获利的模式难以持续，因买地成本极高、拆迁费用昂贵，且市场供给环境已变，竞争激烈 [4] - 未来更多转向城市更新，而非大规模新增土地供应，开发周期通常需5-6年 [4] - 恒隆集团倾向于在城市更新中寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化，不愿单纯做轻资产输出以免稀释品牌价值 [4] - 行业经营逻辑转变为真正将客户放到所有经营核心，以人为本 [5] - 瑞安新天地坚持两个核心策略：深耕核心区域（如上海投资不封顶）以及轻资产模式拓展外部资本和合作伙伴 [7] 二线城市投资机遇与具体案例 - 二线城市被视为机遇，尽管竞争激烈，但有机会成为区域前三名即可形成较好运营优势，随着中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力 [7][8] - 恒隆在无锡、昆明、大连等地成为当地领先商业体后，能辐射周边区域，例如昆明项目依托云南省整体旅游资源提升消费机会 [8] - 杭州恒隆广场是恒隆当前重点推进项目之一，计划于2026年上半年分阶段开幕商场，下半年开业文华东方酒店 [10] - 恒隆通过租赁百大集团物业，将杭州项目临街面从约90米扩展到约290米，实现北、西、南三面贯通，改造后预计增加约40%零售面积 [10] - 在昆明，恒隆改造尚义街，成功为项目带来约15%客流量增长 [11] - 在武汉，恒隆在高端品牌引入上遇到阻力，策略是尝试直接与品牌沟通合作，并在餐饮业态上引进尚未进入湖北市场的品牌以形成差异化优势 [12] 融资环境与去杠杆策略 - 全球长期利率居高不下影响融资环境，商业地产复苏是渐进过程，难以迅速反转 [13] - 地产行业复苏一定程度上依赖于股市持续向好，例如港股从18000点涨到27000点激活投资者财富效应，推动购房或消费 [14] - 港资房企最关心议题是降低负债，普遍思考如何稳健去杠杆 [15] - 恒隆通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金以应对市场不确定性，待杭州项目完工后大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务，并推进部分非核心物业销售回笼资金 [15]

公司业务与资产 - 公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，超前布局并占据核心位置和商圈 [1] - 上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场是核心项目，贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上 [2] 财务表现与预测 - 2025年上半年上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场租金收入同比增速由负转正 [2] - 2025年公司整体物业租赁收入同比降幅有望收窄，得益于核心项目经营稳定及杭州项目部分开业 [2] - 2025年10月17日收盘价对应2024年及2025年股息收益率均为5.9% [1] - 公司2024年首次每股派息同比下滑33%至0.52港元 [4] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场计划2025年下半年开业部分写字楼，截至2025年上半年预租率为22% [3] - 杭州恒隆广场剩余写字楼和购物中心部分将于2026年上半年开业，购物中心预租率截至2025年上半年已达77% [3] - 杭州恒隆广场将提升公司经常性收入，有利于稳定派息能力 [3] 未来展望 - 随着杭州恒隆广场分阶段开业，公司租金收入有望实现稳中有增 [1] - 公司资本开支和净负债率均有望自2026年起回落 [1] - 公司派息有望维持稳定，并在杭州恒隆广场零售部分开业后有望恢复纯现金派息 [1][4] - 截至2025年上半年公司净负债率为33.5%，较2024年末稳定，预计净负债率有望于2026年末实现回落 [5]

公司业务与资产 - 公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，超前布局并占据核心商圈 [1] - 上海恒隆广场经过20多年经营，已成为上海标杆重奢商场 [1] - 内地核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上 [2] 财务表现与展望 - 2025年上半年上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场租金收入同比增速由负转正 [2] - 2025年公司整体物业租赁收入同比降幅有望收窄 [2] - 2025年10月17日收盘价对应2024年及2025年股息收益率均为5.9% [1] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场计划2025年下半年开业部分写字楼，截至2025年上半年预租率达22% [3] - 杭州恒隆广场剩余写字楼和购物中心部分将于2026年上半年开业，购物中心预租率已达77% [3] - 杭州恒隆广场将提升公司经常性收入，有利于稳定派息能力 [3] 资本结构与派息政策 - 截至2025年上半年，公司净负债率为33.5%，较2024年末保持稳定 [5] - 净负债率有望于2026年末实现回落 [5] - 公司有能力维持每股派息稳定性，并有望在杭州恒隆广场零售部分开业后恢复纯现金派息 [4]

投资评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价由9港元上调至10.5港元，并维持“增持”评级 [1] - 目标价上调主要基于基本面改善及资产净值折让收窄，折让率由60%降至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季租户销售额同比增长8%，上半年为倒退8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间租户销售额同比升幅分别超过70%及50% [1] 盈利预测与展望 - 预期EBIT利润率从今年起至2027年回稳速度较慢 [1] - 基于此，摩根士丹利下调恒隆地产2026年每股盈利预测至0.62港元，此前为0.65港元 [1] - 同时下调2027年每股盈利预测至0.68港元，此前为0.69港元 [1] 未来增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务于第三季有所改善，被视为积极信号 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场，预计带来正面影响 [1] - 杭州恒隆广场已开幕，其83%零售面积及27%办公室面积已获预租 [1] - 杭州恒隆广场预计在2027年有望带来显著贡献 [1]

投资评级与目标价 - 摩根士丹利维持恒隆地产“增持”评级并将目标价从9港元上调至10.5港元 [1] - 目标价上调主要由于基本面改善以及净资产价值折让从60%收窄至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季度租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季度租户销售额同比增长8%，上半年为下降8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间销售额同比增幅分别超过70%和50% [1] 盈利预测与展望 - 摩根士丹利将2026年每股盈利预测下调至0.62港元（原为0.65港元），2027年下调至0.68港元（原为0.69港元） [1] - 盈利预测下调因预期EBIT利润率从今年至2027年回稳速度较慢 [1] 增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务在第三季度有所改善 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场 [1] - 杭州恒隆广场已实现83%零售面积和27%办公室面积的预租，预计2027年将带来显著贡献 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价由9港元上调至10 5港元 维持增持评级 [1] - 目标价上调主要由于基本面改善及资产净值折让收窄 由60%降至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季租户销售额按年增长31% 相比上半年的10%增长显著加速 [1] - 上海恒隆广场第三季租户销售额按年增长8% 扭转了上半年倒退8%的趋势 [1] - 国庆黄金周首四日 内地商场整体租户销售额按年增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间销售额按年升幅分别超过70%及50% [1] 增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务于第三季有所改善 预示行业回暖 [1] - 老铺黄金将落户上海Plaza 66商场 有望带来新的客流与销售 [1] - 杭州恒隆广场已开幕 其83%零售面积及27%办公室面积已获预租 [1] - 杭州恒隆广场预计于2027年开始为公司贡献显著收益 [1]

公司业绩表现 - 恒隆地产旗下内地商场整体租户销售额于2025年第三季度按年增长10% [1] - 销售额增长主要由上海港汇恒隆广场带动 [1] - 武汉恒隆广场的销售表现趋向稳定 [1] - 第三季以来公司经营表现改善趋势强化 [2] 未来增长动力 - 杭州恒隆广场将逐步开业 办公大楼及商场部分将于今年及明年第二季起分阶段启用 [1] - 杭州项目办公大楼预租率达27% [1] - 杭州项目商场预租率达83% [1] - 杭州项目预租情况为未来数年租金收入增长提供支持 [1] 投资评级与估值 - 星展维持恒隆地产"买入"评级 [1] - 星展将公司目标价由9.38港元上调至10港元 [1] - 星展认为公司估值仍具有吸引力 [1][2] - 中金公司维持恒隆地产"跑赢行业"评级 [2] 行业投资前景 - 公司对寻求投资中国高端商场产业的长期投资者具有吸引力 [1] - 任何进一步提振消费的刺激政策都可能提升公司投资吸引力 [1]