资本市场总体发展 - 河南A股上市公司数量从2020年末的87家增至目前的112家，北交所上市企业13家，总数位列中部六省首位 [2] - 2021年至今河南企业连续4年交易所市场债券融资超1000亿元，存量规模增至4958亿元，较2021年翻番，债券发行加权平均成本压降至2.66%，较期间最高点下降212个BP [2] - 绿色、科创等创新债券品种发行206亿元，同比增长57% [2] 企业融资与并购重组 - 自2022年以来河南地区共有18家上市公司实施并购重组，其中2025年以来有12起（含重大资产重组3起），涉及规模300多亿元 [2] - 多氟多于2023年8月成功定向增发20亿元，成为河南省规模最大的市场化非公开股票发行项目 [4] - 牧原股份于2025年5月公告向香港联交所递交H股发行并上市的申请 [2] 龙头企业与产业发展 - 牧原股份营收规模从2020年的563亿元增长至2024年的1379亿元 [3] - 牧原股份发行河南省首单3亿元科技创新债，截至2024年末累计申请专利2276项，其中2024年新增授权专利138项 [3] - 龙佰集团上市后依托再融资资金建设6万吨/年氯化法钛白粉项目，并通过技术创新将单炉产能提升至10万吨/年 [4][5] 上市公司业绩与回报 - 截至2025年8月河南省内市值百亿元以上的A股上市公司达35家，较去年底实现翻番 [5] - 2025年上半年近八成河南上市公司实现盈利，归母净利润合计达447.95亿元，同比增长39.83%，营收规模超百亿元的公司增长至13家 [5] - 双汇发展发布2025年半年度分配预案拟10派6.5元，派现金额合计22.52亿元，占当期净利润的96.94% [6] 研发投入与科技创新 - 河南112家A股上市公司中科技企业占90家，涉及战略性新兴产业的企业达30家 [5] - 2024年河南上市公司整体研发强度5.57%，同比提升2.5个百分点，2025年上半年研发支出超110亿元，15家公司研发强度超过10% [5] 期货市场与风险管理 - 郑州商品交易所上市期货品种27个、期权品种20个，成交量、成交额分别占全国期货市场份额的35.03%和12.71% [7] - 河南期货公司累计为700余家企业提供风险管理服务，涉农"保险+期货"业务承保货值39.14亿元 [9] 基金与REITs发展 - 私募创投基金投资于中小企业、高新技术企业、初创科技企业的项目达1091个、投资本金546.75亿元，私募股权基金参与投资本省企业上市12家 [9] - 河南省成功发行多单类REITs产品，覆盖高速公路、清洁能源、产业园区等领域 [9] 未来政策导向 - 河南省政府印发措施鼓励上市公司通过并购重组转型升级，引导资源向人工智能、低空经济、生物医药等新质生产力方向集聚 [10] - 方案明确将深化与沪、深、京证券交易所合作，推动更多企业上市融资，支持发行基础设施REITs，力争2025年股票回购增持再贷款投放50亿元 [10]

产品发行与市场表现 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该基金是首单由外资企业凯德投资发起的外资消费REITs [1] - 基金发售阶段拟募集规模为22.872亿元人民币，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [1] 产品结构与参与方 - 华夏凯德商业REIT由凯德投资担任发起人及运营管理机构 [1] - 中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 基金的底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭 [1] 战略意义与市场前景 - 该REIT为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道 [1] - 该REIT通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [1] - 凯德投资认为中国消费REITs市场空间巨大，发展潜力显著 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [1] 公司战略与业务布局 - 华夏凯德商业REIT的成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [2] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构 [2] - 资金回笼可支持新项目投资，形成"募投管退"的良性循环 [2]

市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.34点 [1][3] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表现持平 [1][3] 底层资产板块表现 - 数据中心类REITs表现最佳，周度上涨1.32% [3] - 仓储物流类上涨0.23%，产业园区类上涨0.04%，消费类上涨0.01% [3] - 生态环保类下跌2.00%，高速公路类下跌0.47%，能源类下跌0.02%，保租房类下跌0.03% [3] - 周度收益排序为：数据中心类>仓储物流类>产业园区类>消费类>能源类>保租房类>高速公路类>生态环保类 [3] 单只产品表现 - 涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速公路REIT（+1.57%） [1][3] - 跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）、工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][3] 市场流动性 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [4] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [4] - 成交额最大的REITs类型是交通基础设施，达0.92亿元，占比19.7% [4] - 保障性租赁住房和数据中心基础设施类REITs成交额环比上升，分别为15.1%和10.3%，消费基础设施类REITs成交额环比大幅下降41.2% [4] 行业与政策动态 - 上周有3单私募REITs获受理，涉及天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团等项目 [2][5] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [6] - 商务部等九部门联合出台通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs，并引导金融机构利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策加大支持 [2][6] - 香港特区行政长官提出，香港证监会积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [6] 产品申报状态 - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [7]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]

政策动向 - 相关部门将推出新举措推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级，重点聚焦服务“一老一小”并打造“升级版”[1] - 政策推动城市一刻钟便民生活圈从重点城市向有条件的县城延伸[1] - 商务部等13部门印发的三年行动计划提出到2025年在全国有条件的地级以上城市全面推开便民生活圈建设[3] - 商务部等11部门确定了30个试点地区为第二批全域推进先行区试点，目标是用2年左右时间实现便民生活圈对主城区和有条件的县城社区全覆盖[3] 行业发展现状 - 城市一刻钟便民生活圈是以社区居民为服务对象，服务半径在步行15分钟左右范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费为目标的多业态集聚社区商圈[1] - 截至2024年底，全国210个试点地区共建成5188个城市一刻钟便民生活圈，服务1.18亿社区居民[2] - 便民生活圈内商业网点累计创造732.4万个就业岗位，同比增长44.9%[2] - 北京市丰台区已建成72个城市一刻钟便民生活圈并被纳入全国第二批全域推进先行区试点[2] 企业布局与市场反应 - 阿里巴巴旗下盒马将平价社区店业态列为重点业务，其“超盒算NB”平价社区超市全国门店数量截至8月底已接近300家，新开业门店销售火爆[4] - 北京市丰台区叮当智慧药房作为24小时运营的智慧门店，通过智能分拣系统快速拣药以高效服务周边居民[1] 专家观点与行业意义 - 专家认为建设城市一刻钟便民生活圈是激发社区高频刚需消费潜力的重要举措，也是适应人口结构变化和满足不同年龄群体日常消费需求的重要载体[1][2] - 从居民便利角度看，便民生活圈能切实满足居民高频刚性需求，提高复购率和消费稳定性[2] - 从消费群体差异看，能更好满足“一老一小”等特定群体的日常消费需求[2] - 从消费业态看，能满足个性化、多样化、品质化需求，增强客户黏性，打造安心舒心的社区消费场景[2] 现存挑战与未来方向 - 当前便民生活圈建设主要关注生活保障类业态，一些老旧社区缺少适老适幼服务设施，且智能快递柜、社区团购自提点等数字化设施覆盖率较低，品质提升类的文体休闲服务供给有待提升[4] - 未来需重点聚焦服务“一老一小”，促进布局更优化、业态更丰富、服务更优质、管理更智慧，打造全龄友好型品质生活圈[4][5] - 专家建议对菜市场、便利店等基础保障类业态和维修店等微利型业态提供合理补贴，对社区商业企业提供税收减免优惠[5] - 建议提供专项贷款或贴息等补贴服务，支持将社区商业设施纳入基础设施REITs试点范围，并发展REITs、资产支持证券等金融工具以盘活存量资产[5]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"项目 总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划以来持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日共计2746套房源 已备案819套 已签认购179套 期房待售720套占比41.4% [3] - 项目一期已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [3] - 项目三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 部分未拆迁房屋外立面已披上宣传帆布 [3] 资本合作与融资安排 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目"的传言 强调相关内容及数据与事实完全不符 [1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期 享有三期和四期整体20%利润分派权益 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出且回报率可调整至24% [5][6] - 业内分析指出项目可能采取REITs化商业地块、股权作价引战投、远期资产提前整售等措施 并可能利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下 [7] 财务压力与流动性状况 - 绿景中国地产2023年半年报显示流动负债达605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [7] - 对赌协议条款折射出绿景集团资金窘迫 公司自十多年前介入项目后几乎押上全部家当 [6][7] 潜在合作方与接盘可能性 - 项目人士表示三期和四期计划调规 将按深圳新规重新设计住宅与商业指标 未来不排除引入央国企合作开发 [3] - 业内分析认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调 地方城投平台也可能介入 [9] - 接盘标准包括：能拿出百亿元级现金 具备与政府谈拆赔的默契 拥有产品迭代能力和金融拆解术 [10] - 万科若与绿景就四期开发运营达成一致 可能保留股权 但需妥协并借助万科操盘能力 [9] 政策环境与项目前景 - 2023年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [11] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾和后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰 [9] - 项目经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程 但绿景集团能否等待政策利好落地仍存疑问 [11][12]

政策框架 - 国家发改委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 涵盖市场扩围扩容 扩募新购项目 项目把关和组织保障四大方面 [2] - 高度重视基础设施REITs申报工作 加快成熟资产类型项目常态化申报 [2] - 简化新购入项目申报流程 允许REITs上市满6个月后通过省级发改委或央企申报新购资产 [2] 资产类型拓展 - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [2] - 积极研究探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径 [2] 扩募机制创新 - 支持已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 包括行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 [2][3] - 新购项目与首次发行项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类 [3] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 [3]

政策核心观点 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系，强化中长期信贷供给，发挥债券市场、股票市场融资功能，鼓励保险、信托等机构提供金融服务 [1] - 推动城市高质量发展需释放债券市场功能价值，发挥REITs优势，优化盈利与收益分配机制吸引社会资本，建立全生命周期融资工具组合，推进地方融资平台改革转型 [1] 债券市场融资 - 地方政府专项债券是城市建设项目的关键资金保障，需扩大其资金使用范围以精准对接新型基础设施建设和绿色低碳转型等核心需求 [1] - 截至9月3日，2025年地方政府专项债券资金大量投向基建领域，其中27.72%流入市政和产业园区基础设施，18.38%投向交通基础设施建设 [2] - 在当前利率低位窗口，应发挥债券市场融资调节作用以降低融资成本，并开发具备中长期属性、收益稳健的投资产品以构建稳定资金供给体系 [3] - 地方政府正优化债券资金使用结构，例如广州市提出用足用好超长期特别国债、地方政府专项债券等各类资金，积极拓宽市场化融资渠道 [2] 不动产投资信托基金优势 - REITs作为连接资本市场与城市建设的重要纽带，为城市建设项目搭建了全新的权益融资通道 [3] - 通过将运营成熟、现金流稳定的项目打包发行REITs，可实现资产证券化变现，回收资金作为新项目资本金，形成“投资建设—运营成熟—REITs盘活—资金再投资”的闭环 [4] - 政策对REITs发行的支持不断推进，2月证监会支持新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，5月两办意见推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [4] - 建议进一步放宽公募REITs市场准入，将小区商业设施、停车场等项目纳入基础资产池，并设立政策性担保对民生类项目提供增信 [4] 吸引社会资本与融资工具组合 - 社会资本参与的主要掣肘是盈利模式不清晰，需通过优化项目运营机制与收益分配机制来构建可持续盈利模式 [6] - 建议建立全生命周期融资工具组合，前端启动资金利用超长期特别国债，中端开发融资采用REITs和绿色金融工具，后端运营融资使用经营性物业贷款、保险资金股权投资等 [6] - 为扩大资金来源，可创新资本金注入方式，如用“财政贴息+担保增信”、设立城市更新专项基金等方式吸引保险、养老基金等长期资本进入 [6] 地方融资平台改革 - 当前地方融资平台所依托的公用事业定价普遍偏低，扭曲了资源配置效率并制约了其可持续发展 [6] - 应逐步理顺城市公用事业定价机制，更多引入市场化定价方式如阶梯定价，让价格反映成本与价值并兼顾社会公平 [7] - 需推动地方融资平台从传统的政府依赖型向市场运作型转变，以提升其自身盈利能力与市场竞争力 [7]

基金发行情况 - 南方润泽科技数据中心REIT完成询价 最终认购倍数高达16706倍 市场反响强烈 [1] - 基金将于7月14日向公众投资者发售 每份定价45元 总发行规模10亿份 预计募集资金总额约45亿元 [1] - 发行采用战略配售、网下发售和公众投资者认购相结合的方式 战略配售占比70%（7亿份） 网下发售占比21%（21亿份） 公众认购占比9%（09亿份） [1] - 超过96%的配售对象采用顶格报价策略 体现资本市场对优质数据中心资产的认可 [1] 底层资产情况 - 底层资产为廊坊A-18数据中心 拥有704kW普通机柜5794个 165kW高功率机柜100个 3036kW超高功率机柜3个 [2] - 数据中心提供服务器供电、专业运维服务、标准化机房空间及恒温恒湿环境保障等一体化托管服务 [2] - 采用先进节能产品和技术 实现高效节能 PUE低于13 获评"2023年度国家绿色数据中心" [2] 政策与行业影响 - 作为全国首批、深交所首单数据中心REITs 获得国家政策大力支持 证监会明确支持数据中心等新型基础设施领域发行REITs [3] - 为数据中心行业探索金融创新模式 引导社会资本投入智算中心建设 推动行业快速健康发展 [3] - 公司表示将持续探索人工智能与算力基础设施创新发展路径 构建技术先进、绿色低碳的智算基础设施 打造国际竞争力产业集群 [3] 公司战略与融资 - REIT发行拓宽公司融资渠道 提升再投资能力 为长远发展提供资金保障 [2] - 通过资产证券化实现资产结构优化及高效周转 进一步提升市场竞争力 [2]

上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市首日双双涨停，涨幅均达30% [1] - 南方润泽科技数据中心REIT全天成交额4.52亿元，每份额交易价格为5.85元；南方万国数据中心REIT全天成交额2.34亿元，每份额交易价格为3.90元 [1] - 两只基金换手率均超过20%，显示市场交易活跃 [1] 发行情况 - 南方润泽科技数据中心REIT共发行10亿份，募资45亿元，资金将主要用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设 [2] - 南方万国数据中心REIT共发行8亿份，募资24亿元 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT公众投资者认购申请确认比例仅约0.3%，网下投资者确认比例仅0.6%，显示认购火爆 [2] - 前十大份额持有人涵盖私募、券商、资管公司、创投等多类型机构 [2] 底层资产 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为河北省廊坊市A-18数据中心，拥有5794个7.04kW普通机柜、100个16.5kW高功率机柜和3个30.36kW超高功率机柜 [2] - 该数据中心2024年托管服务费收入达5.4亿元，净利润约2.57亿元 [2] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山市花桥镇国金数据云计算数据中心，拥有4072个7kW机柜和120个4.5kW机柜 [2] - 该数据中心2024年托管服务费收入达1.64亿元，净利润约4733万元 [2] 政策支持 - 中国证监会发布多项政策支持人工智能、数据中心等领域发行REITs [3] - 央行等七部门提出运用REITs等方式拓宽数字基础设施建设资金来源 [3] - 政策支持有望推动数据中心REITs从单点突破演进为行业级现象 [3] 行业意义 - 首批数据中心公募REITs填补了行业空白，为资产证券化提供创新实践范例 [1][3] - 公募REITs通过标准化、市场化的资本运作模式为数据中心行业注入流动性活力 [4][5] - REITs底层资产范围持续拓展，已覆盖数据中心、文旅项目等12个大类领域 [4]