随着华夏凯德商业REIT成功发行上市，凯德投资认为，发行公募REITs不仅有利于凯德投资盘活存量资 产、优化资本结构，还可通过资金回笼，支持新项目投资，形成"募投管退"的良性循环。 凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示："凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度 结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明 高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的 消费市场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全 球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共成长。" 中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示："在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸 在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾问、托管行等关键角色，以中信集团'一个中信、一 个客户'的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长 期合作的里程碑，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的又一重要实践。中信联合体期 待与凯德投资一道，乘风R ...

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT(基金代码：508091)在上 海证券交易所成功上市。这是中国第75单公募REITs，是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 凯德投资(中国)首席执行官潘子翔表示："凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利 率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市 场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共 成长。" 中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示："在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾 问、托管行等关键角色，以中信集团'一个中信、一个客户'的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长期 合作的里程碑，也是 ...

近日，华夏基金发布公告，国内首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（代码：508091），已于 2025年9月9日至10日发售，单价5.718元/份，拟募资22.872亿元，其中公众发售4786.8万份，1000元 （含认购费）起投。据最新发售结果显示，基金比例配售前认购资金累计3,091.7亿元，公众投资者有效 认购倍数超535.2倍、网下投资者有效认购倍数超252.6倍，认购热度空前，总认购资金超3091亿元，为 拟募集规模的135.2倍，充分体现市场对首单外资消费REITs投资价值的高度认可。 白云商圈破局行业现状，突破向上发展 华夏REIT核心资产，稀缺价值引关注 据悉，华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心——凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，两个资 产均运营超九年，业态品牌矩阵丰富，资产基本面稳固。其中，凯德广场・云尚地处白云新城CBD核 心区位，周边环绕多个成熟住宅社区与高端办公楼，紧邻地铁二号线白云公园站，毗邻广州市儿童公 园，交通便捷度与客群基础优势显著。而基金主要原始权益人及运营管理机构——凯德投资，在国内18 个城市布局40多个优质零售物业，资产规模超800亿元。凯德广场 ...

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT于9月9日至10日以5.718元/份价格发售 拟募资总额22.872亿元 [1] - 面向公众发售4786.8万份 认购门槛为1000元起投 [1] - 网下询价获得938个配售对象参与 拟认购数量达284.2563亿份 为初始网下发售份额11169.2万份的254.50倍 [1] 底层资产构成 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭购物中心 形成一线与强二线城市资产组合 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业 资产规模超800亿元 [1] 市场关注度 - 该产品为首单外资消费REITs 获得144家网下投资者积极参与 [1] - 底层资产运营商凯德投资拥有丰富优质零售物业储备 [1]

产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]

市场突破与产品概况 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT获批 标志中国公募REITs市场国际化与多元化关键突破 [1] - 基金总份额4亿份 原始权益人及运营管理机构为亚太最大REITs管理人凯德投资 [1] 底层资产特征 - 首批纳入广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [4] - 截至2025年3月31日整体出租率约96% 覆盖一线与强二线城市高能级消费市场 [4] - 广州项目为区域型购物中心 具备"双园环绕"稀缺性 长沙项目为成熟社区型购物中心 直接连通地铁(2027年开通) [7] - 资产组合兼具稳定性与成长性 业态品牌丰富且租金收入构成多元 [4][10] 运营管理优势 - 凯德投资联合关联方共同持有REIT至少20%份额 并继续负责项目运营管理 [11] - 凯德投资为新加坡最大REITs管理人 拥有23年经验 管理总市值约380亿新元REITs(截至2025年6月30日) [11] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元 打造来福士等知名商业品牌 [11][15] - 计划管理人中信证券参与23单公募REITs(占比31.51%) 华夏基金管理15只REITs规模超395亿元 均为市场第一 [14] 发展前景与行业意义 - 凯德投资涵盖多元资产类别 为REITs未来扩募提供超800亿元优质资产储备 [15] - 中国消费市场向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量与服务内需的重要抓手 [18] - 国际资管公司深度参与推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [18]

文章核心观点 凯德投资拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C - REIT，这是国际资管公司在中国申报的首支消费类公募REIT产品，若成功发行上市将扩大凯德投资上市基金规模并巩固其领先地位，该申报符合其轻资产战略且表明对中国市场长期承诺 [1][6] 凯德商业C - REIT基本情况 - 4月17日凯德投资向中国证监会和上交所提交申请拟推出凯德商业C - REIT [1] - 是首支由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，也是唯一含一线城市购物中心资产组合的消费类公募REIT，有投资稀缺性 [1] - 首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个资产，总规模约28亿元，总建筑面积16.84万平方米，整体出租率约97% [1] - 发行上市需在凯德中国信托特别股东大会获批准，取得中国证监会和上交所监管批准 [6] 凯德广场·雨花亭情况 - 位于长沙雨花区，是成熟社区型购物中心，周边有高密度住宅和办公楼群 [2] - 2019年注入凯德商用信托，2023年3月完成资产升级改造，重新定位为注重生活方式与体验的商业空间 [2] - 根据CLCT 2024年年报，客流及销售明显增加，改造投入回报率达15%，此前项目估值7.85亿元 [2] 凯德广场·云尚情况 - 位于广州白云新城CBD核心区，2013年凯德商用以21.9亿元收购白云绿地中心零售部分二期并改名，2015年开业，是凯德进入广州首个商业项目，现为商业地标 [4] 凯德投资相关背景及战略 - 2021年凯德集团地产业务重组，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资并登陆新加坡证券交易所，商办资产大多装入凯德资产上市平台 [6] - 2024年11月22日凯德投资集团首席执行官称已转型为轻资产全球不动产资产管理公司，自2021年共回收资本240亿新元，其中110亿新元来自中国，约75%注入私募或上市基金 [6] - 凯德投资（中国）首席执行官表示凯德商业C - REIT申报符合轻资产战略，表明对中国市场长期承诺，参与中国公募REITs市场可获取境内长期权益资本，是对凯德中国信托补充，利于成为国内外投资者理想合作伙伴 [6]