图虫创意/供图 证券时报记者 吴琦 公募基金多元资产配置趋势显著，新发产品投资边界持续拓宽，不再局限于A股和国内债券，港 股、商品期货、公募REITs、海外市场产品等纷纷成为配置新选项。 此前几年基金中的基金（FOF）因业绩不佳陷入发展停滞，而今年不少公募机构纷纷发力多元资产 配置，助力FOF扭转颓势，迎来发行热。 今年新发成立的82只FOF产品中，超四成纳入黄金指数作业绩基准，还有12只FOF以海外主流指数 为基准。FOF资产中，另类投资基金规模占比甚至创下历史新高。 FOF投资边界不断拓宽 过去，公募基金的资产配置多集中在A股和国内债券，选择相对单一。如今，这一格局正在改变， 港股、商品期货、公募REITs、海外市场产品等纷纷加入配置清单。 Wind数据显示，今年另类投资基金规模占比攀升至2.75%，创下历史新高，进一步佐证了公募多元 资产配置的趋势。 从具体产品来看，今年新募集成立的82只FOF基金中，有34只将黄金指数纳入业绩比较基准，占比 超过四成。值得关注的是，全市场541只FOF产品里，仅有47只把黄金指数纳入基准，其中今年这类基 金就有34只，这意味着今年新增FOF将黄金作为业绩比较基准的比例 ...

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

公募基金多元资产配置趋势显著，新发产品投资边界持续拓宽，不再局限于A股和国内债券，港股、商 品期货、公募REITs、海外市场产品等纷纷成为配置新选项。 此前几年基金中的基金（FOF）因业绩不佳陷入发展停滞，而今年不少公募机构纷纷发力多元资产配 置，助力FOF扭转颓势，迎来发行热。 今年新发成立的82只FOF产品中，超四成纳入黄金指数作业绩基准，还有12只FOF以海外主流指数为基 准。FOF资产中，另类投资基金规模占比甚至创下历史新高。 FOF投资边界不断拓宽 过去，公募基金的资产配置多集中在A股和国内债券，选择相对单一。如今，这一格局正在改变，港 股、商品期货、公募REITs、海外市场产品等纷纷加入配置清单。 数据显示，今年另类投资基金规模占比攀升至2.75%，创下历史新高，进一步佐证了公募多元资产配置 的趋势。 从具体产品来看，今年新募集成立的82只FOF基金中，有34只将黄金指数纳入业绩比较基准，占比超过 四成。值得关注的是，全市场541只FOF产品里，仅有47只把黄金指数纳入基准，其中今年这类基金就 有34只，这意味着今年新增FOF将黄金作为业绩比较基准的比例高达七成，黄金在多元配置中的热度可 见一斑。 ...

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

公募FOF行业规模与趋势 - FOF产品规模有望突破2000亿元并刷新2022年2223亿元的历史最高纪录 [7][11] - 2024年底FOF规模曾触及冰点，缩水至1331.5亿元，但目前已成功扭转连续三年下跌的颓势 [5][7] - 全年FOF新发募集规模已超过800亿元，仅四季度新发募集规模就超过400亿元 [7][17] 产品发行与市场热度 - 今年新发成立的82只FOF产品中，多达13只产品募集规模超过10亿元 [1][7] - 部分头部产品募集火爆，例如易方达如意盈安6个月持有5天募集58.48亿元，华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有一天募集55.77亿元 [1][7] - 今年82只新发FOF产品中，有25只直接在名称中标注“配置” [7] 资产配置多元化趋势 - 公募FOF投资边界持续拓宽，配置选项从A股和债券扩展至港股、商品期货、公募REITs及海外市场产品 [1][2] - 今年另类投资基金在FOF资产中的规模占比攀升至2.75%，创下历史新高 [2] - 一些新发FOF产品业绩基准覆盖全面，如同时涵盖A股、债券、港股、美股及黄金现货指数 [4][15] 黄金资产配置热度 - 今年新发的82只FOF中，有34只将黄金指数纳入业绩比较基准，占比超过四成 [1][2] - 在全市场541只FOF产品中，仅47只将黄金指数纳入基准，而今年新发FOF中该比例高达七成 [2] - 截至三季度末，近100只FOF重仓持有华安黄金ETF [2] 海外资产配置情况 - 有12只FOF以MSCI世界指数、MSCI发达市场指数或标普500指数等海外主流指数为业绩基准 [1][3] - 广发纳斯达克100ETF、博时标普500ETF均进入了超10只FOF产品的十大重仓组合 [3] - 海外债券型基金也受青睐，富国全球债券人民币、南方亚洲美元债A人民币均获超20只FOF产品重仓持有 [3] 公募REITs成为新选项 - 公募REITs被认为是FOF多元配置的下一个热门选择，已有产品将其纳入前十大重仓 [3] - 2025年共有18只FOF首次将公募REITs纳入可投资范围 [3] - 部分FOF通过修改合同将公募REITs纳入投资范围，例如平安盈福6个月持有同时纳入了公募REITs与QDII产品 [3] 投资者需求与行为变化 - 市场波动加剧背景下，投资者对多元资产配置需求迫切，更看重“稳稳的绝对收益” [5][16] - 中欧财富2025白皮书显示，超90%的投资者认为“保持多元资产、避免单资产集中风险”比短期收益更重要 [8] - 截至2025年8月末，多资产类投顾策略的资金留存率明显高于波动更大的权益类与海外类策略 [8] 行业战略与定位转变 - FOF的定位从“专业买手”挑选明星基金，转变为承载多元资产配置的核心载体 [9][19] - 多家公募基金将多元配置列为核心工作重点，并调整组织架构，如兴证全球基金将部门更名为“多元资产配置部” [10][20] - 行业通过搭建统一的风险预算管理体系、流程化运作来提升业绩稳定性并控制波动 [10][20]

FOF投资边界不断拓宽 过去，公募基金的资产配置多集中在A股和国内债券，选择相对单一。如今，这一格局正在改变，港股、商品 期货、公募REITs、海外市场产品等纷纷加入配置清单，成为公募多元资产配置的新选项。 Wind数据显示，今年另类投资基金规模占比攀升至2.75%，创下历史新高，进一步佐证了公募多元资产配置的 趋势。 FOF规模有望刷新历史纪录。 公募基金多元资产配置趋势显著，新发产品投资边界持续拓宽，不再局限于A股和债券，港股、商品期货、公 募REITs、海外市场产品等纷纷成为配置新选项。今年新发成立的82只FOF（专门投资其他基金的基金）产品 中，超四成纳入黄金指数作业绩基准，还有12只FOF以海外主流指数为基准。FOF资产中，另类投资基金规模 占比甚至创下历史新高。 此前FOF因业绩不佳陷入发展停滞，而今年不少公募机构纷纷发力多元资产配置，助力FOF扭转颓势，迎来发 行热。四季度以来，多达13只FOF产品募集规模超过了10亿元，其中易方达如意盈安6个月持有5天募集58.48 亿元，华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有一天募集55.77亿元，平安盈享多元配置6个月持有4天募集28.08亿元。 历经三年低迷后，如今 ...

商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布公告 启动商业不动产REITs试点 相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行 [1] - 基础设施REITs已发展成上市数量超70只 规模超2000亿元的资产群体 为商业不动产REITs提供借鉴 [1] 基础设施REITs市场现状 - 全市场已上市基础设施REITs产品数量为77只 总发行规模超2000亿元 总市值接近2200亿元 [1][2] - 产品出自26家基金管理人 包括头部管理人和具有REITs特色的管理人 [1] - 上市至今77只产品平均收益率为26.14% 其中3只产品累计收益率超过80% [2] 基础设施REITs资产类别与市场表现 - 发行涵盖12大行业52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型实现首单发行上市 [2] - 近期上报东方红隧道股份智能运维高速REIT为国内首单隧道REITs [2] - 2024年至今中证REITs全收益指数涨幅超20% 多只产品年内累计涨幅超30% [3] - 2023年出现行情分化 派息确定性更高的资产受追捧 成长型资产在价格上有一定折价 [3] 市场驱动因素与资金配置 - REITs上涨由基本面和估值共同驱动 市场规模约2000亿元 资金需求体量更大 [3] - 政策持续支持 特别是2024年会计政策4号指引发布后 REITs资产出现一波上涨行情 [3] - 十年期国债单边大幅下行 无风险利率持续下行推动REITs整体动能提升 [3] - 截至三季度末 部分REITs成为FOF重仓品种 FOF持有份额约26.34万份 [3] 行业未来展望 - 三季度市场业态及业绩分化持续 强运营、抗周期资产稳中有升 部分赛道面临挑战 [4] - 中短期内市场配置资金对优质资产需求旺盛 预计年底前存在较大逆周期调节空间 [4] - 未来有望进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [4] - 将优化申报推荐程序 完善项目申报要求 更多符合条件的项目得以发行上市 [4] - 商业不动产REITs试点是资本市场服务实体经济的重要举措 有助于盘活存量资产和完善投融资体系 [4]

FOF市场发展概况 - 2025年FOF市场显著增长，新成立产品数量超过60只，募集总规模逾560亿元，相比2024年的35只和106.19亿元，数量增长超过70%，规模增长超过400% [1][2] - 年内出现多只“小爆款”FOF，募集规模在10亿元以上的产品有17只，例如富国智悦稳健90天持有FOF募集17.93亿元，华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有FOF募集55.77亿元，东方红盈丰稳健配置6个月持有FOF和富国盈和臻选3个月持有FOF规模均超过60亿元 [1][2][3] - 公募FOF整体规模于2025年突破2000亿元，产品数量突破500只，但与超30万亿元的底层公募基金规模相比，单只FOF最大规模仅180多亿元，整体规模仍存在显著差距 [1][6][9] FOF产品与基金管理人 - 富国基金、中欧基金、兴证全球基金等7家基金管理人的FOF管理规模突破100亿元，其中中欧基金以182.58亿元位居第一 [8] - 从产品数量看，华夏基金旗下有31只FOF产品，数量最多，易方达基金有30只，汇添富基金和南方基金各有25只 [8] - 行业内产品分化明显，500多只FOF中有318只规模不足2亿元，占比超过60%，2025年有31只FOF产品清盘 [9] FOF资产配置趋势 - FOF重仓品种从主动型基金拓展至被动指数基金和REITs等多元资产，截至三季度末，有98只FOF重仓华安黄金ETF，持仓市值17.35亿元，并在三季度加仓逾7000万份 [6][7] - 指数债券基金在FOF配置中占比显著提升，由二季度的11.14%升至三季度的14.94%，合计持有规模达156.72亿元 [6] - FOF总体重仓规模前十的指数基金均为债券基金，其中7只为债券ETF，同时REITs如中金安徽交控REIT和华夏北京保障房REIT也成为FOF重仓品种，持仓市值近140亿元 [7] FOF行业面临的挑战与发展方向 - 部分FOF业绩平平及投资者对产品复杂结构和“双重收费”机制的认知不足，影响了持有体验和产品吸引力 [9] - FOF在大类资产战术配置层面需减少风险暴露，并加强投研体系建设以提升投资质量和业绩表现 [9] - 随着ETF品类扩展至商品、黄金、海外等领域，FOF投研团队需具备跨市场知识和能力，并提升风险评估与管理水平以应对市场波动 [10]

保租房REITs扩募进程 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 华夏北京保障房REIT扩募项目于2024年6月25日上市，为首单成功扩募项目，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][3] 行业运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度，保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，展现出抗压性 [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给支持 - 《住房租赁条例》于2024年9月15日正式施行，明确行业规则并稳定市场预期 [4] - 多地启动存量商品房收储计划并转为保障性租赁住房，加快项目入市节奏，为REITs提供充足底层资产 [4] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础，使风险边界更清晰 [4] 市场结构与金融工具发展 - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，提升资产组合分散度与管理效率 [7] - 资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市，区位优势明显 [7] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募互补的融资格局 [7] 投资逻辑与估值演变 - REITs评估逻辑从关注单个项目稳定性转向重视资产组合协同效应与风险对冲能力 [7] - 从以盈亏平衡为核心转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金（如保险、银行理财）与交易型机构（如券商资管）形成互补格局 [8]

市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]