项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"项目 总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划以来持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日共计2746套房源 已备案819套 已签认购179套 期房待售720套占比41.4% [3] - 项目一期已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [3] - 项目三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 部分未拆迁房屋外立面已披上宣传帆布 [3] 资本合作与融资安排 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目"的传言 强调相关内容及数据与事实完全不符 [1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期 享有三期和四期整体20%利润分派权益 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出且回报率可调整至24% [5][6] - 业内分析指出项目可能采取REITs化商业地块、股权作价引战投、远期资产提前整售等措施 并可能利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下 [7] 财务压力与流动性状况 - 绿景中国地产2023年半年报显示流动负债达605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [7] - 对赌协议条款折射出绿景集团资金窘迫 公司自十多年前介入项目后几乎押上全部家当 [6][7] 潜在合作方与接盘可能性 - 项目人士表示三期和四期计划调规 将按深圳新规重新设计住宅与商业指标 未来不排除引入央国企合作开发 [3] - 业内分析认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调 地方城投平台也可能介入 [9] - 接盘标准包括：能拿出百亿元级现金 具备与政府谈拆赔的默契 拥有产品迭代能力和金融拆解术 [10] - 万科若与绿景就四期开发运营达成一致 可能保留股权 但需妥协并借助万科操盘能力 [9] 政策环境与项目前景 - 2023年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [11] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾和后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰 [9] - 项目经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程 但绿景集团能否等待政策利好落地仍存疑问 [11][12]