报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复，当前投资策略应聚焦三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数下跌0.85%，收于1031.5点；中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2点[1][10] - 本周在主要指数中，沪深300指数涨幅最高（上涨1.28%），REITs全收益指数表现排名第6[1][10] - 本年以来（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数上涨6.57%，中证REITs(收盘)指数上涨1.47%[2][10] - 本年以来在主要指数中，恒生指数涨幅最高（上涨30.04%），REITs全收益指数表现排名第4[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-0.86%[2][12] - 截至12月5日，已上市REITs总市值约2173.7亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2][12] - 本周已上市REITs中17支上涨、58支下跌，其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT涨幅靠前[2][12] - 分板块看，本周仅数据中心板块上涨（涨幅0.33%），交通基础设施（跌幅-1.36%）和消费基础设施（跌幅-1.1%）板块回调幅度较大[2][12] - 本周已上市REITs日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%[3][18] - 分项目看，本周日均换手率前三的REITs分别是：华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.3%）[3][18] - 分板块看，本周数据中心板块交易最活跃，换手率为0.6%[3][18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs的中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是：华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][20] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7至1.8区间[3][20] - P/NAV位列前三的REITs分别是：嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）[3][20] - P/NAV较低的REITs包括华夏中国交建REIT（0.7）[3][20]

市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.34点 [1][3] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表现持平 [1][3] 底层资产板块表现 - 数据中心类REITs表现最佳，周度上涨1.32% [3] - 仓储物流类上涨0.23%，产业园区类上涨0.04%，消费类上涨0.01% [3] - 生态环保类下跌2.00%，高速公路类下跌0.47%，能源类下跌0.02%，保租房类下跌0.03% [3] - 周度收益排序为：数据中心类>仓储物流类>产业园区类>消费类>能源类>保租房类>高速公路类>生态环保类 [3] 单只产品表现 - 涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速公路REIT（+1.57%） [1][3] - 跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）、工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][3] 市场流动性 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [4] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [4] - 成交额最大的REITs类型是交通基础设施，达0.92亿元，占比19.7% [4] - 保障性租赁住房和数据中心基础设施类REITs成交额环比上升，分别为15.1%和10.3%，消费基础设施类REITs成交额环比大幅下降41.2% [4] 行业与政策动态 - 上周有3单私募REITs获受理，涉及天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团等项目 [2][5] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [6] - 商务部等九部门联合出台通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs，并引导金融机构利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策加大支持 [2][6] - 香港特区行政长官提出，香港证监会积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [6] 产品申报状态 - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [7]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]