文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT成功完成首次扩募，是境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，标志着公募REITs市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产进入资本市场 [1] - 该案例验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，彰显了公募REITs服务实体经济、促进共同富裕的价值，为行业提供了可复制的资产运作经验 [3] - 此次扩募推动公募REITs市场从“首发为主”向“首发+扩募”并行阶段深度迈进，其发售模式和资产筛选标准为后续同类产品提供了范本 [4] 扩募交易详情 - 扩募采用向原持有人配售的方式，认购价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份 [1] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 募集资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [1] - 此次扩募后，基金规模将突破23亿元 [1] 底层资产分析 - 新购入的底层资产为有巢马桥项目，于2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻多个产业集群，是上海市保障性租赁住房示范项目 [2] - 截至2025年6月末，有巢马桥项目出租率达96% [2] - 扩募后，基金底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区 [1] 基金运营表现 - 基金自2022年12月上市以来，通过“投融管退”全链条闭环模式和精细化运营实现高出租率与高收缴率 [2] - 截至2025年11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元 [2] 行业意义与市场影响 - 我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持 [3] - REITs扩募能实现保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金以投入新项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环 [3] - 高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与，缓解行业资金压力 [3] - 随着《住房租赁条例》施行及商业不动产REITs试点推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽 [3] - 截至2025年11月底，全市场已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元 [4] - 在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐 [4]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

市场交易与公司行为 - 截至2025年12月11日，有2家公司处于要约收购申报期：荃银高科（300087）申报期为2025年12月4日至2026年1月5日，天普股份（605255）申报期为2025年11月20日至2025年12月19日[1] - 有2家公司处于退市整理期：*ST广道（920680）距最后交易日剩余14个交易日，退市苏吴（600200）距最后交易日剩余12个交易日[1] - 赛微电子（300456）公告出现严重异常波动[1] - 港股通标的金科服务（09666）的要约申报期为2025年11月19日至2026年1月22日[6] 基金与ETF动态 - 2025年12月11日，多只跟踪海外指数的ETF（如纳指ETF、标普500ETF、日经ETF等）发布溢价风险提示或停牌提示，涉及至少18只不同产品[4] - 华夏基金华润有巢REIT（508077）的扩募认购期为2025年12月8日至2025年12月12日[6] 可转债发行与交易 - 有2只可转债即将发行申购：天准科技（688003）可转债申购日为2025年12月12日，神宇股份（300563）和澳弘电子（605058）可转债申购日为2025年12月11日[6] - 瑞可转债（118060）将于2025年12月12日上市[6] - 多只可转债即将触发赎回，登记日集中在2025年12月中下旬，例如豫光转债（110096）赎回登记日为12月18日，中能转债（123234）为12月15日，伟24转债（113683）为12月17日[6] 债券市场事件 - 多只公司债及可转债进入回售申报期，例如万青转债（127017）回售期为12月16日至22日，21万科02（149358）回售期为12月9日至15日[6] - 多只债券即将提前摘牌，例如23海旅02（240353）提前摘牌日为12月15日，22临城G1（138653）为12月17日[6]

二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复，当前投资策略应聚焦三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数下跌0.85%，收于1031.5点；中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2点[1][10] - 本周在主要指数中，沪深300指数涨幅最高（上涨1.28%），REITs全收益指数表现排名第6[1][10] - 本年以来（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数上涨6.57%，中证REITs(收盘)指数上涨1.47%[2][10] - 本年以来在主要指数中，恒生指数涨幅最高（上涨30.04%），REITs全收益指数表现排名第4[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-0.86%[2][12] - 截至12月5日，已上市REITs总市值约2173.7亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2][12] - 本周已上市REITs中17支上涨、58支下跌，其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT涨幅靠前[2][12] - 分板块看，本周仅数据中心板块上涨（涨幅0.33%），交通基础设施（跌幅-1.36%）和消费基础设施（跌幅-1.1%）板块回调幅度较大[2][12] - 本周已上市REITs日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%[3][18] - 分项目看，本周日均换手率前三的REITs分别是：华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.3%）[3][18] - 分板块看，本周数据中心板块交易最活跃，换手率为0.6%[3][18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs的中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是：华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][20] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7至1.8区间[3][20] - P/NAV位列前三的REITs分别是：嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）[3][20] - P/NAV较低的REITs包括华夏中国交建REIT（0.7）[3][20]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周 REITs 指数全周下跌 1.0%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs [1] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP，经过近五个月震荡回调，当前 REITs 配置价值明显提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 5 日，中证 REITs 指数收盘价 801.18 点，整周涨跌幅-1.0%，表现弱于沪深 300、中证转债和中证全债指数；年初至今，沪深 300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证 REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.9%，波动率 7.5%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][8] - 截至 12 月 5 日，REITs 总市值 2178 亿元，较上周减少 21 亿元，全周日均换手率 0.37%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 除水利设施、新型基础设施外其他类型 REITs 均下跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1% [3][12] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为华夏基金华润有巢 REIT（+2.12%）、易方达深高速 REIT（+1.18%）、华泰南京建邺 REIT（+1.08%） [3][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.6%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.2% [3][17] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（910 万元）、中金安徽交控 REIT(683 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(527 万元） [3][18] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 12 月 5 日，交易所已受理 REITs 产品 3 只，已申报 1 只，已问询 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 14 只 [20] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，截至 12 月 5 日，公募 REITs 年化现金分派率均值 6.39%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [22] - 各项目类型 REITs 有不同的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 和年化派息率 [23] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP [25] 行业要闻 - 12 月 5 日证监会主席吴清提出“十五五”期间稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化，意味着 REITs 发展迎来新机遇 [4][31] - 北京经开区成功发行全国首单城市更新类 REITs 产品“中信证券 - 北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模 7.53 亿元 [4][31] - 12 月 3 日华夏基金发布华润有巢 REIT 扩募发售公告，采用原持有人配售方式，预计募集资金 11.385 亿元 [4][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月1日至5日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模19.6亿元 主力净流入2205万元 交投热情增加 大宗交易总额21455万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 1只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -0.98%和 -0.85% 加权REITs指数回报率为 -0.86% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为美股>A 股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 产权类REITs加权指数回报率为 -0.61% 特许经营权类REITs加权指数回报率为 -1.41% 本周水利设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 2只持平 58只下跌 涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT 跌幅前三为浙商沪杭甬REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT 年化波动率前三为中金重庆两江REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华安外高桥REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为19.6亿元 生态环保类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三的是生态环保类、保障性租赁住房类和水利设施类 [24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT和华夏中国交建REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT和华夏中国交建REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、中金重庆两江REIT和华泰南京建邺REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为2205万元 市场交投热情增加 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和新型基础设施类 单只REIT中 主力净流入额前三为华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达21455万元 较上周下降 4个交易日有大宗交易成交 12月2日成交额最高 单只REIT中 大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT和工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月5日 我国公募REITs产品数量达77只 合计发行规模达1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [38] 待上市项目 - 共有20只REITs处于待上市状态 13只为首发REITs 7只为待扩募REITs [41] - 本周平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（首发）项目状态更新至“已受理” [42]

扩募发售核心信息 - 华夏基金华润有巢REIT于2025年12月3日发布公告，其2024年度第一次扩募正式进入发售环节，本次扩募采用向原持有人配售的方式 [1][13] - 配售权益登记日为2025年12月5日，只有在该日登记在册的基金份额持有人（原持有人）具备配售资格 [1][14] - 若本次发售获得全部原持有人足额认购，预计募集资金总额为11.385亿元 [3][17] 发售基本情况 - 基金全称为华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，场内简称华润有巢，扩位简称为华夏基金华润有巢REIT [1][15] - 场内认购代码为508077，场外认购代码为026144，场外配售认购简称为华夏华润有巢配售 [1][15] - 本次发售的认购期为2025年12月8日（T日）至2025年12月12日（M日） [6][21] 配售比例与规模 - 本次发售按照每1份基金份额配售0.9份基金份额的比例向原持有人进行配售，配售比例为0.9 [2][15] - 配售基数为截至配售权益登记日的全部基金份额5亿份，因此可配售基金份额数量为4.5亿份 [2][16] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [3][17] 认购价格与方式 - 本次发售的配售价格确定为2.53元/份 [3][16] - 认购采取“金额认购，份额确认”的方式，分为场内认购和场外认购两种途径 [3][5] - 场内认购通过上交所交易系统或联系基金管理人进行，场外认购通过场外销售机构或联系基金管理人进行 [4][18][19] - 场内和场外认购的单笔最低认购金额均为1元人民币 [5][20] 发售时间安排 - 2025年12月3日（T-3日）刊登发售公告，同日（R-2日）暂停转托管 [7][23] - 2025年12月5日为配售权益登记日（R日） [7][23] - 认购期（2025年12月8日至12日）内基金将停牌，基金通平台份额转让业务也将暂停办理 [7][8] - 2025年12月16日（M+2日）为除权日、复牌日，并恢复基金通平台份额转让业务及转托管 [7][24] 限售与交易安排 - 除战略配售基金份额外，本次发售的基金份额无流通限制及锁定期安排，上市之日起即可流通 [7][23] - 通过场内证券账户认购的份额可直接参与上交所场内交易 [8][24] - 通过场外基金账户认购的份额需办理跨系统转托管至场内后方可交易，或通过基金通平台进行份额转让 [8][24] 扩募底层资产 - 本次扩募拟购入的基础设施项目是位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [10][26] - 有巢马桥项目于2023年3月开业，是上海市保障性租赁住房示范项目，提供多层次租赁住房产品，并落地了“闵行区首个新时代城市建设者管理者之家” [10][26] - 该项目已获得“上海市人才安居工程项目”、“闵行区首批人才驿站试点项目”等多项认定 [10][26] 基金与现有资产概况 - 华夏基金华润有巢REIT代码为508077，基金规模为12.085亿元，成立于2022年11月18日，于2022年12月9日上市 [10][26] - 基金是首只由市场化机构运营的保租房REITs，现有底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目 [13][28] - 现有两个项目是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，受益于区域产业发展和人口净流入，出租率稳步提升，经营状态稳定 [13][29]

保租房REITs市场发展态势 - 行业正式进入“首发+扩募”并行阶段，步入加速扩容新周期 [1][3] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前仍有3家REITs在扩募进程中 [1] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张 [1][8] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT [1][2] - 华润有巢REIT本次扩募拟发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元，可配售份额不超过5.5亿份 [2] - 华夏北京保障房REIT已于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [2] - 红土深圳安居、中金厦门安居和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募计划 [2] 扩募的动因与效果 - 扩募能为底层资产增加活力，维系良好收益率状态 [3] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最佳时进行扩募 [3] - 华润有巢REIT扩募购入的项目净现金流分派率预测值为3.50%和3.61%，预计将整体分派率从2.95%提高至3.17%和3.22% [4] - 扩募受市场欢迎，华夏北京保障房REIT扩募完成当周，租赁住房REITs板块整体上涨1.43% [4] 市场表现与回报 - 受扩募概念影响，华润有巢、红土深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居当周涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33% [5] - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位 [7] - 8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9% [7] 底层资产与市场需求支撑 - 市场拥有2.6亿租赁人口的基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人 [6] - 保租房项目2025年第二季度平均单位月租金同比正增长1.6%，优于行业平均水平5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位 [6] - 多地启动存量商品房收储计划转为保租房，为REITs提供了充足、可持续的底层资产来源 [7] 政策与宏观环境 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则 [7] - 低利率和“资产荒”环境推动保租房REITs作为优质配置型资产持续受到青睐 [1][8] - 保租房REITs具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，成为机构投资者资产配置的“压舱石” [8]