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华泰证券· 2025-12-12 08:35

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]