报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

新增日常关联交易审议程序 - 公司第四届董事会第五次独立董事专门会议于2025年12月15日以3票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案 [3] - 公司第四届董事会第十三次会议于2025年12月15日以6票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案，关联董事王晓松已回避表决 [3] 关联方上海米塔集基本情况 - 关联方为上海米塔集文化发展有限公司，成立于2025年11月17日，注册资本为人民币5,000万元 [4] - 关联关系认定原因为公司的关联自然人在上海米塔集担任董事、经理 [5] 关联交易主要内容与定价 - 交易主要内容为公司向上海米塔集及其子公司出租办公大楼、吾悦广场购物中心商铺及提供商业管理服务 [6] - 交易定价将以市场为导向，遵循公开、公平、公正原则，依据市场公允价格及相关经营成本与关联方协商确定 [6] 关联交易性质与影响 - 本次关联交易基于日常经营需要确定，符合公司业务特点与商业惯例 [2][7] - 交易定价原则被认定为合理、公允，不影响公司经营及独立性，亦不会对关联方形成依赖 [2][7]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

市场扩张和并购 - 公司2025年12月15日签订米塔集股权转让协议，收购100%股权代价150万元[2][7][34][35] - 卖方米塔集文化由王先生间接拥有约50%，其拥有上海米塔集100%股权[3][13][37] - 上海米塔集收购属全面豁免关连交易，最高适用百分比率低于5%，应付总代价少于300万港元[3][13] 业务合作 - 2025年12月15日新城控股终止旧租赁协议，同日上海米塔集与其订立新租赁协议[4][14][17][35] - 新租赁服务框架协议期限至2027年12月31日，有年度上限[4][14] - 2025 - 2027年租赁服务年度上限分别为100万、2500万、2500万元[24] - 2025 - 2027年物业管理服务年度上限分别为50万、1500万、1500万元[24] - 截至2025年12月14日，新城发展过往服务交易金额约469,517元[25] 业务相关规定 - 租赁服务框架协议拟进行交易年度上限最高适用百分比率超5%，须遵守相关规定[5][31] - 公司实施内部控制程序监督持续关连交易[28] - 公司将向股东寄发包含协议及年度上限详情的通函及代表委任表格[33] 公司业务范围 - 公司主要在新加坡从事建筑服务及物业投资业务[12][30] - 买方主要持有潮流玩具投资，上海米塔集从事潮流玩具设计等投资控股业务[12][30] - 新城控股及新城发展主要在中国进行物业开发及投资[30] 费用相关 - 估值师认为上海米塔集2025年11月30日股东股权总值为150万元[9] - 租赁处租金按固定或浮动租金较高金额收取，经公平磋商厘定[19] - 物业管理服务费经公平协商厘定[22] - 服务协议服务费按协定周期支付[20]

公司案例与成果 - 新城控股集团凭借“从孤岛到生态：AI + BI 驱动的购物中心运营管理新范式”案例，成功入围2025飞书AI效率先锋全国大赛总决赛 [1] - 公司旗下吾悦广场开业数量位居行业前列，经营着超过170座购物中心 [3] - 为解决业务复杂度高、数据系统割裂、人员能力参差不齐的管理挑战，公司业务人员依托飞书平台自主构建了一套AI + BI运营管理系统 [4] - 该系统通过“Connect（连接）、Collect（收集）、Convert（转化）”三步走策略，打通了招商、风控、巡检等业务系统，实现了数据的全链路流转 [4] - 该方案已从内部工具升级为行业标杆，为零售、连锁服务等行业提供了极具参考价值的数字化转型范本 [7] 技术应用与实施 - 利用飞书多维表格的千人协同能力，仅需一人两天即可完成174个商场、近万条数据的精准收集 [4] - 基于飞书Aily搭建的员工助手，让一线人员通过简单对话就能唤起审批流程或获取业务知识，使新员工上岗周期从一个月锐减至一周 [5] - AI能够自动识别异常数据并推送给责任人，并能自动生成经营诊断报告以辅助科学决策 [5] - 该系统的核心是打破数据孤岛与知识壁垒，构建数智融合的购物中心运营生态，实现从“人找数据”到“数据找人”的转变 [1] 运营成效与价值 - 系统带来效率飞跃，月均节省340+人天，月均可量化的降本增效金额高达88万元 [6] - 通过精准的数据洞察，月均挖掘销售潜力640万+，累计销售挖潜超7000万元 [6] - 系统促使员工行为发生转变，从“被动执行”转向“主动分析”，实现了“意识自由”与“时间自由” [6] - 公司的目标是打破数据与经验的断层，让每一位员工都能成为撬动业务增长的支点 [7]

证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-055 新城控股集团股份有限公司 关于新增 2026-2027 年度日常关联交易预计额度的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本事项已经公司第四届董事会第十三次会议审议批准，无需提交股东大会审 议。 公司与关联人的日常关联交易是基于日常经营需要确定的，定价原则合理、 公允，不影响公司的经营及独立性，亦不会对关联方形成依赖。 一、新增日常关联交易基本情况 （一）新增日常关联交易额度履行的审议程序 公司于2025年12月15日召开了第四届董事会第五次独立董事专门会议，会议以 3票同意、0票反对、0票弃权审议通过了《关于新增公司2026-2027年度日常关联交 易预计额度的议案》。公司全体独立董事认可交易事项，认为：本次关联交易内容 符合公司业务特点，属于日常经营所需。交易符合商业惯例，遵循了公平、公正、 公开的原则，交易定价公允合理，不存在损害公司股东尤其是中小股东利益的情形， 不会对公司持续经营等产生不利影响。 公司于2025年12月1 ...

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1] - 投资推荐五大方向：1) 商业地产；2) 好房子房企；3) 低估值修复房企；4) 物业管理；5) 二手房中介 [1] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [1][2] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [2] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [2] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交429.4万平米，同比下降32.2%，但降幅较11月收窄4.3个百分点 [1][5] - 一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [1][5] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [1][6] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [5] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [1][10] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [1][10] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [1][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策定调 - **中央经济工作会议**：于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [1][26][27] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [1][26][29] - **行政效率优化**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推进全程网办；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [1][26] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [1][26] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [1][26][29] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [1][32][34] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [1][32][34] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [1][32][34] - 招商蛇口：签约销售金额140.9亿元，同比下降34.7% [1][32][34] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [1][32] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [1][32] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [1][32][36] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [1][33][36] - 新城控股发行17.5亿元、5年期、票面利率4%的中期票据 [1][33][36] - 保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [1][33][36] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [1][33][36] - 万科A决定不调整“21万科02”公司债券后2年的票面利率，仍为3.98% [1][33][36] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [37][38] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [37][38] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，而沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [1][39] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [1][43] 物管板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300指数收益为-2.89% [1][44] - **板块估值**：截至上周末，板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13.4倍和12.0倍 [1][44][47] - 估值较高的如华润万象生活，2025/2026年PE分别为22倍和20倍 [47] - 估值较低的如中海物业，2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [47]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]