行业整体业绩表现 - 2025年上半年上市房企营业收入均值104.2亿元 同比下降16.9% 降幅较2024年同期扩大3.2个百分点[1] - 行业净利润均值跌至-8.3亿元 约六成上市房企出现不同程度亏损[1] - 剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 同比上升0.9个百分点[5] - 净负债率大幅上升至171.8% 同比激增55.8个百分点[5] - 现金短债比降至0.88 较上年同期下降0.03 超半数房企在手现金无法覆盖一年内到期债务[5] 头部房企经营特点 - 华润置地与龙湖集团营收结构呈现多元化特征 持有物业收入和运营服务收入占比均超20%[8] - 华润置地开发销售业务占比78.34% 持有业务收入占比13.19% 服务收入占比6.83%[6] - 龙湖集团开发销售业务占比77.41% 持有业务收入占比11.93% 服务收入占比10.66%[6] - 华润置地非开发销售业务贡献净利润超过60% 开发销售业务净利润占比39.8%[11] - 龙湖集团非开发销售业务贡献利润占比超过90% 开发销售业务利润占比仅1.3%[11] 下半年经营策略 - 头部房企将加快存量去化 通过一盘一策全力攻坚去化回笼资金[14] - 保持精准投资 聚焦核心城市核心地段 确保增量项目安全性流动性和盈利性[14] - 响应"好房子"政策 加速产品迭代 以客户需求为导向提升产品力[15] - 华润置地推动经营性不动产及资管业务做专做优做强做大 扩大万象生活轻资产管理业务优势[16] - 龙湖集团在商业资管物管代建四大经营赛道构建竞争优势 持续培育第二增长曲线[16]

财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] - 2025年上半年公司经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] 购物中心业务表现 - 截至2025年6月30日 公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个 其中4个为TOD项目 2个为存量在营项目 [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] 物业管理业务表现 - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 主要得益于管理规模扩张 [2] - 截至6月30日 社区在管面积达2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 增值服务业务调整 - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 因母公司拿地项目与交付项目面积缩减 且服务单价承压下行 [2] - 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 因公司剥离部分盈利能力弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化转型 [2]

不久前，各家上市物企都交出了自己的期中考卷，和过往一样自然是有人欢喜有人愁，不过从整体而 言，今年中期并没有出现哀声遍野的情况。 如今，中报季已经过去，市场各方对上市物企的经营情况已有所了解，因此开始将目光望向了那些未上 市的物企。 与那些光鲜亮丽的上市公司相比，未上市的物企就像是隐藏在幕布后面，只能看得见一个模糊的影子。 不过在一众未上市物企中，也有部分曾出现在聚光灯之下，其中就包括深圳控股旗下的城市综合运营业 务平台--深业物业运营集团股份有限公司（以下简称"深业运营"）。 深业运营曾四度冲击IPO，每一次都备受市场关注，并被多次冠以"X年上市第一股"、"上市黑马"等称 号。不过，在进入2025年后，该公司进入了"隐身"状态，仿佛已经放弃了当初的上市梦，这也引起了人 们对其现状的好奇。 01 上市追梦失败 不过，深业运营的发展历程还可以再往前追溯至1985年成立的深圳市八卦岭工业区管理服务公司，该公 司后来也经过几次改名，最终名为深圳市鹏基物业管理服务有限公司； 深业运营的本体成立于1992年7月，当时名为深业集团（深圳）物业管理公司，后于1993年在股份制改 造中更名为深业集团（深圳）物业管理有限公司。 ...

股价表现与资金流向 - 9月19日盘中股价下跌2.32%至2.95元/股 成交金额1.38亿元 换手率5.06% 总市值34.88亿元 [1] - 主力资金净流入381.95万元 特大单买入861.51万元占比6.25% 大单买入3202.13万元占比23.24% [1] - 年内股价上涨8.06% 近5日涨1.72% 近20日涨6.88% 近60日跌4.53% 年内7次登上龙虎榜 [1] 公司基本情况 - 主营业务为商业不动产综合运营服务 收入构成：商业运营服务50.16% 物业管理服务32.57% 投资性房地产出售8.94% 功率半导体8.33% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 概念板块包括房屋租赁、低价、小盘、融资融券、半导体 [2] - 注册地址位于深圳市福田区岗厦皇庭大厦 成立于1985年1月19日 1996年7月8日上市 [2] 财务与股东结构 - 2025年上半年营业收入2.90亿元同比减少18.48% 归母净利润亏损1.85亿元同比扩大24.62% [2] - 股东户数5.36万户较上期减少13.91% 人均流通股数量无变化 [2] - A股上市后累计派现6979.74万元 近三年未进行分红 [3] 机构持仓情况 - BOCI SECURITIES LIMITED为第七大流通股东 持股1674.94万股且持股数量无变化 [3]

财务表现 - 2025H1营业收入85亿元 同比增长7% [1] - 核心净利润20.1亿元 同比增长15% [1] - 核心净利率23.6% 同比提升1.7个百分点 [1] - 综合毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 管理及销售费用率合计6.3% 同比下降0.2个百分点 [1] - 每股派息0.529元 另派特别股息0.352元 合计0.881元/股 中期派息率100% [1] 商业航道业务 - 商业航道收入33亿元 同比增长15% [2] - 收入占比38% 毛利占比68% 同比分别提升2.7和4.4个百分点 [2] - 购物中心收入23亿元 同比增长20% [2] - 购物中心毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 购物中心出租率97.1% 同比提升0.4个百分点 [2] - 写字楼收入10亿元 同比增长4% [2] - 写字楼毛利率37.7% 同比下降0.4个百分点 [2] - 写字楼出租率74.1% 同比下降3.0个百分点 [2] - 在营购物中心125个 管理面积1356万平方米 同比增长14% [2] - 53个项目零售额当地第一 104个排名前三 [2] 物业航道业务 - 物业航道收入52亿元 同比增长1% [3] - 在管面积4.2亿平方米 同比增长6% [3] - 合约面积4.52亿平方米 同比增长1% [3] - 社区空间收入占比82% 毛利占比86% [3] - 社区空间收入42亿元 同比下降2% [3] - 社区空间毛利率19.8% 同比提升0.2个百分点 [3] - 社区增值服务收入同比下降33% [3] - 非业主增值服务收入同比下降35% [3] - 核心业务收入占比95% 毛利占比93% [3] - 城市空间收入9亿元 同比增长15% [3] - 城市空间毛利率14.2% 同比下降0.9个百分点 [3]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3][6][77] 核心财务表现 - 2025H1营业收入85亿元，同比增长7% [1][10] - 2025H1核心净利润20.1亿元，同比增长15% [1][10] - 核心净利率23.6%，同比提升1.7个百分点 [1][10] - 毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][10] - 管理及销售费用率合计6.3%，同比降低0.2个百分点 [1][10] - 首次中期派息率100%，每股派息0.529元加特别股息0.352元，合计0.881元/股 [1][10] 商业航道业务 - 商业航道收入33亿元，同比增长15% [2][18] - 商业航道收入和毛利占比分别为38%和68%，同比提升2.7和4.4个百分点 [2][18] - 购物中心收入23亿元，同比增长20%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2][18] - 购物中心出租率97.1%，同比提升0.4个百分点，租售比12%，运管费占比15% [2][18] - 在营购物中心125个，管理面积1356万㎡，同比增长14% [2][18] - 53个项目零售额当地第一（同比增加7个），104个排名前三（同比增加19个） [2][18] - 写字楼收入10亿元，同比增长4%，毛利率37.7%，同比降低0.4个百分点 [2][18] - 写字楼出租率74.1%，同比降低3.0个百分点，但较2024年末提升0.5个百分点 [2][18] 物业航道业务 - 物业航道收入52亿元，同比增长1% [3][51] - 物管在管面积4.2亿㎡，同比增长6%，合约面积4.52亿㎡，同比增长1% [3][51] - 社区空间业务收入42亿元，同比下降2%，毛利率19.8%，同比提升0.2个百分点 [3][51] - 社区增值服务收入同比下降33%，非业主增值服务收入同比下降35% [3][51] - 核心业务（基础物业和社区增值）收入和毛利占比分别为95%和93% [3][51] - 城市空间收入9亿元，同比增长15%，毛利率14.2%，同比下降0.9个百分点 [3][51] 盈利预测 - 预计2025年归母净利润40.8亿元，2026年45.6亿元 [3][77] - 对应每股收益2025年1.79元，2026年2.00元 [3][77] - 当前股价对应PE 2025年19.7倍，2026年17.7倍 [3][77] - 预计2025年营业收入191.35亿元（+12.3%），2026年209.57亿元（+9.5%） [5] - 预计2025年ROE 24.7%，2026年27.6% [5]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入7.83亿元，归属于上市公司股东净利润532.51万元 [1] - 2025年第一季度单季亏损收窄至629万元，同比减亏幅度达95.18% [1] - 经营活动产生的现金流量净额同比明显改善 [1] 主营业务发展 - 商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业协同发展 [1] - 商超连锁板块通过子公司顺客隆构建"生鲜直采+即时零售+社区服务"生态圈 [1] - 运用数字化与AI技术优化"线上下单+社区自提"模式 [1] - 顺客隆2025年上半年亏损328.5万元，较去年同期缩减82.5% [2] 商业运营突破 - 星悦茂地下人防商业空间总客流同比增长11% [2] - 遵义、贵阳、攀枝花、伊宁网点主力店完成落位 [2] - 民生百货骡马市店完成"星悦MALL"品牌升级 [2] - 通过标准化模型签约轻资产项目输出品牌 [2] 物流网络建设 - 形成湘中、江永、五峰、邵阳、平江5个集采集配中心及物流园 [2] - 运营面积超过70万平方米 [2] - 支撑服务扩容、物流园功能升级及城乡网络密度提升 [2] 战略布局推进 - 正式成立海南大区统筹海南、广东地区成员企业管理 [2] - 以双区联动战略开拓海南自贸港与粤港澳大湾区两大经济带 [2] 未来发展重点 - 通过商业地产效能提升、人防商业价值挖潜及集采集配中心扩容实现资产效能跃升 [3] - 强化品牌价值与优化盈利结构 [3] - 消费市场潜力强韧、活力充沛的特征持续彰显 [3]

核心财务表现 - 2025年中期收入达7.398亿元 较2024年同期增长4.3% [1] - 权益股东应占溢利为1.209亿元 同比增长2.4% [1] - 经营活动现金流净额转正至0.210亿元 较2024年同期的-0.261亿元显著改善 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入4.671亿元（占比63.1%） 同比增长15.2% [1] - 生活服务收入1.766亿元（占比23.9%） 同比增长3.6% [1] - 商业运营服务收入0.482亿元（占比6.5%） 同比减少26.1% [1] - 非业主增值服务收入0.479亿元（占比6.5%） 同比减少29.2% [1] 盈利能力指标 - 毛利为2.337亿元 同比微增0.6% [1] - 毛利率为31.6% 与去年同期基本持平 [1] 管理规模扩张 - 在管项目254个 在管建筑面积380万平方米 同比增长7.4% [2] - 签约项目269个 签约面积414万平方米 同比增长2.2% [2]