公司股份回购进展 - 截至2025年9月12日累计回购股份2782万股占总股本1.01% [4] - 回购最高价5.83元/股最低价4.78元/股 [4] - 回购成交总金额1.42亿元（不含交易费用） [4] 销售业绩表现 - 2025年1-6月销售金额502.2亿元同比增长11% [5] - 同期销售面积189.9万㎡同比增长14% [5] - 商业招商面积8.5万㎡累计客流同比增长24% [5] 经营性业务发展 - 出租房产总面积101.2万㎡ [5] - 物业管理合约面积6320万㎡在管面积5850万㎡ [5] - 进驻全国42个城市超400个服务项目 [5] 投资与开发情况 - 新增成都两个项目总土地出让面积7.86万㎡ [6] - 新开工面积9.04万㎡竣工面积110.58万㎡ [6] - 截至2025年6月末在建面积约669.78万㎡ [6] 财务与融资状况 - 综合融资成本4.76%较2024年末下降46个基点 [6] - 长期有息负债占比超80% [6] - 剔除预收款资产负债率63%现金短债比1.34 [6]

交易概述 - 公司拟将房地产开发及租赁相关资产与负债全部转让给控股股东中国电建地产的全资子公司 交易价格为1元 [1] - 交易涵盖17项股权资产及115.79亿元其他应付款 涉及资产总额近200亿元 [1] - 控股股东电建地产拟以现金方式收购公司相关地产资产及负债 [4] 交易背景与动因 - 公司因净资产为负及连年亏损被实施退市风险警示 股票简称变更为*ST南置 [3] - 房地产行业处于深度调整周期 市场需求疲软与企业资金链紧张双重压力持续显现 [3] - 传统重资产开发模式局限性突出 房地产开发业务对整体经营拖累日益明显 [3] - 标的资产净资产账面价值约为-30.1亿元 评估值约为-29.3亿元 评估增值率2.55% [5] 政策环境与行业趋势 - 国家持续鼓励上市公司通过并购重组实现高质量发展 [3] - 证监会优化重组审核机制 简化流程缩短周期 为企业资产整合提供便利 [3] 交易影响与战略转型 - 重组可通过剥离房地产开发业务提升资产质量 优化资源配置 降低杠杆率及负债水平 [5] - 交易有助于公司集中精力发展潜力业务 化解财务压力 [5] - 未来公司将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务方向 [5] - 公司计划向综合性城市运营服务商战略转型 依托控股股东品牌优势加强业务协作 [5] - 控股股东支持通过业务及资产整合方式注入综合性城市运营服务协同资产 [5] - 交易完成后公司控股股东与实际控制人未发生变更 提升重组可执行性与推进效率 [5]

重大资产重组交易 - 公司拟以1元交易金额向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项房地产开发及租赁业务股权资产 以及相关应收款项 其他资产和债务 [1] - 标的资产包括上市公司本部对拟转让股权资产的相关应收款项 截至2025年4月30日其他应收款账面价值达112.61亿元 投资性房地产账面价值约5.06亿元 [2] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率达223% [2] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 截至2024年末归母净资产为-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [6] - 2025年上半年营业收入8.2亿元 同比下降39.54% 归母净资产恶化至-26.51亿元 同比下降51.21% [7] 战略转型方向 - 通过资产重组置出房地产开发负债 未来将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 转型为综合性城市运营服务商 [1] - 转型后核心业务集中于商业运营 办公管理 长租公寓领域 配套提供相关咨询服务 [7] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目约17万平方米 长租公寓板块5个项目近8万平方米 [8] 控股股东与同业竞争 - 交易对方上海泷临为控股股东电建地产全资子公司 交易采用现金支付方式 总对价1元 [1][3] - 电建地产承诺分阶段解决与公司存在的同业竞争问题 并在新业务发展机会中给予公司优先选择权 [3] - 电建地产自2014年4月成为公司第一大股东 公司由此转为央企子公司身份 [5] 交易影响与市场反应 - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润预计大幅上升 [3] - 资本市场对重组高度关注 近两个月公司股票价格多次出现异动 [8] - 公司明确表示交易不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [8]

重大资产重组 - 公司拟以1元对价向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 包括17项股权资产 相关应收款项及其他应付款等债务 [1][2][4] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率223% [4] - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润将大幅上升 [4] 战略转型 - 通过本次重组公司将彻底退出房地产开发业务 未来聚焦商业运营 产业运营及长租公寓等城市运营轻资产业务 [2][12] - 转型后公司将成为电建集团体系内专注城市综合运营业务的上市平台 [12] - 截至2025年上半年公司商业运营板块拥有23个项目（总面积132万平方米） 产业运营板块7个项目（17万平方米） 长租公寓板块5个项目（8万平方米） [12] 财务表现 - 公司2022-2024年连续三年亏损 归属于母公司股东净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 累计亏损47.54亿元 [10] - 2025年上半年营业收入8.2亿元（同比下降39.54%） 归属于上市公司股东净资产-26.51亿元（同比下降51.21%） 总资产202.62亿元（同比下降3.78%） [11] - 拟置出资产包含其他应收款账面价值112.61亿元及投资性房地产账面价值5.06亿元 [3] 退市风险 - 因2024年末归属于母公司净资产为-17.53亿元且最近三年扣非净利润均为负 公司股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [10] - 若2025年度经审计的净利润或扣非净利润为负且营业收入低于3亿元 或期末净资产为负 公司股票将面临终止上市风险 [10] - 本次重组旨在提高公司盈利能力和持续经营能力 化解退市风险 [11] 控股股东承诺 - 电建地产承诺将分阶段解决其控制的其他企业与公司存在的同业竞争问题 [4] - 在可能存在竞争的业务领域中 电建地产将给予公司优先选择权 [4] 市场反应 - 重组公告披露当日（9月18日）公司股价涨停 [2] - 近期股价出现异常波动 9月11日-15日连续三个交易日累计跌幅偏离值超12% [13]

重大资产重组方案 - 公司拟以1元对价向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 涉及17项股权资产及相关应收款项、投资性房地产等非股权资产 [1][3] - 标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元 评估价值-29.34亿元 评估减值53.2亿元 减值率223% 合并报表归属于母公司所有者净资产账面价值-30.11亿元 评估增值7691万元 增值率2.55% [2] - 交易采用现金支付方式 不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [3][10] 拟置出资产明细 - 其他应收款账面价值112.61亿元 投资性房地产账面价值5.06亿元 截至2025年4月30日 [2] - 保留运营管理业务资产 包括荆州南国酒店管理有限公司100%股权无偿划转至武汉泛悦城市运营管理有限公司 [2] - 目前仅剩1个开发项目（广州雍云邸 剩余可开发面积4.39万平方米） 多个项目处于清盘销售阶段 [2] 战略转型方向 - 公司彻底退出房地产开发赛道 转型为电建集团体系内专注城市综合运营业务的上市平台 [9] - 未来聚焦商业运营、产业运营、长租公寓等轻资产业务 配套提供相关咨询服务 [1][9] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目面积17万平方米 长租公寓板块5个项目面积近8万平方米 [9] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022-2024年归母净利润分别为-8.23亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 2024年末归母净资产-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示（*ST南置） [7] - 2025年上半年营业收入8.2亿元（同比下降39.54%） 归母净资产进一步恶化至-26.51亿元（同比下降51.21%） 总资产202.62亿元（同比下降3.78%） [7] 交易影响与预期 - 交易完成后资产总额和营业收入规模显著下降 但所有者权益和净利润将有较大幅度上升 [3] - 控股股东电建地产承诺分阶段解决同业竞争问题 并给予新业务发展优先选择权 [3] - 重组旨在提高盈利能力和持续经营能力 化解退市风险 但转型后仍可能面临亏损风险 [8] 资本市场反应 - 股票近期出现异常波动 草案披露当日涨停 9月11-15日连续3个交易日累计跌幅超12% [10] - 重组被市场视为规避退市风险的关键举措 但对长期盈利能力和市场竞争优势存在疑虑 [9]

战略转型 - 公司以象征性1元对价将房地产开发相关资产与负债整体剥离至控股股东 实现从重资产开发模式全面转向以运营和服务为核心的轻资产模式[1][2] - 战略调整符合国资委对央企聚焦主业要求 精准契合行业从增量开发向存量运营转型趋势[2] - 管理团队全面更换 新任总裁具有丰富轻资产运营经验 确保新战略有效执行[5][6] 财务结构优化 - 资产负债率从重组前89.75%大幅降至40.17% 脱离红档房企行列[3] - 38亿元债券本金规模随资产一并转移至控股股东 上市公司清偿义务解除[3] - 营业收入从183.02亿元调整至10.97亿元 但归母净利润从亏损转为盈利 盈利质量显著提升[4] 业务表现 - 2025年上半年轻资产板块实现营业收入6.25亿元 较去年同期4.92亿元显著增长[7] - 物业管理业务收入达4.85亿元 新拓管理面积313.89万平方米 总在管面积达5576.69万平方米[7] - 轻资产业务具有现金流稳定、利润率高等特点 摆脱对巨额资本投入的依赖[7][8] 行业意义 - 转型实践为房地产行业提供重要参照 印证房企未来出路在于从开发商转向运营服务商[7][8] - 财务优化是企业选择轻资产转型的核心驱动力 战略聚焦是实现长期发展的必然要求[8]

公司业绩表现 - 2025年上半年公司营业收入17.78亿元 同比下降29.78% [8] - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损36.90亿元 2024年同期盈利1.06亿元 [8] - 2025年一季度亏损2.09亿元 二季度亏损幅度扩大 [9] - 2021年以来营收规模持续萎缩 2024年跌至百亿元水平以下 [8] 业绩下滑原因 - 房地产开发项目集中交付规模减少导致收入和毛利率下降 [8] - 计提信用减值损失9.58亿元 主要因债权投资信用减值损失增加 [9] - 计提资产减值损失16.30亿元 主要因存货跌价准备金额增加 [9] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象 [9] 管理层变动 - 2021年3月聘请万科背景的郭伟担任总经理 [2] - 2023年6月聘请万科背景的宗卫国担任副总经理 [6] - 2024年8月郭伟辞任总经理 石爱民辞任董事长 [7] - 2024年9月邓立新正式出任董事长及法定代表人 [7] - 2021年以来董事长已经历三次变更（赵立民、石爱民、邓立新） [7] 代建业务现状 - 2025年上半年代建项目销售面积5.83万平方米 销售金额11.89亿元 [10] - 上半年新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米 全部为代建项目 [10] - 截至2025年6月30日 代建项目储备面积123.58万平方米 在建面积224.95万平方米 [10] - 代建业务具备轻资产、高盈利、抗周期优势 成为房企转型重要方向 [11] 行业环境 - 2025年1-6月全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 销售额下降5.5% [9] - TOP100房企2025年上半年销售总额18364.1亿元 同比下降11.8% [9] - 典型代建企业2025年上半年新增规划建筑面积同比增长17.6% [11] - 代建赛道竞争加剧 项目获取难度增加 [12] 代建行业发展趋势 - 代建企业通过战略合作深度绑定委托方 契合国家政策导向 [11] - 资源整合能力成为关键 需兼具规划、产业导入、科技应用等综合能力 [12] - 代建企业向"城市服务商"转型 参与城市全周期运维 [12] - 行业呈现强者恒强态势 老牌代建企业保持综合能力前沿 [12]

财务表现 - 2025年上半年营业收入19.58亿元 同比下降28.37% [1] - 归母净利润亏损1.88亿元 同比下降3486.81% [1] - 扣非归母净利润亏损1.96亿元 同比下降1132.93% [1] - 基本每股收益-1.18元 [1][2] - 毛利率4.92% 同比下降8.91个百分点 第二季度毛利率降至2.55% [2] - 净利率-10.13% 同比下降11.35个百分点 第二季度净利率降至-13.82% [2] 估值指标 - 市盈率TTM为-1.60倍 市净率LF为-1.66倍 [2] - 市销率TTM为0.22倍 [2] 费用结构 - 期间费用2.89亿元 同比减少1735.14万元 [2] - 期间费用率14.79% 同比上升3.56个百分点 [2] - 销售费用减少30.97% 研发费用减少23.27% 财务费用增长11.07% [2] 股东结构 - 股东总户数9078户 较一季度末减少8656户 降幅48.81% [2] - 户均持股市值15.47万元 较一季度末增长138.76% [2] 业务构成 - 主营业务为建筑装饰施工和设计 [3] - 收入构成：建筑工程73.77% 装饰工程19.23% 新能源业务3.23% [3] - 所属申万行业：建筑装饰-装修装饰Ⅱ-装修装饰Ⅲ [3]

财务业绩 - 上半年实现收入7.40亿元 同比增长4.3% 毛利2.34亿元 毛利率31.6% [1] - 股东应占净利1.21亿元 同比增长2.4% 归母净利率16.3% [1] - 管理费效比连续四年下降 较去年同期下降7.1%至9.1% [1] - 宣派中期股息每股0.11港元 派息比率提升至70% [1] 市场拓展 - 第三方项目签约额达5.6亿元 同比增长59% [2] - 中标成都天悦龙庭、昆明第三城紫香园、苏州泊云庭等千万级住宅项目 [2] - 第三方全口径收入占比提升至84% [2] - 在管物业项目254个 在管建筑面积3803.5万平方米 [2] 区域布局 - 96.6%在管面积来源于中国一线、新一线及二线城市 [2] - 西南区域物业管理收入2.19亿元 占总物业管理收入46.8% 同比增长15.3% [2] - 华东区域收入1.66亿元 占比35.5% 同比增长11.5% [2] - 两大核心区域合计贡献物业管理总收入82.3% [2] 物业服务 - 整体物业费单价3.14元/㎡/月 较去年同期增长3.6% [3] - 成都物业费单价达3.63元/㎡/月 [3] - 成功获取成都奥园半岛ONE项目 物业费单价达5元/㎡/月 [3] - 获取贝好家在成都的首个豪宅项目贝宸S1及上海奉贤项目 [3] 生活服务 - 零售业务渗透率提升至6.7% 外部客户占比提升至60% [3] - 连续中标民生银行信用卡、工商银行、云南平安银行等项目 [3] - 千万级爆品牛奶销售额570万元 同比增长90% [3] - 纽扣礼盒销量突破13万份 [3] 商业运营 - 第三方收入占比显著提升至18.6% [4] - 成功运营昆明西山万达及世博里酒店 覆盖商业/写字楼/长租公寓全业态 [4] - 南宁新畅行出租率96.07% 租金上涨1.5% [4] - 成都新希望国际出租率91.31% 租金同比提升11.2% [4] 数字化建设 - "AI+机器人+人"模式在成都皇冠湖壹号试点 年化成本节降约64万元 [5] - 机器人接管基础作业 AI赋能服务链条 [5] - 全域满意度突破90分 [5] - 专注AI算法迭代与机器人技术应用 通过标准化、规模化、智能化三位一体 [5] 战略规划 - 继续秉持高目标战略 深化市场拓展与品牌建设 [5] - 深入推进"物业+"战略 通过"物业+商业+生活"等多元业务协同 [5] - 挖掘新的收入增长点 提升客户服务价值 [5] - 数字化运营作为核心战略投入方向 [5]

股价表现 - 2025年8月25日收盘价3.49元 较前一交易日上涨0.87% [1] - 当日开盘价3.47元 最高价3.55元 最低价3.44元 [1] - 成交量13.16万手 成交额0.46亿元 [1] 资金流向 - 主力资金单日净流入495.04万元 [1] - 近五日主力资金累计净流入425.95万元 [1] 公司治理 - 计划于2025年8月26日召开临时股东大会 [1] - 会议将审议公司章程修订案 [1] - 涉及董事会条例调整及新一届董事会成员选举 [1] 行业属性 - 属于房地产开发板块 [1] - 业务范围涵盖住宅开发与商业运营领域 [1]