报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

哈尔滨冰雪大世界12月17日开园 太原广场和华润万象生活签约华北首座万象天地 12月15日，太原广场和华润万象生活合作签约仪式举行，华北地区首座万象天地正式落户太原市小店 区。据悉，万象天地商业综合体位于长风街太原广场，建筑面积约44.5万平方米，将采用"街区+盒子 MALL"相融合的创新模式，由华润万象生活整体运营，上海天华集团旗下AICO设计团队操刀设计，汇 聚国际奢侈品牌、高端餐饮及文化艺术空间等多元业态，包含溪谷广场、山涧飞瀑、游山之径、四季山 庭等特色空间，商业场景丰富多元。（小店发布） 新城控股发布"新悦汇"与"印巷"两大创新商业产品线 12月16日消息，新城控股正式战略发布"新悦汇"与"印巷"两大创新商业产品线。据了解，"新悦汇"定位 于"城市活力生活聚合体"，"印巷"以"在城市街巷中享受慢时光"为精神内核，定位于"慢生活街区"。 12月15日，据哈尔滨日报消息，以"冰天雪地 童话世界"为主题的第二十七届哈尔滨冰雪大世界，于 2025年12月17日上午10时正式开园。据悉，本届哈尔滨冰雪大世界规模为历届之最，由数以万计的冰建 人员倾力打造。2025年12月17日至12月23日，标准成人票特价29 ...

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央经济工作会议明确化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，政策端有望进一步发力[2][4] - 在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有着重要意义[4] 板块行情 - 本周（12月6日至12月12日）房地产（申万）板块指数下跌2.6%，表现弱于主要市场指数（上证指数下跌0.3%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.7%，沪深300下跌0.1%）[4][7] - 个股方面，周涨幅前五分别为：三湘印象(+12.1%)、南都物业(+7.6%)、京基智农(+5.1%)、苏州高新(+4.2%)、世联行(+2.9%)[4][7] - 个股方面，周跌幅后五分别为：海泰发展(-18.2%)、ST中迪(-15.5%)、*ST阳光(-11.7%)、中天服务(-11.0%)、*ST荣控(-11.0%)[4][7] 数据跟踪：新房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），42个重点城市新房合计成交189万平方米，环比上周下降2.4%，同比去年同期下降47.5%[11] - **分能级当周成交**：一线城市（4城）成交47.3万平方米，环比下降8.6%；二线城市（15城）成交115.9万平方米，环比上升3.2%；三四线城市（23城）成交25.6万平方米，环比下降12.9%[11] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），42个重点城市新房合计成交325万平方米，环比上月同期上升19.7%，同比去年同期下降43.7%[4][17] - **年初至今累计成交**：42个重点城市年初至今累计成交同比下降16.0%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交80万平方米，环比上升20.4%，同比下降36.7%；年初至今累计同比下降10.9%[17] - 二线城市：12月累计成交194万平方米，环比上升26.9%，同比下降44.5%；年初至今累计同比下降15.9%[17] - 三四线城市：12月累计成交50万平方米，环比下降2.7%，同比下降49.6%；年初至今累计同比下降22.2%[17] 数据跟踪：二手房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），21个重点城市二手房合计成交197万平方米，环比上周上升3.0%，同比去年同期下降32.3%[28] - **分能级当周成交**：一线城市（3城）成交85.2万平方米，环比上升4.3%；二线城市（9城）成交95.5万平方米，环比上升1.4%；三四线城市（9城）成交15.9万平方米，环比上升6.6%[28] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），21个重点城市二手房合计成交356万平方米，环比上月同期上升9.2%，同比去年同期下降36.3%[4][32] - **年初至今累计成交**：21个重点城市年初至今累计成交同比上升4.9%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交144万平方米，环比上升4.4%，同比下降33.1%；年初至今累计同比上升5.9%[32] - 二线城市：12月累计成交182万平方米，环比上升8.9%，同比下降40.7%；年初至今累计同比上升4.7%[32] - 三四线城市：12月累计成交31万平方米，环比上升40.8%，同比下降18.7%；年初至今累计同比上升0.4%[32] 行业新闻与政策动态 - **宏观政策**：中央经济工作会议（12月10日至11日）明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，具体举措包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[4][45][46] - **地方政策与动态**： - 北京：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记实现“全程网办”，住宅类办理时限压缩至3个工作日[45][46] - 宁夏：推出楼市新政，为购买新建商品住房的市民发放专项补贴，并拓展公积金使用[45][46] - 青岛：发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四大类20项指标，并配套容积率优化、公积金贷款额度上浮30%等18项激励政策，目前已累计供应“好房子”484万平方米[45][46] - 长沙：发布公积金新政，二孩及以上家庭购新房可核减一套房认定、异地缴存职工不再查缴存地住房、公积金直付房租并上线商转组合贷[45][46] - 上海杨浦：对符合条件的互联网优质内容创作者在区内购买首套自住商品住房给予最高200万元一次性住房补贴[46] - 山东青岛：落地省内首个“专项债+再贷款”模式保障性住房收购项目，涉及金额2.41亿元[46] - **土地市场**： - 武汉：集中出让26宗地块，总成交金额86.55亿元，华润置地、武汉城投等企业拿地[46] - 深圳：两宗地块以39.52亿元总价成交，中海溢价夺地[46] - 江苏常州：6宗涉宅地块成交，总金额约28.96亿元，均为地方国企拿地[46] - **物业管理**：最高人民法院发布典型案例，明确物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费[46][47] 公司公告 - **11月单月销售金额**： - 华润置地：230亿元，同比下降10.8%[4][48] - 越秀地产：51.2亿元，同比下降49.0%[4][48] - 保利发展：180.2亿元，同比下降24.9%[4][48] - 中国金茂：78.0亿元，同比下降0.03%[4][48] - 龙湖集团：36.4亿元，同比下降57.2%[4][48] - 招商蛇口：140.9亿元，同比下降34.7%[4][48] - 新城控股：14.5亿元，同比下降42.4%[4][48] - 首开股份：9.9亿元，同比下降70.8%[4][48] - **企业融资**： - 新城控股：成功发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限5年，利率4.0%[4][48] - 保利发展：拟发行50亿元可转债，募集资金用于9个房地产开发项目[4][48] - 越秀地产：签订一笔金额高达2亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资协议[48] - **其他公司动态**： - 贝壳-W：于12月5日至11日连续进行股份回购，单日回购金额约300万港元[48] - 招商积余：完成股份回购及注销，回购662.6万股，总金额7801万元[48] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产行业“看好”评级[4] - 建议关注以下五类标的[4]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

公司公告核心事件 - 新城控股于2025年12月16日晚间发布公告 [2] - 公司接到控股股东富域发展集团有限公司的通知 [2] - 控股股东所持有的公司部分股份被质押 [2] - 本次质押股数为34,000,000股 [2]

股权结构 - 控股股东富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%[2] - 富域发展及其一致行动人常州德润合计持股15.158亿股，占总股本67.20%[4] 股份质押 - 富域发展累计质押3.120555亿股，占其持股22.65%[2] - 2025年12月15日富域发展质押3400万股，用途为子公司融资担保[3] - 常州德润累计质押6000万股，占其所持股份43.54%[4] 风险应对 - 若平仓，富域发展采取措施，不会致控制权变更[5]

公司股权质押情况 - 公司控股股东富域发展于2025年12月16日质押股份3400万股 [1] - 截至公告日，富域发展累计质押公司股份约3.12亿股，占其持股比例22.65% [1] - 公司另一股东常州德润累计质押股份6000万股，占其持股比例43.54% [1] 公司经营与财务概况 - 2025年1至6月，公司营业收入构成中，房地产开发销售占比68.63%，物业出租占比29.06%，其他业务占比2.31% [1] - 截至新闻发稿时，公司总市值为317亿元 [1]

公司股权质押事件 - 新城控股控股股东富域发展质押了3400万股公司股份 [1] - 质押股份占控股股东所持股份比例为2.47% [1] - 质押股份占公司总股本比例为1.51% [1] - 质押开始日期为2025年12月15日 [1] - 质押用途是为子公司融资提供担保 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业投资与销售两端数据在2025年11月进一步走弱，但政府定调着力稳定房地产 [1] - 行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来，并存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] 投资端总结 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [3][4][19] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资比重76.9%；11月单月住宅投资同比下降29.5% [4] - **区域表现普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9% [4] - **新开工与竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18.0%；11月单月，新开工面积同比下降27.6%（降幅较10月收窄1.9个百分点），竣工面积同比下降25.5%（降幅较10月收窄2.7个百分点）[3][17][19] - **核心判断与预测**：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期；维持2025-2026年预测：新开工面积增速-18.0%/-4.6%，竣工面积增速-17.7%/-13.1%，投资增速-14.2%/-7.5% [3][19] 销售端总结 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%；销售额7.5万亿元，同比下降11.1%；11月单月，销售面积同比下降17.3%（降幅较10月收窄1.5个百分点），销售额6,113亿元，同比下降25.1% [3][20][32] - **住宅销售同步下滑**：1-11月住宅销售面积6.6亿平方米，同比下降8.1%；11月单月住宅销售面积同比下降18.6% [21] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%；11月单月均价同比下降9.5%，环比下降6.4% [31][32] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [30] - **库存略有去化**：11月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长2.8%，较10月末减少300万平方米；其中住宅待售面积减少284万平方米 [31] - **核心判断与预测**：销售端处于筑底阶段，积极政策有望推动需求修复，但供给端约束将限制销售修复幅度，预计短期销售总量仍偏弱但结构有弹性；维持2025-2026年预测：销售面积增速-7.9%/-6.0%，销售额增速-11.6%/-7.9%，房价增速-4.0%/-2.0% [3][32][36] 资金端总结 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.5万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点 [3][37][38] - **各项资金来源普遍走弱**： - **国内贷款**：11月单月同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [3][38] - **自筹资金**：11月单月同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [3][38] - **销售回款**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%（降幅扩大15.9个百分点），个人按揭贷款同比下降34.7%（降幅扩大4.1个百分点）[3][38] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][38] 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是“好房子”新赛道，推动房企由金融业转向制造业；二是购物中心等优质商业地产的价值重估 [3] - **推荐五条主线及相关公司**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注太古地产、新城发展 [3] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [3] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 5. **二手房中介**：贝壳-W [3]