公司近期融资活动 - 公司于12月9日完成发行2025年度第三期中期票据，规模为17.5亿元，期限5年，票面利率4% [2] - 本期票据获得中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，并获得中债增全额担保 [2] - 这是公司继8月和9月发行担保中票后，2025年取得的又一次融资突破 [2] 公司2025年境内融资概况 - 公司2025年已累计发行36.5亿元中期票据，均获得中债增全额担保及双AAA评级 [2] - 8月发行一笔规模10亿元的中期票据，总认购倍数达2.28倍，票面利率2.68% [2] - 9月发行第二期9亿元中期票据，票面利率3.29% [2] 公司境外融资进展 - 6月，新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [2] - 9月，在全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元优先担保票据，发行期限2年，由新城控股及新城发展担保 [2] 公司资产支持证券创新融资 - 11月28日，公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，以上海青浦吾悦广场为底层资产 [3] - 该专项计划发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分 [3] - 该产品创下全国消费类持有型ABS、A股民企持有型ABS“双首单”行业纪录 [3] - 产品设置扩募机制，提前预留与公募REITs的对接通道 [3] 行业融资环境观察 - 公司的融资突破被视为民营房企融资环境持续改善的缩影 [3] - 在政策支持与企业努力的双重作用下，民营房企融资多样化持续推进 [3] - 融资环境的改善为行业平稳健康发展注入更多信心与动能 [3]

核心观点 - 新城控股在2025年通过多种渠道成功完成多笔融资，包括境内中期票据、境外美元债以及创新资产证券化产品，融资规模可观且成本较低，体现了公司在融资方面的积极突破和多元化进展 [1][2] - 公司的系列融资活动获得了权威机构的高评级和全额担保支持，并创下行业纪录，这不仅是公司自身努力的成果，也被视为民营房企融资环境持续改善的一个积极信号 [1][2] 境内债务融资 - 公司于12月9日完成发行2025年度第三期中期票据，规模为17.5亿元，期限5年，票面利率4%，获得中诚信国际主体和债项双AAA评级及中债增全额担保 [1] - 2025年内，公司已累计发行三笔中期票据，总额达36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级，前两笔分别于8月发行10亿元（票面利率2.68%，总认购倍数2.28倍）和9月发行9亿元（票面利率3.29%） [1] 境外债务融资 - 6月，母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [1] - 9月，在全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元优先担保票据，期限2年，由新城控股及新城发展提供担保 [1] 资产支持证券(ABS)创新融资 - 11月28日，公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，并同步配套4.1亿元债权部分 [2] - 该产品创下全国消费类持有型ABS和A股民企持有型ABS的“双首单”行业纪录，并设置扩募机制，预留了与公募REITs的对接通道 [2] 行业意义 - 公司的融资突破被视为民营房企融资环境持续改善的缩影，在政策支持与企业努力的双重作用下，民营房企融资多样化持续推进，为行业平稳健康发展注入信心与动能 [2]

核心观点 - 公司依托“住宅+商业”双轮驱动战略 整体经营持续保持稳定向好态势 [1] - 公司商业运营总收入保持良好增长态势 大概率能超额完成全年140亿元目标 [1] - 公司在境内外融资市场持续取得成果 现金流安全充裕 维持良好债务偿付记录 [1][2] 商业运营表现 - 9月份商业运营总收入约11.73亿元 比上年同期增长10.13% [1] - 1-9月累计商业运营总收入约105.11亿元 比上年同期增长10.82% [1] 住宅销售表现 - 9月份合同销售金额约14.84亿元 销售面积约21.13万平方米 [1] - 1-9月累计合同销售金额约150.50亿元 累计合同销售面积约195.91万平方米 [1] 融资活动 - 9月23日全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据 [1] - 6月新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [1] - 8月成功发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% [2] - 9月25日再次成功发行9亿元中期票据 两笔票据均获中债增全额担保及双AAA评级 [2] 现金流与债务管理 - 第三季度已偿还境内外公开市场债券10亿元 [2] - 继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录 [2]

融资活动 - 公司成功发行9亿元2025年度第二期中期票据 认购倍数1.5倍 期限5年 票面利率3.29% 获中诚信国际双AAA评级及中债增全额担保 [2] - 公司8月发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 本次为年内第二笔国内市场融资突破 [2] - 子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 由公司及母公司新城发展担保 母公司6月发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年首家重启境外融资的民营房企 [2] 财务表现 - 上半年营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 毛利率26.85% 同比提升5.25个百分点 [3] - 在手现金余额102.96亿元 经营性现金流净额15.12亿元 净负债率52.44%保持较低水平 [3] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利77.06% 同比提升19.85个百分点 毛利率达71.20% [3] 运营效率 - 吾悦广场出租率97.81%维持行业高位 销售均价提升 全口径资金回笼率超100% [3] - 商业收入实现双位数增长 商管业务表现强劲 融资渠道保持通畅 [3] - 国际评级机构穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 反映财务结构安全稳定 [3] 行业环境 - 境内外融资能力持续恢复 源于房企整体融资环境改善及公司核心业绩向好构筑的行业信心 [2]

信托行业转型 - 信托市场呈现成立规模放量与发行市场降温并存的特征 9月13日至21日期间资产管理信托成立规模大幅攀升涨幅超五成非标信托爆发式增长是核心驱动力但发行数量及规模略有下滑 [1] - 行业转型是政策重塑与市场自适应的结果非标组合投资新规与《信托公司管理办法》修订推动行业从规模扩张转向质量提升头部公司已搭建非标加标品的组合投资体系并提升主动选股能力 [2] - 信托公司转型需结合自身禀赋头部机构拼综合服务中型机构拼细分特色小型机构拼专业配套以实现受托服务创造价值的目标 [2] 房地产融资 - 9月房地产行业融资活跃新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据保利发展拟发行不超过150亿元公司债券万达集团首期发行10亿元中期票据 [3] - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元同比微增0.8%信用债是融资主力军有助于房企增厚现金流保交楼及修复市场信心 [3][4] - 房地产融资形成多元化体系包括白名单机制经营性物业贷公募REITs持有型不动产ABS等工具推动从增量依赖转向存量激活民营房企境外融资破冰前8个月海外债融资57.3亿元占比1.5%释放市场预期改善信号 [4] 汽车行业展望 - 全球汽车格局处于重构阶段中国汽车在完成出口扩张后正迎来出海加速非中国市场的新能源渗透率将从拖累转向加速 [5] - 基于发端于2012年的电动智能变革全球消费者认知已建立美日欧等海外车企将在2027年前迎来新能源车型大放量 [5][6] - 中国全球型的电动智能供应链将充分受益于海外需求和供给的双重拉动 [6] 游戏行业景气度 - 2025年9月国家新闻出版署下发145款国产游戏版号及11款进口版号国产版号数量维持高位进口版号延续一月一批的常态化节奏 [7] - 重点大作集中过审头部厂商深耕优势赛道中腰部厂商拓展差异化题材版号环境持续宽松有望提升行业短期景气度并为长期研发创新奠定基础 [7] 电力行业投资机会 - 十五五期间容量电价与峰谷价差将孕育投资机会预计2027至2030年全国大部分地区峰谷价差达到0.4元/度左右 [8] - 配合适当的容量电价机制火电电化学储能和抽水蓄能可获得合理回报推荐设备龙头及火电抽蓄核电的运营龙头 [8]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

融资活动 - 成功发行2025年度第二期中期票据 规模9亿元人民币 期限5年 票面利率3.29% 认购倍数1.5倍 [1] - 中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 [1] - 本次发行是自2022年9月以来第八笔中债增全额担保中期票据 连续四年获得民企债券融资支持工具政策支持 [1] - 8月成功发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% [2] - 9月23日全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 [2] - 6月新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [2] 政策支持 - 本次发行是"第二支箭"政策以来中票到期后的首单续发 印证"中债增增信+民营房企融资"良性循环模式 [1] - "第二支箭"政策持续聚焦民营企业合理融资需求 助力修复市场信用预期 拓宽融资渠道 降低融资成本 [1] - 人民银行持续支持民营房企融资环境改善 监管层优化房企融资监管政策 推动金融资源流向经营稳健企业 [2] - 融资突破体现监管支持政策对民营房企"输血"与"造血"能力的双重提升 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [3] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 在手现金余额102.96亿元 [3] - 净负债率52.44% 经营性现金流净额15.12亿元 [3] - 全口径资金回笼率超100% 销售均价提高 [4] 商业运营 - 上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [3] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比重77.06% 较去年同期57.21%显著提升 [3] - 商业板块毛利率71.20% 吾悦广场出租率保持97.81%高位 [3] - 商管业务呈现"强者恒强"态势 商业收入实现双位数增长 [4] 市场认可 - 中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级 [1] - 主承销商为中信证券 联席主承销商为邮储银行和招商银行 [1] - 穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 [4] - 融资渠道保持通畅 整体经营韧性突出 境内外融资双轨并行格局巩固 [2][4]

房企近期融资动态 - 新城发展全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据，期限2年，票面利率11.88%，是公司今年发行的第二笔美元债 [1] - 保利发展拟发行规模不超过150亿元人民币公司债券，期限最长10年，募集资金拟用于偿债、补充流动资金、项目建设及并购等 [1] - 万达集团披露2025年度第一期中期票据募集情况，首期发行金额10亿元人民币，发行期限不超过5年 [1] 行业整体融资状况 - 2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元人民币，同比下降4.3% [2] - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额为3808.9亿元人民币，同比微增0.8% [2] - 从融资结构看，信用债融资2290.9亿元（同比下降6.9%，占比60.1%），海外债融资57.3亿元（同比下降14.4%，占比1.5%），ABS融资1460.7亿元（同比增长16.8%，占比38.3%） [2] 专家观点与行业展望 - 优质房企融资端畅通及融资成本下降有助于稳定市场主体预期，债务工具成功发行可提供流动性并减轻偿债压力 [3] - 随着更多房企尝试恢复市场化融资渠道，行业整体信心有望持续修复 [1][3] - 未来具备稳健现金流、聚焦核心城市、创新能力强的房企有望率先突围 [3]

房企融资活动加速 - 近期房企融资动作明显加快 多家头部企业密集发行债券[1] - 新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88%[1] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债券 期限最长10年 资金用途包括偿债/补流/项目建设/并购等[1] - 万达集团完成10亿元中期票据发行 期限不超过5年[1] 行业偿债压力与融资背景 - 2025年第三季度房企迎来偿债高峰期 单季偿债规模近1600亿元 占全年比例近三成[1] - 2025年全年房企到期债务规模达5257亿元 同比增长8.9%[1] - 销售端虽有所回暖 但销售规模仍处于较低位置 存在回款压力[1] - 债务高峰期与销售回款不足叠加 促使头部房企加大发债力度缓解资金压力[2] 融资用途与行业特点 - 发债主要用于"借新还旧"置换存量到期债务 缓解短期资金压力[2] - 部分募集资金用于在建项目的持续开发[2] - 优质房企融资渠道更为畅通 境内债券发行顺利 融资规模较大且成本可控[2] - 行业融资成本持续下降 2025年上半年债券平均利率为2.83%[2] - 其中信用债平均利率2.61% 海外债平均利率9.73% ABS平均利率2.77%[2] 市场影响与未来展望 - 优质房企融资畅通及成本下降有助于稳定市场主体预期[3] - 债务工具成功发行为企业提供必要流动性 减轻偿债高峰期集中压力[3] - 行业整体信心有望随着市场化融资渠道恢复而持续修复[3] - 偿债高峰过后 房企流动性压力有望阶段性缓解[3] - 基本面稳健/融资渠道畅通的优质房企将率先缓解压力 逐步降低债务水平[3] - 中小房企需更谨慎把控债务与投资节奏[3]