融资活动 - 公司成功发行9亿元2025年度第二期中期票据 认购倍数1.5倍 期限5年 票面利率3.29% 获中诚信国际双AAA评级及中债增全额担保 [2] - 公司8月发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 本次为年内第二笔国内市场融资突破 [2] - 子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 由公司及母公司新城发展担保 母公司6月发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年首家重启境外融资的民营房企 [2] 财务表现 - 上半年营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 毛利率26.85% 同比提升5.25个百分点 [3] - 在手现金余额102.96亿元 经营性现金流净额15.12亿元 净负债率52.44%保持较低水平 [3] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利77.06% 同比提升19.85个百分点 毛利率达71.20% [3] 运营效率 - 吾悦广场出租率97.81%维持行业高位 销售均价提升 全口径资金回笼率超100% [3] - 商业收入实现双位数增长 商管业务表现强劲 融资渠道保持通畅 [3] - 国际评级机构穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 反映财务结构安全稳定 [3] 行业环境 - 境内外融资能力持续恢复 源于房企整体融资环境改善及公司核心业绩向好构筑的行业信心 [2]

（来源：用益研究） 信托公司推进组合投资模式 当前信托市场呈现出"成立放量与发行降温并存、标品稳健与非标转型同步"的特征。统计数据显示，在 9月13日至9月21日期间，资产管理信托显著反弹，成立规模大幅攀升，涨幅超五成，其中非标信托的爆 发式增长成为核心驱动力。但发行市场热度持续减退，发行数量及规模均略有下滑。对于当前信托市场 的分化格局，业内人士普遍认为，这是行业转型深化的必然结果。 9月份以来，房地产行业融资方面接连传出振奋人心的消息：新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担 保票据，保利发展拟发行不超过150亿元公司债券，万达集团披露2025年年度第一期中期票据募集情 况，首期发行10亿元。另据中指研究院9月25日发布的数据，2025年前8个月，房地产企业债券融资总额 达3808.9亿元，同比微增0.8%。 主要观点： 1、在行业深度调整期，多家房企尝试市场化融资且屡屡闯关成功，不仅为房企增厚融资现金流，更有 利于其保交楼及经营回归正轨，还将在多方面助力行业加快转变发展模式，修复市场整体信心。信用债 是融资"主力军"，为降低行业资产负债率提供有力支撑。 2、为项目建设注入"强心剂"，加快实现"保交楼、保 ...

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

融资活动 - 成功发行2025年度第二期中期票据 规模9亿元人民币 期限5年 票面利率3.29% 认购倍数1.5倍 [1] - 中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 [1] - 本次发行是自2022年9月以来第八笔中债增全额担保中期票据 连续四年获得民企债券融资支持工具政策支持 [1] - 8月成功发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% [2] - 9月23日全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 [2] - 6月新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [2] 政策支持 - 本次发行是"第二支箭"政策以来中票到期后的首单续发 印证"中债增增信+民营房企融资"良性循环模式 [1] - "第二支箭"政策持续聚焦民营企业合理融资需求 助力修复市场信用预期 拓宽融资渠道 降低融资成本 [1] - 人民银行持续支持民营房企融资环境改善 监管层优化房企融资监管政策 推动金融资源流向经营稳健企业 [2] - 融资突破体现监管支持政策对民营房企"输血"与"造血"能力的双重提升 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [3] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 在手现金余额102.96亿元 [3] - 净负债率52.44% 经营性现金流净额15.12亿元 [3] - 全口径资金回笼率超100% 销售均价提高 [4] 商业运营 - 上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [3] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比重77.06% 较去年同期57.21%显著提升 [3] - 商业板块毛利率71.20% 吾悦广场出租率保持97.81%高位 [3] - 商管业务呈现"强者恒强"态势 商业收入实现双位数增长 [4] 市场认可 - 中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级 [1] - 主承销商为中信证券 联席主承销商为邮储银行和招商银行 [1] - 穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 [4] - 融资渠道保持通畅 整体经营韧性突出 境内外融资双轨并行格局巩固 [2][4]

据中指研究院监测，2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3%。不过，2025年前 8个月，房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8%。从融资结构来看，房地产行业信用债 融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1%；海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5%；ABS 融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3%。 中指研究院企业研究总监刘水表示，近期多家房企披露了新增融资或者债务重组的最新进展。截至2025 年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批。目前，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政 策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流， 防范资金风险。同时，可积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS 等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，优质房企融资端的畅通叠加融资成本的下降，有助于稳定市 场主体预期。一方面，债务工具的成功发行为企业提供了必要的流动性，减轻偿债高峰期的集中压力； 另一方面，随着更多房企尝试 ...

房企融资活动加速 - 近期房企融资动作明显加快 多家头部企业密集发行债券[1] - 新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88%[1] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债券 期限最长10年 资金用途包括偿债/补流/项目建设/并购等[1] - 万达集团完成10亿元中期票据发行 期限不超过5年[1] 行业偿债压力与融资背景 - 2025年第三季度房企迎来偿债高峰期 单季偿债规模近1600亿元 占全年比例近三成[1] - 2025年全年房企到期债务规模达5257亿元 同比增长8.9%[1] - 销售端虽有所回暖 但销售规模仍处于较低位置 存在回款压力[1] - 债务高峰期与销售回款不足叠加 促使头部房企加大发债力度缓解资金压力[2] 融资用途与行业特点 - 发债主要用于"借新还旧"置换存量到期债务 缓解短期资金压力[2] - 部分募集资金用于在建项目的持续开发[2] - 优质房企融资渠道更为畅通 境内债券发行顺利 融资规模较大且成本可控[2] - 行业融资成本持续下降 2025年上半年债券平均利率为2.83%[2] - 其中信用债平均利率2.61% 海外债平均利率9.73% ABS平均利率2.77%[2] 市场影响与未来展望 - 优质房企融资畅通及成本下降有助于稳定市场主体预期[3] - 债务工具成功发行为企业提供必要流动性 减轻偿债高峰期集中压力[3] - 行业整体信心有望随着市场化融资渠道恢复而持续修复[3] - 偿债高峰过后 房企流动性压力有望阶段性缓解[3] - 基本面稳健/融资渠道畅通的优质房企将率先缓解压力 逐步降低债务水平[3] - 中小房企需更谨慎把控债务与投资节奏[3]