债券发行计划 - 子公司新城环球有限公司拟发行以美元计值的担保优先票据 由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 票据发行本金总额1.6亿美元 票面利率11.88% 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 净额将用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] 发行参与机构 - 初始买方包括海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团 [1] - 发行人与初始买方于2025年9月23日订立购买协议 [1] 担保安排 - 票据发行由新城发展及A股上市公司新城控股(601155)共同提供担保 [1] - 担保结构涉及境外发行主体与境内上市公司的跨境担保安排 [1]

融资活动 - 子公司新城环球有限公司拟发行1.6亿美元11.88%担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 拟将净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] - 票据由新城发展及新城控股提供担保 以美元计值 [1] 交易结构 - 发行人与海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团作为初始买方签订购买协议 [1] - 交易于2025年9月23日达成协议 [1]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司建议进行以美元计值的优先担保票据国际发售 [1] - 票据发行由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 发行对象为机构投资者并将开展一连串推介会 [1] 资金用途 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务 [1] - 部分资金将用于一般企业用途 [1]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

行业投资评级 - 投资评级为看好并维持 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场整体估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的经纪龙头 商业地产和央国企物管 [4] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.13% 相对沪深300的超额收益为+1.58% 行业排名相对靠前（8/32） [5][13] - 年初至今长江房地产指数上涨12.76% 相对沪深300的超额收益为-1.65% 行业排名居中（19/32） [5][13] - 本周房地产板块表现一般 开发类分化 物管类以下跌为主 收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度涨跌幅均值为0.04% 物业公司周度涨跌幅均值为-2.29% REITS周度涨跌幅均值为-0.15% [14] 政策动态 - 重庆促进住房消费健康发展 包括多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设 持续推进城中村和城乡危旧房改造 [6][15] - 重庆加大租购住房 城镇老旧小区住宅加装电梯提取住房公积金支持力度 引导金融机构合理降低商业性个人住房贷款利率 [6][15] - 重庆优化个人住房套数认定办法 支持改善性住房消费 2025年5月30日至12月31日 对在中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的给予新购住房总房款1%的补贴 [6][15] - 上海优化房产税相关政策 持居住证满3年且在本市工作生活者首套住房免征房产税 第二套及以上人均面积≤60㎡免征 超出部分征税 [6][15] - 上海持证未满3年先征后退 2025年1月1日起执行 多缴税款可退 [6][15] 销售数据 - 本周37城新房成交面积四周滚动同比-4.2% 较上周+8.0个百分点 17城二手房成交面积四周滚动同比+19.4% 较上周+8.0个百分点 [7][17] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-5.7% 17城二手房成交面积累计同比+15.1% [7][17] - 9月截至19日 37城新房成交面积当月同比+5.2% 17城二手成交面积当月同比+29.1% 12城新房及二手合计+18.9% [7][32] 定价分析 - 开发类地产股市净率角度估值差异很大 二分法可更有效理解市场定价逻辑 [2][8] - 首先区分库存结构 评估权益未售货值中低效库存比例 低效库存价格降幅较大 计提减值准备是否充分 继续降价能否实现去化 未来可能亏损体量决定估值扣减项目 [2][8] - 然后评估有效货值和新增拿地能支撑的销售水平及盈利能力 在持续经营假设下给予销售或拿地隐含净利润适当市盈率倍数 这决定估值增量项目 [2][8] - 低效库存的估值扣减加上优质库存的估值增量共同决定开发业务的合理估值 [2][8] - 在房价不涨背景下快速去化是最优选择 地价也会反映房价下跌 [8] - 库存较轻 区域较好且品牌较优的房企是最优选择但定价相应比较公允 股价弹性未必更大 [8] - 有一些滞重库存但区域能级较好且降价能够有效去化 新增拿地和销售明显领先的边际型房企当前估值并不高 后续可能隐含更大的股价弹性 [8]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 上周新房与二手房成交面积环比均上升，44城新房备案数据环比+14%，22城二手房备案数据环比+1%[1] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14%，19城新房+二手房成交面积同比+4%[1] - 二手房挂牌量延续上升趋势，20个样本城市二手房挂牌量较9月14日上升0.1%，较去年末上升8.7%[1] - 重点推荐关注重点城市区域市场的量价回升及对应区域拥有储备或新获取资源的房企估值修复[3] 行情回顾总结 - 上周沪深300下跌0.44%，房地产开发板块上涨0.71%[2] - 恒生指数上涨0.59%，中华内房股指数CNY下跌2.98%[2] - 恒生物业服务及管理指数下跌1.68%[2] 重点公司动态 - 重点推荐11家公司：城建发展、城投控股、新城控股、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国、绿城服务、华润万象生活、万物云、领展房产基金[3][9] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元同比+96%，归母净利润6.1亿元同比扭亏[43] - 绿城中国25H1收入同比-23%至534亿元，归母净利润同比-90%至2.1亿元[43] - 中国海外发展25H1收入832亿元同比-4%，归母净利润86亿元同比-17%[43] - 城投控股25H1营收59.27亿元同比+807.72%，归母净利1.53亿元同比+250.60%[43] 市场表现数据 - 一周涨幅前十公司中香江控股涨幅52.55%居首，首开股份涨幅31.76%次之[10] - 一周跌幅前十公司中福星股份跌幅-19.36%最大，ST中迪跌幅-10.04%次之[11] 新房市场数据 - 9月1日-19日44城新房销售面积同比上升8%，其中一线上升22%，二线上升8%，三线下降1%[12] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降6%，其中一线上升1%，二线下降8%，三线下降8%[12] 二手房市场数据 - 9月1日-19日22城二手房成交面积同比上升26%，其中一线上升35%，二线上升22%，三线上升13%[22] - 年初至今22城二手房累计同比上升14%，其中一线上升19%，二线上升11%，三线上升6%[22] 库存与去化情况 - 9月8日-14日21城库存面积四周滚动环比下降0.1%，同比下降13.0%[32] - 21城去化速度为98周，四周滚动环比放缓8周，同比放缓6周[32] - 一线去化速度64周，二线99周，三线170周[32] 新房推盘数据 - 9月8日-14日21重点城市新房新批准上市套数环比-20%[38] - 截至9月14日，9月推盘套数同比-25%，2025年累计推盘套数同比-17%[38] 重点公司估值 - 城建发展目标价7.42元对应12.85倍2025E PE[42] - 绿城中国目标价13.69港元对应19.94倍2025E PE[42] - 中国海外发展目标价19.08港元对应9.40倍2025E PE[42] - 华润置地目标价36.45港元对应8.03倍2025E PE[42]

行业政策动态 - 上海市发布个人住房房产税试点政策优化调整通知 对符合条件的高层次人才 重点产业紧缺急需人才 以及持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房时提供房产税优惠政策 [1] 市场表现 - A股市场地产股尾盘拉升 沙河股份涨停 滨江集团涨超5% 电子城涨超5% 光明地产涨超4% 新城控股涨超4% 万科A涨超3% 上海临港涨超3% 招商蛇口涨超3% 深振业A涨超3% [1] 政策影响范围 - 房产税优惠政策覆盖高层次人才 重点产业紧缺急需人才 以及持有上海居住证满3年且在当地工作生活的购房人群 [1]

板块整体表现 - 房地产开发板块当日下跌2.11% [1] - 上证指数下跌1.15%至3831.66点 深证成指下跌1.06%至13075.66点 [1] - 板块主力资金净流出12.58亿元 游资资金净流出2014.16万元 散户资金净流入12.78亿元 [2] 领涨个股表现 - 首开股份(600376)涨停9.95% 成交额20.26亿元 成交量255.24万手 [1] - 香江控股(600162)涨停9.92% 成交额2.77亿元 成交量98.20万手 [1] - 中新集团(601512)上涨8.51% 成交额3.93亿元 成交量37.81万手 [1] - *ST南置(002305)上涨5.11% 成交额3.56亿元 成交量145.33万手 [1] - 苏宁环球(000718)上涨3.38% 成交量492.80万手 [1] 领跌个股表现 - 卧龙新能(600173)领跌8.70% 成交额9.60亿元 成交量110.42万手 [2] - 荣盛发展(002146)下跌8.54% 成交量725.30万手 [2] - 华联控股(000036)下跌5.16% 成交额1.53亿元 成交量33.79万手 [2] - 新城控股(601155)下跌5.13% 成交额3.09亿元 成交量19.98万手 [2] - 渝开发(000514)下跌5.08% 成交额2.68亿元 成交量46.78万手 [2] 资金流向特征 - 万通发展(600246)主力净流入1.53亿元 占比2.14% [3] - 苏宁环球(000718)主力净流入1.45亿元 占比8.56% [3] - 衢州发展(600208)主力净流入6409.59万元 占比6.78% [3] - 中新集团(601512)主力净流入4020.86万元 占比10.23% [3] - 张江高科(600895)主力净流入3843.94万元 占比0.81% [3]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

股价表现 - 9月18日股价下跌5%至15.20元/股 成交额2.48亿元 换手率0.71% 总市值342.85亿元 [1] 公司基本情况 - 公司成立于1996年6月30日 于2015年12月4日上市 总部位于上海市普陀区 [1] - 主营业务为房地产开发与销售 收入构成中房地产开发销售占比68.63% 物业出租及管理占比29.06% 其他业务占比2.31% [1] 基金持仓情况 - 山证资管精选行业混合发起式A(018750)二季度持有新城控股3.83万股 与上期持股数量不变 [2] - 该持仓占基金净值比例4.63% 为基金第三大重仓股 [2] - 9月18日该基金持仓浮亏约3.06万元 [2] 基金产品表现 - 山证资管精选行业混合发起式A成立于2023年12月26日 最新规模1099.56万元 [2] - 今年以来收益7.76% 同类排名6250/8172 近一年收益36.91% 同类排名4672/7980 成立以来收益21.14% [2] - 基金经理庄波累计任职时间10年186天 现任管理规模1130.79万元 任职期间最佳回报24.93% 最差回报-3% [2]