行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

传统零售业绩下滑与转型 - 百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%并宣布关闭北京复兴门店[3] - 新华百货营收下降0.99%且净利润下滑2.52%[3][15] - 天虹股份营收下降1.79%[3][18] - 银座股份营收下降0.87%且净利润重挫8.33%[3][18] - 南宁百货净利润亏损1338万元且亏损幅度扩大653.3%[3][18] - 中百集团提出三年自救计划力争2027年实现盈利通过关闭亏损门店和数字化赋能转型[4] 奥特莱斯业态扩张 - 武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业为华中首家滨湖奥莱引入260个品牌[5][18] - 杭州同步新增3家仓储式城市奥莱[5][18] - 上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后成为亚洲最大奥莱总体量20万㎡[5][18] - 华北最大奥莱年底开业招商进度超90%含35米高水幕装置[5][18] - 泉州复悦·尚柏奥莱11月开业为泉州首座奥莱引入超200个品牌[5][18] 购物中心品牌重塑 - 长沙北辰三角洲大悦城更名为长沙北辰荟由业主方独立运营[7][18] - 沈阳万科广场升级为万芊荟更名后客流增长15%且销售额增长26%[7][8][18] - 佛山顺德新世界中心启用NEW MALL新名字运营26年后品牌焕新[7][18] - 华润万象里产品线重启济南万象里商业面积5.5万㎡定位社区型购物中心[9][18] 首店经济与品牌创新 - LV美妆全球首店落户南京德基广场唇膏定价1200元[10][18] - 海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店引入甜品站与三时段智能切换系统[10][18] - TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州5年内布局超200家门店实现超百亿营收[10][18] - 浙江首店经济三年行动计划到2027年新增城市品牌首店2000家以上[15] - 南昌上半年新增品牌首店超50家涵盖零售餐饮娱乐多领域[15] 国际与本土品牌双向流动 - 始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%鞋履成为增长最快品类[12][24] - lululemon在美网赛事打造主题快闪店签约网球运动员扩大体育营销[12][24] - 泡泡玛特海外营收占比达40.3%美洲地区营收增长超十倍[13][24] - 安踏冠军李宁等本土运动品牌通过主题店深化市场渗透[13][24] 企业业绩与动态 - 龙湖集团前7月实现运营收入约87.6亿元且经营性收入约154.5亿元[15] - 嘉里建设上半年营收80.59亿港元同比增长60%股东溢利6.12亿港元[18] - 香港K11 Art Mall2025财年客流创新高出租率达100%动漫潮玩销售飙升65%[18] - 京东折扣超市首店在河北涿州开业精选超5000款民生商品低于市场常规售价[24] - 永辉超市二季度关闭186家门店预计损失8.27亿元[24] 项目开发与开业 - 石家庄安兴城市广场8月15日开业建面7.3万㎡定位城市白领社交中心[18] - 江门利和广场9月21日开业体量超13万㎡引入超200家品牌[18] - 杭州城北招商花园城11月底开业24万㎡超复合体招商率超80%[18] - 北京副中心儿童主题公园预计2026年建成成为亚洲最大室内儿童主题乐园投资18亿元[18] - 东莞万象城招商启动预计2026年开业引入奢侈品米其林餐饮等高端品牌[18] 消费政策与市场活动 - 国务院要求持续激发消费潜力系统清理消费领域限制性措施加快培育新型消费增长点[15] - 机器人消费节总销售额突破3.3亿元售出机器人及相关产品超19万台[15] - 沃尔玛中国净销售额58亿美元增长30.1%电商销售占比超50%[25]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 地产板块本周上涨0.5%，但跑输沪深300指数（4.18%），主要受市场风险偏好抬升、行业贝塔缺失、二手房价格调整及部分房企中报承压影响[2] - 板块年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），估值抬升背景下存在轮动可能性[2] - 政策层面存在潜在支持空间，8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[2] - 二手房市场以价换量（7月70城二手房价格环比降0.5%），而"好房子"因供应有限且定位改善需求，短期热度有望持续[2] - 部分房企如滨江、建发中报业绩同比正增长，显示报表端改善迹象[2] 投资建议 - 建议关注三类企业：1）受益"好房子"止跌回稳且分红稳定的房企（如华润置地、建发国际集团）[2]；2）拿地及产品力强的低估值品质房企（如绿城中国、中国海外发展等）[2]；3）股价处于底部的弹性标的（如贝壳）及优质持有物业企业（如新城控股）[2] - 同时看好净现金流及分红稳定的物管企业，包括华润万象生活、保利物业等[2] 重点公司分析 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，股息率4.58%，经营性收入覆盖2倍股息及利息，累计减值233亿[4] - 贝壳-W：2024年二手、新房市占率分别为31%和11%，预计2025年经调净利增长15%，年内涨幅仅3.7%[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，股息率5.84%，2025H1拿地排名前四[4] - 中国海外发展：头部央企，PB仅0.38倍，股息率4.2%，年内涨幅17.5%[4] - 绿城中国：品质标杆，PB0.68倍，年内涨幅19.5%，2024-2025H1拿地靠前[4] 市场运行监测 - 本周（8.16-8.22）重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%[9] - 8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%[9] - 截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月[12] 资本市场监测 - 地产板块PE（TTM）45.69倍，高于沪深300的13.97倍，估值处于近五年99.84%分位[21] - 本周境内地产债发行111.6亿元，净融资额7.2亿元[18] - 流动性方面，R001上行0.75BP至1.45%，R007下行0.19BP至1.48%[17] 政策环境监测 - 8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[7] - 广州推出商转公贷款政策，北京对受汛情影响的缴存职工给予阶段性支持[7]

活动表现 - 乌鲁木齐米东吾悦广场举办2周年庆典活动 为期3天 吸引近15万客流[1] - 通过20余项文化娱乐和互动体验活动打造夏日欢乐地标 成功提升区域消费活力[1] - 构建"日间体验+夜间狂欢"全时段场景矩阵 以卡皮巴拉IP实现从流量吸引到情感认同的转化[3] 营销策略 - 采用会员专属福利与全业态促销联动策略 设置梯度消费权益覆盖不同消费层级[7] - 消费满202元可参与抽奖 满200元赠水具五件套 满500元赠电影票+爆米花 满721元赠行李箱 满1000元积分赠100元超市卡[7] - 黄金业态推出DBE和周大生"满900减135" 六福珠宝满4000元减500元 服饰餐饮数码品牌同步推优惠团券[7] - 览茑超市推出"80元团100元"活动提升大众消费性价比[7] 业务影响 - 活动带动服饰餐饮亲子游乐区域出现排队热潮 有效激活客群消费需求[10] - 通过一站式消费闭环强化品牌资源整合能力 巩固区域商业核心地位[12] - 暑期将延续商业热度 推出结婚登记活动 市级少儿音乐赛事和家风宣讲大会等系列活动[14] 公司背景 - 新城控股集团创立于1993年 是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团[17] - 采用住宅加商业双轮驱动战略 截至2025年6月25日在全国145个大中城市拥有202个吾悦广场项目 其中174个已开业[17] - 吾悦广场品牌以深度运营和用户思维为核心 致力于构建满足多方价值诉求的新型价值关系[18]

行业投资评级 - 领先大市-A 维持评级 [7] 核心观点 - 国务院第九次全体会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 在整体行业企稳回升的总体定调下 房价下行压力将加速政策宽松节奏 三季度高温天气叠加需求季节性回落 核心城市房价下行压力阶段性增加 [1] - 美联储态度转鸽 降息预期升温下 预计地产政策将迎来新一轮宽松周期 [1] - 建议关注困境反转类房企 如金地集团 新城控股等 保持拿地强度的龙头招商蛇口 绿城中国 保利发展 滨江集团等 多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥 外高桥等 [1] - 首选股票新城控股 目标价18元 评级买入-A [8] 销售回顾 - 重点监测32城合计成交总套数为1.4万套 环比上周增长20.4% 2025年累计成交总套数为52.1万套 累计同比下降6.7% [2][14] - 一线城市成交3626套 环比上周增长7.7% 2025年累计成交14.8万套 累计同比下降0.5% [2][14] - 二线城市成交9303套 环比上周增长29.5% 2025年累计成交31.2万套 累计同比下降9.4% [2][14] - 三线城市成交1569套 环比上周增长5.1% 2025年累计成交6.1万套 累计同比下降6.7% [2][14] - 重点监测18城合计成交二手房总套数为2.3万套 环比上周增长5.8% 2025年累计成交总套数为81.2万套 累计同比增长9.2% [2][25] - 一线城市二手房成交8901套 环比上周增长2.8% 2025年累计成交32.6万套 累计同比增长21.5% [25][26] - 二线城市二手房成交13016套 环比上周增长9.2% 2025年累计成交44.6万套 累计同比增长5.7% [25][26] - 三线城市二手房成交1177套 环比上周下降5.5% 2025年累计成交4万套 累计同比增长9.8% [25][26] 土地供应 - 百城土地宅地供应规划建筑面积745万㎡ 2025年累计供应规划建面14368万㎡ 累计同比下降15.6% 供求比1.18 [3][39] - 一线城市无土地供应 今年累计供应573万㎡ 累计同比下降22.7% 累计供求比0.94 [39][40] - 二线城市供应规划建筑面积344万㎡ 今年累计供应6564万㎡ 累计同比下降0.1% 累计供求比1.16 [39][40] - 三四线城市供应规划建筑面积401万㎡ 今年累计供应7230万㎡ 累计同比下降25.5% 累计供求比1.21 [39][40] - 百城供应土地挂牌楼面均价3519元/㎡ 近四周平均挂牌均价4165元/㎡ 环比下降12.4% 同比下降15.6% [3][40] - 一线城市近四周平均起拍楼面37970元/㎡ 环比下降7.1% 同比增长89.3% [40][41] - 二线城市供应土地挂牌楼面价4029元/㎡ 近四周平均起拍楼面4202元/㎡ 环比下降8.4% 同比下降23.8% [40][41] - 三四线城市供应土地挂牌楼面价3081元/㎡ 近四周平均起拍楼面价3632元/㎡ 环比下降3.6% 同比增长7.8% [40][41] 土地成交 - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积392万㎡ 2025年累计成交12213万㎡ 累计同比增长4.2% [4][64] - 一线城市成交建筑面积15万㎡ 今年累计成交611万㎡ 累计同比增长5.9% [64][65] - 二线城市成交建筑面积143万㎡ 今年累计成交5638万㎡ 累计同比增长14.5% [64][65] - 三四线城市成交建筑面积234万㎡ 今年累计成交5964万㎡ 累计同比下降4% [64][65] - 百城住宅用地平均成交楼面价为5465元/㎡ 环比增长15.2% 同比增长18.6% 整体溢价率为11.7% [4][65] - 2025年平均楼面价7417元/㎡ 溢价率10.8% 较去年同期提高6.3个百分点 [4][65] - 一线城市住宅用地平均成交楼面价为59586元/㎡ 整体溢价率为34.8% 2025年平均楼面价38962元/㎡ 同比增长31.4% 溢价率13.3% 较去年同期溢价率提高7.8个百分点 [65][66] - 二线城市住宅用地平均成交楼面价为4264元/㎡ 整体溢价率为0% 2025年平均楼面价8263元/㎡ 同比增长19.9% 溢价率13.4% 较去年同期溢价率提高8.4个百分点 [65][66] - 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2844元/㎡ 整体溢价率为0.2% 2025年平均楼面价3386元/㎡ 同比增长13.1% 溢价率2.7% 较去年同期溢价率降低0个百分点 [65][66]

公司业绩说明会安排 - 公司将于2025年9月1日9:00-10:00通过网络形式召开2025年半年度业绩说明会 重点针对经营成果及财务指标与投资者交流 [2][3][5] - 投资者可于2025年8月25日至8月29日16:00前通过上证路演中心"提问预征集"栏目或公司邮箱xckg@xincheng.com提前提交问题 [2][5][7] - 说明会召开地点为上海证券交易所上证路演中心（网址https://roadshow.sseinfo.com/） 会后可通过该平台查看会议内容 [5][6][7] 参会人员构成 - 董事长兼总裁王晓松先生将出席说明会 另有财务负责人管有冬、独立董事徐建东等高管参与交流 [4][6] - 公司明确如有特殊情况可能对参会人员进行调整 [4] 信息披露时间节点 - 公司2025年半年度报告计划于2025年8月30日正式发布 [2] - 业绩说明会提问征集时段为2025年8月25日至8月29日16:00 共计5个工作日 [2][5] - 投资者联系可通过电话021-32522907或邮箱xckg@xincheng.com与董事会办公室沟通 [7]

指数表现 - 中证A500指数最新点位5198.91点，单周上涨4.27% [1][5] - 本周日均成交额8003.97亿元，全周成交额40019.84亿元，成交额环比上升32.60% [1][5] 成分股表现 - 寒武纪(688256.SH)以34.59%涨幅领涨，中油资本(000617.SZ)和中兴通讯(000063.SZ)分别以34.38%和32.21%涨幅位列第二、三位 [2] - 昆仑万维(300418.SZ)、北方稀土(600111.SH)、兆易创新(603986.SH)涨幅均超22% [2] - 衢州发展(600208.SH)以11.68%跌幅领跌，巨星科技(002444.SZ)和蔚蓝锂芯(002245.SZ)跌幅分别为6.90%和6.82% [2] 基金动态 - 中证A500基金总数增至39只，华夏基金管理的A500增指(512370)于本周上市 [5] - 全周所有基金涨幅均超2%，汇添富基金以4.62%涨幅表现最佳 [5] - 基金总规模达1810.70亿元，较上周上升 [4][5] - 华泰柏瑞基金以203.31亿元规模居首，国泰基金和易方达基金均以183.57亿元规模并列第二 [4][5] 机构观点 - 申万宏源证券认为短期牛市氛围延续，9月初前市场维持强势，2025年四季度表现将优于三季度 [5] - 国投证券指出需关注流动性牛向基本面牛及新旧动能转化牛的过渡过程，对上行空间持谨慎乐观态度 [5]