公司10月及1-10月商业运营表现 - 10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65% [1] - 1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49% [1] 公司10月及1-10月合同销售表现 - 10月份公司实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米 [1] - 1-10月公司累计实现合同销售金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米 [1]

格隆汇11月11日丨新城控股(601155.SH)公布，10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同 期增长7.65%；1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49%。 10月份公司实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米。1-10月公司累计实现合同销售 金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米。 ...

地产板块市场表现 - 11月11日A股地产板块逆市领涨，代表龙头地产行情的中证800地产指数上涨超过1% [1] - 个股方面，上海临港领涨5.6%，衢州发展、新城控股涨幅超过2%，招商蛇口、滨江集团、陆家嘴等多只股票涨幅超过1% [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格上涨超过1%，实时成交额超过3300万元 [1] 地产ETF交易数据 - 地产ETF（159707）当日净申购1200万份，显示资金流入 [1] - 该ETF盘中价格0.684元，涨幅0.88%，均价0.681元，成交量2456万份 [2] - 当日最高价0.686元，最低价0.677元，开盘价0.679元 [2] 成份股表现 - 中证800地产指数前十大成份股在ETF中权重超过90%，头部集中度高 [3] - 指数汇集市场13只头部优质房企，央国企含量高 [3] - 当日涨幅居前的成份股包括上海临港（涨5.43%）、衢州发展（涨3.07%）、新城控股（涨2.18%）等 [2] 行业融资环境 - 2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比大幅增长76.9% [2] - 10月信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，在总融资中占比63.8% [2] - 发债房企主要为央国企，显示融资环境改善 [2] 机构观点与投资逻辑 - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [3] - 率先脱困的企业通常布局好的城市，具备良好运营的投资性房地产或拥有增值潜力的金融资产 [3] - 在行业出清背景下，龙头地产公司可能更具弹性 [3]

**行业与公司** * 行业：中国房地产行业，特别是中国房地产投资信托基金（C-REITs）市场及其相关的开发商[1][3][9] * 公司：重点提及的开发商包括华润置地（1109 HK）、新城控股（601155 SS / 1030 HK）、龙湖集团（0960 HK）、中国海外发展（0688 HK）、招商蛇口（001979 SZ）、万科企业（000002 SZ / 2202 HK）、保利发展（600048 SS）、金地集团（600383 SS）及中国金茂（0817 HK）[4][6][107] **核心观点与论据** * 行业转型：中国房地产行业正从大规模新建住宅转向租赁资产运营和REIT市场发展，这被视为未来十年的核心投资主题[1][3][9] * 政策驱动：自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了C-REITs的发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展，例如2025年9月的新指引缩短了首次增发的时间线[3][11][14] * 市场潜力：C-REITs市场规模潜力预计可达约1万亿美元，为当前市值310亿美元的30倍以上，长期有望成为重要资产类别[3][40][42][43] * 投资逻辑：C-REITs回报稳定且与股市相关性较低，是切入行业转型主题的良好方式，开发商可通过将成熟投资物业剥离至REITs以释放价值、优化盈利和去杠杆[3][9] * 受益者分析：华润置地短期内受益潜力最大，因其拥有规模庞大的购物中心但质押率较高，其他拥有丰富非零售租赁资产的公司可能在中期受益[4][6][9] * 当前市场规模：截至2025年9月，共上市75只公募C-REITs，累计发行规模约人民币2000亿元，市值约人民币2200亿元，但仅占中国整体股市市值的0.15%[20][29] * 市场表现：受国内持续降息影响，C-REITs平均交易收益率已压缩至4.4%，价格平均上涨约10%，收益率较IPO时平均下降约184个基点[21][38] * 监管框架：C-REITs采用"公募基金+资产支持证券（ABS）"架构，监管要求严格，包括战略投资者持有比例不低于20%、持有期限不少于3-5年、杠杆限制（总资产/净资产≤140%）、每年分配至少90%可分配收益等[15][16][18] **其他重要内容** * 发展历程：C-REITs发展经历了初步筹备期（2001–2006）、渐进发展期（2007–2015）、推广加速期（2016–2020）和全面提速期（2021年至今），首批9只REITs于2021年6月上市[11][12][14] * 资产构成：目前上市C-REITs中，基础设施类（交通、公用事业、物流等）占主导，占总上市数量的78%和总市值的72%，商业地产类（购物中心等）占15%和19%[20][31][35][39] * 国际比较：成熟市场REIT市值平均占GDP的6.7%和股市总市值的5.2%，远高于中国的0.15%和0.16%，显示巨大增长空间[42][44][45][55] * 潜在市值估算：基于成熟市场商业REIT渗透率平均值11.4%和商业REITs占REIT总市值平均比例56%，估算中国C-REITs潜在总市值可达9870亿美元[42][50] * 关键信号：REIT发行常态化、商业资产范围扩展、发行人持有比例/期限放宽、资本循环灵活性提升以及非机构/离岸投资者参与度增加，将强化中期投资逻辑信心[4]

板块整体表现 - 11月10日房地产开发板块整体上涨1.21%，表现优于大盘，当日上证指数上涨0.53%，深证成指上涨0.18% [1] - 板块内个股表现分化，盈新发展以10.13%的涨幅领涨，首开股份以-7.79%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 盈新发展收盘价3.48元，涨幅10.13%，成交量642.21万手，成交额22.15亿元 [1] - 海泰发展收盘价5.38元，涨幅10.02%，成交量57.43万手，成交额2.99亿元 [1] - 合肥城建收盘价12.43元，涨幅10.00%，成交量101.97万手，成交额11.91亿元 [1] - 华侨城A收盘价2.66元，涨幅9.92%，成交量257.84万手，成交额6.76亿元 [1] 领跌个股表现 - 首开股份收盘价5.68元，跌幅7.79%，成交量202.57万手，成交额11.73亿元 [2] - 沙河股份收盘价16.49元，跌幅4.85%，成交量26.69万手，成交额4.42亿元 [2] - \*ST中地收盘价6.25元，跌幅3.40%，成交量40.49万手，成交额2.53亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流入4.0亿元，游资资金净流出4.16亿元，散户资金净流入1548.77万元 [2] - 盈新发展主力净流入5.07亿元，主力净占比22.88% [3] - 合肥城建党主力净流入3.06亿元，主力净占比25.71% [3] - 华侨城A主力净流入1.42亿元，主力净占比21.05% [3]

11月10日，新城控股涨5.35%，截至发稿，报14.57元/股，成交3.17亿元，换手率1.00%，总市值328.64 亿元。 资料显示，新城控股集团股份有限公司位于上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座，成立日期 1996年6月30日，上市日期2015年12月4日，公司主营业务涉及房地产开发与销售。主营业务收入构成 为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他(补充)2.31%。 从基金十大重仓股角度 风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本文为AI大模型自动发布，任何在本文出现的信息（包括但不 限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成个人投资建 议。 数据显示，景顺长城基金旗下1只基金重仓新城控股。景顺长城景骊成长混合A（010706）三季度增持 8100股，持有股数13.19万股，占基金净值比例为4.71%，位居第十大重仓股。根据测算，今日浮盈赚取 约9.76万元。 责任编辑：小浪快报 景顺长城景骊成长混合A（010706）基金经理为梁荣。 截至发稿，梁荣累计任职时间3年22天，现任基金资产总规模4551.62万元，任职期间最佳基金回报 2 ...

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1][7] * 公司提及华润置地（CR Land，1109 HK）[5]、建发国际集团（C&D，1908 HK）[5]、新城控股（Seazen，601155 SS）[5] 核心观点与论据 购房者情绪与价格预期恶化 * 购房者对未来12个月房价的预期显著恶化 净42%的受访者预计房价将下跌（7月调查为净33%）[2][15] * 一线城市情绪恶化尤为严重 净67%的受访者预计房价下跌（7月为净50% 4月为净39%）[2][15] * 二线城市净45%的受访者看跌房价（7月为净23%）[15] 购房意愿持续疲弱 * 考虑未来购房的受访者比例降至48%（7月为51%）为自2023年第三季度开始调查以来的最低水平[4][12] * 仅有15%的受访者“极有可能”购房（7月为16%）[4][12] * 仅2%的受访者预计其购房行为会发生在未来12个月内[4][12] 卖房意愿迫切且愿意承受损失 * 潜在卖家中 计划在未来六个月内卖房的比例为41%（7月为44% 4月为47%）[3][18] * 其中12%的卖家已将房产挂牌（7月为8%）[18] * 多数卖家愿意承受损失 52%的卖家愿意低于购入价出售（7月为56% 4月为43%）[3][19] * 仅17%的卖家坚持售价必须高于购入价（7月为18% 4月为21%）[3] 投资观点与股票推荐 * 对民营房企持谨慎态度 但认为近期因刺激政策预期降温和销售疲弱导致的行业回调为优质国企提供了入场机会[5] * 推荐华润置地和建发国际集团 因其作为长期市场整合者且股息收益率具有吸引力[5] * 推荐新城控股 因其稳健的商场租金收入和私募REITs剥离计划[5] 其他重要内容 调查方法与风险因素 * 调查于2025年10月24日至28日进行 覆盖2，060名来自1至4线城市的居民 总样本误差幅度为±1 7%（置信水平90%）[7] * 报告列出了所推荐公司的估值方法及上行与下行风险[25][26][27][28][29][30][31][32] 行业评级 * 对中国房地产行业的观点为“与大市一致”（In-Line）[7][88] * 对中国房地产管理与服务行业的观点为“具吸引力”（Attractive）[7][90]

股价与交易表现 - 11月10日盘中股价上涨2.02%，报14.11元/股，总市值318.27亿元 [1] - 当日成交金额1.51亿元，换手率0.48% [1] - 今年以来股价累计上涨17.98%，但近20日下跌8.50%，近60日下跌10.75% [1] - 资金流向显示主力资金净流出1336.11万元，特大单净卖出1402.26万元 [1] 公司基本面与财务数据 - 公司2025年1-9月实现营业收入343.71亿元，同比减少33.34% [2] - 2025年1-9月归母净利润为9.74亿元，同比减少33.05% [2] - 主营业务收入构成为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他2.31% [1] 股东结构变化 - 截至9月30日，股东户数为4.32万，较上期减少12.34% [2] - 人均流通股为52155股，较上期增加14.07% [2] - 香港中央结算有限公司持股1663.08万股，较上期减少70.14万股 [3] - 工银价值精选混合A为新进第五大流通股东，持股1574.12万股 [3] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 南方中证500ETF持股1318.16万股，较上期减少31.89万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股1140.06万股，较上期减少13.83万股 [3] - 中国证券金融股份有限公司等机构退出十大流通股东之列 [3] 行业与业务定位 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 公司涉及的概念板块包括REITs概念、养老产业、新零售等 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 行业盈利短期难言系统性拐点，但受益于土储结构优化，结构性拐点可期，已在部分优质房企业绩端兑现 [2][12] - 资金安全仍为底线，但部分房企已适度向经营持续性倾斜，强化拓储的同时重视土地质量 [2][12] - 具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法，短期具备结构性投资机会，后续政策端发力将带来更大弹性 [2][12] 盈利端总结 - 2025Q1-3重点房企营收同比-2.7%，降幅明显收窄 [8][23] - 销售毛利率同比+0.1pct至9.3%，税费比例控制良好，期间费用率同比微降0.1pct至5.4% [8][23] - 表外项目盈利性下降、资产减值与少数股东损益占比提升拖累业绩，8家房企归母净利润同比恶化或亏损 [8][23] - 滨江集团、城建发展受益营收、毛利率等改善，归母净利润实现40%+增长 [8][23] - 归母净利率同比-1.6pct至-2.3%，ROE同比下降1.4pct至-2.0% [26] 债务端总结 - 2025Q3末有息负债总额同比+0.6%，有息负债/总权益比例同比提升0.08至0.97 [9][48] - 三道红线整体维持绿档，净负债率同比+6.1pct至65.8%，剔除预收的资产负债率同比+1.0pct至65.6% [48] - 短债占比同比+4.0pct至28.7%，现金短债比下降至1.12 [48] - 预收对年化营收覆盖倍数降至0.37，预示收入端仍将承压 [9][48] 现金流总结 - 2025Q1-3重点房企表内销售回款同比-9.3%，降幅较上年同期收窄23.1pct [10][57] - 经营性现金流实现净流入，投资活动保持克制，筹资活动现金流整体净流出 [10][57] - 滨江集团、建发股份筹资性现金流净额为正 [57] 经营端总结 - 2025Q1-3重点房企销售金额同比-12.2%，较去年全年跌幅(-25.1%)明显收窄 [11][66] - 中国金茂、建发股份、建发国际集团、越秀地产销售金额实现同比正增长 [11][66] - 拿地金额同比+110.4%，拿地强度提升至44.4%(+25.9pct)，楼面均价+38.9%彰显高度重视土地质量 [11][66] - 中国海外发展、中国金茂、建发国际集团等拿地强度居前 [11][66]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]