投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

销售业绩表现 - 1-10月累计合同销售金额164.68亿元，同比下降52.2% [1] - 1-10月累计销售面积215.06万平方米 [1] - 10月单月合同销售金额14.19亿元，销售面积19.15万平方米 [1] - 9月与10月“金九银十”期间总销售额不足30亿元 [1] - 前10月销售额不足200亿元，在克而瑞房企销售额排行榜中位列第41位 [1] 财务业绩状况 - 前三季度营业收入343.71亿元，同比下降33.3% [2] - 前三季度归属于上市公司股东的净利润9.74亿元，同比下降33.05% [2] - 利润下降主因是房地产项目交付收入减少及交付毛利下滑 [2] - 一年内到期的非流动负债137.88亿元，较上年期末增加14.15% [6] - 上半年偿还境内外公开债务10.67亿元 [6] 商业运营业务 - 10月单月商业运营总收入11.86亿元，同比增长7.65% [2] - 1-10月累计商业运营总收入116.96亿元，同比增长10.49% [2] - 1-10月累计商业租金收入109.12亿元 [2] - 商业总收入年度目标为140亿元，目前已完成84% [3] - 截至三季度末累计开业吾悦广场174座，平均出租率97.71% [3] 公司战略与业务重心 - 业务策略转向偏重商业运营、收缩地产开发 [4] - 地产开发业务快速收缩，采取不拿地、去库存策略 [1] - 商业板块被视为公司的基本盘和未来发展基石，管理层将投入80%的精力 [4] - 公司对商管业务和开发业务的现金流分开管理 [4] - 当前营收结构为地产开发约占2/3，商业运营约占1/3 [4] 融资与债务情况 - 母公司新城发展于6月发行3亿美元优先票据，票面利率11.88% [5] - 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据，期限2年，利率11.88% [6] - 10月再发行5000万美元美元债，利率11.88% [6] - 高息发债为应对下半年到期的2.5亿美元海外债及20亿元中期票据 [6] - 公司表示将确保公开市场到期债务全额兑付 [1][7]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“优于大势” [5] 核心观点 - 行业毛利率降幅显著收窄，预计2026年逐步恢复，但整体盈利能力仍受减值压力制约 [2][4] - 销售与投资呈现结构性分化，头部优质房企韧性更强，行业格局持续向龙头集中 [2][14] - 地产板块处于政策宽松期，基金持仓低配幅度持平，资金对优质低估值房企的配置逻辑已获市场认可 [3][4] 前三季度开发商业绩综述 销售表现 - 2025年1-9月百强房企销售金额2.5万亿元，同比下降12.8%；销售面积1.2亿平方米，同比下降23.2% [2][14] - 头部优质央国企销售逆势正增长，中国金茂销售额807亿元（同比+27.3%）、建发房产956亿元（同比+12.1%）、越秀地产798亿元（同比+2.0%） [2][15] 投资表现 - 2025年1-9月百强房企新增货值1.8万亿元，同比大幅增长33.2% [2][14] - 投资高度集中，TOP10房企新增货值占百强房企的57% [2][14] - 部分头部房企拿地力度（新增货值/销售金额）大于1，如中海地产（1.01）、招商蛇口（1.06）、绿城中国（1.02）、中国金茂（1.28） [2][20] 运营表现 - 11家样本房企2025年前三季度营收7688亿元，同比下降11.3% [2][25] - 毛利率为13.0%，同比下降0.3个百分点，但降幅较2024年同期（-3.4个百分点）大幅收窄，主要因早期高地价项目结转完毕及高毛利项目贡献业绩 [2][26] - 精益化管控见效，样本房企平均销管费率为6.4%，维持在历史较低水平 [30] - 负债结构保持稳健，7家稳健房企平均剔除预收账款后的资产负债率为67.6% [30][32] 减值压力 - 减值压力是拖累盈利的主因，11家样本房企2025年前三季度归母净亏损390亿元，累计计提减值规模278.1亿元 [34] - 部分房企如中国金茂、新城控股历史累计计提力度充分（计提力度>20%），或已率先甩开历史包袱 [34][38] 地产基金持仓变化 整体持仓概况 - 2025年第三季度，地产股重仓持股市值占基金股票投资市值比为0.52%，环比提升0.04个百分点；持股总市值回升至197.2亿元，环比增长31.2% [3][44][48] - 板块仍处于低配状态，实际持仓比例较1.03%的标准配置比例低配0.55个百分点，低配幅度与第二季度持平 [3][52] - 持仓个股数量为47只，较第二季度减少2只 [3][55] 持仓结构分析 - 持股集中度下降，前十大重仓股以招商蛇口（持股总市值24.2亿元）为首，CR10、CR20环比下降 [3][44][58] - 持有基金数超过10家的公司数量为12个，较第二季度下降一个 [3][62] - 持仓市值TOP20个股整体持仓减少，保利发展、华发股份等遭减持，中国金茂、衢州发展、绿城中国等获加仓 [3][66][67] - 偏股混合型基金地产持仓增加47.4亿元，环比提升50.0%，增幅显著 [3][73] 绩优个股分析 新城控股 - 商业运营稳定，吾悦广场出租率约98%，毛利率约70%，70%布局于三四线城市，有望受益下沉市场消费潜力 [78][83][86][89] - 困境反转，公开债务偿还高峰期已过，2025年上半年有息负债572亿元达历史最低，经营性租金收入利息覆盖倍数达4.42倍 [92][95][101][102] - 减值充分，2020年以来累计计提力度位列主流房企第二，2025年中期基本未有减值，轻装上阵 [105][107][109] 中国金茂 - 风险出清，2020年以来累计计提减值193亿元，占2024年底存货约23%，计提力度位列主流房企首位 [112][114] - 业绩扭亏为盈，2024年实现归母净利润11亿元，2025年上半年营收251亿元，同比增长14.3% [115][116][117] - 土拍活跃，2025年前10个月新增土储货值840.8亿元，位列行业第六，拿地聚焦核心城市 [118][120] 建发国际集团 - 业绩逆势增长，2024年归母净利润48.0亿元，同比仅下降4.6% [122][127] - 高股息高分红，2024年分红比例提升至52%，股息率达9.2% [122][123][127] - 土储优质，约80%土储于2022年后获得，聚焦核心城市，2024年毛利率提升至13.3% [124][125][128] 滨江集团 - 充分享受杭州城市发展红利，2024年公司83%业绩来源于杭州，截至2025年上半年杭州土储占比73% [59][129] - 杭州基本面向好，2024年GDP增速高达9.0%，城镇居民人均可支配收入增速达3.4% [129][136]

北京市保障房建设进展 - 北京市住建委宣布2025年保障房建设任务已全面完成，包括建设筹集保租房5万套（间）和竣工各类保障房8万套（间）[1] - 2025年第二批保障性住房建设筹集计划正式印发，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套[1] - 计划还包括对应13个计划年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程，项目类型涵盖公租房、保租房和各类安置房[1] 万科A股东支持 - 万科A第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过16.66亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息[2] - 该借款期限不超过3年，利率为每笔借款提款日前一工作日1年期LPR减66个基点，目前为2.34%[2] 房地产企业销售情况 - 旭辉控股10月合同销售金额约为11亿元，合同销售面积约为11.33万平方米，合同销售均价约为1.01万元/平方米[3] - 旭辉控股公司股东权益应占合同销售金额约为5.4亿元[3] - 新城控股10月实现合同销售金额约14.19亿元，同比下降4.38%，销售面积约19.15万平方米，同比下降9.37%[4] 富力地产债务重组 - 富力地产一笔本金余额约16.8亿元的境内债券已在相关持有人会议中表决通过重组方案[5] - 公司将就境内债券重组范围内余下的境内债券召开债券持有人会议，以推进境内债券重组事宜[5]

公司2025年10月份房地产出租情况 - 10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65% [1] - 1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49% [1] - 10月份商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入 [1] 公司2025年10月份销售情况 - 10月份公司实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米 [1] - 1-10月公司累计实现合同销售金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米 [1] - 10月份合同销售金额及销售面积分区域情况有详细数据 [2]

公司2025年10月份房地产出租情况 - 10月份商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65% [1] - 1-10月累计商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49% [1] - 商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入 [1] 公司2025年10月份销售情况 - 10月份实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米 [1] - 1-10月累计实现合同销售金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米 [1]

美的集团利润分配 - 2025年中期A股利润分配方案为向全体股东每10股派发现金5元，分红总金额为34.48亿元 [1] - 股权登记日为2025年11月17日，除息日及现金红利发放日为2025年11月18日 [1] 公司控制权与股权变动 - 汇源通信正在筹划向特定对象发行A股股票，可能导致公司控制权变更，股票自2025年11月12日起停牌不超过两个交易日 [2] - 闻泰科技持股5%以上股东珠海融林及其一致行动人格力电器合计减持1244.43万股公司股份，减持后合计持有公司7.83%股份 [8] - 键凯科技控股股东XUAN ZHAO拟询价转让3%股份 [15] - 大宏立初步确定询价转让价格为26.28元/股 [15] 股价异常波动与业务澄清 - 上纬新材股票自2025年7月9日至11月11日累计上涨1573.52%，公司近期开展的具身智能机器人业务处于产品开发阶段，尚未实现量产及规模化销售，未形成营收及利润 [3] - 沃尔德股票连续两日涨幅偏离值超30%，其金刚石微钻用于PCB板孔加工领域的产品尚处于研发及测试阶段，未形成收入，2025年1-9月该产品在其他应用领域实现营业收入952.65万元 [13] - 神工股份提示部分研究报告的业绩预测仅代表分析师个人观点 [16] - *ST正平停牌核查工作已完成，股票于11月12日复牌，公司目前生产经营情况正常 [6] - 摩恩电气表示目前经营情况正常，不存在应披露而未披露的重大事项 [16] 股东股份质押 - 香农芯创股东深圳新联普质押127万股公司股份，占其所持股份比例5.55%，占公司总股本比例0.27% [4] - 天际股份控股股东汕头天际质押3996.5万股，占其所持股份比例64.79%，占公司总股本比例7.97%，用途为自身生产经营 [5] 业务合作与项目投资 - 安科生物与博生吉公司签署协议，获得PA3-17注射液产品上市后在大中华区的独家代理权，该产品是靶向CD7的自体CAR-T细胞治疗产品 [9] - 同兴科技拟投资32亿元在屏山县建设年产10万吨钠电正极材料及6GWh电芯项目，其中正极材料项目投资约20亿元，电芯项目投资约12亿元 [10] - 雷迪克拟与傲意科技共同出资1亿元设立合资公司浙江雷傲机器人，公司出资9000万元占比90%，共同开展机器人灵巧手相关部件技术的研发与应用 [11] - 海科新源与昆仑新材签署协议，昆仑新材在2026年1月1日至2028年12月31日期间预计向公司购买电解液溶剂59.62万吨 [12] - 中油工程联合中标约30.03亿元哈斯克斯坦乙烷丙烷项目 [15] - 鸿日达拟与特度科技、鸿科同创共设控股子公司，开展半导体封装引线框架业务 [15] - 中金辐照投资2亿元建设中金辐照电子加速器智能制造项目 [15] 子公司经营与风险提示 - 孚日股份子公司孚日新能源2025年前三季度营业收入16839.81万元，同比上涨47.78%，净利润亏损3032万元，由于下游锂电行业恢复存在不确定性，该子公司仍面临亏损风险 [7] - 邦基科技拟终止重大资产重组事项 [16] 经营业绩数据 - 厦门空港10月份旅客吞吐量同比增长1.56% [14] - 新城控股10月商业运营总收入同比增长7.65% [15] - 华统股份10月生猪销售收入同比下降0.65% [15] 再融资与上市计划 - 威腾电气拟定增募资不超过3亿元，用于高压母线智能制造项目等 [15] - 德科立筹划发行S股股票并在新加坡交易所上市 [15] 医药产品进展 - 博济医药获得中药创新药"卿芷软膏"临床试验批准通知书 [15] - 精华制药获得卡左双多巴缓释片的两个药品注册证书 [15] - 智飞生物青少年及成人组分百白破疫苗临床试验申请获批 [15] - 昂利康多索茶碱片通过仿制药一致性评价 [15] - 上海凯宝获得KBZ24020药物临床试验批准通知书 [15] 股份减持与回购 - 中谷物流股东谷洋投资拟减持不超3%公司股份 [15] - 洪通燃气股东田辉计划减持不超3%公司股份 [15] - 永辉超市持股5%以上股东的一致行动人拟减持不超1%股份 [15] - 和泰机电股东海泰精华拟减持不超2.98%股份 [15] - 宁波方正部分控股股东、实际控制人及其一致行动人拟减持不超3.00%股份 [16] - 热景生物拟以1亿元至2亿元回购公司股份 [16] - 豫园股份拟以2亿元至3亿元回购股份 [16] - 节能国祯拟以5000万元至1亿元回购股份并注销 [16] 公司治理变动 - 八一钢铁选举柯善良为董事长 [15]

美的集团利润分配 - 2025年中期A股利润分配方案为向全体股东每10股派发现金5元 [2] - 分红总金额为34.48亿元 [2] - 股权登记日为2025年11月17日，除息日及现金红利发放日为2025年11月18日 [2] 公司控制权与股票交易变更 - 汇源通信筹划向特定对象发行A股股票，可能导致控制权变更，股票自2025年11月12日起停牌不超过两个交易日 [3] - *ST正平停牌核查工作已完成，股票将于11月12日复牌，公司表示生产经营正常且无应披露未披露重大信息 [7] 业务进展与风险提示 - 上纬新材具身智能机器人业务处于产品开发阶段，未实现量产及规模化销售，未形成营收及利润，预计不会对2025年度业绩产生正向影响 [4] - 公司股票自2025年7月9日至11月11日累计上涨1573.52% [4] - 孚日股份子公司孚日新能源2025年前三季度营业收入16839.81万元，同比上涨47.78%，净利润亏损3032万元，因下游锂电行业恢复不确定性仍面临亏损风险 [8] - 沃尔德金刚石微钻用于PCB板孔加工领域产品尚处于研发及测试阶段，未形成收入 [14] - 2025年1-9月，金刚石微钻在其他应用领域实现营业收入952.65万元 [15] - 丝杠、RV减速器加工用刀具及金刚石热沉产品收入规模非常小，占公司整体营业收入比例不超过1% [15] 股东股份变动 - 香农芯创股东深圳新联普质押127万股公司股份，占其所持股份比例5.55%，占公司总股本比例0.27% [5] - 天际股份控股股东汕头天际质押3996.5万股，占其所持股份比例64.79%，占公司总股本比例7.97%，用途为自身生产经营 [6] - 闻泰科技股东珠海融林及其一致行动人格力电器合计减持1244.43万股公司股份，减持后合计持有公司7.83%股份 [9] - 中谷物流股东谷洋投资拟减持不超3%公司股份 [25] - 洪通燃气股东田辉计划减持不超3%公司股份 [25] - 永辉超市持股5%以上股东的一致行动人拟减持不超1%股份 [25] - 和泰机电股东海泰精华拟减持不超2.98%股份 [25] - 宁波方正部分控股股东、实际控制人及其一致行动人拟减持不超3.00%股份 [25] 战略合作与项目投资 - 安科生物与博生吉公司签署PA3-17注射液独家代理框架协议，获得该CD7-CAR-T细胞治疗产品未来在大中华区的独家代理权 [10] - 同兴科技拟32亿元投建年产10万吨钠电正极材料及6GWh电芯项目，其中正极材料项目投资约20亿元，电芯项目投资约12亿元 [11] - 雷迪克拟与傲意科技共同出资1亿元设立浙江雷傲机器人，公司出资9000万元占比90%，开展机器人灵巧手相关部件技术研发与应用 [12] - 合资公司预计未来12个月内向傲意科技采购不超过1000万元核心组件，并向其销售不超过300万元机械结构件 [12] - 海科新源与昆仑新材签署协议，后者在2026年1月1日至2028年12月31日期间预计向公司购买电解液溶剂59.62万吨 [13] - 中油工程联合中标约30.03亿元哈斯克斯坦乙烷丙烷项目 [17] - 中金辐照投资2亿元建设中金辐照电子加速器智能制造项目 [21] - 鸿日达拟与特度科技、鸿科同创共设控股子公司，开展半导体封装引线框架业务 [21] 再融资与上市计划 - 威腾电气拟定增募资不超过3亿元，用于高压母线智能制造项目等 [18] - 德科立筹划发行S股股票并在新加坡交易所上市 [18] 医药产品进展 - 博济医药获得中药创新药"卿芷软膏"临床试验批准通知书 [22] - 精华制药获得卡左双多巴缓释片的两个药品注册证书 [22] - 智飞生物青少年及成人组分百白破疫苗临床试验申请获批 [22] - 昂利康多索茶碱片通过仿制药一致性评价 [22] - 上海凯宝获得KBZ24020药物临床试验批准通知书 [22] 经营数据 - 华统股份10月生猪销售收入同比下降0.65% [16] - 厦门空港10月份旅客吞吐量同比增长1.56% [20] - 新城控股10月商业运营总收入同比增长7.65% [20] 股权转让 - 键凯科技控股股东XUAN ZHAO拟询价转让3%股份 [17] - 大宏立初步确定询价转让价格为26.28元/股 [17] 股份回购 - 热景生物拟1亿元—2亿元回购公司股份 [25] - 豫园股份拟以2亿元—3亿元回购股份 [25] - 节能国祯拟以5000万元至1亿元回购股份并注销 [25] 其他重要事项 - 八一钢铁选举柯善良为董事长 [23] - 邦基科技拟终止重大资产重组事项 [25] - 神工股份提示部分研究报告的业绩预测仅代表分析师个人观点 [25]

商业运营收入 - 2025年10月商业运营总收入约11.86亿元，同比增7.65%[3] - 2025年1 - 10月累计商业运营总收入约116.96亿元，同比增10.49%[3] 物业及租金收入 - 2025年10月物业177个，建筑面积16300179平方米，租金收入1105830819元[4] - 2025年1 - 10月累计租金收入10912429461元[4] 合同销售情况 - 2025年10月合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米[6] - 2025年1 - 10月累计合同销售金额约164.68亿元，面积约215.06万平方米[6] 区域销售情况 - 2025年10月江苏合同销售金额36312万元，面积32059平方米[6] - 2025年10月广东合同销售金额18469万元，面积23222平方米[6] - 2025年10月山东合同销售金额16536万元，面积26471平方米[6] - 2025年10月天津合同销售金额14730万元，面积14880平方米[6] - 2025年10月福建合同销售金额11307万元，面积9413平方米[6]

公司月度经营业绩 - 10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元 [1] - 10月份商业运营总收入比上年同期增长7.65% [1] 公司累计经营业绩 - 1月-10月份公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元 [1] - 1月-10月份累计商业运营总收入比上年同期增长10.49% [1]