报告与会议安排 - 公司2025年半年度报告将于2025年8月30日发布[2] - 2025年半年度业绩说明会9月1日9:00 - 10:00召开[2][4][5] 会议信息 - 业绩说明会在上证路演中心网络互动召开[2][4][5] - 投资者可在8月25 - 29日16:00前提问[2][5] 其他信息 - 参加人员含董事长兼总裁王晓松等[4] - 联系信息：董办，电话021 - 32522907，邮箱xckg@xincheng.com[2][5][6] - 会后可通过上证路演中心查看情况及内容[7]

头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [5] 核心观点 - 7月房地产投资销售数据走弱，止跌回稳仍是重要目标 [4] - 中央层面高频提及建设高品质住宅，政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮 [6] - 建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及二手房中介、物业管理企业 [6] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数上升3.9%，跑赢上证指数（+1.7%）和沪深300（+2.4%） [9] - 个股涨幅前五：万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33.0%)、电子城(+32.0%)等 [9] 数据跟踪 新房成交 - 本周42城新房成交141万平米，环比降1.4%，同比降20.4% [16] - 8月累计成交306万平米，环比降9.5%，同比降20.9% [20] - 分能级：一线城市成交环比升9.2%，三四线环比降17.0% [16] 二手房成交 - 本周21城二手房成交178万平米，环比升3.0%，同比降2.4% [31] - 8月累计成交381万平米，环比降5.5%，同比降2.1% [36] - 分能级：一线城市成交环比升10.0%，年初累计同比升18.5% [36] 行业政策动态 - 1-7月全国房地产开发投资53,580亿元（同比-12%），销售金额49,566亿元（同比-6.5%） [49] - 地方政策：海南推"以购代建"安置，苏州/福州公积金首付比例降至15%，天津推公积金支付首付新政 [49] - 土地市场：深圳宝安海景商住地溢价34.8%成交，总价86.4亿元 [51] 重点公司动态 - 7月销售额：中国金茂84.6亿元（同比+49%），华润置地133亿元（同比-14%） [52] - 华发股份2025H1营收382亿元（同比+53%），净利润1.72亿元（同比-86%） [52] - 融资活动：华润置地获33亿元银行贷款，大悦城发行15亿元中期票据（利率2.26%） [52]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

泡泡玛特业绩表现 - 上半年营收138.8亿元，同比增长204.4% [1] - 经调整净利润47.1亿元，同比增长362.8% [1] - 中国区营收82.8亿元，同比增长135.2% [1] - 亚太区营收28.5亿元，同比增长257.8% [1] - 美洲区营收22.6亿元，同比增长1142.3% [1] - 欧洲及其他地区营收4.8亿元，同比增长729.2% [1] 科技与互联网合作 - 百度搜索接入荷兰国立博物馆、携程门票、同程机票火车票MCP [2] - 百度搜索开放平台MCP广场收录超2.2万MCP server [2] 苹果供应链动态 - 扩大印度五家工厂iPhone产量，供应美国市场新款机型 [3] 京东物流人力投入 - 外卖全职骑手突破15万人 [3] - 公司为骑手全额缴纳五险一金，人均月缴纳约2000元 [3] 大智慧业务澄清 - 公司未开展稳定币、虚拟资产交易、跨境支付等相关业务 [4] - 无相关资质，股票交易价格波动与市场传闻无关 [4] 软银与英特尔资本动向 - 孙正义曾洽谈收购英特尔代工业务，涉及合资或少数股权投资 [5] - 软银向英特尔投资20亿美元 [5] 九号公司业务拓展 - 在常州成立九号零动科技公司，注册资本1亿元 [5] - 经营范围含摩托车及零配件批发、电动自行车销售 [5] 新城控股资本运作 - 在天津成立企业管理中心，出资额16亿元 [6] - 由新城控股、中国中信金融资产、北京融凯德投资共同持股 [6] Arm芯片研发进展 - 聘请亚马逊AI芯片专家Rami Sinno开发自研芯片 [7] - Sinno曾负责亚马逊Trainium和Inferentia芯片研发 [7] 对冲基金融资动态 - 高盛前交易员创立的Nexus Commodities获Millennium注资10亿美元 [8] - 基金总部位于新加坡，计划今年启动交易 [8] 欧洲出口贸易影响 - 美国高关税政策冲击欧洲出口 [8] - 欧元走强、关税措施及全球贸易不确定性拖累欧洲出口 [8] 泰国旅游业政策 - 简化加密货币兑换泰铢流程以刺激旅游业 [9] - 试点为期18个月的游客数字支付计划 [9] 广东省商业航天政策 - 鼓励企业攻关可重复使用液体火箭发动机、低成本卫星等技术 [9] - 支持企业申报国家科技项目，配套资金最高达50% [9] - 落实企业研发支出100%税前加计扣除政策 [9] 海南个人所得税政策优化 - 优化累计居住满183天核算方法，纳入离岛出差休假等天数 [10] - 明确在海南自贸港实际居住不得少于90天 [10]

投资评级 - 买入-A 投资评级，6 个月目标价 18 元 [4][6] 核心观点 - 商业运营收入稳步增长，2025年1-7月总收入81.4亿，同比增长11.2%，其中7月单月收入12亿，同比增长8.1% [1] - 地产开发业务销售规模收缩，前7月销售金额16.6亿，同比下降52.4%，销售均价7760.6元/㎡，同比增长4% [2] - 融资环境改善，2025年6月发行3亿美元境外债，8月发行10亿5年期中票，票面利率2.68% [3] - 业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型，预计2025-2027年净利润增速分别为9.3%、31.2%、15.6% [4] 商业运营 - 江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1亿，占累计租金收入的52.8% [1] - 截至7月，持有物业数量176座，总建筑面积1622.5万㎡，同比分别增长4.8%及5.1% [1] - 单项目平均租金收入4314.6万，同比增长6.1% [1] 地产销售 - 销售面积21.4万㎡，同比下降54.2% [2] - 山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长 [2] 负债融资 - 持有+开发双轮驱动模式带动现金流改善，开发业务通过更慢周转速度保持销售均价稳定 [3] 财务数据 - 2025年预计收入63,707百万元，同比下降28.4% [9] - 2025年预计净利润822百万元，同比增长9.3% [9] - 当前股价对应2025年市净率0.59倍，低于申万房地产指数的0.79倍 [4] 股价表现 - 1个月相对收益7.3%，3个月相对收益14.4%，12个月相对收益44.3% [8] - 12个月绝对收益70.1% [8]

资产支持专项计划概况 - 国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划正式获批 发行规模10.64亿元 原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司 计划管理人为国金证券资产管理有限公司[1] - 底层资产为上海青浦吾悦广场 2014年底开业 总建筑面积约15万平方米 其中可租赁商业面积约12万平方米[1] - 交易所确认文件文号上证函〔2025〕2616号 项目状态为通过 受理日期2025年5月30日 更新日期2025年8月15日[1] 吾悦广场运营表现 - 截至2024年末 新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场 已开业及委托管理在营数量173座 出租率提升至97.97%[1] - 2024年商业运营总收入128.08亿元 同比增长13.10%[1] - 江苏区域租金收入33.36亿元（占比26.04%） 浙江区域15.07亿元（占比11.77%） 为租金贡献主要区域[2] 客流与销售数据 - 2024年度吾悦广场客流总量17.66亿人次 同比增长19%[2] - 总销售额905亿元（含车辆总销售额966亿元） 同比增长19%[2] - 截至2024年末会员人数4370万人 较2023年末增长32%[2]

行业投资评级 - 看好（维持）[3] 核心观点 - 存量房收储政策边际优化有望助力库存逐步去化，2024年5月中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房，9月优化再贷款激励政策，央行资金支持比例由60%提高至100%，截至9月底贷款使用额度为162亿元，使用率仅5%左右[1] - 收储推进缓慢的表层原因是开发商与地方政府在定价上的分歧，收储偏低定价可能导致房企股东权益和非标基本清零，净租金收益率与资金成本达成平衡的项目较少[1] - 深层原因是地方政府需为项目合规性和盈亏平衡担负最终责任，权责制度制约地方收储[1] - 2025年3月政治局会议提出在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，拓宽保障性住房再贷款使用范围[1] - 政策优化空间包括取消价格上限以提高开发商出售库存积极性、放宽再贷款期限、降低贷款利率等，累积效果有望逐步作用于开发商库存去化[1] - 地产行业及股价修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，政策出台节奏不实质性改变基本预期[5] - 房地产进入筑底阶段，无风险利率进入低利率区间，分母端影响超过分子端，推动股价回升[5] 建议关注标的 - 招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)[6]

公司动态 - 天津新融苏杉企业管理中心（有限合伙）成立，出资额16亿元 [1] - 经营范围包括企业管理、自有资金投资活动、资产管理服务及信息咨询服务 [1] - 公司由新城控股旗下企业管理公司及中国中信金融资产管理江苏省分公司等共同持股 [1] 行业动向 - 企业通过合资形式拓展资金管理及投资业务 [1] - 合作方涉及房地产及金融资产管理领域 [1]

收购交易核心信息 - 万疆资本以每股0.6189港元收购中国新零售供应链75%股权，总代价2.228亿港元，并提出强制性无条件现金要约收购剩余25%股份 [2] - 收购价比停牌前股价3.5港元折让82.32%，以不足3亿港元控制市值21亿港元的上市公司 [2] - 收购资金来自王凯莉作为"HuaSheng信托"受益人所获分配的权益，未使用外部融资 [3] 目标公司背景 - 公司前身为新加坡建筑公司S&THLDGS，从事建筑服务及物业投资业务，包括土木工程和物业租赁 [4] - 近三个财年总收益持续下滑，分别为6660万、5560万和5550万新加坡元，净亏损分别为150万、100万和80万新加坡元 [4] - 2024年7月原控股股东以1亿港元出售75%股权，每股0.2778港元较停牌前折让78.79%，2025年1月更名为中国新零售供应链 [4] 股价异常波动 - 收购停牌前股价连续3个交易日暴涨近75%，复牌后再度上涨近40% [2][3] - 两次控制权变更均伴随股价大幅波动，显示典型壳公司特征 [4] 收购方背景 - 收购方万疆资本唯一股东及董事为王凯莉，26岁，系新城控股实控人王振华之女、董事长王晓松之妹 [2] - 王凯莉2021年获北京大学文学学士，2023年获悉尼大学策略公共关系硕士，2024年获伦敦大学学院文学硕士 [5] - 2024年10月起担任AstrumApex投资公司董事，负责物色及评估投资机会 [6] 王氏家族资本运作 - 收购资金源自王振华设立的HuaSheng信托，该信托通过Standard Chartered Trust（新加坡）持有新城发展、新城悦服务等核心资产 [8] - 家族通过"境内实体运营+境外资本运作"双轨体系：王晓松掌控地产开发业务，王凯莉布局港股壳资源 [8] - 信托模式实现家族资产离岸配置，规避个人资金来源审查 [8] 关联业务动态 - 王凯莉2025年2月在上海注册成立"米塔集"潮玩公司，6月在常州吾悦广场开设首家潮玩门店 [6] - 新城系拥有三家上市公司：A股新城控股、港股新城发展和新城悦服务 [6]