《适度不敬：REITs之父萨姆·泽尔自传》 （美）萨姆·泽尔 著 侯伟鹏 译 中信出版集团 2025年3月出版 做人守底线 做事敢破圈 ——读《适度不敬：REITs之父萨姆·泽尔自传》 更难得的是，在 "重利轻义"的商战中，泽尔始终以 "道德指引"为不可逾越的底线。这源于父亲的言传 身教。泽尔的父亲经常对他说："一个人的声誉最重要。因为声誉是一个人最重要的资产，你所做的一 切、所说的一切，都将成为你自己永久记录的一部分，你的名声反映了你的品行。"这句话深植泽尔心 中，让他从创业初期就坚持 "言行一致，信守承诺"，哪怕放弃短期利益。 本书中的一则案例，生动诠释了声誉的力量。早年，泽尔因一笔房产交易卷入国税局调查，虽最终证明 清白，但"被起诉"仍成为履历上的"污点"。后来当他计划从某银行收购不良资产时，该银行因这个"污 点"拒绝提供融资支持，也拒绝把这笔资产卖给他。危急时刻，泽尔早期的投资者之一欧文·哈里斯主动 为他证明。在那段时间里，泽尔不时地得到这样的支持，而提供帮助者都是曾与泽尔有过业务往来的 人。泽尔认为，这一切都源于父亲所说的，要做一个名声好的人。 1978 年的一场谈判更印证了他的 "言行一致"。当时 ...

城市高质量发展政策导向 - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出优化现代化城市体系、培育城市发展新动能、激活存量资源潜力及建立可持续城市建设运营投融资体系等措施 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 建立可持续投融资体系成为破解城市更新瓶颈的关键 [1] - 城市更新涉及老旧小区改造、历史风貌保护、基础设施升级及公共服务配套 具有投资规模大、回报周期长、公益属性强等特点 [1] 中央财政支持措施 - 通过专项资金支持城市供排水、燃气、供热、污水处理"厂网一体"、历史文化街区等基础设施样板项目建设 [2] - 争取城市更新专项中央预算内投资、地下管网管廊超长期特别国债及"两重""两新"补贴资金以放大政策效应 [2] - 探索设立城市更新专项资金 针对公益性项目提供专项补贴以降低地方政府和社会资本压力并引导资金流向民生短板领域 [2] 金融机构融资支持 - 鼓励银行创新信贷产品 对商业综合体更新等有稳定现金流项目采用"建设期+运营期"全周期贷款模式 [3] - 支持发行企业债券及探索以债权资产、收益权资产为主的资产证券化资金募集业务 [3] - 设立"1+N"母子基金模式 由属地国企发起、市财政补充 吸纳银行及社会资本参与子基金投资运作 [3] 社会资本参与机制 - 通过完善特许经营制度及明确收益分配方式提升社会资本盈利预期 探索资产注入、运营权收益权质押等多业态融合模式 [4] - 利用不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产 形成"投资—运营—退出—再投资"良性循环 [4] - 需加强社会资本监管 防止过度追求利润而忽视公益属性 确保以提升居民生活质量为核心 [4] 政策实施方向 - 融资体系可持续性是城市更新的"生命线" 需在财政引导、金融创新及社会资本激活等方面因地制宜精准施策 [5] - 多元资金协同发力是城市更新惠及民生并注入持久活力的关键 [5]

行业整体趋势 - 债权投资计划登记规模持续萎缩 2025年上半年登记规模2121.59亿元 同比下降24.50% 登记数量137只 同比下降23.03% [1] - 债权投资计划收益率逐步走低 目前已降至2%-3%水平 [1] - 股权投资计划和资产证券化业务快速增长 2025年上半年私募基金登记规模250.04亿元 同比增长524.94% 股权投资计划登记规模267.87亿元 同比增长188.03% [3] - 资产支持计划登记规模1800.96亿元 同比上升46.15% 登记数量38只 同比增加3只 [4] 业务结构转变 - 债权投资计划收缩与经济结构转型相关 主要投向房地产、基建、城投等领域优质资产供给减少 [2] - 银行融资成本下降导致融资主体更倾向于银行贷款 债权投资计划融资成本相对较高 [2] - 部分保险资管公司主动收缩债权投资业务 监管部门提高合规性要求 加强对资金用途核查 [3] - 股权投资业务契合险资长期性、稳定性和量大优势 可提升投资收益并服务实体企业降杠杆需求 [4] - 资产证券化业务受关注 REITs底层资产包括产业园区、仓储物流等 收益具有长期稳定性 [5] 能力建设需求 - 保险资管机构需加强投研团队建设 提升优质资产筛选和风险管控能力 [6] - 股权投资面临优质项目稀缺、退出机制不畅、短期考核压力与长周期特性矛盾等困难 [7] - 偿二代二期规则下股权投资风险因子较高 风险资本占用增加 对股权投资产生掣肘 [7] - 建议优化监管规则 包括适度优化比例限制、简化审批流程并拓宽创新工具试点 [7]

数据要素政策与制度推进 - 国家数据局透露今年将推出数据产权等10多项制度以加快数据要素价值释放 [1] - 政策组合拳引导下数据要素在赋能实体经济、驱动产业变革方面作用持续显现 [1] - 数据要素成为推动经济社会高质量发展的新引擎 [1] 金融领域数据要素应用成效 - 数据要素通过入表完成从资源到资产的权属确认与价值量化 [2] - 借助ABS、REITs等资本工具打通数据资产进入资本市场的通道 [2] - 国内首批数据中心REITs上市表现良好：南方万国数据中心REIT买入额2.33亿元，南方润泽科技数据中心REIT买入额3.88亿元 [2] - 天风中投保应收账款2期ABS引入"中投保信裕供应链金融平台业务数据"作为核心数据资产 [3] - 上海数据交易所全流程保障提升基于数据资产形成的基础资产质量 [3] - 数据要素帮助构建企业信用画像体系，为金融机构提供精准风险定价依据 [2] 数据要素金融应用现存问题 - 数据权属确认及财产收益分配问题尚未解决 [5] - 数据资源转化为数据资产的会计核算政策与实践需求存在差距 [5] - 数据流通和交易价格形成困难 [5] - 数据资产具有非标性特征导致估值难、交易难、抵押难 [5] - 数据要素"非标性"与金融产品"标准化"的矛盾 [5] - 数据流通商业价值与隐私安全、主权监管的冲突 [5] 地方政策与解决方案探索 - 北京发布实施意见探索多种数据资产流通模式 [6] - 湖南建设方案发挥基金引领作用助力数据要素金融应用 [6] - 建议政策兼顾激励与约束，强化个人数据隐私保护 [6] - 通过信息技术追踪数据应用全环节以把握未来现金流 [6] - 产品设计需匹配不同层级数据的风险收益特征 [6]

保险资管机构资产支持计划登记规模增长 - 中保登披露4只资产支持计划登记规模合计130亿元，业内称为"保险版ABS" [1] - 2023年前7个月保险资管机构登记资产支持计划50只，规模2218.77亿元，同比增长50.4% [1] - 7月单月登记12只资产支持计划规模417.81亿元，同比增长71.7%，去年同期仅6只 [2] 资产支持计划受险资青睐的原因 - 基础资产范围广、产品结构灵活、还款现金流明确、与股债相关性低 [1] - 利率下行背景下提供风险溢价高、长期稳定现金流的非周期性资产（如公共服务） [2] - 传统债权投资计划等非标产品登记规模下降，资产支持计划成为另类投资重要方向 [2] 政策支持与产品创新 - 国家金融监管总局等三部门明确支持保险机构投资资产支持计划等证券化产品 [3] - 基础资产延伸至蒸汽收费权、数据资产收费权、新能源电费收益权等新领域 [3] 利率下行背景下的资产配置转变 - 普通型人身保险产品预定利率降至1.99%，触发产品停售机制 [4] - 一季度保险资管创新型产品登记规模同比增长9.32%至1855.96亿元，主要靠资产支持计划及股权计划驱动 [4] - 资产支持计划在创新型产品中数量占比同比增幅最大 [4] REITs市场与未来展望 - 险资成为REITs市场关键配置力量，头部机构主导趋势明显 [5] - 预计资产支持计划规模将持续增加，底层资产种类扩大，险资风控能力将提升 [5]

市场首单平价风电场ABS发行 - 泰康资产成功发行市场首单以平价风电场为底层资产的持有型不动产ABS 总规模2.85亿元[1] - 该专项计划为碳中和产品 标志着风电资产证券化迈出关键一步[1] - 为保险资管公司拓展交易所ABS业务提供实践借鉴[1] 保险资管ABS业务规模数据 - 2024年保险资管公司累计登记37个资产支持计划 规模达1700.96亿元 同比增长16.61%[1] - 交易所ABS业务自2023年开办以来累计发行11个项目 总金额165.85亿元[1] - 资产支持计划规模2021年达1500多亿元 2022年突破3000亿元 2023年增至4600亿元 2024年小幅下滑至接近4200亿元[2] 业务模式与试点进展 - ABS业务以存量资产现金流为偿付支持 通过结构化设计发行证券[1] - 保险资管ABS业务包含资产支持计划和交易所ABS/REITs两类模式[1] - 国寿资产 泰康资产 太保资产 人保资产 平安资管5家公司获准开展交易所ABS及REITs业务试点[2] - 除已发行165.85亿元外 人保资产和太保资产另有3个交易所ABS项目在审 合计规模50亿元[2] 政策支持与发展意义 - 资产支持计划2021年9月由注册制改为登记制后实现快速发展[2] - 资产支持计划为保险资金提供新的可投资资产 符合保险资金风险偏好[2] - 金融监管总局等三部门联合发文支持保险机构投资资产支持计划等证券化产品[3] - 保险资管参与ABS/REITs业务可丰富产品供给 提升服务实体经济能力[3] 行业前景展望 - 从投资人转向管理人角色 促进保险资金与资本市场协同发展[3] - 可充分发挥基础设施领域投资管理经验 推动REITs市场生态建设[3] - 中诚信国际研究报告认为该业务对盘活基础设施项目具有积极意义[4] - 业内人士预测保险资管管理的交易所ABS和REITs产品将进一步扩容[5]

保险资管业务重心变化 - 保险资管公司业务重心从债权投资计划转向股权投资计划和资产证券化业务，反映出险资服务实体经济方式的调整 [1] - 债权投资计划登记数量和规模连续第四年下滑，而股权投资计划和私募股权基金均实现大幅增长 [1] - 资产支持计划等资产证券化业务继续快速增长，成为保险资管的重要业务方向 [1] 债权投资计划现状 - 2024年上半年债权投资计划登记137只，规模2122亿元，同比分别减少23%和24.5% [2] - 债权投资计划登记量从2021年高峰528只、9600多亿元降至2024年375只、6177亿元 [2] - 债权计划收益率显著下降，新登记债权计划平均收益率降至"3%+"水平，优质资产项目收益率降至"2%+" [3] 债权计划下滑原因 - 新增基建及债权类融资需求项目减少 [3] - 资金面宽松导致债权计划在融资成本方面不具优势 [3] - 保险资金角度而言，债权计划收益率下降导致合意资产稀缺 [3] 资产证券化业务发展 - 资产支持计划规模从2021年1500多亿元增至2023年近4600亿元，2024年上半年登记103只，规模近4200亿元 [5] - 保险资管机构开展资产证券化业务需从信用分析转向关注底层资产现金流 [6] - 资产证券化业务主要包括资产支持计划和交易所ABS及REITs业务 [5] 股权投资业务增长 - 2024年上半年股权投资计划登记11只，规模268亿元，同比分别增长120%和188% [7] - 保险私募股权基金登记3只，规模250亿元，同比分别增长50%和524.9% [7] - 股权投资计划投向主要集中在金融"五篇大文章"、新质生产力、新经济等方向 [9] 股权投资业务特点 - 国寿资产将股权业务作为未来重要资产配置方向，预计将成为保险资管机构核心竞争力 [9] - 股权投资业务难点在于优质资产筛选、交易结构设计和投后跟踪管理 [9] - 保险资金对期间稳定收益要求高，需通过交易结构设计匹配资金偏好 [9] 业务转型方向 - 新登记债权计划资金更多投向绿色、新型基建、新经济类项目 [4] - 保险资管围绕盘活存量需求开展资产证券化业务 [5] - 行业共识是在资产证券化业务上加快能力建设 [6]

保险资管业务转型趋势 - 保险资管公司业务重心从债权投资转向股权投资和资产证券化业务，折射出险资服务实体经济方式的调整 [1] - 债权投资计划登记数量和规模连续第四年下滑，2025年上半年同比分别下降23%和24.5%至137只和2122亿元 [1][2] - 股权投资计划和私募股权基金登记量大幅增长，2025年上半年同比分别增长120%和50%，规模达268亿元和250亿元 [1][6] 债权投资计划现状 - 债权计划登记量从2021年高峰528只、9600多亿元持续下滑至2024年的375只、6177亿元 [2] - 新登记债权计划平均收益率降至"3%+"水平，优质项目收益率甚至低至"2%+" [3] - 债权计划萎缩原因包括基建项目减少、融资成本优势减弱以及收益率下降导致合意资产稀缺 [2] 资产证券化业务发展 - 资产支持计划规模从2021年1500多亿元快速增长至2023年近4600亿元，2024年登记103只规模近4200亿元 [5] - 保险资管开展资产证券化业务需从信用分析转向底层资产现金流分析，对能力建设提出新要求 [5] - 新登记债权计划资金更多投向绿色基建、新型基建和新经济类项目如风光电基础设施、物联网等 [4] 股权投资业务动态 - 2025年上半年8家保险资管机构登记11只股权计划，中保投资、中意资产分别登记3只和2只 [6] - 太保资本和平安基础产业登记3只私募股权基金，规模250亿元 [7] - 国寿资产将股权业务作为未来重要配置方向，认为股权投资将成为行业核心竞争力 [7][8] 行业转型驱动因素 - 经济发展模式从负债驱动转向权益驱动，要求保险资金投资方式适应新要求 [8] - 股权投资面临优质资产筛选、交易结构设计和投后管理三大难点，需匹配保险资金低风险偏好 [8] - 行业正围绕金融"五篇大文章"、新质生产力等方向增加项目落地，服务国家战略 [7]

冰雪经济支持政策 - 通过中央预算内投资、地方政府专项债券、中央集中彩票公益金等支持符合条件的冰雪场地、文旅体育设施建设 [1] - 支持中国—上海合作组织冰雪体育示范区基础设施建设，对符合条件的新建（改造）冰雪运动场馆按省内重点投资项目政府投资预算单独报批 [1] - 鼓励4A级以上冰雪旅游景区基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs） [1] 社会资本参与机制 - 规范实施冰雪领域政府和社会资本合作（PPP）项目，鼓励国有企业、民营资本和外资参与冰雪资源开发 [1] - 社会资本参与国有冰雪企业重组改革可享受国家规定的相关税收优惠 [1] 金融与保险支持 - 持续完善境外银行卡受理环境和现金使用环境 [1] - 鼓励保险业金融机构研发冰雪旅游、冰雪运动等领域专门保险产品，提升保险服务能力 [1]

安徽省金融赋能科技创新三年行动方案 - 方案提出到2027年天使投资占股权投资的比重约5%，科技型中小企业约5万家，科技担保体系规模达2000亿元、覆盖2.6万户（次）[2] - 实施"2641行动"：聚焦重大科技任务和科技型中小企业2类对象，开展6项专项行动，推动4个比重上升，构建"科技—产业—金融"生态体系[2] - 重点支持合肥综合性国家科学中心成果转化，推进保险资金长期投资试点，支持合肥、芜湖发行REITs，专班推进奇瑞汽车、长鑫存储等重点企业上市[3] - 产业布局聚焦"7+N"未来产业，开发量子信息、聚变能源等领域定制化保险方案，探索大科学装置建设金融支持新模式[3] - 计划招引中东主权财富基金等外资设立研发中心，开展"一行一特色""一市一天使"融资对接活动[3] 广西金融惠企三年行动方案 - 目标到2027年统筹财政资金75亿元，带动财政贴息贷款6000亿元以上、担保补贴1000亿元以上、债券发行3000亿元以上[4] - 重大项目融资优先保障中央预算内投资、国债项目及西部陆海新通道、平陆运河经济带等自治区级项目[5] - 重点产业融资支持"人工智能+东盟"等新兴产业，强化高标准农田、种业振兴等农业领域投入，推动现代物流、文化旅游等服务业发展[5] - 普惠领域重点解决小微企业融资堵点，培育民营企业"首贷户"，扩大信用贷投放[5][6] 融资渠道与服务措施 - 每年运用支农支小再贷款等工具不少于1000亿元，投放贴息贷款2000亿元以上[7] - 完善企业上市激励机制，推动专精特新企业在区域性股权市场挂牌[7] - 扩大保险产品覆盖科技、知识产权等领域，加强保险资金在绿色低碳产业的应用[7] - 对融资担保机构提供0.2%-0.4%费率补贴，加大"科创担"等产品投放[7] - 力争每年发行信用债1000亿元以上，2027年前私募基金撬动资本达1000亿元[8]