债券上市信息 - 上交所同意保利发展控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）于2025年8月6日起上市交易 [1][2] - 该债券证券简称为"25保利04" 证券代码为"243410" [2] 交易方式 - 债券采取匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交多种交易方式 [2] - 根据中国结算规则 该债券可参与质押式回购 [2] 发行主体 - 债券发行主体为保利发展控股集团股份有限公司 [1][2]

新建商品住宅供需情况 - 2025年7月北京新建商品住宅累计网签36.56万平 [1] - 新盘取证节奏大幅放缓 新增供应18.93万平 [7] - 传统营销淡季供需环比均下降 [7] 宅地市场交易情况 - 7月成交2宗地块 规划建面合计12.65万平 [1][9] - 土地出让金19.29亿元 成交楼面均价15254元/平 [1][9] - 地块均底价成交 昌平南邵地块由明芳地产13.69亿元竞得 [9] 房地产企业销售业绩 - 1-7月销售额TOP20企业合计1950.8亿元 销售面积TOP20合计374.7万平 [2][3] - 中海地产以279.9亿元销售额位居首位 华润置地224.3亿元第二 越秀地产195.8亿元第三 [2][3] - TOP20门槛值分别为34.8亿元和7.7万平 [3] 房地产企业权益销售情况 - 1-7月权益销售额TOP20合计1375.4亿元 权益销售面积TOP20合计257.7万平 [5] - 中海地产260.0亿元 华润置地154.9亿元 中建智地124.0亿元位居权益销售额前三 [5] - 权益销售TOP20门槛分别为17.4亿元和3.9万平 [5] 土地供应计划 - 第六轮拟供应5宗商品住宅用地 土地面积约13公顷 建筑规模约24万平方米 [9] - 呼家楼南里地块已挂牌 截止时间为2025年9月5日 [9] - 其余地块拟于近期供应 [9] 住房政策支持 - 北京市完善生育支持政策 健全住房支持政策 [6] - 多子女家庭可优先配租公租房 提高公积金贷款额度 [6] - 多子女家庭租赁备案可按实际月租金提取公积金 [6]

上证城镇基建指数表现 - 上证城镇基建指数8月4日下跌0.01%报1237.17点成交额166.78亿元 [1] - 近一个月上涨6.04%近三个月上涨6.76%年至今下跌1.59% [1] 指数构成与主题 - 指数围绕集约智能绿色低碳等主题反映城镇化进程中受经济结构和消费结构变化影响的上市公司表现 [1] - 包含1条城镇化指数和6条子指数（智慧城镇智能交通绿色城镇城镇基建城镇交通城镇消费） [1] - 基日为2012年06月29日基点为1000.0点 [1] 十大权重股 - 中国建筑（9.44%）中国中铁（6.99%）保利发展（6.9%）海螺水泥（6.76%）中国电建（6.69%） [1] - 中国铁建（4.47%）中国能建（3.99%）中国交建（3.94%）中国化学（3.49%）张江高科（2.99%） [1] 市场板块与行业分布 - 上海证券交易所占比100.00% [2] - 工业占比57.78%房地产占比31.31%原材料占比10.91% [2] 指数调整规则 - 样本每半年调整一次（6月和12月第二个星期五的下一交易日）权重因子同步调整 [2] - 特殊情况下进行临时调整样本退市时从指数中剔除 [2]

行业投资趋势变化 - 百强房企前7月拿地金额同比增长33% 但新增土地建筑面积同比下降1.2% 反映投资向高价值地块集中[1][4] - 新增土地货值达13295亿元 总价6828亿元 货值和金额同比分别增长17%和33%[4] - 头部房企新增货值超千亿 中海地产1315.5亿元 绿城中国1116亿元 保利发展943亿元[7] 土地市场热度特征 - 一线城市溢价率大幅攀升至25.7% 上海虹口地块溢价46.33% 深圳前海地块溢价86%[2][3] - 深圳南山地块楼面价达8.4万元/平方米 刷新当地单价纪录[3] - 市场呈现"点状高热"特征 核心城市优质地块竞争激烈[2][10] 企业投资格局 - 拿地金额前三均为央企：中海地产658亿元 绿城中国602亿元 保利发展512.2亿元[1][7] - TOP10房企中民企仅滨江集团1家 拿地金额352.6亿元位列第8[7] - 30家监测企业7月拿地金额529亿元 环比降16%但同比增超50%[10] 区域市场分化 - 资源持续向高能级城市集中 郊区及低能级土地市场遇冷[13] - 上海、深圳、苏州等多城市楼面价纪录被刷新[1] - 北京、上海、杭州、南京等城市出现民企高溢价拿地现象[7] 未来供应预期 - 2025年下半年预计迎来更多"断供优质板块"宅地入市[1][13] - 城市更新推进和供给侧优化将释放核心城市优质地块[13] - 央国企持续主导核心地块 民企在止跌回稳城市寻找结构性机会[13]

行业销售表现 - 前7个月百强房企销售额同比下降13.3%，降幅较上半年略有扩大 [2] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等房企表现强劲 [2] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6% [2] - TOP11-30房企销售额均值256.3亿元，同比下降15.2% [2] - TOP31-50房企销售额均值125.2亿元，同比下降7.8% [2] - TOP51-100房企销售额均值60.0亿元，同比下降13.5% [2] 房企阵营变化 - 1000亿元以上阵营房企5家，较去年同期减少1家，销售额均值1320.1亿元 [3] - 500-1000亿元阵营房企6家，与上年持平，销售额均值674.1亿元 [3] - 300-500亿元阵营房企4家，较去年同期减少1家，销售额均值371.8亿元 [3] - 100-300亿元阵营房企34家，与上年持平，销售额均值161.8亿元 [3] 房企财务表现 - 沪深上市房企中约62家发布中报预告，其中11家首亏，28家续亏，6家预减，17家预增和扭亏 [3] 政策与市场展望 - 7月30日中共中央政治局会议强调宏观政策要持续发力、适时加力，保持政策连续性稳定性 [3] - 7月重点城市成交略显乏力，二手房延续"以价换量"态势 [3] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，城市分化行情延续，"好城市+好房子"具备结构性机会 [3]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"并维持[11] 核心观点 - 7月政策预期不应过高 但9月至Q4产业政策具备较强宽松预期 止跌回稳需进一步政策加码[2] - 行业量价快速下行阶段可能已过 核心区和优质房产存在结构性亮点[4] - 优质地产股当前股价较去年底部溢价不大 顺周期板块估值抬升提供补涨空间[4] - 建议关注轻库存、区域优质、产品力强的龙头房企 以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管[4] 市场表现 - 本周长江房地产指数下跌2.76% 跑输沪深300指数1.01个百分点 行业排名24/32[5] - 年初至今累计下跌0.45% 跑输沪深300指数3.50个百分点 行业排名29/32[5] - 开发类公司周度平均下跌6.02% 物业类下跌4.07% REITs类上涨0.64%[14] 政策动态 - 中央政治局会议强调高质量开展城市更新 防范化解重点领域风险[6] - 上海推进"两旧一村"改造 计划2024-2026年启动66个城中村改造项目 今年计划启动25个[6] - 北京完善生育支持政策 对多子女家庭购房给予支持[18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比下降19.1% 较上周扩大7.2个百分点[7] - 19城二手房成交面积四周滚动同比下降2.3% 较上周收窄3.0个百分点[7] - 7月37城新房成交同比下降18.3% 19城二手房下降4.4% 12城合计下降15.7%[7] - 年初至今37城新房累计下降4.9% 19城二手房累计增长15.3%[7] 政策空间分析 - 常规政策空间包括首付、利率、税费和限购等因城施策措施[8] - 超常规政策空间包括：房贷结构性工具、公积金贷款降息提额、大中城市旧改货币化等[8] - 防风险框架下产业政策目标明确 政策空间充足 未来宽松只是节奏问题[8]

行业销售表现 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [2][4] - 前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，保利发展以1632亿元领跑，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元位列第二、第三 [2][3] - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平，前7月累计操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5% [9] 房企阵营分化 - 前7月销售额超千亿房企共5家（同比减少1家），均值1320.1亿元，500-1000亿阵营6家（持平），均值674.1亿元 [11] - 7月TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂销售额均不足百亿元，但万科单月达130亿元，滨江集团超80亿元 [6] - 百强房企权益销售额14522.5亿元，权益销售面积7451.8万平方米 [4] 区域市场动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米，环比6月1034万平方米下降19.1%，前7月累计成交同比基本持平 [14] - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线如天津、武汉、南京可能复苏，高得房率新规住宅产品将推动市场稳中微增 [14] - 成都发布楼市"新政17条"，北京、广州等地优化公积金政策，全国26省市专项债收购闲置土地总金额超5000亿元（已发行1386亿元） [15] 政策与行业趋势 - 中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，保持连续性稳定性，城市更新成为房地产领域聚焦点 [15] - 行业预计政策将进一步加力支持，推动市场止跌回稳，"好城市+好房子"存在结构性机会 [2][15]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [5][7] 核心观点 - 7月市场热度走低，TOP100房企单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1][14] - 1-7月TOP100房企操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，权益口径销售金额14654.8亿元，同比降低13.5% [1][14] - 不同梯队房企销售额同比均下跌，TOP21-30房企跌幅最小（操盘口径-6.3%，权益口径-6.8%），TOP10房企跌幅最大（操盘口径-14.9%，权益口径-14.7%） [2][16][18] - 销售门槛普遍下降，50强门槛跌幅最小（-2.7%），100强门槛跌幅最大（-22.2%） [3][28] - 7月TOP40房企中有11家实现单月同比正增长，越秀地产表现最佳（+12.6%） [4][33] 重点公司表现 - 保利发展1-7月累计操盘销售金额1501.1亿元（-16.9%），绿城中国1368.0亿元（-7.3%），中海地产1253.5亿元（-18.3%） [4][34] - 越秀地产1-7月累计操盘销售金额同比增长20.4%，建发房产增长5.5%，华发股份增长2.1% [4][34] - 7月单月保利发展销售165亿元（-28.3%），招商蛇口147亿元（-4.5%），绿城中国146.9亿元（-30.1%） [4][33] 投资建议 - 政策进入深水区，力度可能超过2008、2014年 [5][37] - 行业竞争格局改善，头部国央企和优质民企更受益 [5][37] - 建议关注一线及核心二线城市布局的房企 [5][37] - 推荐标的包括绿城中国、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展等 [5][10][37]

上海市第六批次土拍概况 - 上海市第六批次土拍共计揽金2896亿元，整体溢价率达到2233% [2] - 共有8宗地块挂牌出让，其中7宗地块溢价成交 [2] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [2] 徐汇区XH-02单元051-11地块 - 该地块出让面积470549平方米，成交价1225亿元，单价达2003万元/平方米，刷新全国楼面价纪录 [2] - 地块起拍价1001亿元，经过28轮竞价，溢价率2237% [3] - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，该公司成立于2024年1月，注册资本155亿元 [3] - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家，涉及房地产、制造业等多个行业 [3] 叶华彪家族背景 - 叶舒祺父亲叶华彪为上海市台州商会常务副会长、屹丰汽车科技集团董事长 [4] - 屹丰汽车集团是世界最大汽车模具制造商，为奔驰、宝马、大众等主机厂提供配套 [4] - 叶华彪已布局投资业务，投资智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等项目 [4] 其他核心地块成交情况 - 静安区C050202单元053-b-1地块由中海地产以5363亿元竞得，起拍价4871亿元 [5] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以6471亿元拿下，参与房企包括华润置地、招商蛇口等 [5] - 绿城集团在徐汇区滨江板块开发的豪宅绿城·潮鸣东方销售良好，开盘认筹率约160% [5] - 浦东新区唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以273亿元竞得，溢价率超40% [6] 土地市场分化现象 - 青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04地块仅有联发集团1家参与，成交价2195亿元 [6] - 头部房企集中争夺市中心优质地块，中环以内板块房价表现坚挺 [6]

土地市场表现 - 2025年1月至7月百强房企拿地总额达5783亿元，同比增长34.3%，增幅较1月至6月小幅提升1个百分点 [1] - 绿城中国以1116亿元新增货值占据榜单第一，中海地产和保利发展分别以935亿元、907亿元居第二、三位 [1] - 前十强房企前7个月新增货值总额6871亿元，占百强房企新增货值总额的43.5% [1] - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO.2025G47地块经过89轮竞价成交，苏州工业园区双湖地块经过49轮竞价成交 [1] - 上海徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块成交楼面价约为20.03万元/平方米，刷新全国涉宅用地成交楼面价纪录 [1] 房企销售表现 - 2025年前7个月百强房企累计实现销售操盘金额18638.4亿元 [1] - 7月百强房企实现单月销售操盘金额2111.6亿元 [2] - 保利发展以1501.1亿元的销售操盘金额排名榜首，绿城中国、中海地产、华润置地销售金额均超过1000亿元 [2] - 招商蛇口实现销售操盘金额993亿元 [2] 市场趋势分析 - 房企土拍争夺激烈主要由于企业紧抓"窗口期"补仓核心城市优质地块，同时各地积极释放稀缺地块吸引投资 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交 [2] - 7月30个重点城市新房成交规模约836万平方米，前7个月累计成交规模与去年同期基本持平 [2] - 8月新房成交绝对量将延续低位波动，累计同比降幅或将延续5%以内 [3] - 核心一、二线城市热度将迎来阶段性回落，部分二线城市或迎来阶段性复苏 [3] - 高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市将延续市场稳中微增态势 [3] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，"好城市+好房子"具备结构性机会 [3]