土地市场整体表现 - 2025年1—7月TOP100房企合计拿地金额达5783亿元 同比增长34_3% [1] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企通过核心城市地块积极补仓 [1] - 各地积极释放优质地块吸引房企投资 推动土地市场热度延续 [1] 头部房企拿地情况 - 中海地产 绿城中国 保利发展位居拿地金额前三 分别为542亿元 522亿元和424亿元 合计占比26% [1] - 绿城中国以248万平方米拿地面积居首 保利发展和中海地产分别为205万平方米和203万平方米 [1] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列第一 中海地产935亿元第二 保利发展907亿元第三 [2] - TOP10企业新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43_5% [2] 企业类型与区域分布 - 央国企占据拿地主导地位 滨江集团等民企进入金额前十 民营房企延续区域深耕策略 [2] - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元居首 京津冀894亿元第二 中西部457亿元第三 [2] - 招商蛇口 建发房地产在多个重点城市表现亮眼 体现全国多点补仓策略 [2] 行业趋势与策略 - 房企聚焦"北上深杭"等热点城市核心地块 预计高溢价成交仍将持续 [3] - 供地端"缩量提质"模式延续 部分城市或优化供地结构吸引投资 [3] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为新趋势 [3] - 房企需提升设计能力 打造"好房子"以应对未来周期考验 [3]

市场表现 - 上证指数下跌0 37%，上证城镇基建指数下跌0 46%，报1237 37点，成交额200 49亿元 [1] - 上证城镇基建指数近一个月上涨6 04%，近三个月上涨6 76%，年至今下跌1 59% [2] 指数构成 - 上证城镇化指数系列包括1条城镇化指数和6条子指数，分别为智慧城镇、智能交通、绿色城镇、城镇基建、城镇交通、城镇消费，基日为2012年06月29日，基点为1000 0点 [2] - 上证城镇基建指数十大权重股为中国建筑（9 44%）、中国中铁（6 99%）、保利发展（6 86%）、中国电建（6 75%）、海螺水泥（6 75%）、中国铁建（4 46%）、中国能建（4 0%）、中国交建（3 94%）、中国化学（3 53%）、张江高科（3 04%） [2] 行业分布 - 上证城镇基建指数持仓样本中工业占比57 81%、房地产占比31 30%、原材料占比10 90% [3] - 指数样本每半年调整一次，调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日，权重因子随样本定期调整而调整 [3]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元 同比下降18_2% [1] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730_1亿元 同比下降13_3% [1] - 7月仅近3成百强房企单月销售同比正增长 [1] - 销售额突破千亿房企仅剩5家 保利发展以1632亿元居首 绿城中国(1368亿元)和中海地产(1319_5亿元)紧随其后 [2] 头部房企销售排名 - 7月单月操盘销售金额保利发展以165亿元领跑 招商蛇口147亿元位列第二 [1] - 绿城中国、万科A和华润置地7月销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂和龙湖集团7月销售额在72-112亿元之间 [1] - 前7个月累计销售前50强房企中有16家实现操盘金额正增长 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34_3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团等民企进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首 中海地产(935亿元)和保利发展(907亿元)分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 政策与市场展望 - 中央政治局会议强调"高质量开展城市更新" [3] - 一线城市住宅地块供应量增加 北京上海成交均价上升 广州均价下降 深圳供应量有限 [3] - 行业预计需2年修复居民资产负债表 政策将持续聚焦"止跌回稳" [3] - 城市更新相关配套政策有望加速落地 [3] 房企竞争策略 - 持续购置新地块成为房企管理现金流和盈利水平的关键 [3] - 新地块销售速度通常快于旧库存 有助于维持竞争力 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企竞拍热情高涨 [2]

土地市场整体表现 - 2025年7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，成交金额环比下降18%，呈现季节性回落[1] - 7月平均溢价率9.9%，创2025年二季度以来新高，深圳、上海、苏州等城市刷新楼板价纪录，呈现"点状高热"特征[1] - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比下降16%但同比增长超50%，较去年月均水平增长5%[9] 企业拿地格局 - 新增货值百强门槛值27.6亿元同比下降10%，但总价和建面门槛分别同比提升16%和11%，反映企业更聚焦高价值地块[3] - 中海地产、绿城集团前7月拿地货值均超1000亿元，TOP5门槛737亿元与TOP10门槛257亿元形成明显断档[3][13] - 销售百强房企中TOP10新增货值占比达70%，TOP11-50合计占比22%，后50强仅占8%，头部集中度持续提升[6] 区域与城市分化 - 核心城市优质地块地价创新高，中海、绿城单月在一线城市拿地超150亿，招商蛇口在沪深拿地近70亿[9][13] - 新增土储百强货值总额13295亿元同比增长17%，但建面同比下降1.2%，印证投资向高能级城市核心地段集中[4] - 预计下半年更多"断供优质板块"宅地入市，郊区及低能级城市土地市场将持续遇冷[10] 企业投资策略 - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平，但销售TOP100中仍有半数房企未新增土储[6][7] - 央国企占据主导地位，民企仅在部分止跌城市寻找机会，城投公司承担托底角色[10] - 典型企业保持"以销定投"策略，中海、绿城、保利发展包揽新增土地价值和建面榜单前三[20][21] 数据榜单摘要 - 2025年1-7月新增土地价值TOP3：中海地产658.1亿、绿城中国602亿、保利发展512.2亿[20] - 新增土地建面TOP3：中海地产303.1万方、绿城中国277万方、保利发展230.5万方[20] - 单月拿地金额领先企业：中海地产1315.5亿、绿城中国1116亿、保利发展943亿（1-7月累计）[13]

百强房企拿地总额增长 - 1-7月百强房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 相比上月增幅小幅增长1个百分点 [1][3][4] 房企拿地金额排名 - 权益拿地金额排名 中海地产以542亿元排名第一 绿城中国以522亿元位居第二 保利发展以424亿元排名第三 [4] - 新增货值排名 绿城中国以1116亿元占据榜单第一 中海地产以935亿元位列第二 保利发展以907亿元位列第三 [2][4] - TOP10企业1-7月新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% [4] 城市群拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元 位居四大城市群之首 [4] - 京津冀TOP10企业拿地金额894亿元 位列第二 [4] - 中西部TOP10企业拿地金额457亿元 位居第三 [4] 重点城市拿地特点 - 央企国企和地方国资仍是主力 民企仅在重点深耕区域补充土储 [5] - 招商蛇口在北京上海南京成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州北京苏州成都四个城市拿地金额进入前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州 在杭州位列拿地金额第一 [5] 高总价地块分布 - 7月高总价地块主要集中在上海杭州和深圳 [5] - 上海有5宗入榜 总成交金额高达244亿元 [5] - 杭州和深圳各2宗入榜 总成交金额分别为46亿元和45亿元 [5] - 上海虹口区北外滩地区地块以总成交价65亿元位列榜首 [5] 土拍市场竞争态势 - 核心城市优质地块竞争依旧激烈 企业竞拍热情高涨 [7] - 南京有地块经过89轮竞价成交 杭州拱墅区地块经过43轮竞价成交 [7] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录 [7] 房企战略取向 - 房企更加注重项目安全性与盈利确定性 [2][8] - 北上深杭等热点城市核心地块预计仍将频现高溢价成交 [2][8] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成趋势 [8]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 房地产行业核心观点 - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新工作，财政部强调加大财政逆周期调节，预计专项债持续发行落地，支持房地产新增需求[3] - 房地产销售动能减弱，板块低位震荡，短期走势受政策影响较大，建议关注政策博弈带来的反弹机会[3] - 中期需关注销售回暖及房企基本面改善，长期看行业周期筑底向上，竞争格局优化将推动估值回升[3] - 推荐关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头，如保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）[3] 建筑材料行业核心观点 - 生态环境部发布玻璃及矿物棉工业污染防治技术指南，覆盖95%以上相关企业，水泥行业需在2025年底前完成产能整改[4] - 水泥及玻璃行业面临需求疲软、产能过剩问题，政策落地将提升环保标准，控制产能，改善企业经营及利润[4] - 下半年基建发力预计提振水泥需求，专项债发行改善工地资金状况，看好水泥企业盈利修复[4] - 推荐关注基本面稳健、股息率理想的水泥企业，如海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）[4] - 消费建材需求平稳，6月建筑及装潢材料零售额同比增长1.0%，1-6月累计增长2.6%[5][7] - 城市更新及老旧小区改造加速推进，叠加二手房成交提升及消费补贴投放，刺激消费建材需求[7] - 消费建材企业通过渠道优化、降本增效等策略改善销售及利润率，推荐关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）[7] 行业数据与表现 - 申万房地产板块近两周上涨0.66%，跑赢沪深300指数0.24个百分点，年初至今累计下跌2.94%[15] - 申万建筑材料板块近两周上涨6.23%，跑赢沪深300指数5.81个百分点，年初至今累计上涨11.96%[29] - 水泥市场均价为320元/吨，较上周下滑4元/吨，需求疲软导致价格弱势运行[36] - 平板玻璃均价为1244元/吨，环比上涨26元/吨，但下游拿货情绪减退[42] - 光伏玻璃价格持平，2.0mm厚度均价为10.5元/平方米，部分企业计划提价0.5-1.0元/平方米[46]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元，同比下降18.2% [1] - 前7个月TOP100房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3% [1] - 仅5家房企销售额突破千亿，保利发展以1632亿元居首，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319.5亿元紧随其后 [2] - 前7个月仅16家前50强房企实现累计操盘金额正增长 [1] 房企销售排名 - 7月单月保利发展以165亿元操盘金额领跑，招商蛇口147亿元位列第二，绿城中国、万科A、华润置地销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂、龙湖集团7月单月销售额在72-112亿元之间 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团进入前十，邦泰集团、大华集团进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首，中海地产935亿元、保利发展907亿元分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 土地市场区域分化 - 北京、上海土地供应量增加且成交均价上升，广州供应量增加但均价下降，深圳供应量有限支撑价格 [3] 政策与市场展望 - 中央政治局会议提出"适时加力"政策基调，强调"高质量开展城市更新" [3] - 行业预计未来政策将继续加力推动市场止跌回稳，城市更新配套政策有望加速落地 [3] - 居民资产负债表修复需约2年，量价正向循环尚未形成 [3] 房企战略分析 - 持续购置新地块有助于房企管理现金流和盈利水平，新地块销售速度快于旧库存 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈，房企竞拍热情高涨 [2]

房企拿地情况 - 1—7月百强房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 相比上月增幅小幅增长1个百分点 [2][5] - 权益拿地金额前三：中海地产542亿元 绿城中国522亿元 保利发展424亿元 [6] - 新增货值前三：绿城中国1116亿元 中海地产935亿元 保利发展907亿元 [7] - TOP10企业新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% TOP100企业新增货值门槛55亿元 [8] 城市群拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元 位居四大城市群之首 京津冀TOP10企业894亿元 中西部TOP10企业457亿元 [8] - 重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主 民企仅在重点深耕区域补充土储 [8] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都拿地金额均进入前十 建发房产在杭州、北京、苏州、成都进入前十 [8] - 滨江集团聚焦杭州 在杭州位列拿地金额第一 兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土地储备 [8] 高总价地块情况 - 7月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海、杭州、深圳 上海5宗总成交金额244亿元 杭州2宗46亿元 深圳2宗45亿元 [9] - 上海虹口区北外滩地区hk315-11地块以总成交价65亿元位列榜首 [9] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 2宗地为联合拿地 [9] 土拍市场热度 - 核心城市优质地块竞争激烈 南京有地块经过89轮竞价成交 杭州拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价成交 [11] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米的成交楼面价刷新全国涉宅用地成交楼面价纪录 [11] - 房企争夺核心城市优质地块 因稀缺性和窗口期补仓需求 [11] - 北上深杭等热点城市核心地块预计仍将频现高溢价成交 [3][12]

行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

板块表现 - 房地产开发板块较上一交易日下跌0.2% [1] - 上证指数下跌0.37%至3559.95点 深证成指下跌0.17%至10991.32点 [1] 领涨个股 - *ST南置涨幅5%居首 收盘价2.94元 成交量50.92万手 成交额1.47亿元 [1] - 电子城涨幅4.24% 收盘价5.16元 成交量73.36万手 成交额3.76亿元 [1] - 福星股份涨幅4.15% 收盘价2.76元 成交量66.10万手 成交额1.80亿元 [1] 领跌个股 - 绿地控股跌幅2.59%领跌 收盘价1.88元 成交量140.51万手 成交额2.67亿元 [2] - 亚通股份跌幅2.03% 收盘价7.74元 成交量10.79万手 成交额8393.67万元 [2] - 滨江集团跌幅1.90% 收盘价9.79元 成交量26.45万手 成交额2.62亿元 [2] 资金流向 - 板块主力资金净流出2.11亿元 [2] - 游资资金净流入1.13亿元 [2] - 散户资金净流入9707.49万元 [2] 个股资金动态 - 保利发展主力净流入1.03亿元 占比11.56% [3] - *ST南置主力净流入2367.91万元 占比16.09% [3] - 福星股份主力净流入1979.68万元 占比11.03% [3] - 万通发展主力净流入1638.65万元 占比4.44% [3] - 城投控股主力净流入1581.84万元 占比12.18% [3]