行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

股份与股本情况 - 截至2025年7月底，H股法定/注册股份347,000,090股，面值1元，股本347,000,090元[1] - 截至2025年7月底，内资股法定/注册股份206,333,310股，面值1元，股本206,333,310元[1] - 2025年7月底法定/注册股本总额553,333,400元[1] - 截至2025年7月底，H股已发行股份347,000,090股，库存股0股[2] - 截至2025年7月底，内资股已发行股份206,333,310股，库存股0股[2]

物业费结余返还事件 - 成都市金牛区保利两河森林小区向872户业主返还物业费结余资金941.9万元 [1] - 资金源于2017年交房至2024年底物业费未使用完部分 由物业代持且归属全体业主 [1][3] - 返还方案通过业委会与保利物业两个月协商达成 业主可选择现金转账或抵扣物业费 [1][7] 小区背景与资金构成 - 小区为高端住宅项目 含洋房、联排、叠拼三种业态 物业费标准3.5-6.0元/平方米·月 车位管理费90-120元/月 [2] - 采用酬金制模式 物业企业提取10%作为酬金 其余用于物业服务支出 结余归业主所有 [3] - 年物业费与车位管理费收入近1000万元 因初期入住率低及成本管控得当形成累计结余 [3] 业委会推动与制度保障 - 业委会于2023年10月正式成立 此前因环境卫生、路面沉降等问题与物业存在矛盾 [4] - 借助成都市"双晒"制度（晒收支、晒服务）要求物业全面公开收支明细 锁定结余资金 [4][6][10] - 金牛区住建局确认资金归属全体业主 要求兼顾当前与未来小区支出并征求业主意见 [9] 资金发放实施情况 - 退款登记已完成超半数业主 登记结束后10个工作日内通过银行转账发放 [1] - 最高返还金额近3万元（拥有两套房业主） 最低约5000元 按消费费率及房屋面积测算 [7] - 2024年10月曾发放26万余元公共收益红包 平均每户300元 [7] 行业现象与模式分析 - 2025年以来济南、南通、昆明、苏州等多地小区出现公共收益返还现象 [11][12] - 南通华强城小区向7832户发放156万元（每户200元） 武汉绿地汉口中心按5元/平方米发放62.9万元 昆明金川府发放38.05万元 [12] - 酬金制模式直观体现"物业费结余归业主"理念 但需避免短期分红透支长期维护成本 [12][13] 制度影响与行业意义 - "双晒"制度倒逼物业企业按合同履约并提升服务透明度 促进业主满意度提升 [10] - 金牛区住建局指出该案例为区内物业费返还额度最高小区 体现制度正向作用 [10] - 行业需从"返还结余"思维升级至社区资产保值增值战略 平衡短期收益与长期发展 [13]

行业评级与展望 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 行业基本面持审慎看法 盈利增长幅度预期放缓至单位数 [1] - 高端品牌符合市场需求分化趋势 绿城服务评级因此上调 [1] 华润万象生活(01209) - 获"买入"评级 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 预期今年预测股息回报率仅3.6% 属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

行业整体表现 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% [1] - 行业估值修复期已结束 [1] - 行业基本面仍持审慎看法 [1] - 预期行业盈利增长幅度将放缓至单位数 [1] 华润万象生活(01209) - 获美银证券"买入"评级 [1] - 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% [1] - 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 今年预测股息回报率仅录3.6% [1] - 股息回报率属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 高端品牌符合市场需求分化的趋势 [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

审核委员会组成 - 由最少三名非执行董事组成，独立非执行董事占大多数且至少一名具备专业资格或专长[3] 会议相关规定 - 每年最少举行两次会议[5] - 会议通知应在合理时间内发出，议程及文件需提前3天或协定时间发出[5] - 需三分之二以上成员出席方可举行，其中一名须为独立非执行董事[5] - 决议案须以全体成员过半数票数通过[5] 职责履行要求 - 主席或成员须出席公司年度股东大会并回应股东提问[9] - 行使《中华人民共和国公司法》规定的监事会职权[12] 具体工作职责 - 负责外聘核数师的委任、薪酬等事宜[13] - 审阅公司财务资料，提交报表及报告前进行多项审核[13] - 成员应与董事会及高级管理人员联络，每年至少与外聘核数师开会两次[14] - 检讨公司财务监控、风险管理及内部监控系统[14] - 与管理层讨论相关系统，确保资源等充足[14] - 协调内外部核数师工作，检讨内部审核成效[14] - 检讨公司及其附属公司的财务及会计政策及实务[14] - 检查外聘核数师给管理层的函件及管理层回应[14] - 确保董事会及时回应外聘核数师提出的事宜[14] - 担任公司与外聘核数师之间的主要代表，监察两者关系[14] 权限范围 - 有权查阅公司的一切账目、账册及纪录[17] - 有权要求公司管理层提供有关财政状况的数据[19]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

公司章程 保利物业服务股份有限公司 公司章程 二〇二五年七月修订 | 第一章 | 总 则 | | 1 | | --- | --- | --- | --- | | 第二章 | 公司经营宗旨和经营范围 | | 2 | | 第三章 | 股份和注册资本 | | 3 | | 第四章 | 股份增减和回购 | | 5 | | 第五章 | 股票和股东名册 | | 6 | | 第六章 | 股东的权利和义务 | | 8 | | 第七章 | 股东大会 | | 10 | | 第八章 | 董事会 | | 16 | | 第九章 | 公司董事会秘书 | | 20 | | 第十章 | 总经理及其他高级管理人员 | | 21 | | 第十一章 | 公司董事和高级管理人员的资格和义务 | | 22 | | 第十二章 | 党委 | | 24 | | 第十三章 | 财务会计制度 | | 25 | | 第十四章 | 利润分配 | | 26 | | 第十五章 | 审计 | | 28 | | 第十六章 | 会计师事务所的聘任 | | 28 | | 第十七章 | 公司的合并与分立 | | 28 | | 第十八章 | 公司解散和清算 | | 29 | | 第 ...

会议信息 - 2025年7月29日举行临时、内资股类别及H股类别股东大会[2] - 出席临时股东大会股东及代表持股占比81.96%[4] - 出席内资股类别股东大会股东及代表持股占100%[5] - 出席H股类别股东大会股东及代表持股占比71.02%[6] 股份信息 - 公司已发行股份总数553,333,400股，含内资股和H股[4] 决议信息 - 临时股东大会特别决议案赞成票占比88.4522%[4] - 临时股东大会两普通决议案赞成票占比88.8041%、96.2356%[4] - 内资股类别股东大会特别决议案赞成票占100%[5] - H股类别股东大会特别决议案赞成票占比79.0335%[6] 公司治理 - 修订公司章程取消监事会及相关事项[7] - 三监事辞任，结束时生效[7] - 董事会审核委员会行使监事会职权[7] 人员信息 - 董事长兼执行董事为吴兰玉[8] - 执行董事为吴兰玉、姚玉成[8] - 非执行董事为刘平、刘智慧[8]

景区运营模式创新 - 周庄古镇探索社区型景区运营模式，结合200多名原住居民及1000多家商铺需求，提出全域服务理念[1] - 保利物业通过网格化治理（5个网格）和智慧化管理平台实现精细化运营，覆盖0.47平方公里核心景区[1] - 服务团队在客流高峰期增设专岗，定人定岗保障桥梁通行安全[1] 智慧化管理应用 - 数字化综合管理平台接入500多个高清摄像头，实现垃圾乱倒、违建等实时监控及走失人员搜寻[2] - 平台日均处理工单包括"水龙头失灵""顶棚脱落风险"等，响应效率高（显示"已派单""已完工"状态）[2] - 平台可实时展示景区资产、客流数据，并在客流疏导中发挥关键作用[2] 便民服务升级 - 改造电动船为便民服务船，解决商户货物运输需求（案例：寅茶茶室4月转运几十张桌椅）[1] - 便民服务站提供设施维修、管道疏通等20余项服务，并为80岁以上独居老人提供代购及小家电维修[2] - 定期组织志愿者为居民配送生活必需品，形成"共治共享"机制[2][3] 运营成效 - 保利物业入驻后（2024年7月起）推动秩序维护、环境治理显著改善，获赠几十面锦旗[3] - 管理模式激发居民商户参与活力，持续优化社区型景区服务[3]