报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

协议期限 - 协议有效期自2026年1月1日至2028年12月31日，可提前30天书面通知终止[5] 存款额度 - 2026 - 2028年每年存款每日最高结余不超20.3亿元[9] 存款业务优势 - 财务公司存款利率和商业条款优于国有商业银行[9] 协议生效与履行 - 协议需签字盖章且乙方获独立股东批准生效，双方促成附属机构遵守[5] 争议解决 - 协议适用中国法律，协商不成可诉讼解决[14][15]

股东大会信息 - 2025年第三次临时股东大会12月30日下午4时在广州举行[2] - 普通决议案须二分之一以上有表决权股东票数通过[3] - 大会预期不超半天，决议案投票结果登指定网站[3] 股东参会及登记 - H股、内资股股东24小时前送代表委任表格[3] - 12月23 - 30日停办H股过户，12月22日下午4时30分前送达过户材料[3] - 12月30日在册股东有权参会投票[3] 咨询方式 - 股东可电话+86 20 8989 9959及电邮stock@polywuye.com咨询[3]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任 何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：06049） 2025年第三次臨時股東大會通告 茲通告，保利物業服務股份有限公司（「本公司」）將於2025年12月30日（星期二） 上午10時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室 舉行臨時股東大會（「臨時股東大會」），以審議（如屬適當）並批准以下決議案。於本通 告內，除非文義另有所指，所用詞彙與本公司日期為2025年12月15日的通函（簡稱「通 函」）所界定者具有相同涵義。 普通決議案 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼執行董事 吳蘭玉 中國廣州，2025年12月15日 於本通告日期，本公司執行董事為吳蘭玉女士及姚玉成先生；本公司非執行董 事為劉平先生及劉智慧先生；及本公司獨立非執行董事為王小軍先生、譚燕女士及 張 ...

此乃要件 請即處理 閣下如對本通函任何方面或應採取與本通函相關的行動有任何疑問，應諮詢 閣下的股票經紀或其他註冊 證券商、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。 閣下如已出售或轉讓名下全部保利物業服務股份有限公司的股份，應立即將本通函連同隨附之代表委任表 格交予買方或承讓人，或送交經手買賣或轉讓的銀行、股票經紀或其他代理商，以便轉交買方或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通函全部或任何部分內容產生或因倚賴該等內容而引致的任何 損失承擔任何責任。 （股份代號：06049） (1)須予披露及持續關連交易 (2)建議委任2025年度審計機構 及 2025年第三次臨時股東大會通告 獨立董事委員會及獨立股東的獨立財務顧問 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 保利物業服務股份有限公司將於2025年12月30日（星期二）上午10時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江 中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室舉行臨時股東大會 ...

涉及的公司与行业 * 公司：保利物业服务股份有限公司 (Poly Property Services Co., 6049.HK) [1] * 行业：中国物业管理 (China Property Management / PM) [1][5][6] 核心观点与论据 **投资评级与目标价** * 重申对保利物业的“买入”评级 [1] * 12个月目标价从37.0港元上调至43.0港元，基于12倍2028年预期自由现金流贴现至2026年计算，相比此前基于10倍2027年预期自由现金流 [5] * 目标价隐含26%的股价上行空间，若计入股息，总回报率达37% [5] **增长驱动力：依托国企背景的外部扩张** * 公司凭借其国企背景和资源，有望加速外部扩张 [3] * 预计2026-2028年，来自政府/公共空间、企业和个人客户的渠道将共同贡献约65%的新增净在管面积 [3] * **政府/公共空间业务**：凭借先发优势、可复制的服务模式和强大执行力，该板块已成为关键增长引擎，截至2025年迄今贡献了约60%的新增第三方合同价值，预计2026-2028年每年新增在管面积2300万平方米，约占新增第三方项目总量的三分之二 [3] * **住宅与商业业务**：预计2026-2028年这两个板块合计每年新增在管面积1200万平方米，在管组合规模年复合增长率为12% [3] * 在商业侧，公司正深化对国企客户（截至2025年上半年已服务7家银行总部及100家分支机构）和新经济关键客户（如网易、京东及领先的新能源汽车公司）的渗透 [3] * 其差异化服务，如结合人工智能的智能设施管理、专注于核心能源系统的低碳解决方案，将持续有效满足客户需求 [4] **母公司项目的稳定支持** * 母公司保利发展控股 (Poly A) 的交付量为保利物业的规模增长提供支撑，预计2026-2028年将贡献约35%的新增净在管面积 [6] * 母公司项目质量提升，来自高能级城市的份额增加（预计保利发展控股2026-2028年每年在高能级城市的销售面积约870万平方米，约占其交付项目量的50%）[6] **财务预测与盈利能力** * **收入**：预计2026-2028年总收入年复合增长率为7%，主要由物业管理服务收入年复合增长9%驱动 [1][6] * **盈利**：预计2026-2028年核心盈利年复合增长率为8% [1]，2025-2027年平均同比增长7% [5] * **利润率**：预计毛利率和销售管理费用率保持稳定 [1][5]，稳定的利润率得益于成本效率提升（预计2026-2028年人均物业管理服务产值年复合增长3%）、技术驱动的运营优化（如试点清洁和配送机器人，与腾讯合作开发智能巡检系统）以及行业较低的销售管理费用率 [6] * **自由现金流与股东回报**：预计2026-2028年平均年自由现金流为21亿元人民币，平均自由现金流收益率达12% [1][6] * 基于约50%的派息率（与主要国企同业一致），预计2026-2028年平均股息收益率为5% [1][6] **估值** * 公司股票交易于10倍/9倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应8%的每股盈利年复合增长率 [5] * 相比之下，覆盖的物业管理国企同业平均交易于12倍/11倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应10%的每股盈利年复合增长率 [5] 其他重要内容 **关键风险** * 母公司保利发展控股合同销售不及预期，导致合约面积增长弱于预期 [12] * 对新垂直领域增值服务的投资导致利润率被稀释 [12] * 面向个人客户的增值业务发展慢于预期 [12] **历史业绩与相关报告** * 2025年上半年业绩超预期，源于规模增长和利润率，但现金回收表现疲弱 [7] * 2024财年业绩符合预期，经营现金流强劲；2025财年指引稳健并提高了股息 [7]

行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

会议核心观点 - 2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳召开，主题为“全新全域 美好共生”，超过300名嘉宾参会，共同探讨现代化人民城市高效能治理的方向与路径 [1] - 城市高质量发展不能仅靠规划，更需依靠持续运营与更新，推动城市从“单一功能”向“人本场景”转变，美好城市是“管”出来和“运营”出来的 [1] - 未来城市发展将从单向管理转向价值共创，从硬件投入转向软硬协同，走向更具活力和可持续的发展之路 [2] 行业发展理念与路径 - 城市高质量发展路径应是多元和融合的，需以运营思维整合空间、生态与产业资源 [1] - 城市治理需摆脱“重建设、轻治理”的惯性，通过完善多元参与机制，实现智慧化与精细化运营 [1] - 面对从“增量建设”到“存量活化”的转变，激活沉睡资源、实现“主客共享”成为城市治理的关键挑战 [2] - 各地正探索以内涵式发展为路径、以人民满意为标尺的城市建设新模式，立足存量、聚焦共享、激发活力 [3] 具体赋能方向与模式 - 文化赋能被视为破解“千城一面”问题的关键 [1] - 通过文旅与城市服务的融合，可以激活公共空间价值 [1] - 未来城市应是一个“大景区”，借助智慧科技实现“处处是景、时时可游、人人共享” [1] - 保利物业在会上发布了“全域景城服务”模式，构建涵盖“规划—运营—治理—生态”四大维度的产品体系，旨在推动城市与景区功能协同、空间共融，实现“景、城、人”的和谐共生，助力城市服务从“单向供给”升级为“价值闭环” [2] 行业合作与生态构建 - 会议举行了“景城生态”战略合作伙伴签约仪式，保利物业与智纲智库、岭南控股、元宇宙研究院等多家机构合作，将基于规划、运营、治理三个维度开启开放、协同、共赢的产业生态新篇章 [2] - 保利城市建设服务有限公司与深圳市本原元宇宙研究院共同建设的智慧城区联合实验室揭牌成立，旨在推动智慧治理技术研发与落地，为城市数字化转型与智慧化建设提供技术支持 [2]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]