财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司总收入为人民币83.920亿元，同比增长6.6% [1] - 期内溢利为人民币9.040亿元，同比增长5.8%，公司拥有人应占期内溢利为人民币8.906亿元，同比增长5.3% [1] - 毛利率为19.38%，同比下降1.08个百分点，净利率为10.8%，同比下降0.1个百分点 [1] 业务分部收入 - 物业管理服务收入为人民币63.248亿元，同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入为人民币8.631亿元，同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入为人民币12.041亿元，同比下降3.7% [1] 每股指标 - 每股基本盈利为人民币1.6178元 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入83.92亿元，同比增长6.6% [1] - 期内溢利9.04亿元，同比增长5.8% [1] - 公司拥有人应占期内溢利8.91亿元，同比增长5.3% [1] - 基本每股盈利1.62元，同比增长6.6% [1] 收入结构 - 物业管理服务收入63.25亿元，同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入8.63亿元，同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入12.04亿元，同比下降3.7% [1] 盈利能力 - 毛利16.27亿元，同比增长1.0% [1]

收入和利润表现 - 收入为839.2亿元人民币，同比增长6.6%[3][4] - 公司总收入同比增长6.6%至人民币839.20亿元，其中物业管理服务收入为人民币632.48亿元，同比增长13.1%[20] - 毛利为162.67亿元人民币，同比增长1.0%[3][4] - 期内溢利为90.4亿元人民币，同比增长5.8%[3][4] - 公司拥有人应占期内溢利为89.06亿元人民币，同比增长5.3%[3][4] - 公司拥有人应占溢利同比增长5.3%至人民币89.06亿元，每股基本盈利为人民币1.618元[27] - 每股基本盈利为1.6178元人民币，同比增长4.9%[3][4] - 公司2025年上半年总收入839.2亿元同比增长6.6%[59] - 期内溢利90.4亿元同比增长5.8%净利率10.8%[66] 成本和费用 - 毛利率为19.38%，同比下降1.08个百分点[3][4] - 净利率为10.8%，同比下降0.1个百分点[3][4] - 员工成本同比下降11.8%至人民币164.68亿元，其中薪金及花红下降10.6%至人民币140.00亿元[22] - 折旧及摊销费用同比下降2.5%至人民币18.75亿元[22] - 所得税开支同比增长4.2%至人民币28.66亿元，中国企业所得税税率为25%[23] - 服务成本676.5亿元同比增长8.0%主要因外包成本增加[60] - 行政开支44.5亿元同比下降9.2%收入占比降至5.3%[65] - 整体毛利率19.38%较去年同期20.46%下降1.08个百分点[61] - 截至2025年6月30日，公司总员工成本约为人民币16.468亿元[85] 物业管理服务业务表现 - 物业管理服务收入为632.48亿元人民币，同比增长13.1%[4] - 物业管理服务收入6,324.8百万元人民币，同比增长13.1%，占总收入75.4%[41] - 物业管理服务总收入63.24751亿元人民币，同比增长13.1%[47] - 住宅社区收入36.06319亿元人民币（占比57.0%），同比增长10.2%[47] - 住宅社区在管面积3.21048亿平方米，同比增长7.4%[47] - 商业及写字楼收入11.48136亿元人民币（占比18.2%），同比增长29.8%[48] - 公共及其他物业收入15.70296亿元人民币（占比24.8%），同比增长9.4%[49] - 住宅社区平均物业管理费单价升至2.47元/平方米/月，同比增加0.14元[51] - 物业管理服务收入632.5亿元占比75.4%同比增长13.1%[59] - 来自保利发展控股项目的物业管理收入3,546.4百万元人民币，同比增长8.3%[45][46] - 第三方项目管理收入2,778.4百万元人民币，同比增长19.9%，占比提升2.5个百分点至43.9%[45][46] 非业主增值服务业务表现 - 非业主增值服务收入为86.31亿元人民币，同比减少16.1%[4] - 非业主增值服务收入同比下降14.4%至人民币86.31亿元，其中案场协销服务及其他收入下降12.7%至人民币74.75亿元[20] - 非业主增值服务收入8.63081亿元人民币（占比10.3%），同比下降16.1%[53] - 非业主增值服务收入86.3亿元同比下降16.1%毛利率降至11.21%[59][63] - 非业主增值服务毛利率下降6.84个百分点受地产行业调整影响[63] 社区增值服务业务表现 - 社区增值服务收入为120.41亿元人民币，同比减少3.7%[4] - 社区增值服务收入同比下降3.7%至人民币120.41亿元，其中按时点确认收入下降12.7%至人民币35.33亿元[20] - 社区增值服务收入12.041亿元人民币（占比14.3%），同比下降3.7%[54] - 社区增值服务收入120.4亿元毛利率提升至39.93%[59][63] 其他业务收入 - 其他收入同比增长24.8%至人民币7.16亿元，主要因罚款收入增长130.1%和政府补贴下降48.2%[21] - 其他收入净额1.5亿元同比增长7.7%[64] 资产和负债状况 - 贸易应收款项及应收票据减值亏损同比增长7.6%至人民币5.23亿元[21] - 无形资产账面净值从2024年末的93.98亿元人民币下降至2025年中的90.695亿元人民币，其中商誉增加971万元至64.964亿元[28] - 贸易应收款项及票据总额从2024年末的28.158亿元大幅增长39.4%至2025年中的39.262亿元[29] - 贸易应收款项中第三方应收款从23.456亿元增长39.8%至32.805亿元，关联方应收款从5.801亿元增长42.5%至8.264亿元[29] - 一年内账龄的贸易应收款项占比从93.1%微降至93.1%，金额从26.221亿元增至36.547亿元[30] - 信贷亏损拨备覆盖的贸易应收款项从1.2837亿元增至1.809亿元，拨备覆盖率从4.4%略升至4.4%[29] - 贸易应付款项总额从27.541亿元略降至26.111亿元，其中第三方应付款从26.683亿元降至24.65亿元[32][33] - 预付款项及其他应收款项从9.0459亿元增至9.6413亿元，主要增长来自代业主支付的款项从5.4638亿元增至5.959亿元[31] - 流动资产为人民币14,568.9百万元，较2024年12月31日增长6.8%[67] - 现金及银行结余为人民币11,624.1百万元，较2024年12月31日减少2.0%[67] - 资产负债率为42.93%，较2024年12月31日增加1.75个百分点[67] - 权益总额为人民币10,055.6百万元，较2024年12月31日增加1.87%[67] - 贸易应收款项及应收票据为人民币3,926.2百万元，较2024年12月31日增加1,110.3百万元[71] - 贸易应付款项为人民币2,611.1百万元，较2024年12月31日减少5.2%[73] - 应计费用及其他应付款项为人民币2,726.1百万元，较2024年12月31日增加35.7%[75] - 公司无借款或银行贷款[76] 业务拓展和项目情况 - 公司合同管理面积996.1百万平方米，在管面积833.7百万平方米，覆盖191个城市[40] - 来自保利发展控股集团的合同管理面积360.7百万平方米，占比36.2%[42][43] - 第三方合同管理面积635.4百万平方米，占比63.8%[42][43] - 第三方新拓展项目单年合同金额1,406.1百万元人民币，同比增长17.2%[43] - 新拓展存量住宅项目单年合同额9312万元人民币，同比增长47.9%[47] - 新拓展商业及写字楼项目单年合同金额5.101亿元人民币[48] 股本和股权激励 - 公司股本结构发生重大变化，内资股转H股1.93667亿股，内资股从4亿股减至2.06333亿股，H股从1.53333亿股增至3.47亿股[34] - 限制性股票激励计划在2025年上半年有157.9776万股归属予激励对象，40.738万股失效[36] - 截至2025年6月30日，限制性股票余额为184.8652万股，加权平均公允价值为每股26.78港元[36] - 限制性股票于2025年6月30日持有1,848,652股，价值62,013千元人民币[38] - 2025年上半年股份支付费用为4,241千元人民币，同比下降71.7%（2024年同期：14,974千元）[38] - 2025年上半年冲回股份支付费用22,647千元人民币，因业绩条件未达成（2024年同期：无）[39] 资金使用和风险管理 - 上市所得款项净额为5,218.2百万港元，截至2025年6月30日已使用4,123.0百万港元[79] - 尚未动用所得款项净额约为1,095.2百万港元[79] - 公司升级数字化及智能化管理系统计划动用所得款项净额2.609亿港元，占修订后总额5.0%[81] - 运营资金及一般公司用途计划动用所得款项净额9.393亿港元，占修订后总额18.0%[81] - 截至2025年6月30日，未动用所得款项净额总额为10.952亿港元[81] - 公司数字化升级项目实际已动用所得款项净额8,040万港元[81] - 运营资金用途实际已动用所得款项净额5.747亿港元[81] - 公司未计提重大或然负债[82] - 公司以外币计值的银行存款及应付款项面临外汇风险[83] 股息和利润分配 - 公司宣派2024年度股息人民币73.70亿元，同比增长33.5%[24] - 公司董事会不建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[87] 人员和组织结构 - 截至2025年6月30日，公司拥有30,310名雇员，较2024年同期的31,840名减少4.8%[85] - 公司执行董事为吴兰玉及姚玉成[97] - 公司非执行董事为刘平及刘智慧[97] - 公司独立非执行董事为王小军、谭燕及张礼卿[97]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

公司公告 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将处理中期业绩刊发及其他事项 [1]