股东大会相关 - 2025年12月30日举行临时股东大会审议更换审计机构事项[3] - 2025年12月30日名列股东名册的股东有权出席并投票[3] 股份过户相关 - 2025年12月23日至12月30日暂停办理H股过户登记手续[3] - 填妥表格及股票须在2025年12月22日下午4时30分前送达过户登记处[3] 人员信息 - 执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生[4] - 非执行董事为刘平先生及刘智慧先生[4] - 独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[4] 公告信息 - 公告日期为2025年12月8日[4]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收83.9亿元，同比增长6.6% [1] - 权益股东应占净利润为8.9亿元，同比增长5.3% [1] - 营业成本为67.7亿元，同比增长8.0%，毛利率为19.4%，同比下降1.1个百分点 [1] - 费用率为5.4%，较2024年同期下降0.9个百分点 [2] - 截至2025年上半年，公司现金及现金等价物为96.5亿元，较2024年末下降2.5% [2] 分业务收入分析 - 核心物业管理服务营收同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入同比减少16.1% [1] - 小区增值服务收入同比减少约3.7% [1] - 公司平均物业管理单价提升至2.47元/平方米，较2024年提升0.14元/平方米 [1] - 物业管理服务毛利率为16.6%，同比下降0.2个百分点 [1] 管理规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末，公司在管面积达6.4亿平方米 [1] - 来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米，同比增长3.1%，占在管总面积的比例为63.8% [1] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元，同比增长17.2% [1] - 新拓展第三方项目单年合同金额中，位于核心50城的占比高达84.6%，同比提升5.1个百分点 [1] 未来发展战略 - 公司未来计划在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 [2] - 目标是实现规模与效益的同步提升 [2]

核心观点 - 中泰证券研报认为保利物业2025年上半年收入业绩维持增长 核心物业管理业务增长稳定 增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 预计2025-2027年EPS为2.88、3.09和3.33元/股 对应PE为11.0、10.3和9.6倍 维持“买入”评级 [1] 财务业绩 - 2025年上半年公司实现营收83.9亿元 同比增长6.6% 权益股东应占净利润8.9亿元 同比增长5.3% [1][2] - 营业成本67.7亿元 同比增长8.0% 毛利率为19.4% 同比下降1.1个百分点 [2] - 费用率为5.4% 较2024年同期下降0.9个百分点 经营效率持续提升 [4] - 截至2025年上半年 公司现金及现金等价物为96.5亿元 较2024年末下降2.5% 现金依旧维持健康状态 [4] 业务结构分析 - 核心物业管理服务营收较2024年同期增加13.1% 有较高增速 [2] - 非业主增值服务收入减少16.1% 小区增值服务收入减少约3.7% 与房地产行业下行及大环境影响有关 [2] - 公司平均物业单价提升至2.47元/平米 较2024年提升0.14元/平米 [2] - 物业管理服务毛利率为16.6% 同比下降0.2个百分点 [3] 规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末 公司在管面积6.4亿平米 其中来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平米 同比增长3.1% [3] - 第三方在管面积占比63.8% 同比增长5.9% [3] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元 同比增长17.2% [3] - 新拓展第三方项目单年合同金额中位于核心50城占比高达84.6% 同比提升5.1个百分点 [3] 未来展望 - 公司未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 实现规模与效益的同步提升 [4]

核心观点 - 中泰证券维持保利物业“买入”评级 认为公司2025年上半年收入业绩维持增长 核心物业管理业务增长稳定 增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [1] 财务业绩 - 2025年上半年实现营收83.9亿元 同比增长6.6% [1] - 2025年上半年权益股东应占净利润为8.9亿元 同比增长5.3% [1] - 营业成本为67.7亿元 同比增长8.0% [1] - 毛利率为19.4% 同比下降1.1个百分点 [1] - 费用率为5.4% 较2024年同期下降0.9个百分点 [3] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为2.88元、3.09元和3.33元 对应市盈率（PE）分别为11.0倍、10.3倍和9.6倍 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务营收较2024年同期增加13.1% [1] - 非业主增值服务收入减少16.1% [1] - 小区增值服务收入减少约3.7% [1] - 物业管理服务毛利率为16.6% 同比下降0.2个百分点 [2] 规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末 公司在管面积达6.4亿平方米 [2] - 来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米 同比增长3.1% [2] - 第三方在管面积占比达63.8% 同比增长5.9% [2] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元 同比增长17.2% [2] - 新拓展第三方项目单年合同金额中位于核心50城占比高达84.6% 同比提升5.1个百分点 [2] 经营效率与定价 - 公司平均物业单价提升至2.47元/平方米 较2024年提升0.14元/平方米 [1] - 受益于新项目定价标准提升 住宅项目单价较去年同期有所提升 [2] - 截至2025年上半年 公司现金及现金等价物为96.5亿元 较2024年末下降2.5% [3] 未来战略方向 - 公司未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 以实现规模与效益的同步提升 [3]

投资评级 - 报告对保利物业维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 公司2025年上半年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [9] - 公司基本面扎实，经营效率提升，未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力，实现规模与效益的同步提升 [9] - 预计公司2025-2027年EPS为2.88、3.09和3.33元/股，对应PE为11.0、10.3和9.6倍 [9] 财务表现与预测 - **2025年上半年业绩**：实现营收83.9亿元，同比增长6.6%，权益股东应占净利润8.9亿元，同比增长5.3% [5][6] - **营收结构**：物业管理服务营收同比增长13.1%，非业主增值服务收入减少16.1%，小区增值服务收入减少约3.7% [6] - **盈利能力**：2025年上半年毛利率为19.4%，同比下降1.1个百分点，物业管理服务毛利率为16.6%，同比下降0.2个百分点 [6][8] - **历史与预测营收**：2023A营收150.70亿元，2024A营收163.42亿元，预计2025E-2027E营收分别为176.50亿元、188.85亿元、202.07亿元，对应增长率分别为8%、7%、7% [4] - **历史与预测归母净利润**：2023A归母净利润13.80亿元，2024A为14.74亿元，预计2025E-2027E分别为15.96亿元、17.11亿元、18.43亿元，对应增长率分别为8%、7%、8% [4] - **每股收益预测**：预计2025E-2027E每股收益分别为2.88元、3.09元、3.33元 [4][9] - **净资产收益率**：预计从2024A的16%逐步降至2027E的13% [4] - **现金流与费用**：截至2025年上半年，现金及现金等价物96.5亿元，较2024年末下降2.5%，费用率5.4%，较2024年同期下降0.9个百分点 [9] 业务运营与规模 - **在管面积**：截至2025年上半年末，公司在管面积6.4亿平方米，其中来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米，同比增长3.1%，占总在管面积比例约为56.2% [8] - **第三方外拓**：第三方在管面积占比达63.8%，同比增长5.9%，新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元，同比增长17.2% [8] - **项目质量**：新拓展第三方项目单年合同金额中，位于核心50城的占比高达84.6%，同比提升5.1个百分点 [8] - **物业单价**：2025年上半年平均物业单价提升至2.47元/平方米，较2024年提升0.14元/平方米 [6] 估值与市场数据 - **股价与市值**：股价为35.00港元，总市值193.67亿港元，流通市值121.45亿港元 [1] - **市盈率**：基于2025年4月12日收盘价，对应2024A-2027E的市盈率分别为11.9倍、11.0倍、10.3倍、9.6倍 [4][12] - **市净率**：对应2024A-2027E的市净率分别为1.8倍、1.6倍、1.4倍、1.2倍 [4]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

股份情况 - 截至2025年11月底，H股法定/注册股份347,000,090股，面值1元，股本347,000,090元[1] - 截至2025年11月底，内资股法定/注册股份206,333,310股，面值1元，股本206,333,310元[1] - 2025年11月底法定/注册股本总额553,333,400元[1] 发行情况 - 截至2025年11月底，H股已发行股份347,000,090股，库存股0[2] - 截至2025年11月底，内资股已发行股份206,333,310股，库存股0[2]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级及42.7港元目标价 对应13倍2026年目标市盈率及22%上行空间 公司当前交易于10.8倍2026年市盈率及4.8%的预期2025年股息收益率 [1] 战略布局与财务表现 - “十四五”期间公司前瞻性布局“大物业”战略 在非住宅市场实现优异规模增长与能力沉淀 [2] - 2021至2024年 公共服务和商办业态的物业管理收入均实现25%以上的复合增速 [2] - 截至2024年 非住业态在管面积达5.1亿平方米 非住物管收入占总物管收入比重超过40% [2] - 2024年非住业态市场化外拓年化合约金额达27.5亿元 覆盖超过40个非住宅业态 外拓能力与业态覆盖行业领先 [2] - 公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育 未来发展将从广度向深度运营转型 以实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维 [2] 新业务拓展与成长潜力 - 景区运营是物管企业能够切入的良好赛道 中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元 “十五五”期间年均增速8%-10% [2] - 相较传统物管模型 景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入分成升级 从而提升毛利率 [2] - 以保利物业深圳西涌项目为例 物管费收入约千万元 对应毛利率相对偏低 若叠加景区门票超额提成及游客二次消费提成 项目毛利率预计将有明显提升 [2] - 截至2024年末 公司累计服务的A级景区项目超过100个 其中已有3个运营管理项目 [2] - 预计后续标杆项目的持续打造 有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础 打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系 [2]

业务规模与结构 - 截至2025年上半年在管面积达8.34亿平方米，较期初增长10.1%，合约面积达9.96亿平方米，较期初增长4.8% [1] - 平均物业费由2020年的2.23元/平方米/月升至2025年上半年的2.47元/平方米/月 [1] - 业态结构均衡，非住宅业态占比约60%，第三方项目在合约面积及在管面积中占比均超过60% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年总收入为83.9亿元，同比增长6.6%，其中物业管理服务收入63.2亿元，同比增长13.1% [1] - 物业管理服务收入占总收入比重提升至75.4%，较期初增加3.9个百分点，较去年同期增加4.3个百分点 [1] - 2025年上半年归母净利润同比增长5.3%，毛利率为19.4%，净利率上升至10.8% [2] 运营效率与财务健康 - 2025年上半年销售与管理费用率为5.3%，应收账款周转天数为72天，在可比公司中表现稳健 [2] - 公司业绩在较高基数下实现中高位数增长，收入增速在可比公司中较快 [2]

公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持保利物业146.8万股，每股作价36.672港元，总金额约为5383.45万港元 [1] - 增持后贝莱德最新持股数目约为1778.99万股，最新持股比例达到5.13% [1] 公司股东结构 - 此次增持使贝莱德在保利物业的持股比例超过了5%的重要门槛 [1]