报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

除此之外，大屯里还引入了花店、洗衣缝补、便民维修等居民刚需的 "小修小补" 服务业态，助力打造一刻钟便民生活圈。 据悉，大屯里地上一层和二层以餐饮业态为主，吸引了星巴克、北平楼、德川家、南门涮肉等餐饮首店或连锁品牌入驻；三层、四层是酒店服务，亚朵酒 店、桔子水晶、海友酒店入驻。 上述负责人表示，亚奥商圈的商业项目不少，但基本以方盒子购物中心为主，而大屯里商业街可借助开放式商业街区的优势，打造深夜食堂、酒吧街，为亚 奥商圈的来往客群提供了 "日咖夜酒" 场所。 川米、 MASS / J (IIII We rate 开业当天，大屯里商业街招商率 95%、商家开业率 85%，国庆之后项目将实现满租开业。北京商报记者在现场看到，大屯里引入了南阳鱼市、海匠大连小 海鲜等首店 4 家，烤肉刘、南门涮肉、榆林镇等老字号 10 余家。 为满足周边社区的日常生活需求，大屯里地下一层约3000平方米打造 "屯市集"，其中引入壹公里果蔬超市，以及御食园、稻香村、天福号、六必居、年糕 杨、月盛斋等 10 余家老字号品牌，同时还有新疆抓饭等各种网红餐饮小吃近 20 家。 北京商报讯（记者 刘卓澜）9 月 27 日，位于亚奥商圈的大屯里 ...

图片来源/新华社 ■李海楠 今后，更多民众可在"家门口""家周边"一站式实现养老托育、休闲娱乐等"离家不离社区"的优质便民服务，由此带来的万亿级市场，正意图让 社区焕发全新活力。 10月1日起，商务部将组织开展为期一个月的第三届"全国一刻钟便民生活服务月"。从本届开始，该活动名称也由"便民生活节"更新为"便民生 活服务月"。 这背后折射出城市治理理念的深刻转变，即力促一刻钟便民生活圈建设从节点性活动升维成常态化民生工程。 根据商务部通知，组织开展第三届"全国一刻钟便民生活服务月"活动，旨在健全加快生活性服务业多样化发展机制，畅通经济微循环，实现惠 民生和促消费。 未来五年，便民服务圈划定的一刻钟"幸福半径"将酝酿更大的市场空间，进而为充分挖潜万亿级消费市场新蓝海带来充足底气。 即将启动的第三届"全国一刻钟便民生活服务月"，商务部将动员全国210个试点地区，以中秋、国庆、重阳等节假日和时令节气为契机，开展 形式多样的服务活动，围绕推动消费品以旧换新进社区、推动"一老一小"服务进社区、推动老字号进社区、推动餐饮服务进社区、推动促销活 动进社区、推动便民服务和公益宣传进社区等六个方面，确定了36项重点配套活动。 需 ...

商务部等9部门日前印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》（以下简称《通 知》），聚焦群众急难愁盼，突出"一老一小"，打造全龄友好型品质生活圈。 一刻钟便民生活圈，以居民步行15分钟为半径，因地制宜发展集购物、餐饮、养老、托育、文化、娱乐 等多功能于一体的便民商圈，满足居民日益多样化、品质化的生活需求，让城市更具烟火气，提升百姓 幸福感和获得感。事实上，一刻钟便民生活圈的探索早已起步。截至2025年7月底，210个试点地区共建 成便民生活圈6255个，涉及养老、家政、餐饮、零售等商业网点150.3万个，服务居民1.29亿人。 柴米油盐的烟火气里，藏着治国理政的大文章。此次扩围升级针对既往建设过程中的堵点痛点提出一系 列针对性举措，更凸显政策的温度与精度。秉承"问计于民"，扩围升级"缺什么、补什么"。今年3月， 有关方?调查收集了10万份便民生活圈电子问卷并进行分析，让一系列部署更科学、更接地气。 其次是聚焦"一老一小"，在服务上打通各种难点、堵点。重点建设为老服务业态，凸显对"夕阳红"的关 怀。《通知》明确，把养老服务作为便民生活圈的必备业态，建设补齐养老服务设施短板，扩大普惠养 老服务供给 ...

导语：将重点打造"银发金街"等适老服务载体，推动建设全龄友好型品质生活圈，让更多群众享受"家门口"的便利。 【环球网财经综合报道】9月19日，商务部召开城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级专题新闻发布会，介绍推动社区生活服务高质量发展的最新举措。商务 部流通发展司司长李佳路表示，将重点打造"银发金街"等适老服务载体，推动建设全龄友好型品质生活圈，让更多群众享受"家门口"的便利。 （文章为作者独立观点，不代表艾瑞网立场） 李佳路介绍，商务部将组织行业协会研究制定"银发金街"建设标准，引导各地打造老年友好型商业街区。同时着力构建"宜居宜业、宜游宜购、宜老宜小"的 品质生活圈，具体措施包括：鼓励品牌连锁企业进社区，培育"小而美"的特色门店；支持自助寄存仓、寄卖店等新业态发展，为居民闲置物品提供解决方 案；规范代厨、整理收纳等新兴服务；推广共享客厅、共享自习室等共享经济模式；推动基础型生活圈向品质型升级。 在数字化方面，将应用人工智能、物联网等技术发展智慧商店、AI食堂等新型服务终端，建设便民生活圈智慧服务平台，通过大数据精准补建商业网点， 推广便民导视图和网点动态监测地图。李佳路强调："要让居民切实感受到'一刻钟便民生 ...

长江商报消息 ●长江商报记者 刘倩雯 为实现目标，《通知》明确五大任务：一是扩大覆盖范围，推动从地级以上城市主城区向县城社区延 伸，实现更多人群全覆盖；二是优化设施布局，把便民生活圈纳入城市国土空间和城市更新规划，推动 新建社区与住宅同步建设商业和养老服务中心；三是推动业态升级，重点补齐养老、托育、家政、菜市 场等基础性业态，培育新型共享经济与特色服务；四是推动服务升级，倡导品牌化、连锁化发展，提供 更加人性化、品质化的社区服务；五是推动管理升级，建立党建引领、多元共治和数字化管理体系，提 升社区商业运行效率。 《通知》明确提出按照"问需于民、问计于民""因城施策、一圈一策""缺什么、补什么"的原则，聚焦群 众急难愁盼，突出"一老一小"，推动便民生活圈建设扩围升级，将便民生活圈打造成宜居宜业、宜游宜 购、宜老宜小的全龄友好型品质生活圈。 到2030年实现"百城万圈"目标，即确定100个一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点城市，对地级以上 城市主城区和有条件的县城社区全覆盖；建成1万个布局合理、业态齐全，功能完善、服务优质，智慧 高效、快捷便利，规范有序、商居和谐的便民生活圈，打造500条"银发金街"、500个" ...

9月19日，商务部召开城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级专题新闻发布会。 当前，老旧社区建设一刻钟便民生活圈普遍存在空间不足、设施老化等问题，城市更新推进过程中如何 破解，从而助力一刻钟便民生活圈建设？围绕这些问题，《每日经济新闻》记者在发布会现场提问。 张雁表示，当前破解老旧社区建设一刻钟便民生活圈难题的关键在于城市更新的实施机制，要创新完善 以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。 加强服务设施共建共享 谈及具体措施，张雁向《每日经济新闻》记者表示，首先，做体检，找准问题短板。去年以来，住建部 指导地级及以上城市全面开展城市体检工作，将小区、社区、街区列为体检维度，今年又扩展到部分县 级市。 通过社区体检，摸清既有社区特别是老旧社区现状底数，找准各类设施缺口和服务短板，同时广泛听取 居民群众的诉求和意见建议，建立问题台账，形成整治清单，为一刻钟便民生活圈科学规划、合理布局 提供有力支撑。 其次，编规划，确定解决方案。今年，住建部印发了《城市更新规划编制导则》和工作手册，将一刻钟 便民生活圈纳入规划编制。指导各地科学编制城市更新专项规划，在建立完善"专项规划-片区策划-项 目实施方案"的规划实施体系中， ...

央视网消息（新闻联播）：商务部等9部门近日联合出台政策措施，加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级。 截至2025年7月底，全国210个试点地区共建成便民生活圈6255个，涉及养老、家政、餐饮、零售等商业网点150.3万个。 扩大覆盖范围，利用3年时间，持续开展全域推进先行区试点，对地级以上城市主城区和有条件的县城社区全覆盖。优化设施布局，支持社区商业与公 共服务、绿地公园、体育场所等设施联动发展。推动业态升级，重点建设为老服务业态，加快发展育幼服务业态，增加再生资源回收点和洗车店，满足居民 多样化消费需求。推动服务升级，组织特色化多样化活动，推动品牌化连锁化发展，到2030年争取实现商业网点连锁化率达到30%以上。推动管理升级，建 立多元治理机制，支持专业主体运营，提升数字管理水平，让社区生活更智慧更便捷。 ...

在上海市杨浦区五角场街道，有一条长约700米的步行街——大学路。大学路连接着大学校区、科技园区和公共社区，15分钟可达的范围里， 汇聚了各具特色的餐厅咖啡馆、书店与文创市集，给周边社区增添了独特的商业活力。 每到周末，大学路就会化身限时步行街，艺术装置、餐饮外摆、休闲活动每周上新。丰富的业态提升了街区的互动感和开放性，也为周边商户 带来了源源不断的客流。 拐进主街旁的小巷，就会发现这份活力的背面，也藏着动人的市井烟火。下午时分，在上海五角场街道国定支路的"人人会客厅"里，不少居民 伴着咖啡香气在此休憩谈心。这条长550米的小马路，串起了"社区讲堂""社区会客厅""社区食堂"和"智慧菜场"等睦邻友好新空间。 过去，国定支路曾经环境脏乱、设施陈旧，与一墙之隔的网红街大学路形成鲜明对比。如今，经过微更新改造后，社区里很多未被利用的角落 焕然一新。从社区事务"一站式"受理到企业政策咨询、从0—3岁幼托到儿童乐园，从青年中心到为老综合体，便民设施一应俱全。 央视网消息：9月19日，商务部等9部门发布通知，推动城市"一刻钟便民生活圈"建设扩围升级。"一刻钟便民生活圈"顾名思义，核心是便民， 关键在一刻钟，目标是打造生活圈 ...