财务表现与预测 - 维持2025-26年归母净利润预测分别为15.5亿元和16.2亿元 均同比增长5% [1] - 1H25收入84亿元 同比增长7% 归母净利润8.9亿元 同比增长5% 符合预期 [1] - 销售管理费用同比下降9% 费用率下降1个百分点 支持净利润增长 [2] 业务板块表现 - 基础物业管理业务收入占比70-80% 同比增长13% 毛利润率保持相对平稳 [2] - 园区增值服务收入及毛利润同比保持相对平稳 [2] - 非业主增值服务毛利润同比下滑近50% 对整体业绩形成拖累 [2] 市场拓展与项目结构 - 新拓展第三方项目单年合同金额同比增长17%至14亿元 [3] - 住宅、公服、商办三大赛道均实现增长 [3] - 核心50城新拓合同金额占比同比提升5个百分点至85% [3] - 核心非居业态占比提升至近80% [3] - 公服业态中千万级以上及两千万级以上合同金额占比进一步提升 [3] 现金流与应收账款管理 - 1H25末贸易应收款同比增长10% [4] - 一年内款项占比超过90% 账龄结构保持健康 [4] - 上半年综合回款率维持大体平稳 [4] - 公服业务回款率呈现上升趋势 住宅和商办有所下降 [4] 发展战略与股东回报 - 坚持全年30亿元单年饱和合同额的拓展目标 [5] - 维持全年收入和净利润目标不变 [5] - 派息比例由2021年20%持续提升至2024年50% [5] - 未来将继续践行积极的股东回报政策 [5] 估值与评级 - 上调目标价11%至42.7港元 对应2025年目标市盈率14倍 [1] - 当前股价交易于12倍2025年市盈率 [1] - 目标价存在14%上行空间 [1]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级 上调目标价11%至42.7港元 对应2025年14倍市盈率和14%上行空间 [1] - 预计2025-26年归母净利润均同比增长5% 分别至15.5亿元和16.2亿元 [1] - 公司1H25收入84亿元同比增长7% 归母净利润8.9亿元同比增长5% 符合预期 [1] 业务表现 - 基础物业管理业务收入占比70-80% 同比增长13% 毛利润率保持相对平稳 [2] - 园区增值服务收入及毛利润同比保持平稳 非业主增值服务毛利润同比下滑近50% [2] - 销售管理费用同比下降9% 费用率下降1个百分点 [2] 外拓项目进展 - 新拓展第三方项目单年合同金额同比增长17%至14亿元 [3] - 住宅、公服、商办三大赛道均实现增长 [3] - 核心50城新拓合同金额占比同比提升5个百分点至85% [3] - 核心非居业态占比提升至近80% [3] - 公服业态中千万级以上及两千万级以上合同金额占比进一步提升 [3] 财务健康度 - 1H25末贸易应收款同比增长10% 一年内款项占比超90% [4] - 账龄结构保持健康 上半年综合回款率维持大体平稳 [4] - 公服业务回款率呈现上升 住宅和商办有所下降 [4] 战略与股东回报 - 公司坚持全年30亿元单年饱和合同额的拓展目标 [5] - 维持全年收入和净利润目标不变 [5] - 过去三年连续提升派息比例 由2021年20%提升至2024年50% [5] - 将持续践行积极的股东回报政策 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][8] 核心观点 - 2025H1业绩符合市场预期 营收84亿元同比+6.6% 归母净利润8.9亿元同比+5.3% [8] - 第三方拓展加速 新拓展第三方项目单年合同金额14亿元同比+17.2% [8] - 非住宅业态占比提升 在管面积中非居业态占比达61% [8] - 物管费单价稳步提升 住宅平均物业费2.47元/平*月同比+0.14元 [8] 财务表现 - 2025H1毛利率19.4%同比-1.1pct 归母净利率10.6%同比-0.1pct [8] - 三费费率5.4%同比-0.9pct 其中管理费率显著改善 [8] - 2025-2027年预测归母净利润15.6/16.5/17.6亿元 对应PE12/11/11倍 [3][8] - 净资产收益率呈下降趋势 从2023年15.8%降至2027E13.5% [3] 业务结构 - 在管面积8.3亿平同比+10.2% 合同面积10.0亿平同比+4.9% [8] - 第三方占比提升 在管面积中第三方占66% 合同面积中第三方占64% [8] - 核心50城新拓项目占比84.6%同比+5.1pct [8] - 物管服务收入63亿元同比+13.1% 毛利率16.6%同比-0.2pct [8] 细分业务 - 住宅/公服/商写物管收入占比57%/25%/18% 非居业态收入占比43% [8] - 社区增值服务收入12亿元同比-3.7% 但毛利率39.9%同比+1.1pct [8] - 非业主增值服务收入9亿元同比-16.1% 毛利率11.2%同比-6.8pct [8]

财务表现 - 总收入83.920亿元人民币 同比增长6.6% [1] - 期内溢利9.040亿元人民币 同比增长5.8% [1] - 公司拥有人应占溢利8.906亿元人民币 同比增长5.3% [1] 收入构成 - 物业管理服务收入63.248亿元人民币 同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入8.631亿元人民币 同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入12.041亿元人民币 同比下降3.7% [1] 盈利能力 - 毛利16.267亿元人民币 同比增长1.0% [1] - 毛利率19.38% 同比下降1.08个百分点 [1] - 净利率10.8% 同比下降0.1个百分点 [1] 每股指标 - 每股基本盈利1.6178元人民币 [1]

财务表现 - 收入83.92亿元人民币 同比增长6.6% [1] - 公司拥有人应占溢利8.91亿元人民币 同比增长5.3% [1] - 每股基本盈利1.6178元 [1] 盈利能力 - 毛利1.627亿元人民币 同比增长1.0% [1] - 毛利率19.38% 同比下降1.08个百分点 [1] 股息政策 - 不派发股息 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年总收入83.92亿元人民币，同比增长6.6% [1] - 期内溢利9.04亿元人民币，同比增长5.8%，净利率10.8%同比下降0.1个百分点 [1] - 公司拥有人应占溢利8.91亿元人民币，同比增长5.3% [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入63.25亿元人民币，同比增长13.1%，成为主要增长动力 [1] - 非业主增值服务收入8.63亿元人民币，同比大幅减少16.1% [1] - 社区增值服务收入12.04亿元人民币，同比减少3.7% [1] 盈利能力指标 - 毛利16.27亿元人民币，同比微增1.0% [1] - 毛利率19.38%，同比下降1.08个百分点，显示盈利能力有所收窄 [1]

财务表现 - 2025年中期营业总收入83.92亿元 同比增长6.61% 增速较2024年全年8.50%有所放缓 [1][3] - 权益持有人应占溢利8.91亿元 同比增长5.28% 增幅低于2024年全年6.79% [1][3] - 毛利率19.38% 较2024年全年18.26%提升 净利率10.77% 高于2024年全年9.11% [3] - 年化净资产收益率18.20% 较2024年全年16.00%提升2.2个百分点 [3] - 应收账款39.26亿元 较2024年末28.16亿元大幅增加 应收账款周转率下降至2.49次 [3] 资产负债结构 - 总资产176.20亿元 较2024年末167.81亿元增长5.00% [4] - 现金及等价物96.48亿元 较2024年末98.91亿元略有下降 [4] - 资产负债率42.93% 较2024年末41.18%上升1.75个百分点 [4] - 流动负债75.03亿元 较2024年末68.41亿元增长9.68% 主要因其他应付款及应计费用从20.08亿元增至27.26亿元 [4] - 中长期存款项目新增20.17亿元 但未详细说明性质与用途 [4] 战略规划 - 2025年工作主线聚焦质量与效益 深化质量有为、市场有为、经营有为、组织有为 [5] - 通过密度叠加驱动 在城市分布、业态价值与客户质量方面深度聚焦 [5] - 采用一城一策精准配置资源 强化核心城市布局密度 [6] - 发挥国资服务品牌优势 强化商业及写字楼、城镇景区及存量住宅等核心领域差异化服务 [6] - 系统性强化社区资产服务与生活服务能力 为超200万户业主提供便捷高性价比服务 [6] - 构建多类型资产的经营、租售、养护等综合服务能力 [6]

财务表现 - 2025年中期收入达83.92亿元人民币 同比增长6.6% [1] - 公司拥有人应占期内溢利为8.91亿元人民币 同比增长5.3% [1] - 每股基本盈利为1.6178元人民币 [1] 经营策略 - 集团通过品质服务与精益运营实现业务规模稳步增长及管理效益提升 [1] - 下半年将在增长动能、品质基石、组织效能与科技赋能四大维度协同发力 [1] - 致力于实现规模与效益动态平衡及服务与创新深度融合 [1]

财务业绩 - 公司2025年中期收入达人民币83.92亿元 同比增长6.6% [1] - 公司拥有人应占期内溢利为8.91亿元 同比增长5.3% [1] - 每股基本盈利为1.6178元 [1] 经营策略 - 公司通过品质服务与精益运营实现业务规模稳步增长和管理效益提升 [1] - 下半年将在增长动能、品质基石、组织效能与科技赋能四大维度协同发力 [1] - 致力于实现规模与效益动态平衡及服务与创新深度融合 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司总收入为人民币83.920亿元，同比增长6.6% [1] - 期内溢利为人民币9.040亿元，同比增长5.8%，公司拥有人应占期内溢利为人民币8.906亿元，同比增长5.3% [1] - 毛利率为19.38%，同比下降1.08个百分点，净利率为10.8%，同比下降0.1个百分点 [1] 业务分部收入 - 物业管理服务收入为人民币63.248亿元，同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入为人民币8.631亿元，同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入为人民币12.041亿元，同比下降3.7% [1] 每股指标 - 每股基本盈利为人民币1.6178元 [1]