EF001 EF001 | | 股東類型 | 稅率 | 有關代預扣所得稅之更多補充 | | --- | --- | --- | --- | | | | | （如適用） | | | 非居民企業 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 本公司在向名列於本公司H股股東 | | | | | 名冊上的非居民企業股東（即以非 | | | | | 個人股東名義持有H股的任何股 | | | | | 東，包括但不限於香港中央結算 | | | | | （代理人）有限公司、其他代理 | | | | | 人、受託人或以其他組織及集團名 | | | | | 義登記的H股股東）分派年度股息 | | | | | 前將從中代扣代繳10%作為企業所 | | | | | 得稅。非居民企業股東在獲得股息 | | | | | 之後，可以自行或通過委託代理人 | | | | | 或本公司，向主管稅務機關提出享 | | | | | 受稅收協定（安排）待遇的申請。 | | | 非個人居民 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 持有境內非外商投資企業在香港發 | | | | | 行的股份的境外居民個人股東，可 | ...

保利物業服務股份有限公司 2024 年環境、社會及管治報告 保利物業服務股份有限公司 2024 年環境、社會及管治報告 關於本報告 編制依據 本報告按照香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」） 證券上市規則附錄 C2《環境、社會及管治報告守則》編 制而成。同時參考了香港聯交所刊發的《環境、社會及 管治框架下氣候信息披露的實施指引》以及國務院國資 委《央企控股上市公司 ESG 專項報告參考指標體系》披 露框架。 報告範圍 本報告為保利物業服務股份有限公司發佈的第六份環境、 社會及管治（ESG）報告。本報告重點披露保利物業 服務股份有限公司及其附屬公司於 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日期間有關 ESG 表現及相關資料。如 無另行說明，本報告範圍與保利物業服務股份有限公司 2024 年度報告一致。實體範圍覆蓋保利物業服務股份有 限公司及其附屬公司整體，業務覆蓋物業管理服務、非 業主增值服務及社區增值服務三項主要業務板塊，業態 覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。 報告原則及數據來源 本報告遵循《環境、社會及管治報告守則》重要性、量化、 平衡和一致性原則，數據及案例全部來源 ...

文章核心观点 4月15日惠州市住建局发布公告，通报2025年度第一批惠州各县（区）住建部门查处的28家违法违规房地产相关企业，包括5家开发企业、10家中介机构和13家物业服务企业，10家企业被责令限期整改，18家已整改完毕 [1] 开发企业违法违规情况 - 惠州市华威房地产开发公司开发的泰丰千湾汇花园项目样板房封闭阳台改变房屋结构 [2] - 惠州市海景嘉福地产开发有限公司开发的“情海轩”项目未按规定将1万元购房款纳入监管 [2] - 惠州市振兴投资实业有限公司开发的“香奈花园”项目营销中心有消防隐患，未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市俊光发展有限公司开发的“颐雅境花园”项目未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市粤新房地产开发有限公司开发的“联大华府”项目涉嫌违规进行商品房销售 [2] 中介机构违法违规情况 - 惠州贝壳闹海房地产经纪有限公司惠城分公司部分从业人员未实名登记，未公示相关文件和信息 [2] - 惠州市安驹乐地产经纪有限公司等三家中介公司部分从业人员未实名登记、未备案、未公示交易资金监管方式 [3] - 两家中介公司未按规定在房地产主管部门备案 [3] - 两家中介机构备案证书过期 [3] 物业服务企业违法违规情况 - 悠山美地项目保利物业服务股份有限公司惠州分公司灭火器标识缺失、压力低失效 [3] - 惠州市吴翔源物业、臻誉府项目物业电动车未按规定停放 [3] - 大亚湾两家物业公司地面停车场收益未向小区业主公示 [3] - 惠州新世界物业、惠州新力置地物业监控系统不完善，电动自行车乱停放 [3] - 荷兰水乡一期物业惠州市友润物业服务有限公司防汛器材不充足 [3] - 中信新城物业公司、中海物业未设置防火分隔 [3] - 惠州市鑫月御园项目物业公司电动自行车停放充电棚设施未完全增设 [4] - 隆腾盛世项目物业公司楼道有杂物，消防门未常闭，防火卷帘有故障 [4] - 和泰名府项目物业公司监控室无人值守，制度未上墙，消防栓无水，灭火器被堵 [4] - 海景城项目物业公司消防上岗证未上墙，消防设备巡查表未签到 [4]

文章核心观点 合肥优化公积金政策支持购买保障房，成都出台保障房管理办法，华润置地完成中期票据发行，正荣地产债券持有人会议延期，保利物业内资股完成H股全流通，这些事件反映了房地产及物业行业在政策、融资、股权等方面的动态变化 [1][2][3][4][5] 行业政策 - 合肥支持购买保障性住房使用住房公积金，降首付比例至15%，调还款系数、月还款额与收入比上限，改变贷款年限计算法 [1] - 成都出台保障房管理暂行办法，明确配售价格原则，实行封闭管理，分流商品住房市场需求 [2] 企业融资 - 华润置地完成发行20亿元中期票据，利率2.20%，期限5年，资金用于置换前期偿债自有资金 [3] - 正荣地产“H20正荣2”债券持有人会议延期至4月15日24:00截止 [4] 企业股权 - 保利物业1.94亿股内资股完成H股全流通，H股流通盘扩容近127% [5][6]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 保利物業服務股份有限公司 呈交日期： 2025年4月14日 第 1 頁 共 6 頁 v 1.3.0 FF305 | 2. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 其他類別 (請註明) | | 於香港聯交所上市 | 否 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | N/A | 說明 | 內資股 | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | 事件 | | 已發行股份（不包括庫存股份）數 目 | 佔有關事件前的現有已發 | 行股份（不包括庫存股 份）數目百分比 (註3) | 庫存股份數目 | 每股發行/出售價 (註4) | 已發行股份總數 | | 於下列日期開始時的結存(註1) | 2025年3月31日 | | 400,000,000 | | 0 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚 賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 內幕消息 完成H股全流通 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：06049） 本公告乃由保利物業服務股份有限公司（「本公司」）根據香港法例第571章證券及 期貨條例第XIVA部項下內幕消息條文（「內幕消息條文」）及香港聯合交易所有限 公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）第13.09(2)(a)條作出。 茲提述本公司日期為2024年10月15日、2024年10月25日及2025年1月27日的內幕 消息公告（「該等公告」），內容有關本公司實施H股全流通。除文義另有所指外， 本公告所用詞彙與該等公告所界定者具有相同涵義。 完成H股全流通 本公司已於2025年1月27日收到中國證監會就本公司申請H股全流通發出的備案 通知書及於2025年3月21日收到聯交所就轉換H股上市及准許買賣的批准。 本公 ...

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年公司营收163亿元同比增8%，归母净利润15亿元同比增7%，物业管理服务收入117亿元同比增15%，社区增值服务收入27亿元；整体毛利率18.3%同比降1.3pct，净利率9.0%同比降0.2pct，管理费用率6.9%同比降1.2pct；分红比例连续三年提高，2024年达50%同比提高10pct [1][9] - 截至2024年末进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米；拓展规模创新高，非局业态稳定增长，新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] - 2024年社区增值服务收入27亿元同比微降，毛利率36.8%同比降1.6pct；社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] - 2024年现金结余119亿元同比增8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍；贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元同比增24% [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元），对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 盈利预测和财务指标 |指标|2024|2025E|2026E|2027E|2028E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|16,342|17,454|18,710|20,114|26,148| |(+/-%)|8.5%|6.8%|7.2%|7.5%|30.0%| |净利润(百万元)|1474|1569.85|1686.31|1815.76|1290| |(+/-%)|6.8%|6.5%|7.4%|7.7%|-28.9%| |每股收益（元）|2.66|2.84|3.05|3.28|2.33| |EBIT Margin|11.3%|11.9%|11.9%|11.9%|6.3%| |净资产收益率（ROE）|15.2%|14.4%|13.9%|13.4%|8.9%| |市盈率（PE）|9.7|9.1|8.5|7.9|11.1| |EV/EBITDA|11.5|10.1|9.6|9.2|14.8| |市净率（PB）|1.48|1.32|1.18|1.06|0.99| [4] 财务预测与估值 资产负债表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |现金及现金等价物|11011|9891|11255|12828|14525| |应收款项|3185|3714|3921|4203|4519| |存货净额|31|32|35|37|40| |其他流动资产|0|0|17|19|20| |流动资产合计|14228|13636|15228|17087|19104| |固定资产|175|240|177|113|50| |无形资产及其他|171|94|81|67|54| |投资性房地产|61|63|63|63|63| |长期股权投资|16|25|27|29|32| |资产总计|14651|14058|15575|17360|19302| |短期借款及交易性金融负债|0|0|0|0|0| |应付款项|2245|2965|3085|3308|3557| |其他流动负债|3677|3875|4095|4391|4722| |流动负债合计|5921|6841|7180|7699|8279| |长期借款及应付债券|0|0|0|0|0| |其他长期负债|79|69|57|44|31| |长期负债合计|79|69|57|44|31| |负债合计|6001|6910|7238|7744|8310| |少数股东权益|157|170|183|196|211| |股东权益|8720|9701|10878|12143|13505| |负债和股东权益总计|14877|16781|18299|20083|22026| [21] 利润表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|15062|16342|17454|18710|20114| |营业成本|12109|13358|14137|15155|16292| |营业税金及附加|0|0|0|0|0| |销售费用|12|12|17|18|20| |管理费用|1122|1122|1222|1310|1408| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |投资收益|0|0|0|0|0| |资产减值及公允价值变动|0|0|-15|-15|-15| |其他收入|-57|119|0|0|0| |营业利润|1758|1965|2116|2272|2447| |营业外净收支|83|0|0|0|0| |利润总额|1841|1965|2116|2272|2447| |所得税费用|444|475|529|568|612| |少数股东损益|17|16|17|18|19| |归属于母公司净利润|1380|1474|1570|1686|1816| [21] 现金流量表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |净利润|1380|1474|1570|1686|1816| |资产减值准备|0|0|0|0|0| |折旧摊销|0|0|0|61|62|62| |公允价值变动损失|0|0|0|15|15|15| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |营运资本变动|685|379|100|220|247| |其它|17|16|13|14|15| |经营活动现金流|2082|1868|1759|1997|2154| |资本开支|-15|-65|0|0|0| |其它投资现金流|0|0|0|0|0| |投资活动现金流|38|-75|-2|-2|-2| |权益性融资|0|0|0|0|0| |负债净变化|0|0|0|0|0| |支付股利、利息|0|0|-392|-422|-454| |其它融资现金流|-64|-2914|0|0|0| |融资活动现金流|-64|-2914|-392|-422|-454| |现金净变动|2055|-1121|1364|1573|1697| |货币资金的期初余额|8956|11011|9891|11255|12828| |货币资金的期末余额|11011|9891|11255|12828|14525| |企业自由现金流|2050|1717|1719|1952|2103| |权益自由现金流|1982|-1201|1759|1997|2155| [21] 关键财务与估值指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股收益|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |每股红利|0.00|0.00|0.71|0.76|0.82| |每股净资产|15.76|17.53|19.66|21.95|24.41| |ROIC|16%|18%|23%|26%|31%| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |EBIT Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |EBITDA Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |收入增长|10%|9%|7%|7%|8%| |净利润增长率|24%|7%|7%|7%|8%| |资产负债率|41%|42%|41%|40%|39%| |息率|0.0%|0.0%|2.7%|2.9%|3.2%| |P/E|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |P/B|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年保利物业归母净利同增7%，股东回报提升，分红比例连续三年稳步提高，全年达50%，同比提高10pct [1][9] - 公司优化业务布局，市拓规模提升，拓展规模创新高，非局业态稳定增长 [2][16] - 社区增值服务营收企稳，2024年收入27亿元，同比微降 [2][19] - 现金流充裕，资产结构安全，2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧影响，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元，归母净利分别为16/17亿元 [3][19] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营业收入163亿元，同比增长8%；归母净利润15亿元，同比增长7% [1][9] - 物业管理服务收入117亿元，同比增长15%；社区增值服务收入27亿元 [1][9] - 2024年整体毛利率为18.3%，同比下降1.3pct；净利率为9.0%，同比下降0.2pct；管理费用率为6.9%，同比下降1.2pct [1][9] 业务布局与市场拓展 - 截至2024年末，进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米 [2][16] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.3%和63.7%，在管面积占比分别为34.6%和65.4% [2][16] - 新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] 社区增值服务 - 2024年社区增值服务收入27亿元，同比微降，毛利率为36.8%，同比下降1.6pct [2][19] - 社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] 现金流与资产结构 - 2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元，同比增长24% [2][19] 盈利预测调整 - 预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元） [3][19] - 对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15062|16342|17454|18710|20114| |净利润(百万元)|1380|1474|1570|1686|1816| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |PE|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |PB|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

文章核心观点 - 国泰海通考虑物业行业迈向高质量发展阶段及地产行业调整加剧外拓市场竞争，下调保利物业2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，给予公司2025年12xPE并下调目标价至36.68港元；公司2024年主业基本盘稳定，外拓质量提升，因业务板块均衡发展和在手现金充沛，维持“增持”评级 [1] 分组1：精益管理运营，盈利能力保持稳定 - 2024年公司实现总收入163.42亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.74亿元，同比增长6.79% [2] - 2024年公司加强成本结构优化调整，管理费用率为6.9%，同比下降1.2个百分点 [2] - 2024年公司实现综合毛利率和净利率分别为18.26%和9.02%，同比分别下降1.35个百分点和0.14个百分点 [2] 分组2：现金流充裕，持续加强股东回报 - 公司2024年整体现金流充裕稳健，经营性净现金流23.0亿元，覆盖净利润倍数1.5倍 [3] - 董事会建议就2024年度分派年度股息每股人民币1.332元（含税），同比增长33.5% [3] - 2024年分红比例为50%，较2023年的40.0%同比提升10个百分点 [3] 分组3：物管基本盘持续夯实，市拓规模质量双升 - 截至2024年末，公司合同管理面积与在管面积分别约为988.1百万平方米与803.4百万平方米，进入194个城市、服务229万户业主 [4] - 2024年公司第三方项目单年合同金额约人民币3005.2百万元，规模再创新高 [4] - 2024年公司核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达约79.5%，北京、广州等六个城市新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元 [4] - 2024年公司非居业态结构优化，五大核心业态新拓展单年合同金额占比达约75.9%，同比提升约10.3个百分点 [4] - 2024年公司单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65.0% [4]

行业投资评级 - 增持（维持）评级 [2] 核心观点 - 政策加码提振市场 南京取消限售、广州推行不动产登记"全程网办"、天津下调二套首付比例至20% 叠加中央财政支持导向释放需求潜力 [8] - 交易端呈现结构性分化 新房同环比均下滑 二手房同比略有提升但环比下滑 下行幅度好于新房 [8] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国 [8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复 建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务 [8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌0.9% 沪深300指数下跌1.37% 相对收益0.47% 板块表现强于大盘 [3][13] - 个股涨跌幅前5位为哈高科、卧龙地产、长春经开、铁岭新城、中迪投资 后5位为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、ST爱旭 [13] 行业基本面 重点城市一手房成交 - 38城一手房合计成交31221套 同比-33.7% 环比-15% 成交面积382.1万平方米 同比-27.7% 环比-5.9% [5][21] - 分能级：一线城市成交套数同比-27.7% 环比-23.4% 二线城市同比-32.3% 环比-11.1% 三四线城市同比-40.7% 环比-10.5% [21] - 4月至今38城成交124324套 同比-14% 环比+63.4% 成交面积1438.7万平方米 同比-5.6% 环比+81.4% [24] 重点城市二手房成交 - 16城二手房合计成交22398套 同比+1.2% 环比-10.7% 成交面积217.8万平方米 同比+4.7% 环比-11.5% [5][32] - 分能级：一线城市成交套数同比+26.8% 环比+2.7% 二线城市同比-11.9% 环比-16% 三四线城市同比+13.8% 环比-14.3% [32] - 4月至今16城成交63083套 同比+64.3% 环比-10.6% 成交面积623万平方米 同比+67% 环比-22.1% [35] 重点城市库存情况 - 17城商品房库存面积18629.1万平方米 环比-0.5% 去化周期156.6周 [5][45] - 分能级：一线城市库存环比-0.4% 去化周期126.3周 二线城市环比-0.4% 去化周期229.4周 三四线城市环比-1% 去化周期139.3周 [45] 土地市场供给与成交 - 土地供应面积2118.6万平方米 同比+19.2% 供应均价2715元/平方米 同比+223.2% [5][53] - 土地成交面积2335.9万平方米 同比+11.1% 成交金额621.5亿元 同比+55.4% 楼面价2660元/平方米 溢价率23.1% [5][53] - 分能级溢价率：一线城市0% 二线城市27.6% 三四线城市2.4% [53] 房地产行业融资 - 房企信用债发行额58.2亿元 同比+76.36% 环比0% [6][68] - 4月至今信用债发行55.2亿元 同比+22.69% 环比+28.85% [68] 行业新闻追踪 - 南京取消商品住房转让限制 优化"以旧换新"模式 政府补助资金达1亿元 [16][17] - 广州深化不动产登记便利度改革 提供在线委托服务 推广房屋带押过户全程网办 [17][18] - 天津下调二套住房最低首付款比例由30%降至20% [17][18] 个股公告及新闻 - 新城控股2025年有3亿美元境外债到期 投资性房地产余额1214亿元中1025亿元已抵押 [19][20] - 绿城管理2024财年分红每股0.24元 约0.26港元 调整分红比例用于业务发展和创新布局 [19][20] - 越秀地产土地储备存量1102亿元 2024年可销售货值2350亿元 目标去化率51% 2025年拿地预算约300亿元 [19][20]