**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

政策调控趋势 - 政策转向精细化区域调控 北京五环外允许京籍家庭和缴纳满两年社保的非京籍人士多套置业 五环内限购政策维持严格 [2] - 政策聚焦止跌回稳而非刺激上涨 国务院会议强调巩固房地产市场止跌回稳态势 不再以房价暴涨为目标 [5] - 各地政策分化明显 苏州取消新房限售 海南选择性收购滞销商品房改造为保障性住房 [2] 市场供需变化 - 北京五环外新房库存占全市81.4% 二手房挂牌量超50% 政策针对性缓解高库存区域压力 [2] - 全国70个大中城市中多数房价仍下跌 7月跌幅有所收窄 市场触底可能延迟至2027年 [5] - 城镇人均住房面积突破40平方米 住房总量饱和 需求从"有无"转向"好坏" [7] 产品结构转型 - 住宅建设标准转向安全舒适绿色智慧 四川推出全国首个好房子地方标准 遂宁要求新建住宅层高不低于3米 [8] - 三类高风险房产加速贬值：高层老洋房因房龄过长难获贷款 远郊期房库存高压（如上海外环外库存12.1万套 消化周期20个月） 商办类房产空置率超20%（二线核心商圈达35%） [10] 行业本质重构 - 房产从投资品回归消费品 购房核心目的转为居住舒适度而非升值预期 [11] - 刚需购房需满足余款充足且月供压力可控条件 炒房致富机会显著减少 [11]

70城房价指数表现 - 2025年7月70个大中城市新房价格指数环比下跌0.3% 连续两个月保持相同跌幅 [1] - 一线城市新房价格指数环比跌幅从6月-0.3%收窄至7月-0.2% 受土地出让高溢价（一线城市7月溢价率25.7%创年内新高）和高品质新房交易带动 [1] - 二线城市新房价格环比跌幅从6月-0.2%扩大至7月-0.4% 三线城市保持-0.3%不变 [1] - 70城二手住房价格指数7月环比下跌0.6% 较6月跌幅收窄0.1个百分点 [1] - 一线城市二手房价格环比跌幅从6月-0.7%扩大至7月-1.0% 连续4个月下跌 其中北京-1.1% 上海-0.9% 广州-1.0% 深圳-0.9% [1] - 二三线城市二手房环比跌幅均从6月-0.6%收窄至7月-0.5% [1] 同比价格变化趋势 - 新房价格同比跌幅从6月-3.7%收窄至7月-3.4% 连续9个月收窄 [2] - 一线城市7月新房同比跌幅收窄至-1.1% 为2024年3月以来最低跌幅 [2] - 二手房价格同比跌幅从6月-6.1%收窄至7月-5.9% 连续10个月收窄 [2] - 一线城市同比跌幅近期有扩大态势 二三线城市持续收窄 [2] 市场交易量变化 - 7月主要城市重点监测项目来访量环比普遍下跌约20% 北京/武汉/郑州等项目盘均来访量环比跌幅近30% [3] - 7月新上市房源开盘当天平均去化率下降11个百分点至30% [3] - 一线城市7月新房销售面积同比平均下跌28.2% 二手住房平均下跌6.7% [3] - 除深圳外 北上广二手住房交易量同比均"由涨转跌" [3] - 1-7月全国新房销售面积同比下跌4.0% 较上半年跌幅扩大0.5个百分点 [3] - 1-7月全国新房销售金额同比下跌6.5% 较上半年跌幅扩大1.0个百分点 [3] - 1-7月新房简单均价同比下跌2.4% 较上半年-1.9%扩大 [3] 二手房市场供需 - 2025年7月百城二手房挂牌总量达258.56万套 同比增长11.58% [4] - 一线城市挂牌量增长10.55% 深圳以36.7%同比增幅领跑 [4] - 百城挂牌均价同比降8.5% [4] - 高品质新房交易对二手住房交易造成较大影响 [4] 市场发展阶段判断 - 新房销售面积和金额规模已分别降至2012年和2015年以来水平 今年跌幅为个位数 [4] - 市场从降幅收窄到探底触底止跌最后回稳需要较长时间 中间会有反复 [4] - 同比指数持续收窄趋势不变 [4] 需求端支撑因素 - 拆迁安置/"卖旧买新"改善需求/城镇化需求使新房交易继续大幅下探空间有限 [5] - 政策开始转向修复基本面 包括生育教育/兜底保障/就业保障/离退休保障等支持措施 [5] - 城市更新通过住房和社区补短板修复消费内生动力 [5] 供给侧改革方向 - 住房供给侧改革加速 "好房子"从高端项目探索转向普惠化 [5] - 普通住房/保障性住房/老旧小区改造均向"好房子"标准发展 [6] - 城市更新成为新增长动力和新发展模式 全面推进公共设施补短板 [6] - 通过降低住房消费成本驱动新市民安家和卖旧买新需求潜力 [6]

房价整体表现 - 70个大中城市房价同比降幅整体收窄 其中一线城市新房价格同比环比降幅收窄 二、三线城市二手房价格环比降幅收窄 新房价格同比降幅收窄[1] - 7月一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6%[1] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同[1] 城市分化特征 - 7月新房价格环比上涨城市仅6个 上海和乌鲁木齐涨幅0.3%并列第一 三亚和宜昌涨幅0.2%并列第二 长春和常德涨幅0.1%并列第三[2] - 二手房价格环比上涨城市仅太原1个 涨幅0.2%[2] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%[2] 市场结构分析 - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 北京价格环比持平结束连续3个月微降 上海环比上涨0.3%成为增长引擎[3] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%[1] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点[1] 供需关系变化 - 一线城市二手房挂牌量持续高企 北京7月挂牌量突破16万套 部分业主主动下调挂牌价加速成交[3] - 上海高端住宅市场热度与优质地块集中出让相关 改善型需求持续释放[3] - 学区房政策调整和刚需群体观望情绪上升加剧二手房价格下行压力[3] 行业趋势展望 - 70城房价同比指数持续收窄 探底态势明显[4] - 新房销售面积已降至2010年以来水平 跌幅至个位数 继续大幅下探可能性不大[4] - 调控政策转向修复基本面 通过生育/教育扶持和就业保障等措施修复住房消费内生动力[4]

房价同比降幅整体收窄 - 70个大中城市各线城市房价同比降幅整体收窄 其中一线城市新房价格同比环比降幅收窄 二 三线城市二手房价格环比降幅收窄 新房价格同比降幅收窄 [1] - 一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅比上月收窄0.1个百分点 北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [1] 不同城市房价表现分化 - 7月新房价格环比上涨城市有6个 上海和乌鲁木齐涨幅均为0.3%并列第一 三亚和宜昌涨幅均为0.2%并列第二 长春和常德涨幅均为0.1%并列第三 [2] - 二手房价环比上涨城市只有太原1个 涨幅为0.2% [2] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京 广州和深圳分别下降3.6% 4.6%和2.2% [2] - 二线城市新房价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [2] - 新房价格同比上涨城市有5个 比上月增加2个 上海同比上涨6.1% 杭州上涨2.1% 太原上涨1% 乌鲁木齐上涨0.3% 成都上涨0.1% [2] 一线城市市场分化特征 - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二手房压力仍大 二 三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 新房市场仍需政策加力 [2] - 一线城市新房价格环比降幅收窄 成为最具企稳信号板块 北京价格环比持平结束连续3个月微降 上海环比上涨0.3%成为增长引擎 [3] - 一线城市二手房市场以价换量主导 挂牌量持续高企供需向买方市场倾斜 北京二手房挂牌量突破16万套 上海深圳面临类似问题 [3] 市场趋势展望 - 楼市止跌回稳趋势不变 70城房价同比指数持续收窄探底态势明显 [4] - 新房销售面积已降至2010年以来水平 跌幅到个位数 继续大幅下探可能性不大 [4] - 调控政策转向修复基本面 包括生育教育扶持 就业保障 离退休保障等 修复住房消费内生动力减缓二手房恐慌式挂牌 [4]

房地产投资 - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12 0% [1] - 房屋新开工面积同比下跌19 4% 较上半年-20 0%收窄0 6个百分点 且跌幅连续5个月收窄 [2] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6 7万亿元 较去年末增加约1 7万亿 房企信贷资金来源改善 [2] 房价表现 - 7月70城各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1 1% 降幅收窄0 3个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 4个百分点 [3] - 70城中新建商品住宅价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅价格同比下降3 4% 降幅扩大0 4个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 3个百分点 [3] 行业趋势 - 行业连续3年多的体量收缩接近尾声 但施工面积跌幅和开发投资跌幅仍在扩大 [2] - 城市更新成为新增长动力 公共设施补短板驱动改善型需求潜力大 [4] - 调控政策转向修复基本面 通过生育教育等扶持措施修复住房消费内生动力 [5] 政策建议 - 需优化开发投资政策 鼓励房企结合市场需求开发"好房子"产品 必要时优化预售标准加速资金回笼 [2] - 建议灵活定价匹配市场需求 科学评估价格调整幅度防范预期不稳 [5] - 房企应避免同质化竞争 根据周边项目供求关系合理开发差异化产品 [5]

房价整体走势 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，同比降幅整体收窄 [1] - 1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4.0%，住宅销售面积下降4.1% [1] - 市场处于调整阶段，但政策推动下止跌回稳大趋势未改变 [2] 新房市场表现 - 一线城市新房价格环比下降0.2%降幅收窄0.1个百分点，北京持平、上海上涨0.3%、广州下降0.3%、深圳下降0.6% [3] - 二线城市新房价格环比下降0.4%降幅扩大0.2个百分点，三线城市环比下降0.3% [3] - 同比看一线城市下降1.1%降幅收窄0.3个百分点，上海同比上涨6.1% [6] - 70城中仅6个城市新房价格环比上涨，上海连续两月领涨0.3% [7] 二手房市场表现 - 一线城市二手房价格环比下降1.0%降幅扩大0.3个百分点，北京降1.1%、上海降0.9%、广州降1.0%、深圳降0.9% [10] - 二、三线城市二手房环比均降0.5%降幅收窄0.1个百分点 [10] - 70城中仅太原二手房环比上涨0.2% [11] - 同比看一线城市二手房下降3.4%降幅扩大0.4个百分点 [13] 销售与价格数据 - 1-7月新建商品房销售额49566亿元同比下降6.5%，住宅销售额下降6.2% [8] - 全国商品房销售均价9613元/平方米同比下降2.4% [9] - 市场呈现以价换量特征，部分城市限价政策松绑 [9] 政策与市场展望 - 北京五环外限购放松，公积金支持力度加大包括二套房贷款额度提至100万元 [16] - 政策推动8月市场热度回升，以旧换新、房票安置等措施持续推出 [17] - 同比指标持续收窄显示探底态势，政策转向修复住房消费内生动力 [17]

楼市整体趋势 - 未来楼市止跌回稳的趋势不变 [1][5][7] - 7月份70个大中城市房价同比降幅整体收窄 一线城市新房价格同环比降幅收窄 二、三线城市二手房价格环比降幅收窄 [1][3] - 新房价格同比上涨城市比上月增加2个 上海涨幅位居第一 [1][4] 一线城市表现 - 7月一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅比上月收窄0.1个百分点 北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [3] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅比上月扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [3] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅比上月收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [4] 二、三线城市表现 - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [3] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 二、三线城市新房价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点 [4] 城市分化特征 - 7月新房价格环比上涨城市有6个 上海、乌鲁木齐涨幅均为0.3% 三亚、宜昌涨幅均为0.2% 长春、常德涨幅均为0.1% [3] - 二手房价环比上涨城市只有太原1个 涨幅为0.2% [3] - 新房价格同比上涨城市有5个 上海同比上涨6.1% 杭州同比上涨2.1% 太原同比上涨1% 乌鲁木齐同比上涨0.3% 成都同比上涨0.1% [4] 市场分析 - 7-8月是房地产市场惯例淡季 市场仍处于调整阶段 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 [1][6] - 一线城市二手房挂牌量持续高企 供需关系向买方市场倾斜 北京7月二手房挂牌量突破16万套 部分业主为加速成交主动下调挂牌价 [6] - 上海高端住宅市场热度带动价格环比上涨0.3% 与优质地块集中出让、改善型需求持续释放密切相关 [6] 后市展望 - 70城房价同比指数持续收窄 寻底态势明显 新房销售面积跌幅已到个位数 继续大幅下探可能性不大 [7] - 调控政策转向修复基本面 包括生育、教育扶持 兜底就业保障等 减缓二手房恐慌式挂牌 [7] - 供给侧改革加速 "好房子"转向普通住房、保障性住房 城市更新成为新增长动力 "卖旧买新"改善型需求潜力大 [7] - 二手房成交占比攀升 存量时代到来 低总价、低单价二手房交易占比提升 有利于住房回归居住和民生属性 [8]

楼市现状与调整预期 - 全国房价仍存10%-20%下跌空间 调整周期将持续1-3年[3] - 一线城市或核心区域房价相对坚挺 三四线城市调整可能性更高[3] - 出生率下降和老龄化加剧导致购房主力减少 二手房挂牌量猛增形成供大于求局面[3] - 政策已消除投机性买房空间 房价调整是必然趋势[3] 政策干预与市场稳定 - 住建部赴广东浙江调研 强调因城施策精准调控以稳定预期激活需求[8] - 多部委去年9月政策组合拳显效 今年再次加码推动止跌回稳[8] - 重点省份房地产市场潜力较大 其稳定对全国经济具有关键作用[11] - 政策目标并非推动房价大幅上涨 而是实现房地产与经济良性互动[9][11] 专家观点与社会影响 - 财经界人士认为房价大幅下跌将冲击银行系统 官方会干预维持平稳[5] - 社科院数据显示中低收入家庭60-70%财富集中于房产 房价下跌对其冲击显著[7] - 高收入群体房产仅占投资小部分 房价波动对其影响有限[7] - 部分专家观点被质疑立场偏向维护高房价 与实际市场规律存在偏差[7] 行业转型与经济关联 - 房地产问题系多年积累 需与经济复苏形成正向循环[9] - 当前阶段其他行业尚无法替代房地产对经济的支撑作用[11] - 官方明确"止跌回稳"为2025年重要任务 但调整期仍需较长时间[1][3]