公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持保利物业146.8万股，每股作价36.672港元，总金额约为5383.45万港元 [1] - 增持后，贝莱德最新持股数目增至约1778.99万股，最新持股比例达到5.13% [1]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍 [8] 公司概况与市场地位 - 保利物业是保利发展控股集团旗下核心子公司，成立于1996年，业务覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队 [12] - 控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一，公司具备央企背景和突出的资源协同优势 [15] 物业管理服务分析 - 截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿平方米，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿平方米，较期初增长4.8% [8][25] - 合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍，为未来管理规模的可持续增长提供动力 [26] - 公司平均物业费由2020年的2.23元/平/月稳步提升至2025年上半年的2.47元/平/月，受益于高质量新项目的持续导入 [8][28] - 市场化拓展成效显著，截至2025年上半年，第三方在管面积占比升至66%，合约面积中第三方占比升至64% [8][23] - 2025年上半年第三方物业管理服务收入约27.78亿元，占比43.9%，较2024年底提升1.2个百分点 [21] - 公司在管面积结构稳定，非住宅业态占比长期维持在60%左右的高位水平，形成多业态协同发展格局 [8][29][31] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年公司总收入83.9亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [8][40] - 物业管理服务是公司业绩的压舱石，2025年上半年收入63.2亿元，占总收入75.4%，占比较去年同期提升4.3个百分点 [8][18] - 2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在可比公司中处于较高水平 [8][42] - 2025年上半年公司销管费用率为5.3%，呈下降趋势，经营效益逐步提升 [8][45] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2021-2024年期间始终维持在1倍以上，盈利质量较高 [50] - 公司分红比例正逐步提升，已由2021年的20%升至2024年的50% [51] 增值服务表现 - 非业主增值服务受地产周期影响，2025年上半年收入8.6亿元，同比下降16.1% [8][33] - 社区增值服务2025年上半年实现收入12.04亿元，同比下降3.7%，公司正围绕社区全场景深耕，优化多元业务结构 [8][36] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为173.99亿元、185.05亿元、196.49亿元，同比增速分别为6.47%、6.36%、6.18% [7][55] - 预计2025-2027年归母净利润分别为15.54亿元、16.36亿元、17.21亿元，同比增速分别为5.45%、5.25%、5.23% [7][55] - 可比公司2025年PE的平均值为12.7倍，公司2025年预测PE为11.4倍，具备估值吸引力 [59][60]

文章核心观点 - 保利物业通过升级其“全域服务模式”并发布新产品体系，旨在从基础物业服务提供者转型为城市空间价值重构与持续运营的推动者，以响应城市从“重建设”到“重治理”的转变需求，助力现代化人民城市建设 [2][3][8][9] 会议与论坛背景 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股参与主办、保利物业承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心举办 [2][6] - 论坛以“全新全域 美好共生”为主题，探索城市内涵式发展、盘活存量及提升质效的路径 [6] - 镇长论坛自2018年首次举办，始终以“街镇”为基本单元，探讨基层治理与公共服务市场化 [4] 全域服务模式升级与实践 - 公司于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [2] - 在广州海珠国家湿地公园，以“生态焕新”为路径，策划“花朝节”、“龙船景”等**60余场**主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [2] - 在广州黄埔区长洲岛，践行“城市更新”路径，通过活化改造，导入便民咖啡驿站、电动车充电站等**6个**经营项目，盘活闲置土地资源 [3] - 在深圳西涌景区，聚焦“文化创新”路径，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建政府、企业、村民、游客四方共赢格局 [3] - 面向“十五五”，公司计划通过模式升级及产品细分，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色，推动行业从“单一治理”向“全域协同”升级 [3] 第五届镇长论坛亮点 - **亮点1：智慧碰撞**：吸引**数百名**政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨并拆解一线案例 [7] - **亮点2：产品发布**：在本次会议上全新发布了保利物业全域服务模式新产品体系，以景点运营为支点，以“融合”为方法论提供新型解决方案 [8] - **亮点3：双区联动**：会议采用“双区联动、动静结合”模式，在深圳会展中心进行静态成果展示，在莲花山公园构建“水陆空”三维动态测试场景，提供沉浸式体验 [9] 历史论坛主题回顾 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，聚焦乡村振兴与城乡融合 [4] - 2019年第二届主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引**28个**城市和地区的**300余名**嘉宾，探讨精细化治理 [4] - 2020年第三届主题为“镇通人和 美丽中国”，超过**200名**嘉宾探讨“十四五”时期城市发展新思路 [4] - 2023年第四届主题为“全芯全域 善治善城”，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [5]

会议与论坛概况 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股集团股份有限公司参与主办、保利物业服务股份有限公司承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心（福田）举办 [2] - 会议主题为“全新全域 美好共生”，旨在探索新时代背景下实现“城市内涵式发展”、盘活存量、提升质效的路径，为现代化人民城市建设建言献策 [7] - 镇长论坛自2018年首次举办以来，始终以“街镇”为基本单元，围绕企业专业化服务和城镇公共服务市场化，探讨基层治理问题 [6] - 本届论坛吸引了数百名政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨，并系统拆解一线实践案例 [8] 公司战略与模式升级 - 保利物业于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [3] - 面向“十五五”，公司将以全域服务模式升级及产品细分，为城市协同治理提供新解法，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色：从基础服务提供者，升级为城市空间价值重构与持续运营的推动者 [4] - 在本次会议上，保利物业全新发布了全域服务模式新产品体系，从现有治理痛点出发，以景点运营为支点，以“融合”为方法论，结合城市发展要求变化，提供新型解决方案 [9] 具体实践案例与路径 - 在广州市海珠国家湿地公园，公司以“生态焕新”为路径，统筹湿地保护与城市发展，将生态资源转化为景区IP与商业场景，策划了“花朝节”、“龙船景”等60余场主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [3] - 在广州市黄埔区长洲岛，公司践行“城市更新”路径，深度融合“街区+景区”功能，对老旧空间、闲置土地进行系统性活化改造，高效盘活辖内闲置土地资源，导入了便民咖啡驿站、电动车充电站等6个适配民生与旅游需求的经营项目 [3] - 在深圳市西涌景区，公司聚焦“文化创新”路径，以滨海文化IP创新为中心，构建“价值共融”格局，通过交通优化、业态引入与品牌策划，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建起政府、企业、村民、游客四方共赢的文化赋能格局 [4] 论坛历史与行业影响 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，提出以乡村振兴为抓手，为乡镇公共服务治理输入优秀服务和资源 [6] - 2019年第二届论坛主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引了来自28个城市和地区的300余名嘉宾，共同探讨小城镇精细化治理 [6] - 2020年第三届论坛主题为“镇通人和 美丽中国”，超过200名嘉宾深度探讨“十四五”时期城市发展和社会治理新思路 [6] - 2023年第四届论坛主题为“全芯全域 善治善城”，深入讨论大中小城市和小城镇协调发展的新方案，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [6] - 论坛旨在汇聚多方合力，从思想与实践两大方面入手寻求社会治理与协同创新的更优解 [5] 会议形式与展示亮点 - 本次会议采用“双区联动、动静结合”模式：深圳会展中心（福田）展区作为静态展示枢纽，集中呈现市容环境全产业链技术成果；莲花山公园设置场景融合展示活动，构建“水陆空”三维动态测试场景，创新打造“沉浸式看展—深度参会—现场体验”的新平台 [10]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

**保利物业 2025年第三季度电话会议纪要关键要点总结** **一、 公司经营与财务表现** * 2025年前三季度整体运营基调稳健 收入和归母净利润增速预计不低于5% 符合年初指引[3] * 基础物管板块维持双位数收入增长 主要受益于保利发展交付及第三方市场拓展[2][3] * 社区增值板块同比表现较上半年有所提升 收入和利润均有单个位数增长[3] * 非业主增值板块受地产周期影响 同比收入下滑 全年压力较大[2][3] 该业务贡献毛利仅占总结构的5.9% 与上游地产开发强度正相关[15] * 毛利率持续承压 公司通过精益管理对冲成本费用[2][3] 归母净利润达到增速指引 但相对收入增长压力更大[2][3] * 小业主端回款率受房价下行影响同比下滑明显 公服和商办回款总体可控[2][3] **二、 市场拓展与项目质量** * 2025年前三季度市场拓展延续双位数增长态势[3][8] 上半年单年合同金额增长约17-18%[3][8] * 全年市场拓展目标为单年合同金额不低于30亿元[4][8] * 新拓合同以国资 商办公服及三星产业类客户为主[3][4][8] 公服占比55-60% 商办类占比25%左右 住宅占比10-15%[12] * 核心五十城项目分布达到85% 单年合同金额超过1 000万的大项目占比五六成 项目质量提升显著[12] * 公司通过组织架构变革提高市场拓展专业性 各业态独立运作[12] 凭借国央企背景和标杆项目增强竞争优势[13] **三、 业务战略与服务品质** * 公司关注服务品质提升 针对不同档次小区推出不同产品线（如东方领域 40雅集 亲情合院）[6] * 升级400客服中心热线并结合AI客服应用 实施智能化工单系统调度 提高响应效率和服务效率[6] * 社区增值服务注重便民活动与日常生活便利性 如开设线下"合市集" 举办社区文化活动等[6] * 积极探索新业务条线 如景区综合运营产品 计划采用轻重结合方式[9] * 机器人技术应用处于试点阶段 与科技公司合作定制研发 一个清洁机器人约可替代1至1.5个清洁工 但需人力辅助 已在几十个项目中试点租赁模式[11] **四、 现金用途与资本规划** * 公司现金规划主要包括：储备约30亿元（三个月）运营资金[9] 增加科技投入和探索新业务[9] 用于分红[10] 以及用于逆周期并购[3][10] * 公司对并购保持审慎态度 因前几年估值较高未有大并购落地 目前并购热度下降价格更理性 将进行详细尽调以控制风险[8] * 2024年派息比例为50% 从2022年的25%逐步提升[2][5] 长期希望给予市场和股东可预期的稳步分红回报[2][5] 但尚未发布2025年具体派息指引[5] **五、 利润率展望与结构性因素** * 尽管保利发展新交付项目物业费提高（例如今年上半年新交付单价为3.33元 去年全年为2.81元）对毛利率有正面影响[7][14] * 但第三方物业增速快于保利发展交付增速 产生结构性影响 且基础物管毛利率较低 社区增值服务（毛利率最高）收入占比下滑 影响整体毛利率[14] * 预计2026年利润率仍将承压 但不会出现断崖式下跌 而是小幅逐步下滑[14]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 央行将完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式，住建部推广历史文化街区保护利用经验 [6][15] - 周度一手房销售同环比均下降，二手房销售同比下降但环比上升，去化周期继续下降 [4][6] - 投资重点为财务稳健、业绩表现良好的龙头房企及有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，板块相对收益为3.78%，表现强于大盘 [3][11] - 个股方面，中国武夷、华夏幸福、冠城新材、*ST美谷、荣盛发展涨幅居前；*ST亚太、大名城、深深房A、渝开发、沙河股份跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - 住建部发布《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》，涵盖规划管控、修缮技术等多维度案例 [14][15][16] - 央行发布三季度货币政策报告，提出将着力推动保障性住房再贷款等政策落地，完善房地产金融基础性制度 [15][16] - 湖北黄冈市优化住房公积金政策，包括提高现房公积金贷款额度和开展公积金"适儿化"改造提取 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 建业地产10月物业合同销售额5.61亿元，同比减少41.4%；1-10月累计合同销售额66.82亿元，同比减少12.1% [17][19] - 保利发展披露"21保利发展MTN004"中期票据付息安排，本期应偿付利息金额7100万元人民币 [17][19] - 贝壳-W计划通过B+产品模式覆盖更多低线级城市，9月已在4个城市试点，计划年底进入超过30个城市 [17][19] - 中国金茂10月取得签约销售金额119.97亿元；1-10月累计签约销售金额926.82亿元 [17][19] - 华润置地"25润置03"公司债券在深交所上市，发行总额18亿元，票面年利率1.78% [18][19] 行业基本面：重点城市一手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）38个重点城市一手房合计成交20673套，同比增速-31.4%，环比增速-2.5%；成交面积217.1万平方米，同比增速-35.5%，环比增速-0.1% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-21.8%，环比2.6%；二线城市同比-26.3%，环比-6.5%；三四线城市同比-47.8%，环比-3.1% [20] - 本月至今（11.1-11.13）38城一手房合计成交36412套，同比-34.3%，环比44.1%；成交面积372.2万平方米，同比-39.3%，环比52.1% [22] 行业基本面：重点城市二手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）16个重点城市二手房合计成交18576套，同比增速-23.8%，环比增速3.4%；成交面积185.5万平方米，同比增速-18.7%，环比增速6.2% [4][32] - 分能级看，一线城市成交套数同比-23.4%，环比2.7%；二线城市同比-28.0%，环比6.8%；三四线城市同比-8.4%，环比-5.0% [32] - 本月至今（11.1-11.13）16城二手房合计成交33131套，同比-25.3%，环比128.3%；成交面积327.5万平方米，同比-21.8%，环比142.5% [40] 行业基本面：重点城市库存情况分析 - 本周（11.7-11.13）17个重点城市商品房库存面积18843.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期173.4周 [50] - 分能级看，一线城市去化周期132.3周，二线城市226.0周，三四线城市233.7周 [50][60] 行业基本面：土地市场供给与成交分析 - 本周（11.3-11.9）供应土地6292.4万平方米，同比增速2.9%；供应均价1549元/平方米，同比增速1.8% [5] - 本周成交土地1189.5万平方米，同比增速-73.9%；土地成交金额221.1亿元，同比增速-73.8%；成交楼面价1859元/平方米，溢价率1.4% [5][61] - 分能级看，一线城市溢价率0%，二线城市0.5%，三四线城市4.5% [61] 行业基本面：房地产行业融资分析 - 本周（11.7-11.13）房地产企业合计发行信用债46.2亿元，同比增速-6.29%，环比增速-50.05% [5][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债138.7亿元，同比增速6.37%，环比增速863.19% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]