投资评级 - 维持"推荐"评级，目标价23.92港元，当前价20.50港元，潜在涨幅16.7% [1][2] 核心观点 - 太古地产内地购物中心零售额持续改善，上海兴业太古汇/北京三里屯太古里/上海前滩太古里/成都太古里2025年上半年零售额同比分别增长13.5%/6.8%/4%/0.2%，广州太古汇降幅收窄至-2.1%（2024年为-10.7%）[1] - 香港购物中心保持满租，太古广场/太古城中心/东荟城名店仓2025年上半年零售额同比+1.4%/+2%/-3.3%，出租率连续6季度达100%[6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为26.76亿/41.32亿/56.71亿港元，同比增速449%/54%/37%，每股盈利0.46/0.72/0.99港元[1][6] 财务指标 - 2025E营业总收入146.16亿港元（同比+1.3%），2027E增至186.38亿港元（同比+24.3%）[1] - 毛利率从2024年的70.5%逐步降至2027E的60.5%，净利率从-5.3%提升至30.4%[7] - 资产负债率稳定在21-23%区间，每股净资产从47.35港元增至49.66港元[3][7] 运营亮点 - 上海兴业太古汇受益于LV"路易号"、Dior快闪店等奢侈品牌入驻，零售额增长显著[6] - 北京三里屯太古里2025-2028年头部奢侈品牌独栋门店逐步开业，将推动租金和零售额持续增长[6] - 香港写字楼新签约租金降幅收窄至-16%至-14%，内地写字楼出租率环比提升且租金稳定[6] 估值预测 - 当前市盈率44.2倍（2025E），预计2027年降至20.9倍，市净率维持0.4倍[1][7] - 采用DDM模型测算每股净现值23.92港元，对应2025年股息率5.6%[6]

英诺赛科与NVIDIA合作 - 英诺赛科(02577 HK)与NVIDIA达成合作 联合推动800 VDC电源架构在AI数据中心的规模化落地 [1] - 800 VDC架构为英伟达针对兆瓦级计算基础设施设计 相比传统54V电源在系统效率、热损耗和可靠性方面具有显著优势 可支持AI算力100-1000倍提升 [1] - 公司第三代GaN器件提供800V输入到GPU终端的全链路氮化镓电源解决方案 覆盖15V到1200V范围 [1] - GaN技术与800 VDC架构融合将推动AI数据中心从千瓦级向兆瓦级飞跃 开启更高效、可靠、环保的AI计算时代 [1] 重大事项 - 中国儒意(00136 HK)获无极资本39亿港元战略投资 加速业务扩张与收购布局 [2] - 乐普生物-B(02157 HK)授权T细胞衔接器技术 首付款1000万美元+最高8.5亿美元里程碑付款 [2] - 云顶新耀(01952 HK)认购美国I-Mab的1585万股美国预托股份 [2] - 中石化炼化工程(02386 HK)签订沙特延布大型绿氢项目前端工程设计(FEED)合同 [2] 财报业绩 - 电讯盈科(00008 HK)中期收益增加7%至189.22亿港元 [2] - 信义玻璃(00868 HK)中期权益持有人应占溢利10.13亿港元 同比减少59.6% [2] - 小菜园(00999 HK)盈喜 预期中期净利润3.6亿至3.8亿港元 [2] - 信义光能(00968 HK)上半年纯利跌58.8%至7.458亿港元 中期息4.2港仙 [2] - 徽商银行(03698 HK)盈喜 预期中期净利润约93亿港元 同比增长约3.8% [2] - 信义能源(03868 HK)上半年纯利增23.4%至4.498亿港元 中期息2.9港仙 [2] - 德翔海运(02510 HK)预期中期溢利增加约220%至255% [2] - 叮当健康(09886 HK)预期2025年中期净亏损同比收窄逾40% [2] - 保利置业集团(00119 HK)盈警 预计中期纯利同比下跌40%至50% [2] - 西藏水资源(01115 HK)盈喜 预计上半年净利润同比增长约300% [2] - 香港中旅(00308 HK)盈警 预期中期净亏超7000万港元 [2] - 达力普控股(01921 HK)预计中期净亏损同比大幅收窄超过70% [2] - 四环医药(00460 HK)盈喜 预期中期净利润不低于5000万港元 [2] 运营数据 - 吉利汽车(00175 HK)7月汽车总销量23.77万部 同比增长58% [3] - 长城汽车(02333 HK)7月汽车销量104,372台 同比增长14.34% [3] - 蔚来-SW(09866 HK)7月交付21,017辆汽车 [3] - 太古地产(01972 HK)中期太古广场租金下调14% [3] 医药创新 - 科笛-B(02487 HK)CU-40102(外用非那雄胺喷雾剂)获得香港卫生署上市批准 [3] 股权激励 - 北森控股(09669 HK)授出409.58万份受限制股份单位 [3] 增减持 - 中国外运(00598 HK)拟3亿-6亿元增持安通控股(600179 SH)股份 [3] 回购注销 - 美的集团(00300 HK)8月1日耗资2亿元回购283.5万股A股 [3] - 阿里巴巴-W(09988 HK)7月31日耗资513万美元回购34.3万股 [3] - 贝壳-W(02423 HK)7月31日耗资400万美元回购65万股 [3] - 上海电气(02727 HK)截至7月31日累计回购3392.89万股A股 [3] - 恒生银行(00011 HK)8月1日耗资2259万港元回购20万股 [3] - 丽珠医药(01513 HK)8月1日回购1700股A股 [3] - 三花智控(02050 HK)累计回购151万股 [3] - 保诚(02378 HK)7月31日耗资289.49万英镑回购30.16万股 [3] - VITASOY INT'L(00345 HK)8月1日耗资1689万港元回购184.4万股 [3] - 丽珠医药(01513 HK)尚未进行H股回购 [3]

香港办公楼市场表现 - 2025年第二季度香港整体办公楼租用率达91% [1] - 太古坊整体出租率为90%且租金下调15% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率高达95% [1] 中国内地办公楼市场表现 - 太古汇办公楼租用率达91% [1] - 颐堤港一座租用率为86% [1]

香港办公楼租用率 - 截至2025年6月30日公司香港整体办公楼物业租用率达91% [1] 租金变动情况 - 截至2025年6月30日止6个月太古广场租金下调14% [1] - 同期太古坊租金下调15% [1]

香港办公楼租赁表现 - 香港整体办公楼租用率达91% [1] - 太古坊整体出租率达90%且租金下调15% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率达95% [1] 内地办公楼租赁表现 - 太古汇办公楼租用率达91% [1] - 颐堤港一座租用率达86% [1]

业绩总结 - 2025年Q2香港办公楼太古广场租用率从95%降至94%，租金调幅-14%，租金80 - 95港币/平方呎[4] - 2025年Q2香港办公楼太古坊整体租用率从93%降至90%，租金调幅-15%[4] - 2025年Q2中国内地办公楼太古汇办公楼租用率从90%升至91%，租金100中位至200低位人民币/平方米[4] - 2025年Q2香港零售太古广场购物商场租用率100%，零售销售额增幅+1.4%[5] - 2025年Q2中国内地零售北京三里屯太古里租用率从98%升至99%，零售销售额增幅+6.8%[5] 项目进展 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖等工程进行中[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成，挖掘等工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 上海前滩综合发展项目总楼面面积273,484平方米，预期2026年落成，办公楼部分已平顶等工程进行中[7] - 上海陆家嘴太古源总楼面面积268,158平方米，预期2026年起落成，地库建造和上盖工程进行中[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预计2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预计2026年落成，2027年交楼[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预计2025年落成及交楼[9] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预计2029年落成，交楼时间待确认[9] - 深水湾道6号总楼面面积15,000平方呎，预计2025年落成及交楼，2025年4月获发占用许可证[9] 销售情况 - 截至2025年7月，EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，单位总数37个，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，单位总数432个，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，截至2025年6月30日签约面积67,983平方米，平均售价3202人民币/每平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，截至2025年6月30日签约面积36,202平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源源邸总可销面积36,108平方米，截至2025年6月30日签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预计2026年底前确认，部分预计2027年底前确认[9][13] - 截至2025年7月，印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积532,495平方呎，单位总数402个，预计2025下半年售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎[9]

办公楼业绩 - 香港太古广场办公楼2024年12月31日租用率95%，2025年6月30日降至94%，租金调幅 - 14%，一座/二座最新租金85 - 95港币每平方呎，三座80 - 90港币每平方呎[4] - 香港太古坊办公楼整体2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日降至90%，租金调幅 - 15%[4] - 中国内地太古汇办公楼2024年12月31日租用率90%，2025年6月30日升至91%，最新租金100中位至200低位人民币每平方米[4] 商场业绩 - 香港太古广场购物商场2024 - 2025年租用率均为100%，2025年上半年零售销售额同比 + 1.4%[5] - 香港太古城中心2024 - 2025年租用率均为100%，2025年上半年零售销售额同比 + 2.0%[5] - 中国内地北京三里屯太古里2024年租用率98%，2025年升至99%，2025年上半年零售销售额同比 + 6.8%[5] - 中国内地上海兴业太古汇2024年租用率93%，2025年升至94%，2025年上半年零售销售额同比 + 13.5%[5] 发展中物业 - 中国内地北京太古坊发展中投资物业总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 中国内地西安太古里发展中投资物业总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成[7] - 中国内地三亚太古里发展中投资物业总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成[7] - 香港海德園总楼面积692,276平方呎，预计2025年起落成，2026年起交楼[9] - 上海陆家嘴太古源源邸总楼面积113,596平方米，预计2026年起落成和交楼，不包括6,682平方米公共租賃住房[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面积1,122,728平方呎，预计2025年落成和交楼，上盖工程已平顶[9] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面积1,632,067平方呎，预计2029年落成，打桩工程进行中[9] 在售物业情况 - 截至2025年7月，香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，单位总数37个，已售35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，香港海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，单位总数432个，已售275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积532,495平方呎，单位总数402个，预计2025下半年售156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎[9] 签约待确认销售 - 截至2025年6月30日，上海世纪前滩·天御签约面积67,983平方米，预计2026年底前确认销售[9][13] - 截至2025年6月30日，上海世纪前滩·天汇签约面积36,202平方米，预计2026年底前确认销售[9][13] - 截至2025年6月30日，上海陆家嘴太古源源邸签约面积34,249平方米，其中16,342平方米预计2026年底前确认销售，17,907平方米预计2027年底前确认销售[9][13]

办公楼业绩 - 香港太古广场办公楼2024年12月31日租用率95%，2025年6月30日降至94%，租金调幅 -14%[4] - 香港太古坊办公楼2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日降至90%，租金调幅 -15%[4] - 中国内地太古汇办公楼2024年12月31日租用率90%，2025年6月30日升至91%[4] 商场业绩 - 香港太古广场购物商场2025年上半年零售销售额同比增1.4%[5] - 香港太古城中心2025年上半年零售销售额同比增2.0%[5] - 香港东荟城名店仓2025年上半年零售销售额同比降3.3%[5] - 北京三里屯太古里2024年12月31日租用率98%，2025年6月30日升至99%，零售销售额同比增6.8%[5] - 广州太古汇2025年上半年零售销售额同比降2.1%[5] - 上海兴业太古汇2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日升至94%，零售销售额同比增13.5%[5] 物业发展 - 北京太古坊发展中投资物业总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预期2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预期2026年落成，2027年交楼[9][13] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预期2029年落成，交楼待确认[9] 物业销售 - 截至2025年7月，香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，香港海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 中国内地上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价3,202人民币/每平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，签约面积36,202平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源 源邸总可销面积36,108平方米，签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预期于2026年底前确认，部分于2027年底前确认[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预期2025年落成及交楼，截至2025年7月剩余实用面积532,495平方呎，已售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎，156个单位销售预期于2025下半年确认[9][13] 地块潜力 - 相关地块交易协议进一步签订可能使总楼面面积增加至约150,000平方米[10]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: Swire Properties Limited 太古地產有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 備註： Swire Properties Limited 太古地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 FF301 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01972 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 5,757,484,800 | | 0 | | 5,757,484,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 5, ...

南向资金净流入 - 小米集团-W净流入16.65亿港元 净流入比12.37% 收盘价55.300港元下跌2.64% [1][2] - 腾讯控股净流入8.30亿港元 净流入比8.94% 收盘价555.000港元微跌0.09% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.47亿港元 净流入比10.60% 收盘价120.700港元微涨0.08% [1][2] - 石药集团净流入6.54亿港元 净流入比21.81% 收盘价9.870港元大涨8.46% [2] - 信达生物净流入5.22亿港元 净流入比19.73% 收盘价99.950港元上涨6.44% [2] 南向资金净流出 - 泡泡玛特净流出3.54亿港元 净流出比10.47% 收盘价261.800港元上涨5.91% [1][2] - 中国人寿净流出3.51亿港元 净流出比11.90% 收盘价22.900港元下跌1.08% [1][2] - 金山云净流出3.00亿港元 净流出比24.18% 收盘价7.580港元下跌5.25% [1][2] - 美团-W净流出2.91亿港元 净流出比5.32% 收盘价128.600港元微跌0.62% [2] - 中国移动净流出2.78亿港元 净流出比21.15% 收盘价86.500港元微跌0.35% [2] 高净流入比个股 - 秦港股份净流入比78.68% 净流入34.00万港元 收盘价2.270港元微跌0.87% [1][2] - 重塑能源净流入比76.94% 净流入1053.09万港元 收盘价164.000港元下跌3.19% [1][2] - 沧港铁路净流入比65.01% 净流入439.67万港元 收盘价1.330港元下跌3.62% [1][2] - 美中嘉和净流入比61.71% 净流入4431.44万港元 收盘价6.100港元下跌4.39% [2][3] - 伟禄集团净流入比61.11% 净流入963.16万港元 收盘价8.410港元微跌0.83% [3] 高净流出比个股 - 重庆农村商业银行净流出比61.37% 净流出1.04亿港元 收盘价6.340港元下跌3.50% [1][3] - 中银航空租赁净流出比53.31% 净流出1537.28万港元 收盘价74.100港元微涨0.41% [1][3] - 太古地产净流出比45.99% 净流出2946.62万港元 收盘价20.950港元上涨1.21% [1][3] - 联想控股净流出比45.72% 净流出2954.70万港元 收盘价10.380港元微跌0.76% [3] - 耐世特净流出比44.31% 净流出5245.95万港元 收盘价6.060港元下跌2.88% [3] 资金流向特征 - 生物医药板块表现强势 信达生物净流入5.22亿港元且股价上涨6.44% 百济神州净流入5.17亿港元且股价上涨2.48% [2] - 国有大行出现分化 建设银行净流入4.54亿港元 而农业银行净流出2.53亿港元且净流出比达31.27% [2] - 汽车板块资金流向分化 吉利汽车净流出2.69亿港元且净流出比29.95% 但收盘价微涨0.31% [2] - 港股通资金数据采用T+2结算机制 存在延迟披露特性 [3]