办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，面积375,445平方呎，租金调幅 - 13%[4] - 太古坊办公楼整体2025年9月30日租用率93%，面积698,278平方呎，租金调幅 - 15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，零售销售额增幅 + 7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，零售销售额增幅 + 41.9%[5] 项目落成预期 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成[7] - 香港海德園预期2025年起落成，2026年起交楼[10][14] - 上海世纪前滩·天御预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa预期2025年落成并交楼[10] - 泰国曼谷Upper House Residences预期2029年起落成，交楼时间待确认[10] - 上海世纪前滩·天汇预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸预期2026年起落成并交楼[10][14] 项目销售情况 - 上海世纪前滩·天御截至2025年9月30日，剩余可销面积581平方米，总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价129,800元/平方米[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa截至2025年11月4日，剩余实用面积507,587平方呎，单位总数402个，已售出/预售165个，平均售价6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积980平方呎，单位总数37个，已售出/预售36个，平均售价39,995港币/平方呎[10] - 香港海盈山第4A期剩余实用面积76,324平方呎，单位总数432个，已售出/预售306个，平均售价25,432港币/平方呎[10] - 香港海德園第一期剩余实用面积316,859平方呎，单位总数592个，已售出/预售97个，平均售价17,051港币/平方呎[10] - 上海世纪前滩·天汇截至2025年9月30日，剩余可销面积2,868平方米，总可销面积39,404平方米，签约面积36,536平方米，平均售价132,000元/平方米[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸截至2025年9月30日，剩余可销面积7,156平方米，总可销面积58,403平方米，签约面积51,247平方米，平均售价172,818元/平方米[10][14] 地块情况 - 截至2025年9月30日所获取地块总楼面面积相关交易协议进一步签订可能增加总面积至约150,000平方米[11]

交易概述 - 英皇国际全资附属公司英皇物业投资有限公司出售Shineon Investments Limited全部股份 [1] - 交易价格为2200万英镑约2294亿港元 [1] - 买方为Northstar181-183Propco Limited [1] 标的资产详情 - 标的公司Shineon Investments Limited在英属处女群岛注册 [1] - 主要资产为英国伦敦W1牛津街181-183号的一幢7层高零售及办公大楼 [1] - 该大楼净内部面积为13049平方尺 [1]

融资基本信息 - 公司通过配售新股份方式融资，发行75,474,291股（约7547.4万股），募集资金约1359万港元 [1] - 扣除相关费用后，本次融资净得约1352万港元 [1] - 元库证券有限公司担任本次配售的配售代理 [1] 配售价格与条款 - 配售价定为每股0.180港元，较前一交易日收市价0.195港元折让约7.69% [1] - 配售价较前五个交易日平均收市价0.137港元溢价约31.39% [1] - 配售股份数量占公司现有已发行股本约20.00%，配售完成后占公司扩大后股本约16.67% [1] 资金用途与公司业务 - 融资所得款项净额约1352万港元将用作集团一般营运资金 [1] - 具体用途包括支付员工成本、专业费用、租金及一般行政与营运开支 [1] - 公司为投资控股公司，其附属公司主要业务为物业开发及投资 [1] 发行安排 - 本次发行依据股东大会授予的一般授权实施 [1] - 发行预计在相关先决条件达成后的4个营业日内完成 [1]

收购交易核心信息 - 中国海外发展间接全资附属公司中海企业发展联合上海虹润及杭州旅投收购上海新东安50.5%股权及相关债权、上海新百安30.5%股权 [1] - 中海企业发展预计出资约73.41亿元人民币收购上海新东安权益 另出资8.12亿元人民币收购上海新百安权益 [1] - 交易完成后上海新东安将列为公司附属公司 上海新百安列为联营公司 [1] 标的资产详情 - 标的公司上海新东安及上海新百安均持有上海徐汇区东安项目地块 主要从事物业开发及投资业务 [1] - 标的公司股权结构为转让方1与转让方2各持有50%股权 交易后控股权变更 [1] 战略与业务影响 - 收购符合公司物业发展与投资核心业务策略 东安项目位于上海核心城区徐汇区 地理位置优越且配套完善 [2] - 项目开发预期巩固提升公司在上海市场占有率、品牌号召力及收益能力 支持长期业务发展 [2] - 通过联合竞买模式借助合作方出资完成交易 同时分散投资风险 [2]

日本房地产市场表现 - 2025年上半年外资投资额激增45%突破1万亿日元大关[1] - 市场价值预计从2024年4360亿美元增长至2033年5570亿美元[3] - 平均地价连续四年上涨2.7% 创1991年以来最强表现[3] 区域市场动态 - 东京23区住宅租金同比增长6.4% 入住率稳居96%以上[1][4] - 大阪2024年新公寓数量同比大幅增长15%达16,621套[3] - 福冈等小城市及农村地区房地产价格呈现快速增长[3] 外资投资活动 - 外资上半年投资额超100亿美元 写字楼占比超四成[6] - 黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町创纪录[6] - 基汇资本以1500亿日元收购东京东急plaza银座商业设施[6] 收益指标对比 - 日本全国租金收益率平均达4.2% 远高于中国一线城市[4] - 东京市中心写字楼收益差高于纽约伦敦等国际都市[6] - 北京租金收益率仅为东京三分之一左右[1] 价格预测与驱动因素 - 2025年东京房地产价格预计上涨5%-6% 较2024年8%涨幅放缓[3] - 日元贬值旅游业复苏及通胀压力共同推动地价上涨[1][3] - 企业出售所持房地产增加市场供应量[6]

业绩概览 - 公司截至2025年6月30日止半年度收入56 69亿港元 同比减少19 38% [1] - 股东应占溢利5 35亿港元 上年同期亏损26 37亿港元 同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0 18港元 拟派发中期股息每股0 2港元 [1] 投资物业表现 - 投资物业收入减少4%至22 81亿港元（2024年：23 64亿港元） [1] - 营业盈利减少6%至14 84亿港元（2024年：15 73亿港元） [1] - 商场和写字楼租金偏软导致盈利下滑 [1]

业绩表现 - 1H25收入同比+20%至87.2亿港元 公司股东应占经常性基本溢利同比-4%至34.2亿港元 物业投资分部同比+1.5%至37.5亿港元 [1] - 考虑资产出售收益后 公司股东应占基本溢利同比+15%至44.2亿港元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.35港元/股 同比+3% 对应当前股息收益率1.66% [1] 业务运营 - 内地购物中心零售额同比增长1%（对比1H24及2024同比-7%） 上海太古汇同比+14% 北京三里屯太古里同比+7% [1] - 内地购物中心租金收入1H25同比+2%至22.7亿港元 [1] - 香港办公楼组合出租率为88%（同比-1ppt） 租金同比-5%至24.6亿港元 但潜在及现有租户咨询量同比增加 [1] - 香港零售方面 太古广场 太古城中心1H25销售额分别同比+1%和+2% 租金收入同比略跌2%至11.7亿港元 [1] 资产处置与投资 - 上半年录得资产出售收益10亿港元 主要来自美国迈阿密购物中心及毗邻地块 合计总对价最高7.60亿美元 [2] - 1H25公司净负债率环比2024年末持平于15.7% [2] - 千亿投资计划中500亿港元投向内地市场 460亿已明确投向 包括广州聚龙湾太古里2025年末分期开业 2026年三亚太古里 2027年西安太古里竣工 [2] 未来发展 - 公司重申股息以中单位数逐年增长指引 [2] - 资产处置方面 下半年迈阿密地块与港岛东中心43层出售将确认 [2] - 住宅销售方面 2H25香港及内地整体新推盘体量将有所上行 [2] 盈利预测 - 预计2025和2026年经常性基本溢利同比-5% +17%至61.7亿港元 72.0亿港元 [2]

核心观点 - 摩根大通给予九龙仓置业"增持"评级 目标价27.5港元 对应每股资产净值有50%折让 [1] - 预测2025财年每股盈利及股息分别增长1%和2% [1] - 上半年租金收入按半年改善 但管理层对下半年展望保守 [1] 财务表现 - 上半年租金收入实现按半年改善 [1] - 受惠HIBOR下降 融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] 零售业务状况 - 5月起零售销售有所改善 [1] - 海港城商户销售表现跑赢市场平均水平 [1] - 需要观察多几个月确认是否完全见底 [1] 租金预期 - 下半年零售续租金预料录低单位数跌幅 [1] - 跌幅属市场预期之内 [1] 估值水平 - 目标价27.5港元对应每股资产净值有50%折让 [1]

公司业绩 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测的55% [1] - 2024年上半年投资物业及酒店核心盈利占花旗全年预测的52% [1] 财务状况 - 公司账面亏损24亿港元 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 2024年上半年投资物业公允价值损失为44亿港元 [1] - 海港城估值下降1 8% 时代广场估值下降3 9% [1] 股东回报 - 公司宣派中期股息每股0 66港元 按年增长3% [1] - 以香港投资物业及酒店核心利润计算 派息比率维持65% [1] 机构观点 - 花旗对九龙仓置业评级为"买入" 目标价25港元 [1]

业绩总结 - 2025年上半年，公司的基础利润为HK$4,420百万，同比增长14.6%（1H 2024: HK$3,857百万）[10] - 每股基础利润为HK$47.01，较2024年12月有所增长[10] - 股东应占权益为HK$3,420百万，同比下降4%（1H 2024: HK$3,570百万）[10] - 每股股息为HK$0.35，较2024年上半年增长15%（1H 2024: HK$0.34）[10] - 2025年上半年，整体可归属零售销售与2024年上半年持平[61] - 2025年上半年，整体租金收入为14909百万港元，同比下降2%[113] - 2025年上半年报告的损失为12.02亿港元[162] 用户数据 - 2025年上半年，来自中国大陆的零售组合的应占租金收入同比增长，成为公司增长的关键推动力[41] - 2025年上半年，太古里千潭的零售销售同比增长13.5%[58] - 太古里三里屯的零售销售同比增长6.8%[58] - 2025年6月30日，太古汇的入住率为94%[58] - 2025年6月30日，太古里三里屯的入住率为99%[58] 未来展望 - 预计到2026年和2027年，多个项目将分阶段完成，增加总建筑面积[67] - 2025年下半年，预计在太古里三里屯进行租户组合提升和装修工作[52] - 2025年预计中国大陆投资组合中92%的电力消费将由可再生电力提供[144] 新产品和新技术研发 - 2024年完成第二波租户升级[45] - 2025年香港和中国大陆的绿色绩效承诺计划中，超过150个租户参与，覆盖超过60%的办公可租赁楼面面积[152] 市场扩张和并购 - Brickell City Centre购物中心的75%零售权益和100%停车位以US$548.7百万的价格完成出售[13] - 公司的HK$1000亿投资计划已承诺67%用于长期增长[26] 财务状况 - 2025年6月30日的净债务为428.53亿港元，同比下降2%[162] - 2025年6月30日的现金余额为13,254百万港元[129] - 2025年6月30日可用的承诺融资为66,807百万港元，已提取的承诺融资为55,782百万港元[129] - 2025年预计保持15.7%的杠杆率[124] - 2024年的基础利息覆盖率为8.9倍，2025年预计为11.5倍[124] - 2024年的加权平均债务成本为4.0%，2025年预计为3.6%[124] 负面信息 - 物业交易的基础损失为282百万港元，较2024年上半年损失增加[109] - 酒店业务的基础损失为450万港元，较2024年上半年损失减少[109] - 截至2025年6月，公司的净资产值（NAV）为2706.70亿港元，同比下降2%[162] - 截至2025年6月，公司的每股净资产值（NAV）为47.01港元，同比下降1%[162]