行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

香港同业拆息(HIBOR)走势 - 一个月香港同业拆息(HIBOR)在低位维持三个月后本周回升至逾2%水平 [1] - HIBOR在可预见的将来或维持在2%至3%的范围内 [1] 香港地产行业展望 - 香港地产行业在未来一个月将保持韧性直至政府公布《施政报告》之日 [1] - 市场正在建立对新政策的预期 [1] - 美国降息后行业可能会短期喘息 [1] - 行业仍将逐步复苏 [1] 看好的收租股 - 看好太古地产、恒隆地产、九龙仓置业及领展 [1] 看好的发展商 - 看好恒基地产及信和置业 [1]

HIBOR利率走势 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 预计未来HIBOR可能维持在2-3%区间内 [1] 香港地产股短期表现 - 过去两天香港地产股表现落后恒生指数4% 属于对HIBOR上涨的自然反应 [1] - 板块在未来一个月内(至9月中旬)仍具韧性 主因9月17日施政报告的政策支持预期及美国减息 [1] 香港楼市中长期展望 - 从12个月周期看 香港楼市(住宅和零售)将保持逐步复苏趋势 [1] 零售地产股推荐 - 看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997) 领展房产基金(00823) [1] 住宅地产股推荐 - 看好恒基地产(00012) 信和置业(00083) [1]

HIBOR走势与影响 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 未来HIBOR可能会维持在2-3%的区间内 [1] - HIBOR上涨导致香港地产股过去两天表现落后恒生指数4% [1] 香港地产板块短期展望 - 板块在未来一个月内(直到9月中旬)预计保持韧性 [1] - 韧性主要源于9月17日施政报告带来的新政策支持预期增加 [1] - 美国减息也为板块提供支撑 [1] 香港楼市中长期前景 - 从12个月周期看 香港楼市将呈现逐步复苏态势 [1] - 复苏主要集中在住宅和零售领域 [1] 看好的具体标的 - 零售地产领域看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1] - 住宅地产领域看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1]

公司估值与评级调整 - 资产净值折让从50%收窄至45% [1] - 目标价由23港元上调至26.1港元 [1] - 维持买入评级并将2025-2027年盈利预测上调1%-2% [1] 资产处置与资本循环 - 2018年以来累计处置资产规模达580亿元 [1] - 资产处置规模相当于当前市值1210亿港元的约48% [1] - 1000亿元投资计划已完成约67%的投入 [1] REITs分拆潜在价值 - 设立私募REITs可开拓资产循环新渠道 [1] - 可能改变投资者看法并获得更高估值 [1] - 有助于太古A降低杠杆并创造经常性费用收入 [1] 项目发展空间 - 资产循环为深圳福田及香港金钟新项目提供更大发展空间 [1] - 公司展现出卓越的资本循环能力 [1]

公司估值与目标价调整 - 瑞银将太古地产资产净值(NAV)折让由50%收窄至45%，目标价从23港元上调至26 1港元，维持"买入"评级 [1] - 2025至2027年盈利预测上调1%至2%，反映人民币升值影响 [1] 资产处置与资本循环 - 2018年以来累计处置资产规模达580亿元，相当于当前市值1,210亿港元的48% [1] - 1,000亿元投资计划已完成67%投入，资产循环能力支撑深圳福田及香港金钟新项目发展 [1] REITs分拆潜在价值 - 设立私募房地产信托基金(REITs)可开拓资产循环新渠道，可能提升市场估值水平 [1] - REITs分拆有助于太古A降低杠杆率，同时创造经常性费用收入 [1]

公司估值与评级调整 - 太古地产若设立私募房地产信托基金(REITs)将开拓资产循环新渠道并可能获得更高估值 [1] - 资产净值(NAV)折让由50%收窄至45% 目标价由23港元上调至26 1港元 [1] - 维持"买入"评级并将2025至2027年盈利预测上调1%至2%以反映人民币升值 [1] 资本运作与投资进展 - 2018年以来累计处置资产规模达580亿港元 相当于当前市值1210亿港元的48% [1] - 1000亿港元投资计划已累计投入约67% [1] - 资产循环将为深圳福田及香港金钟等新项目提供更大发展空间 [1]

财务预测调整 - 将2025至2027财年基本每股盈测分别上调11%、1%及2% [1] - 上调2025至2027财年全年股息预测0.2% 期间股息同比分别增长4.7%、4.5%及4.5% [1] - 目标价由18港元上调11%至20港元 维持与大市同步评级 [1] 业绩驱动因素 - 调整基于上半年业绩表现及资本回收进展 [1] - 反映商业地产租赁和出租率最新预测 [1] - 包含发展物业合约销售和预订的最新预期 [1] 行业环境与公司应对 - 香港写字楼市场面临供应过剩及需求下降压力 [1] - 内地新商业地产的经常性收入基础增长形成支撑 [1] - 资本回收措施及强健的资产负债表可抵御下行压力 [1]

财务预测调整 - 将2025至2027财年基本每股盈测分别上调11%、1%及2% [1] - 将2025至2027财年全年股息预测上调0.2% [1] - 期间股息同比分别增长4.7%、4.5%及4.5% [1] 目标价与评级 - 目标价上调11%至20港元 [1] - 维持"与大市同步"评级 [1] 香港写字楼市场 - 写字楼供应过剩及需求下降导致持续负面影响 [1] - 对香港写字楼市场持审慎态度 [1] 公司竞争优势 - 内地新商业地产经常性收入基础增长 [1] - 资本回收措施及强健资产负债表可抵御下行压力 [1] - 调整基于上半年业绩、资本回收进展及租赁/销售预期更新 [1]