项目进展 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体已于10月16日实现结构封顶 [1] - 项目建设正按计划稳步推进，1至4号办公楼的外立面幕墙已安装完毕 [3] - 项目计划于2026年末起分阶段开业 [3] 项目规模与定位 - 北京太古坊总楼面面积超86万平方米，旨在打造新一代商业综合体 [3] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，待项目落成后，将与颐堤港整体更名为北京太古坊 [1] - 该项目是太古地产在中国内地的最大投资项目 [7] 项目构成与特色 - 项目涵盖八座优质甲级办公楼、一座高品质购物中心、一家东隅酒店、绿地空间及全方位配套设施 [3] - 办公集群由八座相互连通的办公楼组成，总楼面面积超33万平方米，通过融合自然、艺术与科技吸引租户 [3] - 将推出中国内地首个"太古坊"品牌的零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融为一体，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [7] 交通与连接性 - 项目各组成部分通过室内外步行连廊紧密相连，并直接接入地铁网络 [3] - 项目毗邻生态廊道及规划中的体育公园，并直接连接新建的游船码头，未来将实现与北京城市副中心的水路联通 [7] 零售体验设计 - 零售项目融合户外零售与滨水休闲体验，景观广场和花园将提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所 [7] - 零售空间将举办丰富多彩的沉浸式文化艺术活动，旨在打造高品质的都市体验 [7]

项目概况 - 北京太古坊是太古地产在中国内地的最大投资项目，作为颐堤港的扩建部分，其全部8栋在建楼体已于10月16日实现结构封顶 [1] - 项目总建筑面积超过86万平方米，涵盖8座优质甲级办公楼、一座购物中心、一家酒店及绿地空间等配套设施 [3] - 项目各组成部分将通过室内外步行连廊实现无缝连接，并直接接入地铁网络 [3] 开发进展与计划 - 项目建设正按计划稳步推进，已获得LEED和WELL铂金级预认证 [8] - 1至4号办公楼的外立面幕墙已安装完毕，计划于2026年末起分阶段开业 [8] 零售与商业亮点 - 项目将推出中国内地首个“太古坊”品牌的零售商场，新增零售区域将与现有颐堤港购物中心融为一体，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [5] - 该零售项目将融合户外零售与滨水休闲体验，旨在为市民游客提供高品质的都市生活体验 [5] 公共空间与配套设施 - 项目内最大的一处公共空间名为“德尔斐”，面积达1.9万平方米，设施多元，包括灵活的工作空间、多功能厅、本市最大的宴会厅之一，以及设施齐全的健身房和游泳池 [9] - 项目还设有景观广场和花园，提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并将举办丰富多彩的沉浸式文化艺术活动 [9] 区位与外部环境 - 项目位于坝河滨水空间示范段，该示范段全长2.3公里，串联起颐堤港、郎园Station、丽都、798·751艺术区等商业地标 [11] - 坝河预计于今年底具备通航条件，将开通15公里航线 [11]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 行业关注点由数量增长向质量提升转变，存量项目改造焕新与下沉市场机会凸显 [3][6] - 凯德与中海商业REIT为行业打造了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环范本 [3][6] - 成熟期项目通过持续改造（AEI）可显著提升资产价值，保持运营活力 [3][36][40] - 下沉市场购物中心因供需格局更优，经营预期更稳定，部分项目估值可与二线城市相当 [3][60][64] - 优质购物中心具备长期投资价值，建议关注优秀开发运营企业及相关消费类基础设施REITs [3][75] 行业步入存量时代，商业改造焕新提升价值 - 全国商业营业用房新开工面积于2013年见顶，竣工面积于2017年见顶回落 [11][13] - 2024年全国新开业购物中心数量为436个，创近10年新低 [11][13] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79% [13] - 截至2024年末，81.06%的在营购物中心项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上 [11][13] - 中海收购佛山映月湖环宇城后，通过定位调整与运营升级，2020-2024年销售额（不含新能源车）年复合增长率达22.82% [3][17][24] - 截至2025Q1，映月湖环宇城租户数量更迭率达98.19%，销售坪效与NOI近3年复合增速分别为18.1%和14% [3][24][25] - 凯德对运营近20年的长沙雨花亭项目进行持续AEI改造，如2021-2023年“沃尔玛缩铺”改造，收回8900平米面积并引入超40个品牌，改造后2024年项目GTO同比提升13% [3][36][40] - 长沙雨花亭项目2025Q1末平均出租率达97%，2024年NOI Margin为65.73%，优于可比项目长沙金茂览秀城（2023H1为49.88%）[45][49][50] - 凯德广州云尚项目加权平均剩余租赁期限仅1.78年，超75%租约在2027年底前到期，为后续调改提供较大腾挪空间 [3][54][56] 下沉市场供需格局更优，估值与部分二线城市相当 - 华夏华润商业REIT扩募资产及华夏中海商业REIT底层资产涉及佛山、昆山、淄博等三四线城市及县级市项目 [3][60][64] - 布局三四线城市较多的新城控股（吾悦广场），其商业运营收入增速近年优于布局一二线核心区的太古地产与恒隆地产 [61][64] - 佛山映月湖环宇城估值单价为10,187元/平米，与部分二线城市购物中心估值单价接近 [28][69] - 昆山万象汇估算估值单价约为12,000元/平米，高于部分二线城市购物中心如长沙金茂览秀城（10,400元/平米）和绿发济南贵和购物中心（7,615元/平米）[70][71] - 佛山2024年GDP位居全国第20，居民人均可支配收入68,862元，超过青岛、长沙等二线城市，600万资产以上富裕家庭数量排名全国第8 [69] - 佛山映月湖环宇城约27%客群来自广州，受益于“广佛同城”红利 [69] - 下沉市场高端消费易受周边大城市虹吸（如佛山流向广州港澳、昆山流向上海），限制本地购物中心高端化发展上限，更需依赖稳扎稳打经营 [3][64] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、华润万象生活、星盛商业、大悦城、新城控股等 [3][75] - 建议关注相关消费类基础设施REITs的投资机会 [3][75]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

股本信息 - 截至2025年9月30日，公司无法定股本，股本无股份面值[1] 股份数据 - 截至2025年8月底，已发行普通股（不含库存股）5,757,484,800，库存股0，总数5,757,484,800[2] - 2025年9月，已发行普通股（不含库存股）和库存股增减均为0[2] - 截至2025年9月底，已发行普通股（不含库存股）5,757,484,800，库存股0，总数5,757,484,800[2]

香港楼市复苏预测 - 香港楼市已开始复苏 住宅楼价格反弹时间预测从2027年提前至2026年下半年 [1] - 预计2026年下半年楼价将录得约3%升幅 并于2027年再升5% [1] - 香港地产发展商盈利及派息预计将在2027年恢复增长 [1] 地产股投资观点与调整 - 将本地地产股目标价平均上调3% 今年至2027年盈利预测上调最多4% [1] - 现阶段较倾向于可持续提供良好股息回报的股份 [1] - 偏好长实集团与信和置业 将长实评级从"中性"上调至"买入" 目标价由39港元升至42港元 [1] - 对信和置业给予"买入"评级 目标价由9.8港元升至10.8港元 [1] 收租股与相关公司评级 - 看好恒隆地产及太古地产 均予"买入"评级 目标价分别上调至10港元及24.5港元 [1] - 维持对港铁公司的"跑输大市"评级 [1]

行业前景 - 香港写字楼市场预计迎来拐点 金融业招聘情况好转推动写字楼净吸纳量改善 [1] - 中环甲级写字楼市场因金融业招聘增加及供应减少可能率先复苏 出现见底回升 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 证监会数据显示2025年6月牌照数目同比增加约1300个 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金预计大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预计下跌3%至5% 较去年9%跌幅有所收窄 [1] 公司评级 - 太古地产(01972)获得买入评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古A(00019)及香港置地评级为中性 [1]

行业趋势 - 香港写字楼净吸纳量今年有所改善 主要由于金融业招聘情况好转 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 预期香港商业物业市场将回稳 [1] - 2025年6月牌照数目按年增加约1300个 主要受益于今年股市表现强劲 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金料大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预料跌3%至5% 较去年9%跌幅收窄 [1] 公司评级 - 太古地产获"买入"评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古股份及香港置地评级为"中性" [1]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]