财务表现 - 太古地产上半年经常性基本溢利按年跌4%至34亿港元 [1] - 中期息提高3%至0.35港元 重申每股派息中单位数按年增长目标 [1] - 净负债比率15.7% 与上半年持平 [1] 资产回收与销售 - 迈阿密South Brickell Key项目预售强劲 截至5月销售额达10亿美元 [1] - 处置青衣工业大厦获7.5亿港元 [1] - 将推出柴湾住宅及深水湾豪宅项目 预计销售额分别为85亿港元和13亿港元 [1] 估值与评级 - 当前股息率5.5% 市账率0.44倍 估值具吸引力 [1] - 目标价23港元 评级"买入" [1]

目标价与评级调整 - 上调太古地产(01972)目标价21.3%，从18.3港元升至22.2港元，维持"买入"评级 [1] 业绩表现 - 2025年上半年业绩好于预期，受惠于出售美国资产及美国税收抵免 [1] 盈利预测调整 - 上调2025年盈利预测6.9% [1] - 上调2027年盈利预测1.1% [1] - 下调2026年盈利预测0.3%，反映出售及交付计划变化 [1] 基本面与增长动力 - 基本面改善，强劲的房地产销售预定及投资物业竣工可加速盈利增长 [1] - 尽管未宣布第二轮股票回购，但盈利增长潜力支持股价 [1]

目标价与评级调整 - 上调太古地产目标价21.3%至22.2港元 维持买入评级 [1] 业绩表现与驱动因素 - 2025年上半年业绩超预期 受益于美国资产出售及税收抵免 [1] - 基本面改善 房地产销售预定额强劲 投资物业竣工加速盈利增长 [1] 盈利预测调整 - 上调2025年盈利预测6.9% 上调2027年盈利预测1.1% [1] - 下调2026年盈利预测0.3% 反映资产出售及交付计划变化 [1] 资本运作预期 - 未宣布第二轮股票回购 但基本面改善可支持股价表现 [1]

重大事项 - 银诺医药-B(02591)8月7日至12日招股 预计8月15日上市 [1] - 博安生物(06955)拟折让约8.78%配售4800万股 净筹约7.8亿港元 [1] - 德林控股(01709)拟融资6.533亿港元 重点发展区块链、RWA及虚拟资产业务 [1] - 复宏汉霖(02696)注射用HLX43(靶向PD-L1抗体偶联药物)获FDA批准开展用于治疗胸腺癌的1期临床试验 [1] - 中国生物制药(01177)LM-24C5"CEACAM5/4-1BB双抗"II期临床试验申请获NMPA批准 [1] 财报数据 - 中国移动(00941)发布中期业绩 股东应占利润842.35亿元 同比增加5.03% [1] - 宏利金融-S(00945)发布第二季度业绩 核心盈利为17亿加元 [1] - 太古地产(01972)发布中期业绩 股东应占基本溢利44.2亿港元 同比增长15% [1] - 和黄医药(00013)发布中期业绩 股东应占净收益4.55亿美元 同比增加1663.32% [1] - 美高梅中国(02282)公布中期业绩 净利23.83亿港元 同比减少11.25% [1] - 中芯国际(00981)发布第二季度业绩 股东应占利润1.32亿美元 三季度收入指引为环比增长5%到7% [1] - 再鼎医药(09688)上半年总收入同比增长15.35%至约2.16亿美元 [1] - 信达生物(01801)上半年总产品收入超52亿元 同比保持35%以上的强劲增长 [1] - 太平洋航运(02343)公布中期业绩 股东应占溢利2560万美元 同比减少56% [1] - 理文造纸(02314)发布中期业绩 净利润8.11亿港元 同比增长0.7% 中期息每股6.6港仙 [1] - 太古公司上半年股东应占溢利8.15亿港元 同比减少79% [1] - 理文化工(00746)发布中期业绩 盈利上升36.0%至3.27亿港元 中期息每股19.5港仙 [1] - 华虹半导体(01347)发布第二季度业绩 母公司拥有人应占利润795.2万美元 同比增加19.2% [1] - 九龙仓置业(01997)发布中期业绩 股东应占亏损24.06亿港元 同比扩大128.71% 第一次中期股息每股0.66港元 [1] - 德康农牧(02419)发盈喜 预计中期生物资产公允价值调整前利润同比增加至约11亿-14亿元 [1] - MONGOL MINING(00975)发盈警 预期上半年综合净亏损约1500万美元至2500万美元 同比盈转亏 [1] - 东风集团股份(00489)发盈警 预计中期归母净利润下降90%到95% [1]

业绩表现 - 2025年上半年太古地产基本溢利同比增加15%至44.2亿港元 [2] - 股东应占经常性基本溢利同比减少4%至34.2亿港元，主要受香港办公楼租金收入下降影响 [2] - 香港办公楼租金总收入同比下跌5%至24.55亿港元，整体租用率为88% [3] - 香港零售物业租金收入同比微跌2%至11.69亿港元，主要商场出租率达100% [3] - 内地零售物业租金收入同比微增至26.22亿港元，广州太古汇、北京颐堤港出租率达100% [3] 市场动态 - 香港写字楼市场下半年预计持续低迷，新增供应与不稳定需求导致租金压力 [3] - 市场对优质资产需求增加，太古地产写字楼租户稳定但租金压力仍存 [3] - 内地零售物业表现优于香港市场，广州太古汇扩建等项目持续推进 [3][4] 投资策略 - 公司1000亿港元投资计划已承诺投放67%，中国内地市场投资进度达92% [4] - 投资聚焦中国香港、中国内地及东南亚市场，包括零售主导的综合发展项目 [4][5] - 计划将中国内地总楼面面积增加一倍，并扩充香港太古广场、太古坊等项目 [5] - 香港住宅市场持续投资，年内将推出两个可售住宅项目 [5] 管理层观点 - 董事会主席白德利强调资金流转策略有助于增加股东价值，专注核心市场增长潜力 [2] - 行政总裁彭国邦指出香港写字楼市场复苏迹象有限，但优质资产需求稳定 [3] - 公司对优质物业组合及长远愿景保持信心，下半年策略将保持灵活审慎 [5]

服务协议 - 服务协议2025年10月1日续期三年，2026年1月1日至2028年12月31日[4] - 年度服务费按公司扣除税项及非控股权益前综合溢利2.5%计算[6] 费用数据 - 2021 - 2024年服务费分别为2亿、1.86亿、2.05亿、1.82亿港币[8] - 2025 - 2028年服务费上限均为3.8亿港币[8] 交易规定 - 交易年度上限有关百分比率超0.1%但少于5%[11] - 服务协议构成持续关连交易，须符合相关规定[4] - 超出上限等情况公司将重新遵守规定[11]

高管变动 - 太古地产宣布龙雁仪将于2026年5月退任公司常务董事兼首席财务官 [1] - 施世华将接任太古地产首席财务官 现任香港飞机工程有限公司集团财务董事 [1] - 退任及委任具体生效日期将由公司另行宣布 [1] 新任高管背景 - 施世华现年49岁 2015年加入太古集团 [1] - 曾在新加坡及英国担任航运及海洋服务部门高级财务职位 [1] - 2021年8月起担任港机集团财务董事 负责财务、采购及法律事宜 [1] - 加入太古前曾在英国、荷兰及阿联酋石油天然气行业担任多个财务职位 [1]

财务表现 - 2025年上半年收入87.23亿港元 同比增长20% [1] - 股东应占基本溢利44.2亿港元 同比增加15% [1] - 中期股息每股0.35港元 [1] 区域市场表现 - 中国内地租金收入总额30.73亿港元 与2024年上半年持平 [1] - 北京三里屯太古里零售销售额同比增长7% 上海兴业太古汇增14% 前滩太古里增4% [1] - 广州太古汇零售销售额同比下降2% 成都太古里和北京颐堤港与2024年同期持平 [1] 战略投资 - 1000亿港元投资计划已完成67%资金投放 剩余资金聚焦中国香港 中国内地及东南亚市场 [2] - 中国内地市场计划投资500亿港元 已落实92% [2] - 重点推进陆家嘴太古源 前滩太古里扩建等大型综合发展项目 [2] 项目布局 - 北京太古坊项目加码可持续发展与社区建设 [2] - 三亚推进创新零售项目 西安打造西安太古里 [2] - 大湾区新增广州太古汇扩建及聚龙湾太古里（大湾区首个太古里项目） [2] 运营亮点 - 上海兴业太古汇与路易威登合作打造"路易号"地标 成为全国性热点 [1] - 中国内地物业组合在创新消费体验方面保持竞争优势 [1]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年上半年基础利润达44亿港元 同比增长15% 主要得益于迈阿密非核心资产资本回收策略的成功执行 [4][20] - 经常性基础利润下降4%至34亿港元 主要受香港写字楼市场疲软影响 但零售组合租金收入和中国大陆业务增长部分抵消了这一影响 [4][20] - 中期股息每股0 35港元 同比增长3% 连续九年实现股息可持续增长 目标维持中期单数位股息年增长并将约50%基础利润用于普通股息支付 [5][23] - 投资物业组合估值1694 18亿港元 较2024年底下降1% 主要受香港及中国大陆写字楼公允价值损失影响 [24] - 净负债略降至十亿港元 负债率稳定在15 7% 加权平均债务成本从4%降至3 6% 得益于人民币债务比例提升及HIBOR下降 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 香港写字楼整体出租率91% 其中太古广场达94% 太古坊1 Island East及1 Taikoo Place出租率91% 显著高于东区平均水平 但租金收入同比下降5% [11][21] - 中国大陆写字楼租金收入下降3% 但公司仍专注于核心城市优质甲级写字楼机会 [16][22] 零售业务 - 香港零售物业出租率维持100% 零售销售额同比正增长且第二季度加速 租金收入同比下降2% [12][22] - 中国大陆零售组合租金收入以人民币计增长1% 零售销售额同比增长1% 显著超越2019年水平 其中上海太古里和北京三里屯太古里表现突出 [15][22] 住宅开发业务 - 住宅开发项目储备达11个 总建筑面积约400万平方英尺(应占) 分阶段在未来五年完成 [17] - 上海陆家嘴太古云邸项目市场反响热烈 第三季度将推出第三批房源 [6][18] 酒店业务 - 酒店组合表现稳定 中国大陆入住率和房价改善 未来几年将新增5家管理协议酒店 [19] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 写字楼市场仍面临供应过剩挑战 但观察到资本带动的复苏迹象 太平洋广场询盘量增加30% [10][62] - 零售市场韧性显著 三大商场保持100%出租率 零售销售加速增长 [12][36] 中国大陆市场 - 零售组合应占总租金收入十年复合增长率达11% 目前贡献总租金收入的42% 已超越香港写字楼贡献 [13] - 六大运营中商场正在进行战略升级 未来24个月将分阶段完成上海、北京、广州项目改造 [13][14] 迈阿密市场 - Brickell City Centre零售及停车场权益成功处置 上半年资本回收达十亿港元 累计处置收益近580亿港元 [8][20] - 文华东方酒店地块计划重建 已预售首栋塔楼50%单位 [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进1000亿港元投资计划 目前67%资金已配置 目标2032年前将中国大陆总楼面面积翻倍 [9][52] - 资本回收策略成效显著 上半年回收十亿港元资金 为未来十年增长计划提供流动性支持 [8][36] - 零售主导的综合发展项目是大陆核心战略 重点布局一线及新兴一线城市 深圳仍是重点拓展目标 [9][53] - 可持续发展表现卓越 获2024年道琼斯可持续发展指数全球第一 并入选标普全球CSA年鉴前1% [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港写字楼市场短期仍将承压 但优质物业将受益于"追求质量"趋势 重点维持租户留存率 [11][37] - 中国大陆零售业务展现韧性 预计随着消费情绪改善和租户组合升级将进入相对稳定期 [36] - 住宅市场情绪改善 香港受政策支持 上海高端需求持续 东南亚策略聚焦雅加达、胡志明市、曼谷优质项目 [37][54] - 整体业务基础稳固 多元化组合和强大资金实力可应对未来挑战 [35][36] 其他重要信息 - 绿色融资占比达70% 远超2025年50%目标 第三次发行人民币点心债进一步扩大人民币融资比例 [27] - 气候目标进展显著 较2019基准减少40%范围一和范围二碳排放 中国大陆物业92%电力来自可再生能源 [30] - 租户参与计划成效显著 香港及中国大陆超150个办公租户(占60%出租面积)签署绿色绩效承诺 130家餐饮租户加入绿色厨房计划 [31][32] 问答环节所有的提问和回答 资本回收及股份回购 - 下半年将继续处置非核心资产 包括迈阿密North Squared地块及香港1 Island East 40楼 [43][44] - 股份回购策略以可持续股息增长为优先 将综合评估市场条件及资本计划 不参照同业做法 [45][46] 1000亿港元投资计划进展 - 未来两年重点确保项目执行质量 但仍关注深圳零售主导机会及香港太古坊地块适时开发 [52][53] - 东南亚策略保持灵活 视曼谷首个住宅项目表现决定后续投资 继续寻找胡志明市及新加坡机会 [54][55] 中国大陆零售表现 - 升级改造和独特品牌定位助力市场份额提升 上海太古汇等项目表现显著优于同业 [56] 香港写字楼市场 - 太平洋广场询盘量增30% 来自金融服务、保险等多行业 含扩租/缩租需求 [62] - 资本化率下调12 5基点 参考近期市场交易(如港交所交易) [64] 资产处置及新项目 - 1 Island East 40楼因12个月内完成交易已转入待售资产 [68] - 中国大陆新零售项目预租进展良好 奢侈品牌兴趣浓厚 三亚项目受自贸区政策推动 [71][72][73]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年上半年基础利润达44亿港元，同比增长15%，主要得益于迈阿密非核心资产资本回收策略的成功执行[4] - 经常性基础利润下降4%至34亿港元，主要受香港写字楼市场疲软影响，但零售物业租金收入和中国大陆业务增长部分抵消了这一影响[4] - 公司宣布每股中期股息0.35港元，同比增长3%，连续九年实现股息增长，目标为中期实现中等个位数年度股息增长，并长期支付约50%基础利润作为普通股息[5] - 投资物业组合估值下降1%至1694.18亿港元，主要受香港和中国大陆写字楼公允价值损失影响[22] - 净负债略降至十亿港元，负债率稳定在15.7%，加权平均债务成本从4%降至3.6%[23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 香港写字楼市场持续面临挑战，整体空置率较高，但公司写字楼组合保持91%的高入住率，显著高于香港东区平均水平[10] - 太平洋广场写字楼入住率达94%，太古广场写字楼入住率为89-91%[10] - 中国大陆写字楼租金收入下降3%，主要受主要城市需求疲软影响[20] 零售业务 - 香港零售物业保持100%出租率，零售销售额在第二季度加速增长[11] - 中国大陆零售租金收入以人民币计算增长1%，尽管部分商场因升级工程受到干扰[20] - 中国大陆零售组合过去十年实现11%的复合年增长率，目前占公司总租金收入的42%[12] 住宅业务 - 公司拥有11个住宅项目，总计约400万平方英尺的可归属建筑面积，将在未来五年分阶段完成[15] - 上海陆家嘴太古云住宅项目市场反响良好，计划在第三季度推出第三批住宅[6] - 东南亚住宅销售逐渐回升，雅加达Savio Vasa项目接近完工，将在曼谷推出首个住宅项目[16] 酒店业务 - 酒店业务表现稳定，中国大陆入住率和房价有所改善[17] - 计划通过酒店管理协议扩大House Collective品牌，未来几年将在中国大陆和东京新增五家酒店[17] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 写字楼市场面临供应过剩和新需求不足的挑战，但出现资本市场引领复苏的迹象[9] - 零售市场表现强劲，太平洋广场和城市广场零售销售额同比增长[11] 中国大陆市场 - 零售业务表现强劲，上海南京西路路易威登旗舰店日均客流量超过10万人次[7] - 六个运营中的购物中心正在进行战略升级，未来24个月内将分阶段完成[12] - 预计未来五年中国大陆总建筑面积将几乎翻倍[8] 迈阿密市场 - 成功出售Brickell City Center零售和停车场权益，以及两块相邻土地[6] - 收购Mandarin Oriental酒店剩余25%权益，为潜在重建做准备[7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进1000亿港元投资计划，目前67%资金已承诺投入[8] - 在中国大陆继续专注于一线和新一线城市的零售主导综合项目[8] - 在香港根据市场条件调整太平洋广场和太古广场的扩张计划[8] - 通过积极的资本回收策略，上半年回收十亿港元资金，累计处置收益达近580亿港元[7] - 绿色融资已占公司融资设施的约70%，远超2025年50%的目标[25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境存在不确定性，公司凭借强劲的资产负债表、优质物业和多元化的增长渠道，能够应对未来挑战[32] - 预计香港写字楼市场仍将低迷，但优质写字楼的中期复苏可期[34] - 中国大陆零售市场预计将相对稳定，随着消费者情绪改善和租户组合升级，前景更为乐观[33] - 香港住宅市场情绪逐渐改善，得益于政策支持，上海住宅需求持续强劲[34] - 东南亚战略保持不变，继续关注雅加达、胡志明市、曼谷和新加坡的优质住宅机会[35] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现突出，被道琼斯评为2024年全球最佳可持续发展企业[26] - 在S&P全球CSA评分中进入全球和中国前1%，是房地产管理和开发行业中唯一获此殊荣的公司[27] - 碳排放量较2019年基准减少40%，超过2025年目标[28] - 中国大陆投资组合中92%预计将由可再生能源供电[28] - 与150多家写字楼租户签署绿色绩效承诺，覆盖60%的可租赁面积[29] 问答环节所有的提问和回答 资本回收和股票回购计划 - 公司已完成迈阿密North Squared土地和香港1 Island East 40 Third Floor的处置，将继续寻找香港非核心资产处置机会[41][42] - 股票回购策略将基于市场条件和资本需求评估，优先考虑可持续股息增长，不参考其他公司做法[43][44] 1000亿港元投资计划 - 已承诺投入67%资金，未来几年将专注于项目执行质量，同时继续寻找深圳等地的零售主导机会[49][50] - 香港土地储备将根据写字楼市场前景择机开发，东南亚战略保持机会主义[51][52] 中国大陆零售表现 - 公司零售销售额表现优于竞争对手，得益于持续的商场升级和独特的太古里、太古汇品牌定位[54] 香港写字楼市场 - 上半年询盘量同比增长30%，来自金融服务、保险和零售等多个行业，既有搬迁也有扩租需求[60][61] - 资本化率下降12.5个基点，参考了最新的市场交易数据[63] 资产处置和预租进度 - 香港1 Island East 40 Third Floor已转为待售资产，预计12个月内完成交易[67] - 迈阿密Mandarin Oriental地块重建方案评估中，已预售第一栋塔楼的50%[69] - 中国大陆新零售中心获得奢侈品牌强烈兴趣，三亚项目因自由贸易区政策进展而前景看好[70][72] 管理层变动 - 财务总监Fanny计划2026年5月退休，在此之前将继续担任现职[58][59]