报告发布 - 公司2025年中期报告中、英文版本已上传至公司及港交所网站[2] 通讯方式 - 自2025年4月17日起采用电子方式发布公司通讯[3] - 建议股东提供电邮地址收取通讯，未提供则无法收到电邮通知[4][5] - 股东书面申请可免费获印刷本，未申请视为选电子方式[5] 公司信息 - 公司为太古地产有限公司，股份代号01972[7] - 股份登记处为香港中央证券登记有限公司，地址在香港湾仔[7] 其他 - 如有疑问致电(852) 2862 8688，办公时间周一至周五9时至18时[5] - 简便回邮号码为37[7]

收入和利润（同比环比） - 公司收入为872.3亿港元，同比增长20%[13] - 公司股东应占基本溢利为442.0亿港元，同比增长15%[13] - 公司股东应占经常性基本溢利为342.0亿港元，同比下降4%[13] - 公司2025年上半年总收入为87.23亿港元，较2024年同期的72.79亿港元增长19.8%[39] - 公司2025年上半年股东应占呈报亏损为12.02亿港元，而2024年同期为盈利17.96亿港元[39][44] - 公司2025年上半年基本溢利为44.2亿港元，较2024年同期的38.57亿港元增长14.6%[41][43][44] - 公司2025年上半年经常性基本溢利（不含出售资产）为34.2亿港元，较2024年同期的35.7亿港元下降4.2%[41][44] - 公司收入同比增长19.8%至87.23亿港元（2024年同期：72.79亿港元）[183] - 本期亏损12.01亿港元（2024年同期：盈利18.9亿港元）[183] - 公司股东应占每股亏损0.21港元（2024年同期：盈利0.31港元）[183] - 公司股东应占本期亏损为12.02亿港元，相比去年同期盈利17.96亿港元，盈利能力大幅恶化[187] - 公司总收入为87.23亿港元，同比增长19.8%，其中投资物业租金收入65.09亿港元[195] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比增加50.1%至30.08亿港元（2024年同期：20.04亿港元）[183] - 行政及销售开支同比增长12%至11.36亿港元[183] - 投资物业直接租赁支出为15.87亿港元，同比增长5.7%[196] - 物业买卖销售成本为10.07亿港元，较去年同期的0.62亿港元增长1524.2%[196] - 职员成本为11.98亿港元，同比增长2.4%[198] - 物业买卖部门职员成本5500万港元，同比增长10.0%[200] - 投资物业部门职员成本9.27亿港元，同比增长3.9%[200] - 酒店部门职员成本2.16亿港元，同比下降5.3%[200] - 公司提供租金支援100万港元，较去年同期的400万港元减少75.0%[200] 物业投资分部表现 - 物业投资分部基本溢利为374.7亿港元[15] - 公司2025年上半年物业投资营业溢利为39.18亿港元，较2024年同期的43.89亿港元下降10.7%[39] - 公司2025年上半年零售物业租金收入为36.52亿港元，较2024年同期的36.82亿港元微降0.8%[39] - 公司2025年上半年办公楼租金收入为26.36亿港元，较2024年同期的27.65亿港元下降4.7%[39] - 物业投资经常性基本税前溢利下降，主要因香港办公楼租金收入减少[45] - 物业投资分部对外收入65.76亿港元，同比下降2.2%[188] - 物业投资分部租赁租金收入65.09亿港元，同比下降2.3%[190] 物业买卖分部表现 - 物业买卖分部基本亏损为28.2亿港元[15] - 公司2025年上半年物业买卖收入大幅增至17.06亿港元，而2024年同期仅为0.88亿港元[39] - 物业买卖收入大幅增长至17.06亿港元，较去年同期的0.88亿港元增长1838.6%[195] 酒店分部表现 - 酒店分部基本亏损为4.5亿港元[15] - 公司2025年上半年酒店业务收入为4.41亿港元，较2024年同期的4.64亿港元下降5.0%[39] - 2025年上半年由太古地产管理的酒店录得折旧前营业溢利港币25百万元与2024年同期一致[147] 香港地区表现 - 香港办公楼租金收入下跌导致投资物业经常性基本税前溢利减少[28] - 香港零售市道偏软，但公司商场出租率及人流维持高水平[28] - 香港零售市场受出境旅游影响但公司商场通过商户组合及营销维持人流[31] - 香港住宅需求预期向好受本地及内地买家支持[32] - 香港办公楼组合总楼面面积1000万平方呎（100%基准），2025年上半年应占租金总额26亿港元[65] - 香港办公楼组合租用率88%，其中太古广场94%、港岛东中心及一座91%、二座68%、其他办公楼89%[66][67] - 香港零售物业2025年上半年应占租金收入12.63亿港元，同比下降2%[72] - 2025年上半年香港零售租金收入总额11.69亿港元，同比下降2%[74] - 太古广场购物商场零售销售额上升1%，太古城中心升2%，东荟城名店仓跌3%[74] - 香港零售物业组合总楼面面积3,161,446平方呎，租用率达100%[73][75] 中国内地地区表现 - 中国内地零售销售额回稳，整体人流录得升幅[28] - 中国内地零售销售坚稳奢侈零售为主要增长动力品牌进驻公司商场[31] - 中国内地零售销售额维持坚挺，人流持续增长[45] - 2025年上半年中国内地投资物业应占租金收入总额30.73亿港元，与2024年同期相若[85] - 中国内地投资物业组合2025年上半年租金收入总额为港币24.72亿元，较2024年同期上升1%[88] - 零售物业2025年上半年应占租金收入总额港币26.22亿元，撇除人民币汇率变动后上升1%[89] - 2025年上半年中国内地应占零售销售额（不含汽车）上升1%，较2019年同期高出70%[93] - 北京三里屯太古里2025年上半年零售销售额上升7%，租金收入总额上升5%，租用率99%[96] - 广州太古汇2025年上半年零售销售额下跌2%，租金收入总额下跌1%，租用率100%[97] - 上海兴业太古汇2025年上半年零售销售额上升14%，租金收入总额下跌6%，租用率94%[98] - 上海前滩太古里2025年上半年零售销售额上升4%，租金收入总额下跌10%，租用率98%[98] - 中国内地办公楼2025年上半年应占租金收入总额下降3%至4.12亿港元[103] - 广州太古汇办公楼租用率91%，北京颐堤港86%，上海兴业太古汇95%[107] 投资物业公平值变动 - 投资物业公平值亏损为46.8亿港元[19] - 公司2025年上半年投资物业公平值亏损为46.9亿港元，其中香港组合亏损43.82亿港元，中国内地组合亏损3.08亿港元[40][41] - 投资物业公平值变动导致亏损39亿港元（2024年同期：亏损8.42亿港元）[183] - 投资物业公平值变动导致亏损46.46亿港元，是本期亏损的主要因素[188] - 公司投资物业组合估值从2715.02亿港元下降至2694.18亿港元[126] - 香港若干办公楼物业资本化率下调12.5个基点[126] - 投资物业价值从2716.17亿港元略降至2695.20亿港元，减少0.8%[185] 出售资产和投资计划 - 出售资产带来100.0亿港元溢利[15] - 公司完成出售迈阿密Brickell City Centre权益售价约7.6亿美元[30] - 公司重新部署售资收益至1000亿港元投资计划支持住宅发展[30][31][32] - 公司推进港币1000亿元投资计划，超过三分之二资金已投放[27] - 已承诺投资总额约670亿港元，占千亿计划总额的67%（110亿港元于香港，460亿港元于中国内地，100亿港元于住宅项目）[47][48] - 出售美国迈阿密Brickell City Centre购物中心75%权益及相关资产，总代价最高5.487亿美元[50] - 收购美国迈阿密Brickell City Centre购物中心12.07%权益，代价7350万美元，总权益增至75%[49] - 出售美国迈阿密North Squared用地（楼面52.3万平方英尺），代价4500万美元[51] - 迈阿密Brickell City Centre购物中心出售总代价最高达5.487亿美元[125] - 公司出售毗邻购物中心的地块代价约2.115亿美元[125] - 出售附属公司获得款项39.08亿港元[186] - 2025年7月完成出售迈阿密Brickell的North Squared用地总楼面面积约523,000平方呎[144] 发展项目和预售情况 - 雅加达Savyavasa项目预销售超过40%可销售面积[29] - 上海陆家嘴太古源邸住宅项目两批预售单位反应极佳[29] - 三里屯太古里北区启动升级，多个奢侈品牌新店已亮相[29] - 公司中国内地发展项目包括上海陆家嘴太古源等6个大型项目[32] - 上海陆家嘴太古源邸销售强劲反映优质住宅需求旺盛[33] - 上海陆家嘴太古源项目两批单位预售总收入达59.3亿元人民币[49] - 上海前滩综合发展项目总楼面面积约410万平方英尺，住宅部分97%可出售面积已预售[115] - 上海陆家嘴太古源总楼面面积约420万平方英尺，107个单位中105个已售出[116] - 香港黄竹鱼涌海盈山项目总楼面面积391,773平方呎（25%权益），截至2025年8月1日售出278/432个单位（64.4%），其中184个单位销售已于2025年上半年确认[131] - 上海世纪前滩･天御和天汇项目总住宅楼面面积1,159,057平方呎（40%权益），截至2025年8月1日约97%可售面积已预售[138] - 上海陆家嘴太古源源邸项目总楼面面积1,222,751平方呎（40%权益），截至2025年8月1日售出105/107个单位（98.1%）[139] - 越南胡志明市Empire City项目总楼面面积5,357,318平方呎（15.73%权益），截至2025年8月1日约53%单位已预售或售出[142] - 雅加达Savyavasa项目总楼面面积1,122,728平方呎（50%权益），截至2025年8月1日售出156个单位（约39%的400个单位）[141] - 湾仔EIGHT STAR STREET项目截至2025年8月1日售出35/37个单位（94.6%），销售已于2025年6月30日确认[130] - 上海陆家嘴太古源住宅部分2024年12月起预售销售屡创佳绩[154] 现金流和融资活动 - 来自营运的现金为610.3亿港元，同比增长65%[13] - 融资前的现金流入净额为668.3亿港元，同比增长420%[13] - 公司现金及现金等价物大幅增加至132.54亿港元，较2024年末的51.21亿港元增长158.8%[185][186] - 来自营运的现金净额达48.75亿港元，较2024年同期的24.45亿港元增长99.4%[186] - 来自营运的现金净额为61.03亿港元（2024同期：37.01亿港元），同比增长64.9%[164] - 借款总额增加至556.11亿港元（2024年底：483.47亿港元），增长15.0%[166][168] - 债务净额下降至428.53亿港元（2024年底：437.46亿港元），减少2.0%[167][168] - 债券融资中流动负债部分大幅增至110.15亿港元（2024年底：49.16亿港元），增长124.1%[168] - 中期票据计划总额从30亿美元提升至50亿美元，获惠誉A级和穆迪(P)A2评级[165] - 已承擔借款融資及債務證券總額達港幣668.07億港元，其中未動用部分為110.25億港元（17%）[169] - 未承擔融資總額為港幣4億港元[169] - 加權平均債務期限從2.5年延長至3.2年，加權平均債務成本從4.1%降至3.6%[170] - 銀行借款及債券一年內到期金額為129.56億港元（佔總額23%）[173] - 借款貨幣組合中港幣佔56%（309.35億港元），人民幣佔40%（221.33億港元），美元佔4%（25.43億港元）[174] - 固定利率借款佔總額65%，浮動利率佔35%[175] - 利息支出總額為9.73億港元，其中銀行借款利息4.56億港元，債券利息4.31億港元[175] - 資本化利息金額為3.56億港元（投資物業1.85億港元，供出售物業1.71億港元）[175] - 資本淨負債比率為15.7%，較2024年同期13.3%上升[176] - 合資公司及聯屬公司債務淨額總計163.09億港元，集團應佔部分為75.5億港元[177] - 公司总借款及债券（流动与非流动）为555.61亿港元，较2024年末的483.47亿港元增长14.9%[185] - 对外借款从483.47亿港元增至556.11亿港元，增长72.64亿港元[190] - 公司动用借款及再融资达110.02亿港元，较2024年同期的26.50亿港元增长315.2%[186] 股息和股份回购 - 2025年第一次中期股息为每股港币0.35元，较2024年同期增加3%[20] - 公司股份回购计划总金额为港币15亿元，期内以港币7.07亿元回购44,736,600股，每股均价港币15.8元[20] - 公司目标每年股息以中单位数幅度增长[20] - 已付公司股东股息达43.86亿港元，较2024年同期的42.12亿港元增长4.1%[186] - 已付股息总额44.91亿港元，较去年同期42.79亿港元增长5%[187] 其他业务和活动 - 公司酒店业务新增5个第三方管理项目覆盖东京北京等城市[34] - 公司2025年爱心大使活动动员超7000名义工筹得137万港元[35] - 公司推进生成式AI项目分阶段试用并扩大规模[36] - 财务支出净额4.07亿港元（2024年同期：4.69亿港元）[183] - 应占合资公司亏损5.88亿港元（2024年同期：盈利3.11亿港元）[183] - 税项支出6.1亿港元（2024年同期：12.08亿港元）[183] - 其他全面收益净额16.98亿港元（2024年同期：亏损16.28亿港元）[184] - 公司总权益从2784.27亿港元下降至2725.47亿港元，减少58.8亿港元[187] - 公司总资产从3554.26亿港元增至3577.71亿港元，增长23.45亿港元[189] - 现金及银行存款从51.21亿港元大幅增至132.54亿港元，增长158.8%[189] - 外汇收益净额4500万港元，去年同期为0[197] - 流动负债从197.80亿港元增至265.99亿港元，增长34.5%[185] - 持作发展物业从12.01亿港元大幅减少至0.61亿港元，下降94.9%[185]

股本情况 - 公司无法定股本，股本无股份面值[1] 股份数据 - 已发行普通股等上月底和本月底结存均为5,757,484,800股[2] - 库存股份上月底和本月底结存均为0股[2] - 本月已发行股份及库存股份无增减[2]

头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

香港同业拆息(HIBOR)走势 - 一个月香港同业拆息(HIBOR)在低位维持三个月后本周回升至逾2%水平 [1] - HIBOR在可预见的将来或维持在2%至3%的范围内 [1] 香港地产行业展望 - 香港地产行业在未来一个月将保持韧性直至政府公布《施政报告》之日 [1] - 市场正在建立对新政策的预期 [1] - 美国降息后行业可能会短期喘息 [1] - 行业仍将逐步复苏 [1] 看好的收租股 - 看好太古地产、恒隆地产、九龙仓置业及领展 [1] 看好的发展商 - 看好恒基地产及信和置业 [1]

HIBOR利率走势 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 预计未来HIBOR可能维持在2-3%区间内 [1] 香港地产股短期表现 - 过去两天香港地产股表现落后恒生指数4% 属于对HIBOR上涨的自然反应 [1] - 板块在未来一个月内(至9月中旬)仍具韧性 主因9月17日施政报告的政策支持预期及美国减息 [1] 香港楼市中长期展望 - 从12个月周期看 香港楼市(住宅和零售)将保持逐步复苏趋势 [1] 零售地产股推荐 - 看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997) 领展房产基金(00823) [1] 住宅地产股推荐 - 看好恒基地产(00012) 信和置业(00083) [1]

HIBOR走势与影响 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 未来HIBOR可能会维持在2-3%的区间内 [1] - HIBOR上涨导致香港地产股过去两天表现落后恒生指数4% [1] 香港地产板块短期展望 - 板块在未来一个月内(直到9月中旬)预计保持韧性 [1] - 韧性主要源于9月17日施政报告带来的新政策支持预期增加 [1] - 美国减息也为板块提供支撑 [1] 香港楼市中长期前景 - 从12个月周期看 香港楼市将呈现逐步复苏态势 [1] - 复苏主要集中在住宅和零售领域 [1] 看好的具体标的 - 零售地产领域看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1] - 住宅地产领域看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1]

公司估值与评级调整 - 资产净值折让从50%收窄至45% [1] - 目标价由23港元上调至26.1港元 [1] - 维持买入评级并将2025-2027年盈利预测上调1%-2% [1] 资产处置与资本循环 - 2018年以来累计处置资产规模达580亿元 [1] - 资产处置规模相当于当前市值1210亿港元的约48% [1] - 1000亿元投资计划已完成约67%的投入 [1] REITs分拆潜在价值 - 设立私募REITs可开拓资产循环新渠道 [1] - 可能改变投资者看法并获得更高估值 [1] - 有助于太古A降低杠杆并创造经常性费用收入 [1] 项目发展空间 - 资产循环为深圳福田及香港金钟新项目提供更大发展空间 [1] - 公司展现出卓越的资本循环能力 [1]