投资评级与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30%目标NAV折让和10%上行空间 [1] - 公司交易于36% NAV折让和5.3%/5.5% 2025/2026年股息收益率 [1] - 采用DPS每年个位数增长的派息政策，建议关注物业销售回款和资产处置现金回收对派息的支持 [1] 内地零售业务表现 - 内地重奢购物中心零售额同比增幅进一步扩大，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里1-3Q零售额分别同比增长42%、8%和6% [2] - 公司作为内地重奢市场整合受益者，重奢品牌拓店改造效果持续显现，其他三项目前三季度亦录得零售额同比正增长 [2] - 新项目广州聚龙湾太古里一期将于2025年底开业，三亚太古里2026年起落成，西安太古里2027年起落成，重点零售物业如期建设中 [2] 香港办公楼业务表现 - 香港办公楼组合3Q25保持92%的较高出租率，环比提升1个百分点 [3] - 出租率保持韧性得益于金融机构等重点租户扩容需求，如富卫香港承租太古坊33万平方呎楼面作为香港总部，租约长达10年 [3] - 1-3Q25公司办公楼平均到期租约调幅降幅为13-15%，公司将保障出租率与租户长期合作关系作为首要目标 [3] 香港零售业务表现 - 1-3Q25香港重奢商场太古广场与大众商场太古城中心零售额分别同比增长3.6%、3.0%，表现跑赢香港社零（同比-1.0%） [4] - 零售额逐季复苏，1H25零售额分别同比增长1.4%、2.0%，得益于重奢品牌零售额在低基数下同比复苏及公司积极开展营销活动吸引多元、年轻化客流 [4] - 考虑香港社零自5月同比转正后改善趋势延续，公司香港零售租金具一定积极因素 [4]

百济神州业绩表现 - 前9个月总收入38.45亿美元，同比增长43%，经调整净利润6.93亿美元，实现扭亏为盈 [2] - 第三季度收入14.12亿美元，同比增长41%，经调整净利润3.04亿美元，同比增长489% [2] - 全年总收入指引为51亿美元至53亿美元，增长动力来自百悦泽®在美国的领先地位及在欧洲等市场的扩张 [2] 其他公司业绩亮点 - 亿都（国际控股）预期上半年股东应占溢利约12亿港元，同比增加 [3] - 华虹半导体2025年第三季度销售收入6.35亿美元，同比增长20.7%，净利润2572.5万美元，同比下降42.6% [4] - 汽车之家-S第三季度归母净利润4.366亿元，在线营销及其他业务收入同比增长32.1% [5] - 大麦娱乐预计中期净利润同比增加至不低于5亿元，上一年为3.37亿元 [17] 汽车行业销售数据 - 东风集团股份前10个月累计汽车销量150.1万辆，同比下降约1.6% [7] - 东风集团股份前10个月新能源汽车销量42.14万辆，同比增长约37.1% [7] 房地产行业销售情况 - 中国海外发展前10个月累计合约物业销售金额约1891.65亿元，同比下跌21.3% [8] - 保利置业集团前10个月累计合约销售金额438亿元，同比减少10.43% [9] - 金地商置前10个月累计合约销售金额约91.25亿元，同比减少43.93% [10] - 融创中国前10个月累计实现合同销售金额约327.7亿元，同比下降25.1% [11] 业务合作与拓展 - 佑驾创新新获某全球知名车企旗下品牌项目定点通知，订单总金额约3.2亿元 [13] - 青瓷游戏与迪士尼订立游戏授权转让协议，获授权开发发行《迪士尼：书境传奇》，预计2026年在多地区推出 [19] - 今海医疗科技附属与美敦力常州订立战略合作框架协议，拟于中国推广实时导航追踪嵴柱内窥镜技术 [19] - 兆科眼科-B就于印度尼西亚商业化BRIMOCHOL PF与PT FERRON订立分销协议，将收取预付款及里程碑付款 [19] - 首佳科技与星尘智能签署战略框架合作协议，合作范围包括人形机器人本体腱绳研发 [20] - 硬蛋创新与汇芯投资订立谅解备忘录，拟共同开展AIoT创新企业孵化平台 [16] 资产收购与采购 - 国银金租拟采购1198台国产信息技术计算机设备，总代价为10.4亿元 [12] - 中深建业拟约2.136亿港元收购华建发展有限公司100%股权 [15] 商业地产运营 - 太古地产三季度旗下太古广场租用率96%，租金下调13% [14] - 太古地产三季度其他太古坊办公楼出租率达90%，租金下调15% [14] 公司回购动态 - 海伦司决定行使回购股份授权，拟回购不超过1.27亿股股份 [21] - 中国飞鹤斥资2942.98万港元回购680.6万股，回购价4.29-4.35港元 [22] - 科济药业-B斥资2630.78万港元回购173.4万股，回购价14.35港元至15.8港元 [23] - 中远海控斥资约2098.69万港元回购153万股，回购价13.57-13.84港元 [24] - 中国石油化工股份斥资1010.66万港元回购239.8万股H股，回购价4.20-4.23港元 [25] 业绩预警与下滑 - 大家乐集团发盈警，预计中期股东应占溢利同比下降65%至70% [18] - 信利国际前10月累计综合营业净额约为139.81亿港元，同比减少约5.3% [6]

香港已落成投资物业运营表现 - 太古广场租用率达96%，但租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率为90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率为90%，租金同样下调15% [1] 中国内地投资物业运营表现 - 太古汇办公楼租用率达到90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] 香港其他投资物业运营表现 - 兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

香港已落成投资物业运营数据 - 太古广场租用率为96%，租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率达90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率达90%，租金下调15% [1] 中国内地投资物业运营数据 - 太古汇办公楼租用率达90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，面积375,445平方呎，租金调幅 - 13%[4] - 太古坊办公楼整体2025年9月30日租用率93%，面积698,278平方呎，租金调幅 - 15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，零售销售额增幅 + 7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，零售销售额增幅 + 41.9%[5] 项目落成预期 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成[7] - 香港海德園预期2025年起落成，2026年起交楼[10][14] - 上海世纪前滩·天御预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa预期2025年落成并交楼[10] - 泰国曼谷Upper House Residences预期2029年起落成，交楼时间待确认[10] - 上海世纪前滩·天汇预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸预期2026年起落成并交楼[10][14] 项目销售情况 - 上海世纪前滩·天御截至2025年9月30日，剩余可销面积581平方米，总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价129,800元/平方米[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa截至2025年11月4日，剩余实用面积507,587平方呎，单位总数402个，已售出/预售165个，平均售价6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积980平方呎，单位总数37个，已售出/预售36个，平均售价39,995港币/平方呎[10] - 香港海盈山第4A期剩余实用面积76,324平方呎，单位总数432个，已售出/预售306个，平均售价25,432港币/平方呎[10] - 香港海德園第一期剩余实用面积316,859平方呎，单位总数592个，已售出/预售97个，平均售价17,051港币/平方呎[10] - 上海世纪前滩·天汇截至2025年9月30日，剩余可销面积2,868平方米，总可销面积39,404平方米，签约面积36,536平方米，平均售价132,000元/平方米[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸截至2025年9月30日，剩余可销面积7,156平方米，总可销面积58,403平方米，签约面积51,247平方米，平均售价172,818元/平方米[10][14] 地块情况 - 截至2025年9月30日所获取地块总楼面面积相关交易协议进一步签订可能增加总面积至约150,000平方米[11]

办公楼业绩 - 2025年第三季度，太古广场办公楼租用率95%，较2024年降13%，租用面积375,445平方呎[4] - 2025年第三季度，太古坊整体办公楼租用率93%，较2024年降15%，租用面积698,278平方呎[4] - 2025年第三季度，太古汇办公楼租用率90%，与2024年持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 2025年前三季度，太古广场购物商场零售销售额同比增3.6%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，太古城中心零售销售额同比增3.0%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，北京三里屯太古里零售销售额同比增7.8%，租用率从98%提至99%[5] - 2025年前三季度，上海兴业太古汇零售销售额同比增41.9%，租用率从93%提至95%[5] 项目进展 - 北京太古坊预计2026年中起落成，总楼面面积375,837平方米，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里预计2027年起落成，总楼面面积269,056平方米，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里预计2026年起落成，总楼面面积213,162平方米，地库、上盖等工程进行中[7] 房产销售 - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎，預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 上海世紀前灘·天御剩餘可銷面積581平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價129,800元/平方米[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，已售出/預售36個，平均售價39,995港幣/平方呎[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa剩餘實用面積507,587平方呎，已售出/預售165個，平均售價6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 泰國曼谷Upper House Residences預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，已售出/預售306個，平均售價25,432港幣/平方呎[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸剩餘可銷面積7,156平方米，簽約面積51,247平方米，平均售價172,818元/平方米[10] - 香港海德園第一期剩餘實用面積316,859平方呎，已售出/預售97個，平均售價17,051港幣/平方呎[10] - 上海世紀前灘·天匯剩餘可銷面積2,868平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價132,000元/平方米[10] 地块情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能增加至約150,000平方米[11]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日降1%，租金调幅-13%[4] - 太古坊整体办公楼2025年9月30日租用率93%，较2024年12月31日升3%，租金调幅-15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，与2024年12月31日持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，较2024年12月31日升1%，零售销售额同比+7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日升2%，零售销售额同比+41.9%[5] 在建项目情况 - 北京太古坊总楼面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里总楼面积269,056平方米，预期2027年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库等工程进行中[7] - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎（不包括約2,002平方呎零售商舖），預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 香港皇后大道東269號總樓面面積102,990平方呎（不包括約13,197平方呎零售平台），預期2027年落成及交樓[10][14] - 泰國曼谷Upper House Residences總樓面面積1,632,067平方呎，預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] 房产销售情况 - 上海世紀前灘·天御總可銷面積68,564平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價每平方米129,800元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，單位總數37個，已售出36個，平均售價每平方呎39,995港幣[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa總樓面面積1,122,728平方呎，剩餘實用面積507,587平方呎，單位總數402個，已售出165個，平均售價每平方呎6,010,571印尼盾[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，單位總數432個，已售出306個，平均售價每平方呎25,432港幣[10] - 上海世紀前灘·天匯總可銷面積39,404平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價每平方米132,000元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸總可銷面積58,403平方米（僅包括已獲預售許可），簽約面積51,247平方米，平均售價每平方米172,818元人民幣，部分銷售預期2026年底前確認，部分2027年底前確認[10][14] 土地获取情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能使總樓面面積增至約150,000平方米[11]

项目概况与定位 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体已实现结构封顶，标志着这一地标性滨河商业综合体进入新阶段[1] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，落成后整体将更名为北京太古坊，定位为“新一代城市综合体”[5] - 项目以“自然、艺术与商业共鸣”为理念，旨在重新定义商业空间、办公方式及生活方式[1] 区位与稀缺价值 - 项目坐落于北京朝阳区坝河河畔，是北京五环内少有的大型综合用途地块，稀缺性体现在毗邻坝河的滨水资源[5] - 项目回应城市发展从“增量扩张”走向“存量焕新”的趋势，重构自然、文化与商业的复合稀缺价值[3] 项目规模与业态构成 - 项目总楼面面积逾86万平方米，涵盖商务与多元生活方式功能[5] - 业态包括七栋全新超甲级写字楼、一座高品质购物中心、一家全新东隅酒店、广阔绿地空间及全方位配套设施[5] - 办公集群由八座相互连通的办公楼组成，总楼面面积逾33万平方米[7] - 零售部分将与现有颐堤港商场共同构成一个15万平方米的生活方式目的地，在现有约200家店铺基础上新增逾200个品牌[9] 设计理念与特色 - 项目打造“滨水+绿意+商业”融合模式，设计注重创新的人本尺度，凸显户外绿化空间及临近坝河的优势[5] - 通过室内外步行连廊将办公楼群与零售区、酒店及配套设施紧密相连，并直接通达地铁，实现无缝连接[7] - 办公集群设计注重效率、灵活性和创新性，配备身心健康设施，充分考虑员工福祉与工作效率[7] - 零售部分采用开放式街区布局，融合自然景观与都市生活，注重体验式与文化类业态[9] 核心设施与社群引擎 - 项目核心设施“德尔斐”（The Delphi）面积达1.9万平方米，是一个全天候社群引擎[13] - “德尔斐”设施包括灵活的工作空间、多功能厅、北京首屈一指的宴会厅以及专门用于艺术文化活动的ArtisTree[13] 战略意义与预期影响 - 项目与《北京城市总体规划（2016-2035年）》中“两河一带”生态空间格局的构建方向一致，有望成为战略轴线上新城市地标[15] - 未来将吸引科技、媒体与通信、生命科学、高端制造及专业服务等行业的创新型、国际化企业入驻，推动产业升级[17] - 通过引入高能级品牌及举办公共活动，丰富城市文化生态，助力北京实现国际消费中心城市愿景[17]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

股本与股份数据 - 截至2025年10月31日，公司无法定股本，股本无股份面值[1] - 截至2025年9月底、10月底，已发行股份总数均为5,757,484,800，库存股份为0[2] - 2025年10月，已发行及库存股份数目增减均为0[2]