项目概况 - 太古地产与陆家嘴集团联合推出新项目“前滩广场”，包含两座超甲级办公楼“前滩广场一座”及“前滩广场二座” [1] - 该项目是扩建后的前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分 [1] - 项目命名灵感源自太古地产在香港的旗舰项目太古广场及太古坊 [2] - 项目坐落于上海前滩国际商务区，该区域已发展为成熟的综合商业枢纽 [2] - 前滩广场预计于2026年年底落成，目前已正式启动预租 [2] 项目规模与数据 - 两座办公楼的总建筑面积约12.56万平方米 [2] - 前滩广场一座提供30层优质办公空间，前滩广场二座为24层 [2] - 前滩太古里扩建项目总占地面积为6.38万平方米，规划的地上地下总建筑面积约38.1万平方米 [2] - 扩建后零售部分的面积增至26.7万平方米，新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间，较现有零售面积实现逾翻倍增长 [2] 公司战略与市场定位 - 上海是太古地产在中国内地业务规模（按面积计算）最大的城市 [1] - 公司在上海拥有三个重要发展项目：兴业太古汇、张园的活化及商管、前滩太古里（含前滩广场）及陆家嘴太古源 [1] - 陆家嘴太古源标志着太古地产高端住宅首次亮相中国内地 [1] - 公司将统筹前滩广场的租赁及物业管理服务，以行业领先标准与社区营造理念打造社区 [2] - 公司认为浦东新区作为核心商务枢纽，依托中国（上海）自由贸易试验区的战略地位，展现出巨大发展潜力 [3] - 前滩区域凭借高度综合的营商环境，持续吸引全球投资者、大型中资及跨国企业以及顶尖人才 [3] 合作背景与行业意义 - 此次合作是太古地产与陆家嘴集团的再度携手，延续了过往成功的合作经验 [1] - 合作彰显了双方共同塑造上海未来城市格局的一致愿景 [1] - 2021年9月开业的前滩太古里为双方合作发展前滩广场奠定了基础 [2] - 前滩太古里被视为“国际化视野+本土优势”深度融合的标杆 [2] - 双方旨在将前滩广场打造为标志性办公空间，精准契合上海办公楼市场追求卓越品质趋势下，优质租户对员工福祉与办公效能的双重追求 [3]

项目概述 - 太古地产与陆家嘴集团联合推出“前滩广场”项目，包含两座超甲级办公楼，作为前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分，目前已正式启动预租 [1][3] 项目定位与设计 - 项目包含前滩广场一座（30层）和前滩广场二座（24层）两座超甲级办公楼，总建筑面积约12.56万平方米，预计2026年底落成 [3] - 项目命名灵感源自太古地产香港旗舰项目，彰显其对上海市场的长期信心 [3] - 项目由KPF事务所设计，设有户外露台、顶层公共绿化及黄浦江全景视野 [3] - 项目秉持可持续发展理念，已获得LEED和WELL双铂金级预认证，配备专属能源中心、空气质量监测系统及屋顶光伏板等绿色技术 [3] 地理位置与交通 - 项目坐落于上海前滩国际商务区，紧邻南北高架、中环路，衔接地铁6、8、11号线 [3] - 2028年地铁19号线开通后，项目将实现四线交汇，进一步提升通勤效率 [3] - 办公楼通过地下通道和空中连廊，与扩建后的前滩太古里零售裙楼无缝衔接，五分钟可达超500家商户，打造“生活—工作—发展”融合体验 [3] 项目背景与市场意义 - 此次合作延续了太古地产与陆家嘴集团的成功经验，前滩太古里于2021年开业后已成为标杆项目 [3] - 前滩太古里扩建项目的零售面积将翻倍至26.7万平方米 [3] - 作为太古地产在沪核心项目之一，前滩广场将依托前滩成熟营商环境，吸引全球企业与人才，为上海城市商务格局注入新活力 [3]

项目概况 - 太古地产与陆家嘴集团联合开发上海前滩国际商务区的“前滩广场一座”及“前滩广场二座”两座超甲级办公楼 [1] - 两座办公楼是扩建后的前滩太古里综合发展项目的组成部分 [1] - 项目预计于2026年底落成 目前已正式启动预租 [1] 项目规模与设计 - 两座办公楼总建筑面积约12.56万平方米 其中一座30层 另一座24层 [1] - 扩建后的前滩太古里综合发展项目总占地面积为6.38万平方米 规划的地上地下总建筑面积约38.1万平方米 [1] - 项目将通过地下通道和空中连廊实现办公楼与零售裙楼及现有商场无缝连接 步行五分钟即可抵达 [2] 业务定位与战略 - 太古地产将统筹前滩广场的租赁及物业管理服务 [1] - 公司计划依托前滩太古里的实践 打造集创新、可持续发展与社区归属感于一体的标志性办公空间 [1] - 项目所在的前滩国际商务区聚集了众多中资及跨国企业总部 [1] 零售部分扩容 - 前滩太古里零售部分的面积将增至26.7万平方米 [1] - 新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间 [1] - 较现有零售面积实现翻倍增长 [1]

港资房企内地业务收缩现象 - 英皇集团旗下地产公司英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期债务危机[7][8] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队[12] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套价格抛售大湾区400套房源[38][39] - 九龙仓从2019年开始停止内地拿地，内地应占土地储备降至140万平方米[42][44] 港资房企昔日辉煌表现 - 香港置地2020年以约310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融城地块，创当时内地成交纪录[15][17] - 嘉里建设2022-2023年以约221亿元分两批拿下上海黄浦区金陵东路地块[17] - 瑞安房地产2021年以约165.3亿元获得武汉总价地王[17] - 新世界发展在广州开发的广粤观邸以21.8万元/㎡网签均价成为2025年全国网签均价最高豪宅[20] - 香港置地启元项目2024年4月推出80套房源，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡[23][24] - 瑞安翠湖六期以21万元/㎡备案均价打破启元纪录[27] 港资房企财务表现与战略调整 - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元[31][32][33] - 香港置地净债务保持稳定，股东每股股息维持6美元[34] - 长实集团北京御翠园二期销售均价从最高备案单价9.97万/㎡降至7万/㎡[41] - 九龙仓有计划地出售内地资产，如以4.03亿元出售常州项目公司[44] 港资房企战略转型与创新 - 新鸿基地产番禺南站TOD项目拿地后8个月动工，首批住宅已交付[48][50] - 嘉里建设上海金陵东路地块住宅部分提前半年入市，金陵华庭项目今年3次开盘实现累计销售额近220亿元[52][55] - 太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和陆家嘴太古源项目[56][58] - 太古地产与LV合作打造"路易号"巨轮，兴业太古汇日均客流达8万至10万人次，首周客流翻番，销售额三位数增长[68][71] 轻资产模式发展 - 瑞安房地产在上海黄浦区淮海中路地块项目中仅持股25%，引入太平洋保险等资本方[81][82] - 瑞安佛山岭南天地项目出售成熟物业获得总对价约34.9亿元，同时保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入[86][87] - 新世界发展K11 Select品牌通过轻资产合作快速扩张，从2022年3月到2023年底内地轻资产项目计划增至10个[94][96]

公司活动策划 - 前滩太古里举办"Bonus Track第四首歌"年度会员日活动 通过五大音乐互动体验区 明星音乐人演出和百余商户联动构建沉浸式消费场景 [2] 消费场景创新 - 活动构建24小时沉浸式消费场景 结合音乐互动体验与商户联动模式 [2] 品牌营销策略 - 以音乐主题年度会员日活动点燃申城夜生活 通过多维度体验提升会员参与度 [2]

核心财务表现 - 上半年营收87.2亿港元 基本溢利同比增15%至44.20亿港元 但股东应占经常性基本溢利同比减4%至34.2亿港元[2] - 香港办公楼租金总收入同比跌5%至24.55亿港元 整体租用率88%[5] - 零售物业租金收入36.52亿港元 与去年同期基本持平[2] 内地市场表现 - 内地投资物业租金收入总额30.73亿港元 与去年同期持平[2] - 内地零售物业租金收入总额上升2%至22.72亿港元 撇除汇率影响后仍增2%[3] - 内地应占零售销售额同比升1% 较2019年同期高出70%[3] - 北京三里屯太古里租金收入总额增5% 成都太古里增3% 北京颐堤港增1% 广州太古汇跌1% 上海兴业太古汇跌6% 前滩太古里跌10%[3] 香港零售市场 - 香港零售物业租金收入微跌2%至12.63亿港元[4] - 太古城中心和东荟城名店仓出租率达100%[4] - 香港零售销售额整体下滑3.3% 但太古广场商场和太古城中心销售额实现1-2%增长[4] 千亿港元投资计划进展 - 1000亿港元投资计划已落实67%资金投放[2][6] - 内地市场500亿港元投资额已落实92%[2][6] - 内地8个发展项目如期推进 包括北京太古坊(2026年分阶段落成) 上海前滩21号(2026年落成) 上海陆家嘴太古源(2026年分阶段落成) 广州聚龙湾太古里(2027年分阶段落成) 西安太古里(2027年分阶段落成) 三亚太古里(2026年分阶段落成)[6] - 项目全部落成后 内地投资物业总建筑面积将从1044.34万平方呎增至1892.48万平方呎[7] 资产处置与资金调配 - 出售美国迈阿密Brickell City Centre股权获5.49亿美元 出售超高层办公楼地块获2.1亿美元[7] - 7月出售迈阿密Brickell的North Squared用地[7] - 下半年将继续剥离非核心资产以回流资金[7]

财务表现 - 2025年上半年收入87.23亿港元 同比增长20% [1] - 股东应占基本溢利44.2亿港元 同比增加15% [1] - 中期股息每股0.35港元 [1] 区域市场表现 - 中国内地租金收入总额30.73亿港元 与2024年上半年持平 [1] - 北京三里屯太古里零售销售额同比增长7% 上海兴业太古汇增14% 前滩太古里增4% [1] - 广州太古汇零售销售额同比下降2% 成都太古里和北京颐堤港与2024年同期持平 [1] 战略投资 - 1000亿港元投资计划已完成67%资金投放 剩余资金聚焦中国香港 中国内地及东南亚市场 [2] - 中国内地市场计划投资500亿港元 已落实92% [2] - 重点推进陆家嘴太古源 前滩太古里扩建等大型综合发展项目 [2] 项目布局 - 北京太古坊项目加码可持续发展与社区建设 [2] - 三亚推进创新零售项目 西安打造西安太古里 [2] - 大湾区新增广州太古汇扩建及聚龙湾太古里（大湾区首个太古里项目） [2] 运营亮点 - 上海兴业太古汇与路易威登合作打造"路易号"地标 成为全国性热点 [1] - 中国内地物业组合在创新消费体验方面保持竞争优势 [1]

浦东新区经济发展 - 浦东新区GDP从1990年的60亿元增长至2024年的1.7万亿元，翻了295倍 [1] - 浦东以全国1/8000的面积创造了超全国1/80的GDP [1] - 浦东新区已成为中国改革开放的窗口和现代化国际大都市的核心功能区 [1] 商业发展历程 - 1990-2000年：商业从无到有，上海第一八佰伴开业当天接待107万人次顾客，创吉尼斯世界纪录 [4] - 2000-2010年：小陆家嘴-张杨路商圈成形，上海正大广场以近30万方体量成为全国最大购物中心 [6] - 2011-2020年：购物中心开业潮，最高一年开10+商场，新增商业体量370万㎡占现有总量超50% [7][8][9] - 2020年至今：商业开发速度放缓，国央企成为增量主力军，未来3年筹开项目30+个 [10][11] 商业现状 - 浦东新区商业项目体量700+万㎡、数量120+个，均居上海各行政区第一 [13] - 国央企开发商项目占比近四成，其中区属国企上海陆家嘴集团开发9个已开业项目 [14] - 国际品牌占比40.36%、全国连锁品牌占比80.48%，均为上海第一 [15] 主要商圈分析 - 小陆家嘴-张杨路商圈：商业存量超120万㎡，上海商圈商业力TOP1，全国TOP2 [16][18] - 前滩商圈：商业总存量35万㎡，前滩太古里成为商圈流量引擎 [21][24] - 临港新片区商圈：未来3年拟增量80万㎡，包括7个购物中心和文旅商业 [25][27] - 金桥商圈：筹开项目包括PRISMA新嘉中心、金桥K11 Select等重磅商业 [28][30] - 张江商圈：张江"科学之门"双子塔将开设大型综合商场，陆悦天地已部分开业 [31][33] 未来发展 - 浦东新区推行《建设国际消费中心三年行动计划》，提出"4+6+N"大消费概念空间布局 [11] - 至2035年将新增"世博-前滩城市主中心"和张江、金桥、川沙3个城市副中心 [10] - 正在向具有全球影响力、吸引力和竞争力的国际消费中心加速迈进 [35]