核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

全国楼市"金九银十"销售动态 - 各地开发商积极备战传统销售旺季 推出新盘和营销活动 中建智地紫京宸园举办发布会 豪华领导阵容出席[2] 万科在成都发起"2025金秋质造购房节"提供特价折扣和房款抵扣[12] 京投发展森与天成 建发金茂·观宸8月下旬就组团举办发布会推广楼盘[6] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 部分楼盘到访量和二手房带看量增加[5] 五环外项目销售明显提升 招商蛇口朝棠揽阅 招商玺和招商序成交量基本实现翻倍[6] 朝棠揽阅项目以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为全市新房网签金额周度冠军[6] 上海市场供应与价格 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[3][10] 外环以外区域不再限购住房套数 公积金可提取支付新房首付款刺激需求[8] 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米刷新纪录[3][8] 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[10] 成都新房供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售为供应主力[4][12] 包括华润置地华宸府 万科都会甲第 首开臻礼著等重点项目[4][12] 建发·书香云锦项目推出教育置业补贴最高5万元[11] 深圳市场反应 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量较同期增长30% 成交16套房源[13] 珈誉玖玺项目忙至晚上11点多 看房客户增加[4] 深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[13] 京基璟誉府新政首日售出11套房 水库方向房源仅剩2套[13] 地方政府推动措施 - 上海闵行区开展"闵行好房狂享GO"主题活动 10余个房产项目参与包括象屿地产 保利置业等项目[10] 上海房管局局长亲自推介新批次楼盘[7]

公司动态 - 中建智地为新盘紫京宸园举办发布会 公司高层领导悉数出席 显示对项目高度重视 [1] - 紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组 [2] - 中建智地打造约5700平方米会所 规模与品质对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上顶豪项目 [11] 行业政策影响 - 北京8月8日发布楼市新政 五环外商品住房不限套数 直接利好五环外市场 [3] - 新政后五环外客户购房意愿提升 有央企开发商表示销售有明显提升 [3] - 新政出台后三周北京新房网签量呈现"三连升"态势 [3] - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [4] 市场竞争态势 - 开发商密集开展新品发布活动 包括电建地产 京投发展 建发房产等企业 [2] - 招商蛇口北京公司表示新政颁布后一周 朝棠揽阅等项目成交量基本实现翻倍 [6] - 朝棠揽阅以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为9月首周新房网签金额周度冠军 [6] - 开发商通过调规优化产品 如保利建工嘉华天珺项目增加住宅楼栋至15栋 总户数增至488套 [8] 销售表现 - 五环外新房成交速度加快 五环内看房客户增多 [9] - 北京隅·西颂项目日均销售两三套 周末客户较多 购房周期约两周 [9] - 海淀区大钟寺中介8月带看客户增长两成 新增人群中近一半为回头客 [9] 产品趋势 - 改善型客户关注产品品质 回归居住属性 [10] - 会所和园林成为开发商和购房者关注重点 [11] - 中建壹品在元启项目推出"全北京500万元总价段最高配会所" [12] - 电建地产泷悦·玖宸项目开放实景院子 重点推介园林 [12]

城市更新战略与规划 - 合肥市出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以“宜居、韧性、智慧”为核心目标推动城市发展方式转型 [1] - 省府东板块通过城市更新实现产城融合和生态宜居的深度变革 [3] 义城老街拆迁安置项目 - 项目位于滨湖新区上海路以东、天津路以西、环湖北路以北、迎淮路以南，总投资662216万元 [7] - 总建筑面积约128万平方米，建设内容包括安置住房、睦邻中心、幼儿园及配套用房 [10] - 住宅被征收人可选择产权调换（按套内建筑面积“征一补一”）或货币化补偿，非住宅实行货币化补偿 [10] - 安置房为高层建筑，按普通商品房标准建设，允许每户增购不超过15平方米（增购价2400元/平方米） [10] 方兴湖片区综合开发 - 片区规划面积约15.15平方公里，定位为省政府服务区、生态景观区、未来居住区等 [11][12] - 功能分区包括绿轴总部区（商务办公）、府前政务区（政务服务）、未来社区（生态住宅+科技服务） [14] - 采用TOD综合开发模式，整合轨道交通5号线、7号线（在建）、12号线（规划）及3个站点 [16] 省府东板块房地产市场 - 2023年成交两宗地块（远大九庐、越秀和樾府），2024年成交七宗地块（含招商玺地王项目） [17] - 地块容积率介于1.3-1.8，低密度开发为主 [17] - 2024年省府板块新房成交均价超4万元/平方米 [19] - 在售楼盘包括越秀和樾府（均价3.2万元/平方米）、庐月汀雲（均价2.9万元/平方米）及远大九庐（满分竞品质项目） [20][22] - 远大九庐为智慧住宅三星示范项目，装修标准约8000元/平方米，采用全球一线品牌 [20][22]

成都豪宅市场表现 - 2025年上半年大成都区域千万级住宅成交达983套创历史新高[1] - 2024年成都千万级住宅年成交量首次突破千套而2025年仅用半年时间就逼近这一水平[1] - 千万级豪宅前十项目贡献约76%市场份额其中麓湖生态城以211套领跑[1][2] 核心板块分布 - 千万级住宅主要集中于锦江区(金融城三期三圣乡)天府新区(麓湖天西)高新区(金融城)占比超80%[1] - 金融城板块交子缦华交子金融广场等项目表现亮眼[1] - 麓湖板块稳定输出新组团产品持续领跑豪宅市场[1] 产品特征 - 麓湖生态城天琴澄音取证均价约5.5万元/㎡建面约260-350㎡客厅面宽达10米[3] - 蔚蓝卡地亚花园城规划约650㎡一层一户超级平层及约325㎡半层产品[5] - 主城区与天府新区形成"主城拼地段新区卷产品"差异化竞争格局[5] 土地市场动态 - 金融城三期H10地块楼面价41200元/㎡为成都宅地最新单价地王[6] - 东大街茶厂地块楼面价35500元/㎡为成都第二高[8] - 大源西地块楼面价31700元/㎡为成都第三高[10] 下半年市场展望 - 金融城三期将推出建面262-475㎡大平层共计256户[6] - 东大街将推出235-350㎡小高层产品[8] - 大源西将推出245-365㎡大平层及22套合院[10]

北京楼市新政后市场反应 - 北京发布楼市新政明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数并于8月9日起施行 [2][5] - 新政后首个周末新房及二手房网签数据表现平稳但线上平台热度显著提升 [2][4][6] - 新房点击量日均水平较8月前10天提高14.1% 咨询量提高24.4% [2][4] - 二手房点击量日均水平较8月前10天提高14.5% 咨询量提高8.6% [4] 典型楼盘销售表现 - 招商玺项目周末两天累计销售约2亿元较新政前周末增长110% [3] - 壹品兴创元启项目8月9日单日网签金额达2亿元 [4] - 大兴区某售楼处日均到访量达之前两倍水平 [2] - 部分项目出现单日网签突破2亿元及48小时到访量突破930组的现象 [2] 政策背景与市场结构 - 今年1-7月北京新建商品住宅销售中超80%位于五环外区域 [5] - 二手住宅成交中超50%位于五环外区域 [5] - 新政保持五环内限购政策不变重点优化五环外住房套数限制 [5] - 政策以去库存稳预期为目标采取渐进式推进节奏 [5] 专家观点与市场预期 - 市场普遍预期后续可能进一步优化五环外购房资格认定 [5] - 政策调整短期内有效激活市场但长期依赖经济基本面改善 [5] - 网签数据存在滞后性预计市场交易活跃度将随时间推进提升 [6] - 新政信号意义明显有利于提振市场预期和推动需求释放 [5]

北京楼市新政后市场反应 新政后销售数据表现 - 北京招商玺周末两天累计销售约2亿元 相比新政前的周末增长110% [2] - 壹品兴创元启8月9日单日网签金额约2亿元 [3] - 北京多个售楼处周末48小时到访量突破930组 销售总额达2 8亿元 [1] 线上平台热度变化 - 新房点击量日均水平与8月前10天相比提高14 1% 与上月相比提高25 5% [3] - 新房咨询量日均水平与8月前10天相比提高24 4% 与上月相比提高33 1% [3] - 二手房点击量日均水平与8月前10天相比提高14 5% 与上月相比提高22 0% [3] - 二手房咨询量日均水平与8月前10天相比提高8 6% 与上月相比提高17 2% [3] 新政内容及市场预期 - 北京新政明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 五环内政策保持不变 [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] - 市场预期后续可能进一步优化五环外购房资格认定 核心区购房资格或调整 [5] 项目个案表现 - 招商玺项目周末成交2套408平方米大户型房源 均价约7 3万元/平方米 [2] - 中建长安麓院周末成交房源主要为新政前积累客户 [3] - 大兴区壹品兴创元启来访量达平日两倍 [1] 网签数据情况 - 新政后首个周末北京新建商品住宅分别成交83、92套 二手住宅成交178、116套 [5] - 网签数据存在滞后性 预计后续市场活跃度将提升 [5]

北京楼市新政影响 - 北京五环外商品住房取消限购 符合条件家庭可不限套数购买 [2][6] - 新政首个周末部分楼盘销售显著增长 招商玺周末销售2亿元 同比增长110% [3] - 大兴区壹品兴创元启项目单日网签2亿元 日均到访量达平时两倍 [2][3] - 中建长安麓院周末成交多套房源 但均为新政前确定客户 [3] 市场数据变化 - 新房点击量日均水平较8月前10天提高14.1% 较上月提高25.5% [5] - 新房咨询量日均水平较8月前10天提高24.4% 较上月提高33.1% [5] - 二手房点击量日均水平较8月前10天提高14.5% 较上月提高22.0% [5] - 二手房咨询量日均水平较8月前10天提高8.6% 较上月提高17.2% [5] 市场结构特征 - 1-7月北京新建商品住宅销售中 五环外占比超80% [6] - 同期北京二手住宅成交中 五环外占比超50% [6] 政策解读与预期 - 新政信号意义明显 有利于提振市场预期和释放住房需求 [6] - 政策调整以"去库存、稳预期"为目标 短期内激活市场 [6] - 市场普遍预期后续将进一步优化政策 可能放开五环外购房资格认定 [6] 网签数据表现 - 新政首个周末新建商品住宅分别成交83套和92套 [7] - 同期二手住宅分别成交178套和116套 网签数据暂未明显变化 [7]