报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业投资评级，但通过对企业进行深入分类透视，指出了不同类别房企的经营韧性与发展潜力 [3][15][23] 报告核心观点 * 2025年中国房地产市场仍处于调整过程中，行业经历大浪淘沙 [3] * 部分头部及经营稳健的央国企、民企展现出较强韧性，有望成为行业中流砥柱 [3][17][23] * 市场调整期企业分化显著，“中建系”等后起之秀及部分区域深耕型地方国企、民企凭借特定优势实现市场地位提升 [19][20] * 结合销售与拿地数据，约30家经营活跃的企业（超80%为央国企）未来具有较强发展潜力 [21][22] * 预计“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳，行业将向高质量发展转型 [23] 2025年房企销售业绩榜单总结 * 全口径销售额TOP10：保利发展以2530.0亿元位居第一，绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）紧随其后，华润置地（2336.0亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）位列前五，第六至第十名分别为万科（1339.0亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135.0亿元）、越秀地产（1085.0亿元）、滨江集团（1017.6亿元）[4] * 全口径销售面积TOP10：保利发展以1224.4万平方米位居第一，绿城中国（1208.0万平方米）、中海地产（1096.6万平方米）位列前三，第四至第十名分别为万科（1018.7万平方米）、华润置地（869.2万平方米）、绿地控股（754.6万平方米）、招商蛇口（708.0万平方米）、中国铁建（548.8万平方米）、龙湖集团（503.1万平方米）、建发房产（498.0万平方米）[4] * 权益销售额TOP10：中海地产以2311.0亿元位居第一，保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）位列前三，第四至第十名分别为招商蛇口（1323.0亿元）、绿城中国（1040.0亿元）、万科（1004.3亿元）、建发房产（909.1亿元）、中国金茂（783.2亿元）、越秀地产（705.2亿元）、绿地控股（622.7亿元）[10] * 权益销售面积TOP10：中海地产以947.2万平方米位居第一，保利发展（930.2万平方米）、万科（764.0万平方米）位列前三，第四至第十名分别为绿地控股（679.1万平方米）、华润置地（616.5万平方米）、招商蛇口（552.0万平方米）、绿城中国（499.0万平方米）、中国铁建（471.1万平方米）、建发房产（366.9万平方米）、龙湖集团（366.2万平方米）[10] 2021-2025年持续在榜房企分析 * 2021至2025年连续位列销售额TOP100的房企有53家，过半企业在市场调整期维持了一定的经营韧性 [15] * 可细分为四类： * 千亿企业（10家）：包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，这些企业开发经营能力强，多具有融资、投资、产品、公司治理等多方面优势 [17] * 千亿以下央国企（16家）：包括华发股份、中国铁建、保利置业、中建东孚等 [17] * 经营相对稳健的民企和混合所有制企业（12家）：包括龙湖集团、金地集团、美的置业、大华集团等 [17] * 出险民企和混合所有制企业（16家）：包括绿地控股、碧桂园、融创中国、远洋集团等，其销售规模严重萎缩，但前期土储仍保障了一定销售规模 [17][18] 市场新势力与区域深耕型房企分析 * “中建系”企业异军突起：从2021年仅2家增至2025年的7家（如中建壹品、中建东孚、中建智地等），在行业下行周期发挥资金优势、逆势拓储，市场地位明显提升 [19][20] * 部分地方国企抓住机遇：如北京城建、象屿地产等，立足本土并聚焦核心城市，依托国资背景对接城市更新、TOD等项目，获取低成本资源与政策支持 [20] * 区域深耕型民企表现突出：如兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等，聚焦杭州、成都等核心二线城市，通过“小而美”的精准布局、联合拿地及打造高性价比产品实现增长 [20] * 近两年新进入TOP100的房企：有20余家，主要为中小规模地方国企和区域性民营房企，经营业绩稳定性偏弱，但能依托地缘优势灵活竞争 [21] 经营活跃房企与发展潜力分析 * 近两年连续位列销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家，经营较为活跃，未来具有较强发展潜力 [3][21] * 这30家企业中，央国企比例超过80%，包括中海地产、保利发展、招商蛇口等；民企和混合所有制企业包括绿城中国、滨江集团、大华集团、万科、龙湖集团 [22] * 经营活跃的企业中超半数是2025年销售额TOP20企业，表明头部企业已取得投资端和销售端优势，市场地位或将进一步稳固 [21] 行业趋势展望 * 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平方米，城市分化加剧 [23] * 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [23] * 2026年短期内市场仍处调整期，房地产企业债务重组将加快推进，风险有望加速出清 [23] * 部分房企凭借强劲的经营韧性，已成为并将继续成为支撑行业平稳运行的中流砥柱，推动行业向高质量发展转型 [23]