核心观点 - 华润置地凭借其顶级产品系“澐系”的卓越市场表现和创新的“润伙伴营销共创”战略，在年末房地产市场取得突破性销售业绩，同时通过系统性的人才与组织重塑，巩固了其在行业内的领先地位，预示着公司正开启新一轮的全面进阶 [1][6][36] 近期销售业绩表现 - 2025年11月底，公司在上海和深圳的两个“澐系”项目实现热销，两天内销售额超过150亿元 [1] - 上海后滩的澐启滨江项目首开122套“日光”，揽金24.82亿元，是上海11月唯一日光盘 [1] - 深圳后海的深圳湾澐玺项目开盘销售额达130亿元，刷新当年全国开盘记录，其中13套亿级楼王秒空，最贵一套售价3.3亿元 [1] - 2025年12月5日，公司在北京的顶序作品“四代墅”北京润园首开，当天热销35亿元，该项目为独资操盘，将助推公司2025年在北京的权益销售额突破200亿元 [28] - 公司销售业绩位居行业前三，2025年前11月在上海的销售额已冲刺到第一 [34] 营销战略创新：润伙伴营销共创计划 - 2025年11月，公司在海南三亚召开了“全国首届润伙伴营销共创大会”，标志着其营销战略的重大变革，旨在打破传统营销边界 [2][40] - 该计划的核心是将内部（如物业、业主）和外部（如媒体、经纪人）伙伴整合为“润伙伴”，构建双向拉通的命运共同体，而非简单的商业合作 [6][7][10] - 计划特色在于公司从“甲方”身份剥离，赋予润伙伴真正的话语权，并首创“城市渠道主理人”团队模式，由伙伴自主管理，公司提供支持 [10] - 公司为此推出了系统性支持措施，包括构建“签约3天内必须发起结算”等安心合作保障机制、上线统一对客平台“小润+”、以及首次为润伙伴开放赋能培训体系 [11] - 该计划已从海南启动，并在郑州、福建等城市试点，效果良好，公司目标将其打造为一年一度的行业盛会，并最终覆盖全国楼市 [13][14] 营销体系与组织能力建设 - 公司近年来持续进行营销体系创新：2021年探索自获客路径，2023年布局线上获客与社群运营，2024年在总部成立客户运营组，将营销拔高至客户运营维度，2025年则推出全域伙伴营销共创 [18][56] - 公司积极优化营销条线人才结构，对外引入拥有万科、旭辉、龙湖等背景的营销高管，对内择优选拔 [18] - 目前负责整体营销管控的运营管理部副总金石，兼具万科系背景和十余年华润履历 [18][56] - 公司对地区公司营销团队进行重点重塑和强化配置，以支持关键项目 [19][57] - **海南/海棠湾公司**：为负责海棠悦府和三亚万象城的海棠湾公司配备了全新管理团队 [19][57] - 总经理朱继强曾操刀多个万象城，为综合体关键先生 [21][59] - 分管营销副总李俐（原深圳万科高端片区营销负责人）和营销部负责人赵妍（华润置地十年老将）被调来重点助攻海棠悦府项目 [21][59] - 海棠悦府是公司海南销售主力，去年销售额近60亿元，占海南业绩7成；今年上半年已销售24.56亿元 [24][62] - **深圳公司**：为销售额130亿元的深圳湾澐玺项目，挖来原成都顶豪市场主力润达丰滨江的事业部副总钱浩出任营销负责人；为超百万方体量的深圳润宏城项目，调来原西安公司营销总郑丽丽牵头营销 [25][63] - **北京公司**：营销负责人发生变更，新任营销总由原山东公司营销总王皓（86后，司龄超11年）出任 [26][64] - 公司前11月在北京成交金额达172.34亿元，位居重点榜单前三 [28][66] - 公司于2025年10月启动全国“策划大师”招募，目前仍在上海、北京、杭州等14家地区公司广泛招聘营销策划人才，人才需求旺盛 [31][69] 公司整体经营与行业地位 - 公司被视作当前行业中最稳健的房企之一 [33] - 公司盈利能力强劲，是行业“利润王”，2025年上半年净利润已超百亿元，其经常性业务表现足以跑赢大多数同行 [35] - 公司在海南市场表现突出，2025年前10个月销售额已超80亿元，与去年持平，并保持市场第二的位置 [24][62]

核心观点 - 华润置地顶序产品在行业深度调整期实现多地热销 其成功源于品牌、地段、产品、服务四大维度的合力共振 为行业提供了回归产品与服务本质的清晰方向 [1][20] 品牌维度 - 公司品牌基因是与城市共生的共建者 而非过客 其项目是城市发展的有机组成部分 自带价值锚点 [2][4] - 在深圳湾 公司20年间建造了深圳湾体育中心“春茧”、中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城等一系列地标 并参与片区规划运营 助力后海从滩涂成长为湾区活力中心 [2] - 在北京和上海 公司分别以低密产品回应城市舒居渴求 以及用“江域汇流”与“风貌共生”理念重构核心区域的人居场景 [4] 地段维度 - 深圳湾澐玺落位后海核心 兼具壮阔海景、红树林生态带、城市天际线 并步行可达深圳湾万象城、海岸城两大商圈 周边集聚腾讯等科创企业 [4] - 北京润园择址温榆河 临近河岸线 步行5分钟可踏入生态走廊 1.01的容积率打造低密生活范本 [4] - 上海澐启滨江占据黄浦江南延伸段 拥有270°一线江景 临近前滩商务区 士林润园落位老城厢核心 毗邻豫园、外滩及繁华商业区 [4] 产品维度 - 产品以“尊重”为核心 通过“倾听需求—定制设计—场景落地”的完整逻辑回归居住本质 [5] - 需求前置：在上海士林润园启动前 团队耗时3个月与300多位客户进行2-3小时面谈 细致记录诉求 项目最终遵循老城厢肌理 于10个组团内布局103座风貌各异的建筑 实现“一户一策”定制 [6] - 场景革新：北京润园“五独系统”（独立建筑单元、5.4米挑高地下室、300㎡庭院、独立花园入户、专属电梯）适配多代同堂等场景 是其四代墅首开热销35亿元的关键 [10] - 文脉共生：上海士林润园摒弃大拆大建 让103座新建筑与老街区共生 使住宅成为城市记忆的一部分 [12] - 生态融合：上海澐启滨江以“江域汇流”理念规划 通过25万平方米架空基座连接滨江绿带 打造700米生活轴与800米生态轴 实现从“拥有江景”到“沉浸江居”的进阶 [14] - 细节匠心：在工艺、材质与健康技术上双重打磨 例如北京润园用双重保温层、分室控温地暖 深圳湾澐玺外墙选用意大利卡拉麦里金石材并经12道打磨 并通过“好房子技术中枢系统”在静音、净水、空气、智能等多维度守护长期居住品质 [17] 服务维度 - 公司依托万象服务30余载经验 为顶序作品业主打造“全周期、高定制”的服务体系 [17] - 核心服务聚焦三大维度：“礼仕”服务以4S理念为核心 落实“15分钟响应、24小时解决”维修承诺并配备私人管家 垂直化社群运营如打造“澐动菁英汇”等高端社交平台 华润生态资源联动让业主可优先参与深圳湾万象城高端活动并享受专属权益 [19] 市场表现 - 深圳湾澐玺首开揽金130亿元 [1] - 北京润园开盘热销35亿元 [1] - 上海澐启滨江首开认购率超225% [1]

核心观点 - 华润置地顶序产品在2025年高端楼市实现集体热销，其成功源于品牌、地段、产品、服务四大维度的合力共振，是公司长期深耕和回归产品本质的必然结果 [1] 品牌密码：与城市共生的底气 - 公司品牌底气源于数十年与城市共生长的深耕积淀，其项目被视为城市发展的有机组成部分而非孤立建筑 [2][6] - 在深圳，公司自2005年进驻后海，20年间建造了深圳湾体育中心、中国华润大厦、深圳湾万象城等地标，并参与片区规划运营，助力后海成长为世界级湾区活力中心 [2] - 在北京和上海，公司以“共建者”姿态，分别回应城市对舒居的渴求与重构人居场景 [4] 地段密码：占据不可复制的稀缺资源 - 顶序作品的布局逻辑是“以稀缺资源定义价值”，占据城市最稀缺的自然、商业与人文资源以构筑价值壁垒 [6] - 深圳湾澐玺落位后海绝对核心，坐拥海景、城市天际线，步行可达两大顶级商圈及国际化公共资源，片区新房供应长期“断供级”稀缺 [6] - 北京润园择址温榆河首排，紧邻约1.8公里河岸线，容积率仅1.01，周边拥有中央别墅区高端配套 [8] - 上海澐启滨江占据黄浦江南延伸段核心，拥有270°一线江景，紧邻前滩商务区；士林润园落位老城厢核心，毗邻豫园、外滩，坐拥繁华商业与百年文脉 [8] 产品密码：以“尊重”重构产品力标准 - 产品打造跳出“奢华堆砌”，以“尊重”为核心，通过“倾听需求—定制设计—场景落地”的完整逻辑打动客户 [9] - 需求前置：在上海士林润园启动前，团队耗时3个月与300多位高净值客户进行2-3小时面对面深谈，将客户诉求落地为产品，实现“一户一策”定制 [10] - 场景革新：北京润园的“五独系统”（独立建筑单元、5.4米挑高地下室、300㎡庭院等）适配多代同堂等生活场景，是其首开热销35亿人民币的关键 [11] - 文脉共生：上海士林润园遵循老城厢街巷肌理，布局103座风貌各异的建筑，让新建筑与老街区共生，赋予文化归属感 [12] - 细节匠心：在工艺、材质与健康技术上极致打磨，如北京润园的双重保温层、深圳湾澐玺的意大利卡拉麦里金石材，并通过“好房子技术中枢系统”引领健康生活 [15] 服务密码：全周期高定制的礼仕服务 - 公司依托万象服务30余载经验，为顶序作品业主打造“全周期、高定制”的服务体系 [17] - 核心服务包括以“高效、私密、专属、雅致”4S理念为核心的“礼仕”尖端服务，承诺“15分钟响应、24小时解决”，并为每位业主配备私人服务管家 [19] - 通过垂直化社群运营（如“澐动菁英汇”）和华润生态资源联动（如优先参与深圳湾万象城高端活动），为业主搭建社交平台并延伸价值边界 [19][20] 市场表现与行业意义 - 具体项目热销数据：深圳湾澐玺首开揽金130亿人民币、北京润园开盘热销35亿人民币、上海澐启滨江首开认购率超225% [1] - 上海士林润园是上海风貌别墅销售额领先者，武汉长江天际是1-11月武汉大平层销售套数和销售金额领先者 [1] - 公司的实践表明，在房地产行业进入“品质竞争”的新时代，只有真正尊重城市、土地和客户，才能打造出穿越周期的好产品，为行业提供了回归产品与服务本质的清晰方向 [21]

北京润园项目首开热销分析 - 华润置地旗下高端项目北京润园于2025年12月5日开盘，首日即实现劲销35亿元人民币 [2] - 开盘当日已有2套院墅完成网签，合计建筑面积960平方米，成交均价达9.45万元/平方米，该价格是在预售价基础上打了约93折 [5] - 网签的两套院墅中，一套建筑面积990平方米，一套905平方米，总价均轻松突破8000万元 [5] 北京润园核心价值与产品力 - 项目核心价值在于四个关键词：央企背书、超低密规划、四代墅产品、温榆河头排 [5] - 项目位于北京顺义后沙峪镇，属于传统“中央别墅区”核心板块，紧邻温榆河生态走廊，拥有顺义国际学校、友谊医院顺义院区、中粮·祥云小镇等顶级配套 [5] - 项目容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一，总规划111栋住宅楼仅483户，土地稀缺性在当前北京严控低密用地供应的背景下几乎不可复制 [5] - 产品线包括院墅、双层空墅和洋房平层，室内使用率高达112%–137% [6] - 院墅建筑面积700–990平方米，总价6000万元起，最贵超亿元；双层空墅建筑面积约329平方米，总价约2500万元，首开16套迅速售罄；洋房平层建筑面积271/328平方米，均价6.6–7.1万元/平方米，总价1600万元起 [6] 中央别墅区竞争格局：懋源“三英”合围 - 在中央别墅区，懋源地产旗下三大项目（云纪、璟橒、骊橒臺）形成合围之势，被业内戏称为“三英战吕布”，其中“吕布”指华润置地的北京润园 [7] - 懋源云纪位于温榆河公园“故城记忆”东北角，是公园内唯一住宅项目，外围被约1平方公里公园环绕，内部自建4.3万平方米湖区景观，水域近2万平方米 [8] - 懋源云纪容积率约1.1，规划153栋住宅共866户，主打平墅、叠墅、双拼及少量独栋，建筑面积215–800平方米，项目主体结构已封顶，实现“所见即所得” [11] - 懋源璟橒位于中央别墅区腹地，靠近地铁15号线国展站，一期由平墅、叠墅及合院组成，共217户，户均建筑面积300平方米以上 [12][13] - 懋源骊橒臺为2025年新入市项目，被定义为“纯平墅洋房”，共10栋7–11层洋房202户，层高3.3米以上，全部为大平层设计 [14] 开发商核心竞争优势对比 - 华润置地作为全国性央企，优势在于资金安全、品牌号召力与“园系”产品体系，北京润园是其继上海士林润园后的第二座“园系”作品 [16] - 懋源作为北京本土豪宅专家，深耕高端市场二十余年，以“臻于极致，专于定制”著称，在产品精细化程度、对本地客群的理解以及别墅营造经验上具有优势 [16] - 市场客群出现分化：更看重资产安全性与长期持有确定性的买家倾向华润；更追求产品细节与圈层纯粹性的买家偏爱懋源 [20] 中央别墅区市场价值与前景 - 中央别墅区拥有30年积淀的国际化配套、温榆河生态廊道、低密土地断供现实以及稳定的高净值圈层，被视为北京最稀缺的高端居住板块 [17] - 业内人士指出，中央别墅区是北京经济指标的晴雨表 [17] - 当北京楼市整体仍在筑底修复时，中央别墅区以“结构性热销”证明真正的稀缺资产永远有市场 [17] - 北京润园35亿元的首开成绩被视为新一轮价值重估的起点 [18]

北京住宅市场年末供应集中放量 - 2025年11月北京核发12张普通住宅预售许可证，覆盖7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个为首次入市项目 [1] - 11月27日为供应高峰节点，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成 [1] - 房企迫于年末销售窗口期压力加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘以抢占市场份额 [1][7] 改善型房源成为供应主力 - 11月获批的12个项目共涉及3203套房源，其中7个项目仅提供100平方米以上户型，释放改善房源超2000套，占总房源量近65% [2] - 计入其他项目中的大户型，改善型房源占比还将进一步提升，例如同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄户型面积段分别瞄准99—181平方米及108—145平方米 [2] - 市场需求主导供应逻辑，新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中占比不断上升，形成坚实市场基础 [3] 区域供应结构分化，海淀领跑 - 11月新增供应项目分布于7个区域，海淀区以3个项目居首，供应1124套房源，成为当月供应量最大区域 [4] - 顺义区由2个项目提供1117套房源，昌平区供应超530套房源，其余区域供应量均在100套左右 [4] - 海淀区供应集中与土地供应变化相关，近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗，2025年1—11月海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量近20% [4] 产品结构呈现差异化与稀缺性 - 顺义区北京润园提供稀缺别墅产品，包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅 [5] - 顺义区懋源骊橒臺提供可变户型产品，其中150平方米户型提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择且无需额外费用 [5] - 别墅产品市场供给极少稀缺性显著，顺义区此类产品均价相对较低性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群 [6] 房企抢抓年底销售窗口期加速推盘 - 12月是房企冲刺年度业绩关键期，推盘节奏明显加快，11月27日高峰日获批的项目中有两个已于取证次日火速开盘 [7] - 为促进销售，部分项目推出短期折扣，如中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回 [7] - 房企集中取证快速开盘核心目标是冲刺年底业绩，以增加营收、加速回款优化财报表现，并抓住购房者年底需求释放窗口 [7] 市场影响与展望 - 多点开发的供应格局能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，为年底楼市实现“翘尾”行情奠定成交基础 [8] - 各区域重点项目入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展，为年末市场提供有力支撑 [8] - 房企开盘时间受政府供地节点制约，选择年末或年初开盘除自身业绩考量外，更关键在于市场需求响应，若前期蓄客理想便会顺势推动开盘 [8]

公司战略与产品标准 - 公司将“好房子”作为推动房地产行业高质量发展的核心议题，并以此为核心目标进行产品力塑造 [1][9] - 公司提出“三好十二优”产品新标准，以好社区、好产品、好服务为核心，细分出十二个关键场景，承接八大价值 [4] - 该标准源于对超过360组家庭的深度探访，旨在从生活专家和产品专家视角构建系统化支撑 [4] 标杆项目实践：“臻澐” - “臻澐”项目是“三好十二优”标准的实践，定位为自然艺术奢宅，坐落于海淀清河沿岸，享有西山、清河自然资源 [4][5] - 项目规划基于“邀山引水”思路，打造包括黄金海淀全维界面、国际审美立面等在内的六维产品主义 [5] - 社区核心的四季花厅功能完备，集泳池、健身、阅读室等于一体，作为社交中枢 [5] 实景示范区与产品兑现 - 公司在北京七大项目实景示范区于2025年开放，覆盖城市核心到新兴区域，将效果图转化为客户可检阅的实景 [6][8] - 具体项目包括中环悦府的“院园十六景”、北京天誉的宋式园林、服务近3000户家庭的橡树湾等，各具特色 [7] - 实景开放被视为对市场承诺的坚实兑现，旨在增强客户信任感与安全感，诠释从交付社区到交付生活的升级 [8] 品牌积淀与未来布局 - 公司深耕北京31年，开发超过60个项目，服务超10万户家庭，形成“悦系、润系、时光系”多条产品线 [9] - 业务范围涉及住宅、商业运营、城市更新等领域，深度参与北京城市建设 [9] - 未来将在顺义温榆河板块推出全新低密别墅作品“北京润园”，以1.01超低容积率重塑高端墅居标杆 [9]