每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。 北京土拍的新鲜事，一宗接一宗。 | | | | | 2025北京土拍成绩单 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | 2025年北京土拍日历表 (截至2025.12.4) | | | | | | 125 을 | 地块名称 | | 24 07 | 45) | 用地（万 建面（万平） 平） | 起价 | 成交价 | 溢价 | 成交时间 | 成交企业 | | 1 | 13 1 | | 18 11 12 1 | 4.27 | 10.256 | 78 | 91.52 | 17.33% | 2025.1.2 | 华润+招商+中铁 | | 2 | | | | | | | | | | | | | 建发海号 | | 四元区 | 3 a 3 | 9.51 | 72 3 | 90.4 | 25.04% | 2025.1.2 | 建发展产 | | 3 4 | 中海丽泽参號院 | 治商零 | 天智能 UNE | 2.74 6.7 | 6.91 ...

转自：北京日报客户端 随着丰台花乡地块的成功出让，2025年北京土拍正式落下帷幕。据北京商报记者统计，年内北京共成功 出让40宗地块，与上年同期基本持平，总成交金额约1427.42亿元。城六区供地显著发力，海淀区以7宗 供地居首且创下近五年峰值，带动市场溢价率回升，年内最高溢价率达39.18%。从拿地趋势来看，联 合拿地成为市场主流，房企联合拿地量同比增长180%。值得关注的是，在市场信心回升背景下，懋源 地产等民企强势回归，其中懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量。 海淀区土地供应量居首位 2025年北京最后一场土地拍卖落下帷幕，12月25日，北京建工+城乡开发以24.72亿元摘得丰台区花乡中 部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块，为全年土地市场画上句号。 以拿地宗数来统计，2025年海淀区7宗为之最，昌平区为6宗，丰台区、朝阳区各5宗持平，通州区4宗， 顺义区3宗，大兴区、石景山区各2宗，东城区、房山区、亦庄开发区、门头沟区、延庆区、怀柔区各1 宗，西城区、平谷区、密云区则为0。 北京商报记者梳理发现，2025年海淀区土地供应量创下近五年峰值。回溯2020年至2024年，海淀区年度 土地 ...

地块成交与核心信息 - 中建方程与中建智地联合以底价13.54亿元摘得北京市丰台区北宫镇张郭庄村A区地块[1] - 该地块为棚户区改造土地开发项目，土地面积约3.18万平方米，规划建筑面积约4.78万平方米，容积率1.5，土地性质为R2二类居住用地[3] - 成交楼面价约为2.84万元/平方米，较2022年同板块龙湖+建工所获地块的6.5万元/平方米楼面价更具价格优势[3] 区域市场与地块特点 - 北宫镇板块时隔三年再度有土地供应，上一次供地记录在2022年5月[1][3] - 地块位于西南五环外，交通优势明显，距离地铁14号线张郭庄站约450米，并与在建的地铁1号线支线张郭庄站（预计2027年6月底开通）无缝衔接，形成“双地铁”配置[4] - 项目靠近园博园、北宫国家森林公园等大面积绿地，低容积率与自然景观结合，利于打造舒适居住环境[4] - 尽管近三年无新增供应，但张郭庄板块当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显[3] - 地块形状不规则，存有多处边角，对后期楼栋排布与户型设计存在限制[3] 公司拿地策略与表现 - 此次拿地是中建智地近三年首次布局北京丰台区，填补了其在该区域的布局空白[1][7] - 中建智地2024年内在北京市场已斩获4宗地块，累计拿地金额达195.16亿元，远超2023年拿下2宗地块时133.14亿元的投资规模[6] - 公司年内竞得竞争激烈的朝阳太阳宫地块，经过339轮竞价，溢价率高达39.18%[6] - 公司旗下项目销售表现亮眼：北京宸园项目606套房源已签约568套，去化率高达93.73%；紫京宸园项目首开即斩获56.5亿元销售额[6] - 2022至2025年间，公司已在北京朝阳区、房山区、昌平区累计落子10个项目[7] 行业影响与市场观点 - 该地块供应与开发将进一步推动当地城市更新进程，改善区域居住环境与基础设施配套，为区域房地产市场注入新供给，优化住房供给结构[1] - 业内分析认为，中建智地此次布局精准契合了市场供应缺口，瞄准了基数较大的刚需刚改需求[7] - 市场期待中建智地凭借其产品实力扭转购房者及市场对丰台区相对悲观的预期，在丰台打造优质项目[7] - 公司在市场深度调整过程中，依托“国贤府系”、“宸系”两大产品线，仍实现了项目更高溢价[7]

北京市住宅市场周度成交概况 - 11月24日至11月30日，北京市住宅市场共成交4711套房源 [1] - 同期，新建商品住宅成交554套 [1] 项目“紫京宸园”销售表现 - 项目位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店 [1] - 在统计周期内，项目网签成交14套，成交面积0.22万平方米，成交金额2.11亿元 [1] - 项目凭借2.11亿元的网签金额，成为当周北京市新房网签金额冠军 [1]

项目背景与争议 - 中建智地、越秀地产、金茂等联合体以126亿元总价竞得北京朝阳区黄杉木店地块，住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录 [4] - 项目分为南地块（紫京宸园，由中建智地主导）和北地块（璞樾，由越秀负责营销），总占地面积约14.83万平方米 [7] - 中建智地通过子公司北京兴鼎向广州国资委提交“举报信”，指控璞樾项目故意降低优势房源定价，存在恶意竞争行为，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [3][8] - 双方矛盾公开化后，于11月16日深夜发布联合声明达成和解，宣布共同推进项目开发，并采取南北地块共同操盘、互派营销副职等合作措施 [4][8] 项目销售与价格对比 - 紫京宸园于10月12日开盘，首开销售额56.5亿元；璞樾于10月17日开盘，官宣热销45亿元 [7] - 截至2025年11月20日，璞樾签约138套，占已取证房源410套的34%；紫京宸园签约120套，占已取证房源813套的15% [12] - 紫京宸园折扣约8.5折，折后单价约10.07万元/平方米（以145平方米户型为例）；璞樾折扣约9.35折，折后单价约9.90万元/平方米（以152平方米户型为例），全款支付可再享9.9折，单价降至9.8万元/平方米 [11] - 中介反馈显示，相同楼层、相近面积段中，璞樾单价较紫京宸园低2000至3000元/平方米 [12] 公司经营与战略压力 - 中建一局2024年营收1541亿元，同比增长1.76%，但归母净利润33.27亿元，同比下滑17.16%，为2020年以来首次利润下滑 [23][24] - 中建智地2024年营业收入177.07亿元，同比增长23%，但净利润7.98亿元，同比下滑25% [24] - 中建智地2025年前10月全口径销售额233亿元，位列行业第27位，低于兄弟公司中建东孚和中建壹品（均超250亿元） [25] - 中建智地逆势扩张，2025年前10月权益拿地金额122亿元，位列行业第11位，总负债从2023年底的299.95亿元增至2024年末的345.58亿元 [26]

合作项目纠纷与和解 - 中建智地子公司向广州国资委举报越秀地产在合作项目璞樾中存在首开不合理定价及续销期间恶意竞争等行为 [1] - 股东方中建智地、中国金茂、越秀地产已进行充分沟通并发布联合声明，达成共识和解 [1] - 黄杉木店项目南北双地块后续将由三家股东联合操盘营销 [9] 项目背景与股权结构 - 黄杉木店地块由中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体于今年4月28日以126亿元竞得，住宅部分楼面价约5.45万元/平方米 [1] - 朝阳城发已退出项目，越秀地产持股比例不变，中建智地在两个项目公司中持股占比均有提升，依旧为最大股东 [2][3] - 根据投资合作协议，项目分南北两地块开发，中建智地负责南地块紫京宸园营销，越秀地产负责北地块璞樾营销 [2] 项目销售表现与争议详情 - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣销售额56.5亿元，璞樾于10月17日开盘，官宣销售额45.65亿元 [3] - 中建智地指控越秀地产未遵守统一定价规则，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [4][5] - 截至11月16日，紫京宸园网签120套，成交均价约9.8万-10.3万元/平方米，璞樾网签131套，成交均价约9.96万-10.05万元/平方米 [6] 北京房地产市场环境 - 黄杉木店地块是朝青板块近10年唯一新增住宅地块，区位优势显著，周边二手房挂牌价约9.5万元/平方米 [7] - 中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜显示，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五 [6] - 未来3年朝阳区计划推出30宗优质宅地，年均储备约70万平方米商品住宅资源 [7] 合作开发模式分析 - 合作拿地可分散风险，提供更强大资金后盾和开发经验，提升项目整体竞争力 [6] - 合作开发弊端在于各方利益分配期望可能存在差异，决策效率可能低下而错失市场机会 [6]

项目合作背景 - 北京朝阳黄杉木店项目由北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司与广州越秀华城房地产开发有限公司三家联合竞得并合作开发 [1] - 项目推广名为紫京宸园、璞樾 [1] 合作原则与承诺 - 各股东方经过坦诚协商、充分共创达成共识 [1] - 将秉持专业、阳光、公开、透明的原则推进项目开发经营各项工作 [1] - 致力于向社会及客户提供更好的产品和服务 [1]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄杉木店项目由中建智地旗下北京兴鼎、金茂旗下北京方兴亦城、越秀旗下广州越秀华城三家联合竞得并合作开发，项目分为南地块紫京宸园和北地块璞樾[1] - 北地块璞樾项目公司北京茂越置业股权结构为：中建智地旗下北京兴鼎持股49.9%，金茂旗下北京方兴亦城持股33.1%，越秀旗下广州越秀华城持股17%，越秀作为操盘方具有营销话语权[2] - 南地块紫京宸园开发公司北京兴昶房地产三家股东持股比例分别为50.1%、32.9%和17%，与北地块股东一致但持股比例略有差异[2] 合作纠纷与冲突升级 - 中建智地向越秀发送函件要求停止恶意攻击并移交北地块营销负责权，交涉未果后向广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组正式举报越秀相关领导人员[3] - 举报信指控越秀通过有预谋的低劣营销行为进行恶意竞争，包括不合理定价导致所有户型均有客户以较低价格购买北地块房源，拉低板块价格预期[5] - 越秀组织人员恶意攻击南地块导致已购客户退房且流失到板块外竞品，初步评估影响南地块签约金额22.2503亿元，造成货值损失3.6508亿元[5][6] 项目销售现状与影响 - 紫京宸园813套预售房源中693套状态为"不可售"，被锁房源占总供应量85%，被锁定金额约110亿元，而璞樾销售未出现异常[6] - 根据北京市住建委信息，目前紫京宸园已签约120套，璞樾已签约133套，两个项目10月网签霸榜北京冠亚军[2] - 紫京宸园1号楼拟售参考均价为116959.95元/平方米，建筑面积8743.9平方米，合同竣工日期2027年11月22日[7] 联合开发模式与行业分析 - 律师指出此次纠纷反映联合操盘管理可能存在漏洞，表价调整、优惠方案等核心方案若未纳入联合审批体系则说明合作存在漏洞[8] - 行业专家认为联合开发中各方利益诉求不同，市场下行时销售压力增大会导致合作方采取激进手段破坏合作平衡[8] - 房企联合拿地案例较多尤其体量大金额高地块，可降低资金压力实现资源互补，但市场下行时内讧和价格竞争会使购房者信心下降影响销售[8] 公司市场表现与战略 - 中建智地2020年在北京市场权益销售金额排名30以外，2024年1-10月以187.8亿元权益金额跃居榜首[10][12] - 越秀2024年1-10月在北京权益销售金额120.18亿元排名第6位，与中建智地存在不小差距[10][12] - 越秀地产北方区域2025年定下300亿元销售目标，集团层面2025年销售目标为1205亿元，北京市场作为布局重点压力较大[14] 产品力与市场竞争 - 中建智地在产品打造上形成文化地产标签，通过文化作为项目精神内核不断自我迭新，获得市场口碑[12] - 越秀在北京多个项目核心竞争力并非自身，璞樾产品设计由金茂操刀，和樾望雲项目引入华润置地联合开发，反映其产品体系在北京可能水土不服[12][13][14] - 专家认为此次纠纷本质反映市场问题，说明客户量在减少房子不好卖，企业销售业绩考核压力明显增大[14]

项目争端与和解 - 中建智地、中国金茂、越秀地产就北京朝阳黄杉木店地块开发争端达成和解，将共同推进项目开发 [1] - 争端以中建智地向越秀地产发函指控其“恶意竞争”并要求接管营销权为开端，最终通过各方协商解决 [8][11][16] 项目合作背景与股权结构 - 2025年4月，由中建智地、中国金茂、越秀地产与朝阳城开组成的联合体以126亿元竞得北京朝阳黄杉木店地块 [3] - 项目被拆分为南北两部分开发，南地块“紫京宸园”由中建智地主理操盘，北地块“璞樾”由越秀地产执掌营销，中国金茂负责产品设计 [3] - 在璞樾项目公司中，中建智地、中国金茂、越秀地产持股比例分别为49.9%、33.1%、17%；在紫京宸园项目公司中，持股比例分别为50.1%、32.9%、17% [4] - 中建智地在紫京宸园持股超过50%掌握主导权，而越秀地产在两个项目中均持股17%处于相对弱势地位 [4] 产品策略与初期销售表现 - 项目初期制定了差异化产品战略，紫京宸园规划总户数815户，户型涵盖133-172平方米刚需改善型至400平方米顶豪产品；璞樾规划426户，户型以152平方米至258平方米大户型为主，瞄准高端改善客群 [5] - 三方曾约定遵循统一的定价标准，基于户型属性和房源位置等核心维度设定定价逻辑 [6] - 初期销售表现强劲，紫京宸园开盘销售金额达56.5亿元，璞樾项目开盘销售金额达45.65亿元，两个项目分别获得10月北京网签冠、亚军 [6] 争端核心指控 - 中建智地指控越秀地产在北地块营销中存在三大“恶意竞争”行为：首开不合理定价、续销期间有组织地恶意攻击南地块、恶意竞争导致客户流失到板块外竞品 [11] - 具体指控包括越秀地产未按统一定价规则推进，通过重新制定表价、调整折扣体系等方式，导致北地块实际成交价格与既定定价逻辑产生严重偏差 [14][15] - 价格失衡表现为同素质楼栋对比北地块价格低4000-7000元/平方米，以及出现价格倒挂，北地块好位置房源价格低于南地块差位置房源价格 [16] - 中建智地称越秀地产的行为导致南地块签约金额损失22.25亿元，造成货值损失达3.65亿元 [14] 行业启示 - 该事件为房地产行业敲响警钟，表明联合体合作并非简单的“抱团拿地”，更需要完善的合作机制、清晰的权责划分及有效的沟通渠道 [1]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄衫木店“双子星”项目由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾），开发主体分别为北京兴昶房地产开发有限公司和北京茂越置业有限公司，两家公司股权结构相同，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [2][3] - 两项目产品面向高端改善群体，总价在千万元以上，紫京宸园规划815户，璞樾规划424户，整体得房率均在90%以上 [1][3] 项目销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，首推353套房源，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米户型开盘即清盘 [4] - 璞樾于10月17日开盘，首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元 [4] 合作纠纷与解决方案 - 项目股东方因操盘权问题产生纠纷，中建智地要求越秀交出北地块（璞樾）操盘权，并停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [5] - 纠纷起因据称是越秀未遵循统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失，并导致南地块（紫京宸园）超22亿元房源签约受影响 [5] - 经过谈判，中建智地、金茂、越秀三方股东已达成共识，发布联合声明，后续南北双地块将由三家联合操盘营销，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制避免无序竞争 [5][6] 区域市场竞争环境 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套完善 [8] - 朝阳区新房竞争加剧，今年已出让多宗地块，项目3公里外的三间房组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，两项目剩余房源近900套，成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米，在大户型客户上与黄衫木店项目有重合 [8] - 距离约6公里的中海·万吉玖序项目定位有部分重合，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米 [9]