金秋九月，楼市新政的影响仍在发酵。2025年8月9日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发 《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（简称《通知》）。《通知》中提到，符合本市商品住房购买条件的居 民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外 购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。《通知》落地实施后，北京新房市场热度出现攀升，诸多新盘纷纷 亮相，吸引了大量购房者的目光。 多位于五环外区域 近期，多个新房项目密集开盘，覆盖北京市通州区、昌平区、石景山区、大兴区等区域，产品类型涵盖刚需、改善及高端住 宅，为新房市场注入了崭新活力。 就新入市的房产项目分布来看，既有位于核心区域的项目（周边交通、商业、医疗等资源已高度集中），也有地处新兴发展 区域的楼盘（虽目前周边配套尚未完全成熟，但发展潜力大）。另外，一些紧邻生态景观轴线的新项目，主打自然环境优 势，对注重生活品质、渴望亲近自然的购房群体颇具吸引力。 "多点开花"的新盘，正凭借各自的优势与特点，从多维度丰富着北京新房市场，满足着不同购房群体的多元需求。 7月开盘的 ...

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

核心观点 - 北京五环外楼市新政刺激市场需求释放 房企加速营销抢占"金九银十"销售窗口期 [3][5][6] - 新房市场呈现量价回升态势 五环外项目成交活跃度显著提升 [3][5][7] - 改善型需求成为市场主导力量 购房者对产品品质要求日益提高 [7][8][9] 政策影响 - 北京8月8日起实施五环外商品住房不限购政策 直接利好五环外市场 [3] - 新政促使观望客户转化 五环外项目到访量明显增加 部分楼盘周度成交量实现翻倍 [3][5] - 政策为房企创造销售窗口期 多家开发商调整推盘节奏积极应对 [3][6] 市场表现 - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [5] - 新政后三周新房网签量持续上升 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元成交额成为周度销冠 [4][5] - 五环外项目如北京隅·西颂日均成交2-3套 购房周期缩短至两周左右 [7] 企业动态 - 中建智地紫京宸园开放日到访超1200组 项目配备5700平方米高端会所 [1][9] - 电建地产 京投发展 建发房产等企业密集开展新品发布 实景园林开放等营销活动 [3][6] - 保利建工嘉华天珺项目通过"调规"增加楼栋数量 总户数由420套增至488套 [6] 产品趋势 - 改善型客户重点关注居住属性 对园林 会所等配套设施要求提升 [8][9] - 开发商强化产品力竞争 中建壹品推出"500万元总价段最高配会所" [9] - 高端配置渐成常态 多个项目对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上楼盘标准 [9]

全国楼市"金九银十"销售动态 - 各地开发商积极备战传统销售旺季 推出新盘和营销活动 中建智地紫京宸园举办发布会 豪华领导阵容出席[2] 万科在成都发起"2025金秋质造购房节"提供特价折扣和房款抵扣[12] 京投发展森与天成 建发金茂·观宸8月下旬就组团举办发布会推广楼盘[6] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 部分楼盘到访量和二手房带看量增加[5] 五环外项目销售明显提升 招商蛇口朝棠揽阅 招商玺和招商序成交量基本实现翻倍[6] 朝棠揽阅项目以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为全市新房网签金额周度冠军[6] 上海市场供应与价格 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[3][10] 外环以外区域不再限购住房套数 公积金可提取支付新房首付款刺激需求[8] 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米刷新纪录[3][8] 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[10] 成都新房供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售为供应主力[4][12] 包括华润置地华宸府 万科都会甲第 首开臻礼著等重点项目[4][12] 建发·书香云锦项目推出教育置业补贴最高5万元[11] 深圳市场反应 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量较同期增长30% 成交16套房源[13] 珈誉玖玺项目忙至晚上11点多 看房客户增加[4] 深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[13] 京基璟誉府新政首日售出11套房 水库方向房源仅剩2套[13] 地方政府推动措施 - 上海闵行区开展"闵行好房狂享GO"主题活动 10余个房产项目参与包括象屿地产 保利置业等项目[10] 上海房管局局长亲自推介新批次楼盘[7]

公司动态 - 中建智地为新盘紫京宸园举办发布会 公司高层领导悉数出席 显示对项目高度重视 [1] - 紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组 [2] - 中建智地打造约5700平方米会所 规模与品质对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上顶豪项目 [11] 行业政策影响 - 北京8月8日发布楼市新政 五环外商品住房不限套数 直接利好五环外市场 [3] - 新政后五环外客户购房意愿提升 有央企开发商表示销售有明显提升 [3] - 新政出台后三周北京新房网签量呈现"三连升"态势 [3] - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [4] 市场竞争态势 - 开发商密集开展新品发布活动 包括电建地产 京投发展 建发房产等企业 [2] - 招商蛇口北京公司表示新政颁布后一周 朝棠揽阅等项目成交量基本实现翻倍 [6] - 朝棠揽阅以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为9月首周新房网签金额周度冠军 [6] - 开发商通过调规优化产品 如保利建工嘉华天珺项目增加住宅楼栋至15栋 总户数增至488套 [8] 销售表现 - 五环外新房成交速度加快 五环内看房客户增多 [9] - 北京隅·西颂项目日均销售两三套 周末客户较多 购房周期约两周 [9] - 海淀区大钟寺中介8月带看客户增长两成 新增人群中近一半为回头客 [9] 产品趋势 - 改善型客户关注产品品质 回归居住属性 [10] - 会所和园林成为开发商和购房者关注重点 [11] - 中建壹品在元启项目推出"全北京500万元总价段最高配会所" [12] - 电建地产泷悦·玖宸项目开放实景院子 重点推介园林 [12]

项目规划与产品设计 - 项目占地3公顷 总建筑面积11.68万平方米 其中住宅建筑面积7.75万平方米[14] - 9栋住宅楼共426户 面积段152-258平方米全四居设计 层高3.16-3.37米[1] - 得房率超90% 配备独立电梯厅及多处赠送空间包括阳台/设备平台/挑空平台[1] - 主力户型为152平方米共175套 采用四叶草格局 南向通面宽阳台进深1.2米[2] - 188平方米户型共121套 全边户设计 配备三卫及双台盆主卫[7] - 大户型包含195/204/230/258平方米四种规格 其中230平方米采用三进式归家礼序设计[10][12] 建筑布局与配套设施 - 建筑以小高层为主 北排两栋为洋房(7层/11层) 南侧三栋高度53.7-80米[16] - 配备三处下沉庭院 包含大面积水系/人工湖/峡谷景观带 架空层建筑面积269平方米[19] - 会所面积约2500平方米 西侧设景观大门 南侧设人行出入口方便幼儿园接送[19][21] - 地下车库设530个机动车位 采用双口双车道中央车站景观设计[21] 教育配套 - 东南角规划托幼用地5253平方米 容积率0.9 地上建筑面积4727.75平方米[23] - 幼儿园为3层建筑 总高13.5米 配备大量露台及可上人屋顶[23] - 按标准配置9个机动车位及9个非机动车位[25] 土地获取与开发背景 - 地块由中建智地/中国金茂/越秀地产/朝阳城发联合体以126亿元底价摘得[26] - 项目位于东四环与东五环之间 临近地铁6号线青年路站 周边有朝阳大悦城等商业配套[26] - 开发主体北京茂越置业注册资本40亿元 股权结构为北京兴鼎房地产50%/中国金茂33%/越秀地产17%[28] - 金茂负责规划设计 越秀负责营销和物业 董事长及总经理均为金茂系高管[29] 关联项目对比 - 南侧紫京宸园由中建壹品单独操盘 总建筑面积21.43万平方米 规划815户[31][32] - 紫京宸园户型涵盖130-400平方米 包含空中别墅产品[34] - 孙河商服地块由同一开发主体运营 总建筑面积12.69万平方米 投资估算6.34亿元[36] - 孙河地块建筑限高严格 中央公园100米内限高12米 100-150米限高24米[36]

北京进深 严明会 9月5日，中建智地好房子暨紫京宸园产品发布会在北京国贸大酒店举行。发布会上，相关负责人首次公开项目园林、户型、立面等。 该项目是约14万平方正大体量地块，横向界面尺度开阔，利于大尺度、大景观的豪宅产品规划。它有背山面水+三重院落+溪山行旅+浣花溪谷。 值得注意的是，紫京宸园地块内1条南北向宽度为11米的街坊路，被很巧妙改造为樱花林。 宅门 " Salin 00 co e 201 ooc 00 0000 0000 a 000 75 ® 立面的灵感"II 重棉的现代表达 竹节意象的接取 Him 6 dittiffline ...

项目交付与产品特点 - 中建智地旗下中建宸园项目正式交付 展示教科书级产品品质与宸园品牌力 [1] - 项目位于望京主城生态别墅区 包含7栋洋房和8栋叠拼产品 为272户家庭打造中国山水宅园 [1] - 园林筑于约1.5米台地上 建面约2500㎡宸雅会配备多功能运动休闲区 融合社交与景观功能 [1] 品质管控体系 - 项目作为中国建筑"好房子"试点 采用"超极交付"体系覆盖全周期 包含品控/雕琢/自选/共建/交付五大维度 [1] - 品控层面实施样板先行 建立八大工程1000+品控细节 覆盖9大维度153个环节 [1] - 雕琢层面针对120个细节持续优化 涵盖样板策划/细节雕琢/精益选材/隐蔽工程 [1] 用户参与机制 - 通过全周期用户共建体系 前期完成1000余组问卷和60余场客户访谈 将需求纳入设计 [2] - 通过业主见面会/工地开放日/预验房等活动实现业主全周期参与 [2] - 提前一年开展品质共鉴会 设置客户大使和N对1服务群 提供前置交付服务 [2] 服务与品牌延伸 - 引入自营高端物业宸系服务 提供"三重四感十维"服务保障 [2] - 公司在东四环星河湾板块打造第三座宸园项目紫京宸园 即将入市 [3]

从最近大量小区的成交价格走势来看，有的小区是一天一个价，卖房业主不设底价抛售，导致板块内价格快速回落。 无论是次新还是老破小，很多小区的跌幅已经在40%以上，并且最近的速度非常快。 融泽嘉园在2025年8月成交了一套87㎡的2居室，成交价315万。同户型在2021年9月成交价600万，减少285万，下降48%。 同户型在2025年7月成交价378万，1个月下跌63万，跌幅17%。 △回龙观-融泽嘉园西二路2号院87㎡2居室： 2025年8月，14层成交价315万 相比于2025年7月，同户型成交价378万，↓63万，-17% 相比于2024年11月，同户型成交价439万，↓124万，-29% 相比于2021年9月，同户型成交价600万，↓285万，-48% 相比于2016年4月，同户型成交价315万，价格持平 万泉庄小区在2025年8月成交了一套62㎡的2居室，成交价430万。同户型在2021年3月成交价780万，减少350万，下降45%。 △苏州桥-万泉庄小区62㎡2居室： 2025年8月，底层成交价430万 相比于2025年3月，同户型成交价558万，↓128万，-23% 相比于2021年3月，同户型成交 ...