成都2025年11月新房市场整体表现 - 2025年11月，全市一手住宅网签5897套，环比略降9.8%，但在全国二线城市中仍处于领先位置 [2] - 当月商品住宅成交面积约78.3万平方米（建筑面积），市场活跃度依然强劲 [2] - 新房市场整体呈现“量缩价稳”的趋势，库存出清周期为15.9个月，处于健康区间 [27] 主城核心区市场表现 - 主城核心区表现亮眼，成交金额占据主导，锦江区新房成交均价高达52773元/平方米（建筑面积），环比上涨2977元/平方米，涨幅居全市首位 [3] - 高端项目集中成交带动主城核心区市场，金融城贝宸S1项目11月销售约4.83亿元，位列全市金额榜第五位 [4] - 中铁博雅艺术城项目11月首开热销109套，成交金额约6.06亿元，登上单月金额榜TOP3 [5] - 华润置地·华宸府延续了华润在高端市场的强势表现 [7] - 金牛西派御府项目自2025年4月首开后，半年内销售额突破20亿元 [8] 二圈层及近郊市场表现 - 二圈层刚需刚改板块是成交量主力，洪河板块11月成交287套，遥遥领先其他板块 [7] - 郫都区、双流区、温江区等二圈层区域凭借相对可负担的价格和便利性，成为刚需和首改客户首选，是成交套数的重要贡献者 [8] - 东城金茂晓棠二期在洪河板块热销，项目自今年6月入市以来屡开屡罄，一期800余套房源已全部售罄 [7] - 高新区、天府新区及近郊成熟区的大体量刚改盘贡献了主要的销售面积 [25] 市场成交结构特征 - 市场呈现明显的区域分化特征，主城五区和高新区南区在成交金额上占主导，而近郊成熟区则在成交套数上贡献更大 [10] - 不同板块房价走势分化，锦江区和金牛区房价上涨，而高新南区、武侯区和天府新区则出现回调，分化主要受成交结构影响 [10] - 改善型需求已成为成交核心支撑，新房市场套均建筑面积达134.22平方米，而二手房仅为95.06平方米，建筑面积90–140平方米户型找房占比合计达50.1% [10] 热销项目成功因素 - 成功项目普遍具备精准的产品定位、优质配套资源、差异化的产品力以及强大的品牌背书 [10] - 麓湖生态城凭借独特的生态资源和产品设计，连续两月蝉联金额榜销冠 [10] - 中铁博雅艺术城通过“工程技术型”高产品力突围，强调五维创新体系 [10] - 绿城·悦海棠轩依托核心区位和完善配套热销，说明品牌服务和生活品质对核心改善客群具有强大黏性 [11]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

成都楼市"五一"假期表现 - "五一"假期成都楼市热度显著上升 多个在售楼盘客流量较平时显著增长 城市核心区域项目售楼处人潮涌动 参观样板间需要排队等候 [1] - 克而瑞监测数据显示 4月份成都5个新开盘项目均为"好房子新规"项目 保利花照天珺 华润置地中环天宸加推房源均价较前期上涨1000-2000元/平方米 仍实现开盘即售罄 [1][12] - 截至4月底 成都市场中符合好房子新规项目超过13个 约70%项目推出后1个月内网签率超过80% [12] 重点楼盘销售情况 - 东城金茂晓棠项目5月1日开放示范区 当天到访客户约1100组 截至5月3日累计到访客户超过2000组 首批216套房源已有超过900组客户冻资 [2][3] - 万科·都会甲第项目"五一"亮相 3天累计接待客户超过700组 冻资客户突破300组 主推86-121平方米全龄改善型产品 最高得房率113% [5] - 越秀·阅今沙项目"五一"期间每日平均接待访客量约100组 首批84套房源前期冻资客户已超250组 项目得房率达120% [7][8][9] - 星河WORLD六期·帝宝N6项目5月1日首次开盘实现2亿元销售额 招商时代公园项目"五一"前三天总到访量超200组 [9] 开发商营销活动 - 成都市住建局启动"安家成都·美好购房季"活动 汇集30家房企120多个楼盘 计划举办近百场特色活动并提供多重购房优惠 [10] - 保利四川推出"MAY好购房节" 精选房源享九八折优惠 人居九林语项目为清盘房源提供额外1%优惠 城投·鹭湾锦上映项目购房可享1万元礼金 [10] - 多家开发商推出"好房子"沉浸式体验活动 如越秀·望悦开放天际花园实景 华润置地·中环天宸 万科都会甲第展示创新户型设计 [10] 市场数据与趋势 - 4月份成都24个区域中有14个区域新房成交量同比增长 高新南区和金牛区增幅超100% [12] - 好房子新规项目对周边旧规楼盘产生冲击 可能加剧市场分化 [12] - 金茂成都首个好房子新规作品东城金茂晓棠 万科都会甲第 麓湖生态城C16天琴澄音等项目预计5月取得预售证 [12]