上海市第六批次土拍总体情况 - 土拍揽金总额289.6亿元 整体溢价率达22.33% [1] - 8宗地块挂牌出让 其中7宗溢价成交 [1] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [1][6] 全国单价地王纪录刷新 - 徐汇区XH-02单元051-11地块以12.25亿元成交 楼面单价达20.03万元/平方米刷新全国纪录 [1][2] - 地块出让面积4705.49平方米 起拍价10.01亿元 溢价率22.37% [1][2] - 竞得方上海祺祥旺宇置业为成立半年的新房企 注册资本15.5亿元 [2] 竞得方背景分析 - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家 涉及房地产、制造业等多个行业 [2] - 叶舒祺系屹丰汽车科技集团董事长叶华彪长女 叶华彪有浙江台州"汽车模具大王"之称 [2][5] - 屹丰汽车集团为世界最大汽车模具制造商 在6地拥有十余个生产基地 服务奔驰、宝马等主流车企 [5] 重点地块成交详情 - 静安区053-b-1地块由中海地产以53.63亿元竞得 出让面积1.68万平方米 起拍价48.71亿元 [6] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以64.71亿元拿下 吸引华润置地+广州城建等7家主体竞拍 [6] - 浦东唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以27.3亿元竞得 溢价率超40% 9家房企参与争夺 [7] 房企战略布局动向 - 绿城集团持续加码上海市场 2025年战略深耕华东区域 [6] - 绿城·潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米 近期推120套房源获160%认筹率 [7] - 头部房企集中争夺市中心地块 中环内板块房价表现坚挺 [8] 市场分化现象 - 青浦区地块出现流拍 仅联发集团1家企业参与 报价1轮即以21.95亿元成交 [7] - 优质地块维持高溢价率 推动后续优质项目供应 [7]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]

上海2025年六批次土拍成交概况 - 总成交金额达289.6亿元，涉及8宗地块，其中7宗溢价成交，1宗底价成交 [5][17] - 分两日完成出让：7月24日成交5宗地块（4宗溢价、1宗底价），金额185.3亿元；7月25日成交3宗地块，金额104.27亿元 [12][6] 核心地块成交数据 徐汇衡复地块 - 成交价12.25亿元，楼面价200257元/㎡（全国涉宅用地新高），溢价率22.38% [2][8] - 土地面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡（住宅占比约85%），容积率1.3，限高15米 [7][8] - 吸引3家竞买人，经过28轮竞价由上海祺祥旺宇置业竞得 [8] 虹口北外滩地块 - 成交价64.719亿元+附加条件（装修标准6000元/㎡+公建2600㎡+人才房配建2%），楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%（上海近年新高） [3][10] - 土地面积19441.07㎡，规划建筑面积51130.01㎡，容积率2.63，限高100米 [9][10] - 吸引7家竞买人，由绿城竞得 [10] 浦东唐镇地块 - 成交价27.297亿元+附加条件（装修标准4500元/㎡+公建200㎡+人才房配建0.7%），楼面价52360元/㎡，溢价率40% [4][11] - 土地面积22666.84㎡，规划建筑面积52133.73㎡，容积率2.3，限高60米 [11] - 吸引7家竞买人，62轮竞价触发中止价，由招商蛇口和中旅投资联合竞得 [11] 其他地块成交亮点 - 闵行区宅地：成交价36.89亿元+附加条件，楼面价56247元/㎡，溢价率30%，78轮竞价触发中止价 [12] - 静安区商住地：中海以53.63亿元竞得，楼面价90390元/㎡，溢价率10.1% [13] - 普陀区组团用地：中海以65.25亿元竞得，综合楼面价58823元/㎡，溢价率14.17% [14] - 奉贤区宅地：国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，楼面价24595元/㎡，溢价率11.8% [15] - 青浦区组团用地：上海联泓房地产底价21.948亿元竞得，综合楼面价14925元/㎡ [16] 市场参与特征 - 参拍企业共14家，包括6家央企、6家国企、1家混合所有制企业、1家民企 [11] - 高热度地块（如虹口北外滩、浦东唐镇）参拍企业均超5家，触发中止价 [11] - 供地策略：优质土地加速供应，多用途组合用地与高品质住宅用地并重 [17]

上海第六批次土拍概况 - 上海第六批次土拍共出让8宗涉宅地块 总成交金额达289 6亿元 [1] - 浦东 虹口地块均触发中止价 徐汇地块刷新全国宅地楼面价纪录 [1] - 土拍延续上半年热度 房企积极获取区位条件优越的高品质地块 [4] 重点地块成交详情 - 浦东新区唐镇地块由招商+港中旅联合体以27 297亿元竞得 溢价率40% 楼面价5 24万元/平方米 [2] - 虹口区北外滩地块由绿城以64 72亿元竞得 楼面价12 66万元/平方米 溢价率46 33% [3] - 徐汇区衡复地块由上海祺祥旺宇置业以12 25亿元竞得 楼面价20 03万元/平方米创全国纪录 溢价率22 38% [3] 地块开发要求 - 唐镇地块装修标准要求4500元/平方米 北外滩地块6000元/平方米 [3] - 衡复地块容积率仅1 3 将打造为风貌别墅 [3] - 上海保持多用途组合用地和高品质纯宅地并重的供地方式 [4] 房企动态 - 上海祺祥旺宇置业2025年1月成立 注册资本15 5亿元 股东叶舒祺关联多家房地产企业 [3] - 中海在本次土拍中豪掷118 88亿元拿下静安 普陀两宗核心地块 [4] - 屹丰汽车科技集团董事长叶华彪与拿地企业存在关联 [4] 市场影响分析 - 徐汇衡复地块稀缺性推高市场预期 将带动周边房价上涨 [5] - 优质土地供应加快 上海房地产市场稳定态势或将持续 [4] - 实力开发商持续关注上海土地市场 尤其是稀缺资源地块 [5]

上海第六批次集中土拍概况 - 上海开启今年第6批次集中土拍，8宗地块总起价236.7亿元，总用地面积350亩，总建筑面积52.3万平方米，分布于浦东新区、徐汇区、静安区、虹口区、闵行区、奉贤区、普陀区及青浦区 [1] - 24日土拍上半场5宗宅地共收金185.3亿元，平均溢价率13%，其中4宗溢价成交，1宗底价出让 [1] - 闵行区莘庄地块热度最高，静安区东斯文里地块、奉贤区奉贤新城地块、普陀区真如多用途组团用地保持一定热度，青浦区青浦新城多用途组团用地底价成交 [1] 主要房企竞拍表现 - 央企中海斥资近119亿元连获两宗热门地块，包括静安区C050202单元053-b-1地块（53.63亿元，溢价率10.10%）和普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块（65.25亿元，溢价率14.17%）[4][5][7] - 安徽高速溢价30%以36.887亿元拿下闵行莘庄地块，该地块经过78轮竞价达到中止价 [10][13] - 厦门国资房企联发&中建三局以底价21.948亿元竞得青浦新城多用途组团用地 [9] - 国贸&象屿以7.58亿元竞得奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，溢价率11.8% [14] 重点地块分析 - 静安区C050202单元053-b-1地块土地出让面积16809.38平方米，规划建筑面积59337.11平方米（住宅79%，商业21%），容积率3.53，起始价48.71亿元，起始楼面价82098元/平方米 [4] - 普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块总土地出让面积47199.11平方米，总规划建筑面积110925.6平方米，总起始价57.15亿元，起始综合楼面价51521元/平方米 [7] - 闵行区莘庄社区02单元06-05地块土地出让面积26232.04平方米，规划建筑面积65580.1平方米，容积率2.5，起始价28.38亿元，起始楼面价43268元/平方米 [13] 行业趋势与市场动态 - 上海凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，持续保持着较强的房地产投资吸引力 [3] - 房企积极将区位条件优越的高品质地块收入囊中，既增加了自身的优质土储，有利于自身经营，又可向市场持续提供优质住宅产品 [3] - 25日将开拍徐汇、浦东唐镇、虹口北外滩3幅重磅地块，预计热度更高，其中徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块即使底价成交，163639元/平方米的楼板价也将创上海全市以及全国涉宅地新高 [15][16]

中海上海拿地情况 - 公司今日以总价118.88亿元竞得上海静安和普陀两幅地块，其中静安地块53.63亿元（楼面价9.04万元/平米，溢价率10.1%），普陀地块65.25亿元（楼面价58,823元/平米，溢价率14.17%）[1][2][13] - 静安地块经过34轮激烈竞价，从起始价48.71亿元升至53.63亿元，参与竞拍方包括保利、华润、招商等央企[3][10] - 普陀地块为真如城市副中心核心地块，吸引上海城建与中海两家竞拍，起始总价57.15亿元[14] 静安地块详情 - 地块位于东斯文里片区，是上海现存最完整的广式石库门建筑群，被称为"静安新天地"，可售住宅楼面价达11.5万元/平米[3][7] - 需配建21%自持商业（约15,000平米），且住宅与商业须整体报建，限制资金周转速度[5][7] - 周边新房海玥·黄浦源近期销售均价14.05-14.56万元/平米，但去化缓慢（上半年仅售56套）[3][4] - 测算显示项目需售价超17万元/平米才能盈利，开发周期将受片区整体改造进度影响[7] 普陀地块详情 - 地块规划为真如翠谷一期项目，含A03D-01（住宅，容积率2.5）和A03D-03组团，周边有4条地铁线交汇[15] - 周边次新房均价约10万元/平米（品尊国际9.13-9.67万元/平米，高尚领域10.56万元/平米）[17] - 公司此前主导普陀红旗村城市更新，但商业自持部分仍将带来资金压力[17] 企业战略背景 - 公司上半年在上海土拍中颗粒无收，导致销售额同比下滑（137.78亿元，排名从第1降至第7）[9] - 主要竞争对手保利已耗资75亿拿下3幅地块，华润通过股权收购获取核心地块，招商也在补充市中心项目储备[12][9] - 此次拿地被视为公司捍卫上海市场地位的关键举措，竞拍过程展现强烈补仓意愿[1][9][10]

上海2025年六批次土拍结果 - 7月24日上海出让5宗地块，总成交金额185.3亿元，其中4宗溢价成交、1宗底价成交 [1][4] - 闵行区宅地溢价率最高达30%，由安徽省高速地产集团以36.89亿元+附加条件竞得，成交楼面价56247元/㎡ [5] - 中海以总价118.88亿元竞得静安区商住混合用地（溢价10.1%）和普陀区多用途组团用地（溢价14.17%） [2][7] - 奉贤区宅地由国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，溢价率11.8%；青浦区地块以底价21.948亿元成交 [8] 土拍市场特征分析 - 本场土拍吸引11家企业参拍（4家央企、7家国企），闵行区地块热度最高经历78轮竞价 [5][9] - 静安、奉贤、普陀地块保持较高热度，青浦地块为唯一底价成交 [8][9] - 优质地块竞争激烈，闵行地块触发中止价进入"竞高品质"环节，需承诺4000元/㎡装修标准和2650㎡公建配套 [5] 上海房地产市场趋势 - 上海凭借经济规模、基础设施和人才储备保持强投资吸引力，房企积极获取优质土储 [9] - 土拍热度传导叠加新房供应加快，或将持续支撑市场稳定态势 [3][9] - 此前五批次土拍中浦东新区曹路地块溢价率达41.7%，杨浦区地块溢价30.8%刷新区域楼面价纪录 [10]

上海2025年六批次土拍结果 - 7月24日上海出让5宗地块，总成交金额185.3亿元，其中4宗溢价成交、1宗底价成交 [1][3] - 闵行区宅地溢价率最高达30%，由安徽省高速地产集团以36.89亿元竞得，楼面价56247元/㎡ [4] - 静安区商住混合用地和普陀区多用途组团用地均由中海竞得，总价118.88亿元，溢价率分别为10.1%和14.17% [1][4] - 奉贤区宅地由国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，溢价率11.8% [5] - 青浦区多用途组团用地底价成交，由上海联泓房地产开发有限公司竞得，楼面价14925元/㎡ [5] 土拍市场热度分析 - 本场土拍吸引11家企业参拍，包括4家央企和7家国企，闵行区地块竞争最激烈 [7] - 中指研究院指出上海凭借经济规模、基础设施和人才储备保持强吸引力，房企积极获取优质土储 [7] - 土拍热度传导叠加优质新房供应加快，上海房地产市场稳定态势有望持续 [1][7] 历史土拍对比 - 6月19-20日上海五批次土拍6宗地块总成交212.57亿元，浦东新区曹路地块溢价率高达41.7% [8] - 杨浦区地块由保利发展以35亿元竞得，溢价率30.8%，楼面价95530元/㎡刷新区域纪录 [8] - 郊区地块表现抢眼显示区域均衡发展潜力，核心区域高端市场信心坚定 [8]

公司股价及交易情况 - 截至2025年7月24日收盘 XD上海石化报收于2 96元 上涨0 68% 换手率0 72% 成交量52 50万手 成交金额1 55亿元 [1] - 主力资金净流出1614 52万元 占比成交额10 43% 其中超大单净流出2399 04万元 占比15 5% 大单净流入784 52万元 占比5 07% [1] - 中单净流出1418 18万元 占比9 16% 小单净流入3032 70万元 占比19 59% [1] 公司财务表现 - 2025年一季报显示 公司营业总收入195 21亿元 同比减少8 28% 归属净利润8983 90万元 同比减少206 87% [1] - 扣非净利润8520 90万元 同比减少186 85% 流动比率1 299 速动比率0 924 资产负债率39 31% [1] 公司基本信息 - 公司成立于1993年 位于上海市 从事石油 煤炭及其他燃料加工业 注册资本1079928 55万人民币 实缴资本633000万人民币 [1] - 法定代表人郭晓军 [1] 公司投资及知识产权 - 对外投资22家企业 参与招投标项目5000次 [2] - 拥有商标信息51条 专利信息1292条 行政许可12807个 [2]