投资评级 - 买入评级 目标价19.35港元（较当前股价14.30港元有35.4%上行空间）[4][6] 核心观点 - 销售规模保持行业第二 2025H1合同销售额1201.5亿元 市占率2.72%[2] - 利润率虽有所下滑但仍处行业第一梯队 核心净利润率10.6%[3] - 商业REITs取得突破性进展 首个商业REIT获证监会及深交所受理[4] - 融资成本降至2.9% 债务结构持续优化 人民币借贷占比提升至84.8%[3] - 预计2025-2027年归母核心净利润分别为161亿/171亿/180亿元[4] 销售表现 - 2025H1合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二[2] - 销售面积512万方 同比下降5.9% 销售均价提升1%至23500元/平方米[2] - 北上广深及香港销售金额占比达53.7% 其中北京单城销售超300亿元[2] 土地储备 - 2025H1新增购地金额403.7亿元 新增土建面258万方[2] - 一线及强二线城市新增投资占比86%[2] - 总土储规模4047万方（含中海宏洋1354万方）[2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）[2] 财务表现 - 2025H1收入832.2亿元 同比下降4.3%[3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点[3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5%[3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3%[3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点[3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平[4] - 一线城市商业收入占比提升至47%[4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7%[4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77%[4] 财务预测 - 预计2025年收入1916.4亿元 同比增长3.5%[5] - 预计2025年归母核心净利润160.64亿元 同比增长2.2%[5] - 预计2025年每股盈利1.50港元 对应市盈率9.8倍[5] - 预计2025-2027年股息率维持在3.5%-3.9%区间[5]

公司业绩与财务表现 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价23500元/平方米同比提升1% 整体市占率2.72% [2] - 2025年上半年公司收入832.2亿元同比下降4.3% 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 核心净利润率10.6%同比下降1.6个百分点 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [4] - 预计2025年至2027年归母核心净利润分别为161亿元、171亿元及180亿元 [1] 盈利能力与成本控制 - 2025年上半年整体毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 分销及行政费用占收入比例3.8%处于行业领先位置 [4] - 平均融资成本进一步下降至2.9% 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 人民币借贷占比提升至84.8% [4] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% 债务结构持续优化 [4] 土地储备与投资策略 - 2025年上半年新增总购地金额403.7亿元 新增土地建面258万平方米 拿地规模行业领先 [3] - 新增土地投资的一线及强二线城市占比86% 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [3] - 系列公司已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）为后续业绩提供保障 [3] 销售布局与市场地位 - 北上广深及香港合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [2] - 公司高度聚焦高能级城市及核心区域投资 拥有"好产品"口碑 市占率不断提升 [1] 商业运营与资产管理 - 2025年上半年商业运营收入35.4亿元同比基本持平 一线城市收入占比提升至47% [5] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 整体销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [5] - 写字楼成熟期项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [5] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 全周期资产管理能力取得关键进展 [5]

核心观点 - 公司获买入评级 目标价19.35港元 2025年预测市盈率12倍 [1] - 公司聚焦高能级城市及核心区域投资 产品口碑良好 市占率持续提升 [1] - 公司融资能力与成本管控能力行业领先 为盈利提升及长远发展提供保障 [1] 销售表现 - 2025年上半年合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 销售面积512万平方米 同比下降5.9% 销售均价上升1%至23500元/平方米 [1] - 整体市占率2.72% 保持市场前列 [1] - 北上广深及香港销售额占比达53.7% 其中北京销售额超300亿元 [1] 土地储备 - 2025年上半年新增购地金额403.7亿元 新增土建面积258万平方米 拿地规模行业领先 [2] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [2] - 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [2] 财务指标 - 2025年上半年收入832.2亿元 同比下降4.3% [3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 [3] - 分销及行政费用占比3.8% 处于行业领先位置 [3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5% [3] - 核心净利润率10.6% 下降1.6个百分点 仍处行业第一梯队 [3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点 [3] - 平均融资成本2.9% 人民币借贷占比84.8% [3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平 [4] - 一线城市商业收入占比提升至47% [4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [4] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [4] 盈利预测 - 预计2025年归母核心净利润161亿元 [1] - 预计2026年归母核心净利润171亿元 [1] - 预计2027年归母核心净利润180亿元 [1]

业绩表现 - 2025上半年50家样本房企营业收入12049亿元 同比下降16.1% [1] - 央国企营收同比增长4.9% 民企下降32.1% 混合制企业下降26.1% [1] - 归母净利润亏损870亿元 同比扩大39% [1] - 行业毛利率11.68% 较2024年下降0.29个百分点 [1] - 销管费率4.89% 较2024年下降0.62个百分点 [1] - 多家房企计提大额存货减值 万科A/绿城中国/华发股份均超10亿元 [1] 经营状况 - TOP100房企全口径销售金额17820亿元 同比下降11% [2] - 头部房企表现分化 建发国际集团/中国金茂实现正增长 [2] - TOP30房企中民企数量从2020年21家降至7家 [2] - 14家典型房企拿地强度从2021年0.47回升至0.36 [2] - 中国金茂/建发国际集团/滨江集团/绿城中国拿地强度超0.6 [2] 资产质量 - 16家典型房企总资产规模101875亿元 较2024年末下降2.9% [3] - 有息负债规模27146亿元 较2024年末微增0.4% [3] - 资产负债率71.5% 较2024年末下降0.8个百分点 [3] - 短期有息负债占比30.4% 较2024年末下降1.8个百分点 [3] - 平均融资成本3.63% 较2024年下降30个基点 [3] - 建发国际集团/滨江集团/绿城中国竣工存货占比低于15% [3] - 四家房企资产流速超过65% 包括建发国际/滨江/保利/华发 [3] 市场格局 - 核心城市优质新房项目去化表现良好 [4] - 二手房市场呈现以价换量态势 [4] - 房企竞争重点转向资产质量/产品品质/品牌服务 [4] - 推荐关注持续在核心城市拿地的头部房企 [4]

债券付息兑付安排 - 中海企业发展集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种一)将于2025年9月22日支付利息及本金 [1] - 本期债券简称"22中海05" 票面利率为2.40% 每10张面值1000元债券派发本息总额1024元(含税) [1] - 债券计息期间为2024年9月20日至2025年9月19日 摘牌日为2025年9月22日 [1]

债券兑付安排 - 中国海外发展子公司中海企业发展集团发行的"22中海05"债券将于2025年9月22日兑付本金及利息 [1] - 本期债券计息期间为2024年9月20日至2025年9月19日 票面利率为2.40% [1] - 每10张面值1000元债券派发本息总额1024元 含摘牌日2025年9月22日等具体兑付细节 [1] 债券条款明细 - 债券品种为面向专业投资者公开发行的公司债券(第三期)(品种一) [1] - 兑付金额计算方式明确：每1000元面值对应本息1024元 体现2.40%年度票面利率 [1] - 债券简称及代码信息完整 属于中国海外发展(00688)资本市场运作的重要组成部分 [1]

债券基本信息 - 22中海05发行总额10.00亿元，期限3.00年，票面利率2.40%[7][8] - 22中海06发行总额5.00亿元，期限5.00年，票面利率3.15%[24][25] - 22中海05和22中海06发行人为中海企业发展集团有限公司[6][24] 债券时间安排 - 22中海05债权登记日和最后交易日为2025年9月19日，兑付日和摘牌日为2025年9月22日[6][10][11][12][13] - 22中海06债权登记日为2025年9月19日，付息日为2025年9月22日[24] - 22中海06付息日为2023 - 2027年每年9月20日（遇非交易日顺延），本金兑付日为2027年9月20日（遇非交易日顺延）[25] 本息派发情况 - 22中海05每10张面值1000元派发本息1024.00元（含税）[8] - 22中海06每10张面值1000元派发付息31.50元（含税）[26] 税收情况 - 22中海05个人（含证券投资基金）债券持有者利息所得税税率20%[17] - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税[18][32] 其他信息 - 22中海05受托管理人为中信建投证券股份有限公司[8] - 发行人联系电话0755 - 82826729，受托管理人联系电话010 - 56051925[34]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

杭州豪宅市场动态 - 杭州御园项目以18.8万元/平方米毛坯均价入市 首推30套中式排屋 最高总价超亿元 登记10组家庭 中签率100% [1] - 项目突破价格天花板 为顶级豪宅市场打开涨价通道 [1] 中海海潮TOD项目规划 - 项目位于上城区望江新城核心 地铁18号线海潮站和7号线莫邪塘站上盖 东临在建杭州K11 距西湖3公里 距吴山广场1公里 [2] - 楼面价43353元/平方米 地上建筑面积约20万平方米 分3个组团开发 含13幢住宅（6幢19层高层+7幢6层叠墅） [2] - 产品包括顶奢高层210-370平方米 稀缺低密院墅360-400平方米 超平层830平方米 [2] - 高层精装单价预计超14万元/平方米 总价3000-5500万元 低密院墅单价超18万元/平方米 总价6000-7500万元 [2][3] - 计划2026年初入市 首推36套低密院墅产品 [3] 顶豪市场竞争格局 - 杭州现有5个高层项目单价超10万元 由滨江和中海两家房企包揽 [4] - 中海持有海潮TOD项目及滨江区府项目 后者含5幢高层和2幢商业超平层 住宅面积233-413平方米 商业超平层860平方米 距钱塘江200米 预计年底首开单价破10万元 [4] - 滨江持有"三大传奇"项目：水电新村项目168套房源 户型296-878平方米 均价超12万元/平方米 滨杭传麒府206套房源 高层350-500平方米售价10万元/平方米 叠墅300-500平方米售价12-16万元/平方米 丰北项目9幢高层 户型238-388平方米 预计售价10万元/平方米 [4][5]