北京“十五五”住房发展规划 - 规划提出完善“市场+保障”住房供应体系，健全租购并举制度，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[1] - 计划优化保障性住房供给，盘活存量资源，重点保障城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求[1] - 将扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业机构，规范租赁市场发展，探索“一张床、一间房”模式[1] - 计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升和物业服务升级行动[1] 地方楼市政策动态 - 常州发布楼市新政，明确地块出让需界定住宅类型，要求提升建筑设计，优化户型设计，鼓励配置智能家居[2] - 新政规定阳台统一按半面积计入容积率，购买高品质住宅的公积金贷款额度在上浮基础上增加50万元且不设最高限额[2] - 常州配套“卖旧买新”政策，全力支持市民置换优质住房[2] 北京土地市场交易 - 中海以12.48亿元竞得通州区九棵树地块，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%，地块占地2.47公顷，规划地上建面5.44万㎡[3] - 懋源以50.24亿元斩获朝阳区松榆里地块，楼面价约6.21万/㎡，溢价率18.21%，地块用地面积约2.89公顷，建筑规模约8.08万㎡[4][5] - 北京城建以14.71亿元底价竞得房山区长阳镇地块，成交楼面价约1.81万元/㎡，土地面积约5.57公顷[4][5] 重点城市土地市场概况 - 上海九批次土拍收官，9宗地总收金173.33亿元，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万㎡，两宗地溢价成交[5] - 杭州累计出让5宗住宅用地，总成交金额67.94亿元，其中滨江集团包揽的2宗萧山地块均有溢价，溢价率分别为18.92%和11.78%[6] - 苏州高新区狮山板块两宗低密宅地以底价成交，总成交金额14.2亿元，成交楼面价均为1.8万元/㎡[7] - 武汉12宗地块总成交价约39.7亿元，其中8宗住宅用地成交37.8亿元，占比逾95%[8] 房企动态与融资情况 - 中海地产树村地块取得预售证，各楼栋拟售均价在15.4万-18万元/㎡之间，项目规划16栋叠拼及大平层产品[9] - 前11月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，中海地产新增货值1963亿元位列第一[10][11] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS，规模12.46亿元，底层资产出租率达95%[11] - 远洋集团7笔境内公司债重组方案获通过，本金合计130.5亿元[11] - 万科拟召开持有人会议协商20亿元中期票据展期事宜，该票据本金兑付日为2025年12月15日[11]

行业整体表现 - 2025年前11个月权益拿地金额TOP100房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，延续增长态势 [1] - TOP10房企拿地金额占TOP100房企比例超过50%，行业集中度较高 [1] - 预计2025年优质房企全年拿地金额将保持温和增长，增速较前三季度有所收窄但仍为正 [3] 头部房企竞争格局 - 中海地产以870亿元拿地金额位列榜首，绿城中国以588亿元排名第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [1] - 从新增货值看，中海地产新增货值1963亿元位列第一，招商蛇口新增货值1833亿元位列第二，绿城中国新增货值1293亿元位列第三 [2] - TOP10房企新增货值总额11446亿元，占TOP100房企的47.1%，集中度处于近年高位 [2][3] 区域市场分析 - 长三角TOP10房企拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [1][2] - 京津冀TOP10房企拿地金额1060亿元位列第二，中西部TOP10房企拿地金额602亿元位列第三 [1] - 热点一二线核心城市土拍活跃度有支撑，民营房企通过联合国企或独立在优势区域拿地 [2][3] 企业策略与趋势 - 11月单月民营房企拿地活跃，例如金沙鹭岛经过35轮竞价以3.37亿元竞得成都地块，溢价率39.53% [2] - 头部房企如中海地产、招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [2] - 四季度房企普遍回归“现金流优先”思路，部分企业适度收紧投资节奏，使年末拿地趋于平稳 [3]

行业整体表现 - 2025年前11个月权益拿地金额TOP100房企拿地总额为8478亿元 同比增长14.1% 延续增长态势 [1] - TOP10房企拿地金额占TOP100房企比例超过50% 显示拿地集中度较高 [1] - 展望全年 优质房企拿地金额预计保持温和增长 增速较前三季度有所收窄但仍维持正区间 [3] 领先房企分析 - 中海地产以870亿元拿地金额位列榜首 绿城中国以588亿元排名第二 招商蛇口以564亿元位列第三 [1] - 从新增货值来看 中海地产新增货值1963亿元 招商蛇口新增货值1833亿元 绿城中国新增货值1293亿元 位列前三 [2] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目 货值得以大幅提升 [2] 区域市场动态 - 长三角TOP10房企拿地金额2738亿元 位居四大城市群之首 [1] - 京津冀TOP10房企拿地金额1060亿元 位列第二 中西部TOP10房企拿地金额602亿元 位居第三 [1] - 长三角区域因人口持续流入 住房需求基础坚实 确保了楼盘快速销售和资金回笼 为房企提供确定性和安全边际 [2] 企业类型与策略 - 11月单月民营房企拿地较为活跃 通过联合国企拿地或聚焦优势区域独立拿地 在热点一二线核心城市建立优势 [2] - 例如金沙鹭岛房地产开发有限责任公司在成都经过35轮竞价以3.37亿元竞得地块 溢价率39.53% [2] - 四季度房企普遍回归"现金流优先"经营思路 部分企业适度收紧投资节奏 但热点城市和核心板块土拍活跃度仍有支撑 [3] 行业集中度趋势 - TOP10房企2025年前11个月新增货值总额11446亿元 占TOP100房企的47.1% [2] - 头部房企在销售能力、融资能力和品牌能力上优势巩固 行业分化或将继续扩大 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][5] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化策略“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [4] 行业基本面分析 土地市场 - 年末房企拿地积极性有所降低，1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元，同比增加14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄 [1][10] - 上半年核心城市核心地段土地市场热度较高，带动全国土地出让金额增长；下半年因头部房企补库目标达成及新房市场走冷，拿地积极性降低 [1][10] - 1-11月权益拿地金额前五名为：中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地；新增货值前五名为：中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地 [1][10] 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积187.5万平方米，环比提升9.3%，但同比下降50.7% [2][22] - 样本一线城市新房成交面积55.2万方，环比+27.5%，同比-36.6%；二线城市108.0万方，环比+10.3%，同比-47.1%；三线城市24.3万方，环比-19.6%，同比-72.6% [2][22] - 今年累计48周样本30城新房成交面积8780.8万方，同比-11.3%；一线城市2347.9万方，同比-7.9%；二线城市4294.7万方，同比-11.1%；三线城市2138.1万方，同比-14.8% [2][25] - 11月累计样本30城新房成交面积655.5万方，同比-41.5%；一线城市180.1万方，同比-42.0%；二线城市364.8万方，同比-35.6%；三线城市110.6万方，同比-54.8% [25] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计201.5万方，环比下降1.0%，同比下降18.3% [2][30] - 样本一线城市二手房成交面积88.2万方，环比+6.1%；二线城市83.8万方，环比-7.8%；三线城市29.5万方，环比+0.2% [2][30] - 年初至今累计二手房成交面积9457.9万方，同比增长9.2%；一线城市3908.3万方，同比+10.0%；二线城市4347.0万方，同比+8.6%；三线城市1202.6万方，同比+8.6% [30] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后沪深300指数0.92个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [1][11] - 本周房地产板块上涨个股84支，较上周增长73支，下跌股数28支 [11] - 涨幅前五个股：乾景园林（+57.7%）、万通地产（+19.3%）、中珠医疗（+16.3%）、亚太实业（+15.4%）、ST慧球（+13.0%） [11][17] - 跌幅前五个股：华夏幸福（-14.9%）、万科A（-11.2%）、*ST匹凸（-11.0%）、合肥城建（-9.8%）、金地集团（-6.2%） [11][17] - 重点48家A/H房企中上涨12支，涨幅前五：绿景中国地产（+18.8%）、建业地产（+9.3%）、世联行（+5.6%）、时代中国控股（+4.9%）、金科股份（+3.5%） [11][21] 信用债市场 - 本周（11.24-11.30）共发行房企信用债21只，环比增加12只；发行规模178.40亿元，环比增加131.3亿元；净融资额121.22亿元，环比增加139.13亿元 [3][40] - 主体评级以AAA（73.9%）为主要构成；债券类型以一般公司债（28.3%）和一般中期票据（27.7%）为主；债券期限以1-3年（67.3%）为主 [3][40] - 融资成本有所下降，例如25张江高科SCP002短期融资券利率较之前同类型可比债券下降30bp [42] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选：基本面alpha公司（H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）、地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展）、中介（贝壳）、物业（华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余） [4][53]

土地交易概况 - 中海地产旗下公司以12.48亿元、溢价率0.97%竞得通州区九棵树南地块 [1] - 地块挂牌竞价收到两份报价，经现场5手竞价后成交，经营楼面价为2.32万元/平方米 [2] 地块规划与设计 - 地块为二类居住用地，土地面积约2.47万平方米，规划建筑面积约5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米，局部可达60米，预计打造洋房与小高层产品 [3] - 土地出让文件要求采用围合式院落布局，形成“东北高西南低”天际线格局，沿九棵树中路西侧需退线20米，对产品规划设计提出更高要求 [4] - 地块北侧规划有一宗住宅用地，若由同一主体开发可实现地下空间联通，形成规模效应 [4] 地块区位与配套 - 地块位于通州老城核心梨园板块，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站，周边商业、医疗、公园配套完善 [2] - 地块原为同仁堂九棵树药店所在地，具有一定历史意义 [2] 区域市场与开发策略 - 通州区域今年入市新盘包括招商·朝棠揽阅、中建·运河玖院、中铁建·花语璟云等 [5] - 项目需借助临铁属性与成熟配套吸引地缘改善及国贸CBD外溢刚需客群，严谨的定价策略是在红海市场突围的关键 [5] - 在买方主导的市场格局下，开发商需平衡合理利润与快速去化，考验企业综合运营能力 [5]

行业整体拿地情况 - 2025年1月至11月，TOP100企业拿地总额为8478亿元，同比增长14.1% [1] 主要企业新增货值排名 - 中海地产新增货值规模为1963亿元，位列行业第一 [1] - 招商蛇口新增货值规模为1833亿元，位列行业第二 [1] - 绿城中国新增货值规模为1293亿元，位列行业第三 [1]

整体市场概况 - 2025年1-11月TOP100房地产企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，显示临近年底企业拿地积极性减弱，态度趋于审慎 [1] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分企业选择与国企联合拿地，部分则聚焦自身优势区域独立拿地深耕 [1] 领先企业表现 - 从新增货值看，中海地产以1963亿元位列第一，招商蛇口以1833亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [4] - 绿城中国以1293亿元新增货值位列第三 [4] - TOP10企业2025年1-11月新增货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元 [4] - 2025年1-11月权益拿地金额排名中，中海地产以870亿元居首，绿城中国以588亿元位列第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [17] 区域市场分析 - 从城市群拿地金额看，长三角TOP10企业拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额1060亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额602亿元，位列第三 [12] - 重点城市中，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企主要在其重点深耕区域补充土储，例如懋源地产进入北京拿地金额前十，滨江集团等民营房企进入杭州拿地金额前十 [15] 拿地策略与趋势 - 临近年末，房企更青睐联合体拿地，以共同应对市场不确定性和缓解资金压力，联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [5] - 11月民营房企拿地活跃，主要集中在一二线热点城市核心区域，如懋源地产在北京朝阳区以50.24亿元竞得地块，佳运置业在上海浦东新区以24.75亿元竞得地块 [6] - 11月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海和北京，上海有4宗地入榜总金额115亿元，北京有3宗地入榜总金额89亿元 [16]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

杭州土地市场表现 - 11月27日杭州萧山区2宗宅地均由滨江集团溢价竞得，总成交金额24.62亿元，最高溢价率18.92% [2] - 2宗地块总用地面积6.28万m²，总规划建筑面积11.29万m²，总起始价21.57亿元，均溢价超10%成交 [4] - 湘湖单元地块经过28轮竞价以8.49亿元成交，楼面价20811元/m²，溢价率18.92%；市北单元地块经过18轮竞价以16.13亿元成交，楼面价22355元/m²，溢价率11.78% [4] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3][6] - 土拍结果凸显市场分化格局，核心区域拥有稀缺景观资源或成熟配套的优质地块受关注，而外围或同质化板块承压 [2][5][6][7] 北京土地市场动态 - 11月27日北京通州区一宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/m²，溢价率0.97% [3][8] - 该地块规划建筑面积54428.279m²，起始价12.36亿元，吸引两家房企参与竞拍 [8] - 十月至十一月北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度提升，此前有民企经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [8] 南京土地市场情况 - 11月27日南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元 [3][9] - 2宗地块总规划建筑面积11.73万m²，分别由南京昕科资产管理有限公司和南京扬子江开发置业有限公司以起始价竞得 [9] 行业趋势与房企策略 - 资金雄厚的品牌房企对核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，积极补仓 [5][6] - 房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺激烈，土地市场热度呈现分化态势 [6][7] - 市场特征为信心与理性并存，板块分化加剧，核心资产抗跌而外围承压 [6][7]

交易概览 - 中海公司以12.48亿元竞得北京市通州区九棵树南地块 [1] - 该地块成交溢价率为0.97% [1] - 交易日期为11月27日 [1] 地块信息 - 地块土地面积约为247万平方米 [1] - 地块规划建筑规模为5.44万平方米 [1] - 地块用地性质为R2二类居住用地 [1]