收购交易概述 - 中国海外发展间接全资附属公司中海企业发展联合上海虹润及杭州旅投于2025年9月5日签署产权交易合同 收购上海新东安50.5%股权及相关债权 预计出资73.41亿元人民币 同时收购上海新百安30.5%股权 预计出资8.12亿元人民币 [1] - 收购完成后 上海新东安将作为附属公司入账 上海新百安将作为联营公司入账 两家标的公司均持有上海徐汇区东安项目地块 [1] 标的资产详情 - 上海新东安由转让方1和转让方2各持股50% 主要从事物业开发及投资 核心资产为上海市徐汇区东安项目地块 [1] - 上海新百安股权结构与新东安一致 同样专注于物业开发及投资 持有相邻的东安项目地块 [1] 战略意义与业务协同 - 东安项目位于上海核心城区徐汇区 具备优越地理位置 完善配套设施及战略性交通优势 毗邻周边商圈 [2] - 收购符合公司核心业务策略 通过开发该项目可巩固提升上海市场占有率 品牌影响力及收益能力 支持长期业务发展 [2] - 联合竞买模式借助合作方资金优势成功竞标 同时分散投资风险 [2] 区域战略布局 - 上海作为中国一线城市 是公司战略布局重点区域 此次收购强化了公司在核心城市的资产配置 [2]

收购交易概况 - 中国海外发展间接全资附属公司中海企业发展联合上海虹润及杭州旅投共同收购上海新东安企业发展有限公司50.5%股权及相关债权与上海新百安经济发展有限公司30.5%股权 [1] - 中海企业发展预计出资约人民币73.41亿元收购标的权益A及人民币8.12亿元收购标的权益B 总交易金额达81.53亿元 [1] - 交易完成后 标的公司A将列为公司附属公司 标的公司B将列为联营公司 [1] 标的资产详情 - 标的公司主要持有上海徐汇区东安项目地块 总用地面积约134,082平方米 位于东安路与中山南二路交汇处 [1] - 项目包含两幅获准用于住宅及商业用途的地块 目前处于初步开发阶段 [1] - 项目属于上海核心城区徐汇区旧城区发展项目 具备优越地理位置与完善配套设施 [2] 战略意义与业务影响 - 收购符合公司核心业务策略 通过开发东安项目可巩固并提升公司在上海市场占有率及品牌影响力 [2] - 项目位于集团战略布局重点区域一线城市上海 预期为集团创造收益并支持长期业务发展 [2] - 联合竞买模式可借助其他合作方出资并分散投资风险 [2]

收购信息 - 2025年9月5日联合竞买方订立产权交易合同，中海企业发展收购标的公司A 50.5%股权及相关比例债权、标的公司B 30.5%股权，预计出资7341百万元和812百万元[3] - 联合竞买方以15478百万元竞得标的权益A和B[5] - 收购事项构成须予披露交易，豁免股东批准规定[4] 股权结构 - 转让前转让方1和2分别持有标的公司A和B各50%股权，转让后转让方2保留各标的公司10%股权[7] - 完成后标的公司A由四方分别持有50.5%、35%、4.5%及10%股权，入账为附属公司；标的公司B由四方分别持有30.5%、55%、4.5%及10%股权，入账为联营公司[8] 财务数据 - 2024年8 - 12月标的公司A和B除税前和除税后亏损分别为345,250元、164,000元，2025年上半年分别为291,250元、158,750元[15] - 2025年6月30日标的公司A和B经审核资产净值分别约为5,091百万元和2,582百万元[15] - 2025年6月30日标的公司A和B资产净值估值分别约为5,498百万元和2,662百万元[15] 其他信息 - 东安项目总用地面积约134,082平方米[23] - 中海企业发展收购的相关比例债权总金额约为4,564百万元[25] - 标的公司A结欠转让方总金额约为8,135百万元[30]

核心观点 - 摩根士丹利调整中国海外发展盈利预测与目标价 因内地房价持续下跌导致利润率下降 [1] 财务预测调整 - 2025至2027年毛利率预测各下调0.1个百分点 分别调整为16.4% 19.7%及22.7% 相较2024年17.7% [1] - 2025年核心盈利预测下调0.6% 2026年上调0.2% 2027年上调3.0% [1] 估值调整 - 目标价由13.2港元上调至13.7港元 相当于预测今年每股资产净值折让30% [1]

盈利预测调整 - 摩根士丹利将中国海外发展2025年核心盈利预测下调0.6% 2026年上调0.2% 2027年上调3.0% [1] - 调整原因为内地房价持续下跌导致公司利润率下降 [1] 毛利率预测 - 2025年毛利率预测下调0.1个百分点至16.4% 2026年下调0.1个百分点至19.7% 2027年下调0.1个百分点至22.7% [1] - 2024年基准毛利率为17.7% [1] 目标价与估值 - 目标价由13.2港元上调至13.7港元 [1] - 新目标价相当预测今年每股资产净值折让30% [1] - 维持"与大市同步"评级 [1]

盈利预测调整 - 摩根士丹利下调中国海外发展2025至2027年毛利率预测各0.1个百分点 分别调整为16.4% 19.7%及22.7% 相较2024年17.7% [1] - 该行将2025年核心盈利预测下调0.6% 2026年上调0.2% 2027年上调3.0% [1] 目标价与估值 - 目标价由13.2港元上调至13.7港元 相当预测今年每股资产净值折让30% [1] - 评级维持"与大市同步" [1] 行业影响因素 - 调整预测反映内地房价持续下跌导致的利润率下降 [1]

市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

公司销售表现 - 8月合约物业销售金额183.3亿元 同比下降0.7% [1] - 8月销售面积88.85万平方米 同比上升27.7% [1] - 销售金额与销售面积呈现量升价跌态势 [1]

公司财务表现 - 新鸿基地产2025财年收入797.21亿港元同比增长11.5% 净利润192.77亿港元同比增长1.2% [2] - 信利国际前8月营业净额110.11亿港元同比减少5.5% 8月单月营业净额14.45亿港元同比减少6.5% [2] 房地产销售数据 - 中国海外发展前8月合约销售额1503.31亿元同比下跌16.5% 8月单月销售额183.3亿元同比下跌0.7% [5] - 融创中国前8月合同销售金额304.7亿元同比减少13% 8月单月销售金额53.9亿元同比减少26.7% [5] - 中国海外宏洋前8月合约销售额207.83亿元同比下跌10.6% 8月单月销售额21.33亿元同比增长6.1% [5] - 金地商置前8月合约销售总额75.88亿元同比减少39% 8月单月销售总额6.08亿元同比减少52.9% [5] - 弘阳地产前8月合约销售金额35.06亿元同比减少42.2% 8月单月销售金额2.99亿元同比减少48.5% [5] - 融信中国前8月合约销售额27亿元同比下降46.4% 8月单月合约销售额1.3亿元同比下降87.9% [5] 资本运作与投资 - 建设银行旗下建信金租拟向建信航运航空增资30亿元 [3] - 兴证国际附属认购总额1.74亿港元的基金参与份额 [4] - 康龙化成股东信中康成减持计划实施完毕累计减持2667.29万股 [6] - 中国石油化工股份注销6762.4万股已回购股份 [6] 研发进展 - 恒瑞医药RSS0393软膏获批开展临床试验针对特应性皮炎 [4] - 恒瑞医药HRS-4729注射液获批开展临床试验为GLP-1R/GIPR/GCGR三激动剂 [4] 股份回购 - 汇丰控股斥资约2亿港元回购201万股回购价98.75-100.3港元 [5] - 美的集团斥资约2584.9万港元回购31万股回购价83.3-83.5港元 [5] - 恒生银行斥资约2379.9万港元回购21万股回购价112.9-113.7港元 [5] - 美高梅中国斥资约1568.7万港元回购100万股回购价15.58-15.97港元 [5]

核心销售表现 - 2025年8月单月合约物业销售金额183.30亿元人民币 同比下降0.7% [1] - 2025年8月单月销售面积88.85万平方米 同比上升27.7% [1] - 2025年1月至8月累计合约销售金额1503.31亿元人民币 同比下降16.5% [1] - 2025年1月至8月累计销售面积666.85万平方米 同比下降0.2% [1] 土地储备动态 - 2025年8月公司及附属公司未收购任何地块 [1] - 中海宏洋集团在广东省惠州市收购地块 权益建筑面积17.95万平方米 [1] - 相关土地收购权益土地出让金6.22亿元人民币 [1] 未来销售预期 - 截至2025年8月31日已认购物业销售金额53.63亿元人民币 [1] - 预期已认购物业将在未来数月内转化为合约销售 [1]