行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

项目背景与意义 - "好房子"首次写入政府工作报告 头部房企积极响应 中海地产推出萬吉玖序作为行业典范项目[1] - 项目位于北京酒仙桥板块 原为上世纪50年代电子工业基地 现通过城市更新焕发活力 形成"科技+艺术"产业格局 带动商业与住宅开发[3] - 项目围绕"安全 舒适 绿色 智慧"四大核心要素升级居住体验 成为城市更新典范之作[5] 技术方案与产品特性 - 大金中央空气系统以"分域而适 因人而怡"为理念 搭载AI智慧眼功能的黑奢3D气流室内机实现3D立体环绕柔风 全屋气流均匀覆盖[7] - 系统可感知人体热源位置 智能切换直吹和避人吹模式 厨房与卫浴空间配备专用空调 满足不同功能需求与体感偏好[7] - 业主通过智慧中控屏便捷控制温控调节与模式切换 实现全屋空气环境按需调节[7] - 大金作为全球知名空气解决方案企业 业务覆盖175个国家和地区 拥有空调 冷媒及压缩机全产业链研发生产能力[9] 合作模式与行业影响 - 大金与中海为强强联合 基于对"好房子"本质的共鸣 去年9月已在中国建筑科技展联合打造"好房子"样板房[9] - 中建集团构建"六好体系"标准化框架（好集成 好设计 好建造 好建材 好运维 好标准） 大金作为核心合作伙伴将空气解决方案深度融入系统生态[11] - 合作实现从样板间探索到标杆项目落地的闭环 大金空气方案从"基础配置"升维至"核心体验"[11] - 合作体现对新时代人居需求的深刻洞察 为行业提供可复制的范例[11]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

核心观点 - 公司被指控在精装修楼盘交付中存在欺诈行为 具体表现为部分楼层以毛坯房状态交付且未在合同中披露[1][3] - 公司涉嫌不实宣传和合同欺诈 导致购房者无法按时入住并需承担额外租房费用[3] - 公司在沟通中敷衍推诿 并向市场监管部门提供不实信息否认存在毛坯房情况[3] 项目交付问题 - 北京中海中信城4期项目于2025年交房时 5层及以上至11层（共13层）以毛坯房状态交付 未按精装修标准执行[3] - 仅1层至4层的8户完成装修 装修覆盖范围存在显著差异[3] - 购房者需在未来两年内承受大规模集体装修带来的材料污染和噪声污染[3] 合同与信息披露 - 开发商在合同中未提及分层装修差异 未明确告知不利因素[3] - 涉嫌隐瞒关键交付信息 导致购房者无法实现及时入住[3] 客户沟通与投诉处理 - 公司对购房者多次沟通采取敷衍推诿态度[3] - 公司向市场监管部门否认存在毛坯房情况 被指公然撒谎[3] 市场影响与消费者警示 - 事件涉及购房者毕生积蓄 对行业诚信度产生负面冲击[4] - 消费者被建议谨慎对待中信城五期项目购房决策[4]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

政策背景与市场目标 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 并强调多管齐下释放改善性需求 [1] - 江苏部分城市如苏州已优化公积金政策并取消限售以配合政策导向 [1] 2025年1-8月江苏房企销售业绩 - TOP20房企销售金额门槛为34.39亿元 销售面积门槛为14.22万㎡ [3] - 招商蛇口以88.25亿元销售额位居金额榜首位 华发股份82.14亿元及绿城中国77.39亿元紧随其后 [2][3] - 销售面积前三为招商蛇口34.08万㎡ 保利发展32.17万㎡及新城控股29.07万㎡ [2][3] - TOP4房企销售业绩均超70亿元和26万㎡ [3] 江苏本土房企表现 - 本土房企TOP20销售金额门槛17.70亿元 销售面积门槛7.44万㎡ [5] - 金基地产以52.66亿元居本土销售额榜首 新城控股以29.07万㎡居销售面积榜首 [4][5] - TOP8本土房企销售业绩均超27亿元和11万㎡ [5] 本土国有房企专项排名 - 本土国有房企TOP10销售金额门槛20.41亿元 销售面积门槛7.89万㎡ [6] - 苏州恒泰以45.05亿元销售额居国有房企金额榜首位 华建地产以16.05万㎡居面积榜首位 [6] - 南京南部新城30.56亿元和梁城美景29.83亿元分列金额榜第二、三名 [6] 土地市场数据 - 全省1-8月成交涉宅用地425宗 成交规划建面2625.74万㎡ 楼面均价6484元/㎡ [7] - 8月单月成交涉宅用地85宗 成交建面494.56万㎡ 楼面均价6517元/㎡ [7] - 南京和南通为省内土地供应及成交主力 苏州以12187元/㎡楼面价领跑全省 [9] - 南京土地出让金428.32亿元居省内首位 [9] 重点城市土地成交案例 - 南通8月6日6宗宅地全部底价成交 总成交金额22.198亿元 [11] - 苏州高新区宅地由苏州高新区新振建设以4.452亿元底价竞得 楼面价12500元/㎡ [11] - 南京鼓楼区宅地由金基控股以3.40亿元竞得 楼面价12119元/㎡ [11] - 南京8月15日两宗宅地由南京地铁和电建地产分获 总成交7.23亿元 [11] - 南通海门两宗宅地8月27日以8.03亿元底价成交 楼面价约3370元/㎡ [12] 市场展望 - 政策支持力度有望加大 市场对美联储9月降息预期升温 国内货币政策空间或进一步打开 [13] - 房企预计在"金九银十"期间加快核心城市推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [13]

巡展活动概况 - 深圳住建局和盐田区政府指导的"活力深圳·宜居未来"商品房全国巡展于9月12-15日在哈尔滨、沈阳、长春举办 吸引超10000人次到场参观 累计3347人次留电登记 房地产项目现场登记意向客户376组 [1] - 活动通过政企协同和文化赋能方式展示深圳宜居城市形象 助力跨区域住房消费提质扩容 抖音及视频号等平台话题热度持续攀升 [1] 政策支持与市场反应 - 活动紧扣深圳9月5日出台的房地产调控优化政策 设置政策解读专区和金融对接服务平台 提供从购房到贷款的一站式服务 [3] - 分区限购优化措施包括：盐田和大鹏两区全面取消限购 罗湖、宝安西乡及龙华等副核心区放宽限制 允许外地居民购置多套住房 [10] - 核心片区（福田、南山和前海）允许符合条件（累计在深纳税100万元、10名在职员工）的企事业单位购置固定资产 [11] - 统一首套和二套房贷利率标准 降低居民购房成本 现场咨询显示政策利好增强外地居民置业信心 [3][11] 参展企业与项目表现 - 华润置地、中海地产、招商蛇口等18家品牌房企携58个深圳优质项目参展 涵盖高端住宅、商务公寓及山海度假物业等多种业态 [5] - 企业推出专项优惠：华润和保利推出特价房源 小梅沙觐海广场特价房和光明云筑专属价格凭借高性价比吸引客户 深铁置业提供到访送旅游活动 深业推出成交送物业费及停车费 [5] - 罗湖区莲塘金岸里和龙华区鹏宸云筑项目因地理位置便利及配套完善 获得东北高净值人群广泛青睐 [5] 区域特色与产品亮点 - 盐田区设立"山海盐田"主题专区 望辰府和鹏瑞半山云璟府凭借独特山海资源成为焦点 彰显"山海连城 宜居宜游"区域特色 [6] - 盐田区作为深圳"后花园"的生态价值与发展潜力受东北客户关注 为资产配置提供新选择 [6] 活动形式与传播效果 - 现场融合岭南文化特色与现代科技体验 包括舞狮表演、粤语金曲、VR沉浸看房及智能机器人互动 多轮抽奖环节提升参与度 [8] - 线上直播带看和政策解读实现线下线上联动 直播累计观看量突破120000人次 短视频平台相关话题播放量超300000次 [8] 行业服务体系构建 - 深圳将依托"i深房"和"住在深圳"等数字化平台 构建覆盖看房、选房、签约及售后服务的全周期异地置业支持体系 [10] - 政策优化重点满足外地居民和企业购房需求 包括分区限购调整和企业购房条件放宽 [10][11]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

核心观点 - 华创证券维持中国海外发展"推荐"评级 给予2025年13倍PE 目标市值2188亿港元 对应股价20港元 预计2025-2027年EPS分别为1.40元、1.38元和1.52元 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 上半年毛利率17.4% 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [1] - 经营性现金流持续为正 期末在手现金1090亿元 占总资产12.1% [3] 销售情况 - 上半年销售面积512万方 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [1] - 合约销售均价23467元/平米 同比下降14.0% [1] - 北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元 其中北京实现合约销售304.5亿元 [1] 土地储备 - 上半年新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度33.4% [1] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市合计占比86% [1] - 土地储备总建筑面积2693万方 权益面积2367万方 [1] 商业运营 - 上半年商业运营收入35.4亿元 与去年同期持平 [2] - 一线城市项目收入占比提升至47% [2] - 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [2] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [2] 债务与融资 - 有息负债规模压降至2275亿元 期内减少141亿元 [3] - 资产负债率53.7% [3] - 平均融资成本2.9% [3] - 分销及行政费用合计占收入比例约3.8% 其中行政费用同比下降16.9% [3] 战略发展 - 延续聚焦一线城市策略 推动"中海好房子Living OS系统"落地 [1] - 北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子陆续上市推售 [1]

核心观点 - 华创证券维持中国海外发展推荐评级 给予2025年13倍PE 目标市值2188亿港元 对应股价20港元 预计2025-2027年EPS分别为1.40元 1.38元 1.52元 [1] 财务表现 - 2025上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 上半年毛利率17.4% 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [1] - 商业运营收入35.4亿元 与去年同期持平 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [2] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [2] 土地储备与投资 - 2025年1-6月新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度33.4% [1] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市占比86% [1] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2367万平方米 [1] 销售表现 - 上半年销售面积512万平方米 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [1] - 合约销售均价23467元/平方米 同比下降14.0% [1] - 北上广深及香港合约销售额556.4亿元 其中北京销售额304.5亿元 [1] 债务与融资 - 有息负债规模2275亿元 期内减少141亿元 资产负债率53.7% [3] - 在手现金1090亿元 占总资产12.1% 经营性现金流持续为正 [3] - 平均融资成本2.9% 分销及行政费用占收入比例3.8% 行政费用同比下降16.9% [3] 业务发展 - 推动"中海好房子Living OS系统"落地 北京萬吉玖序 上海云邸玖章等首批项目上市推售 [1] - 一线城市商业项目收入占比提升至47% 资产质量进一步提升 [2]