上海风貌地块供应方式转变 - 上海风貌地块长期以遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场 但2025年第六批次集中土拍罕见出现2宗风貌地块 显示供应方式多元化趋势[1] - 2023年至今通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共7宗 占市中心同类地块供应数量的27% 整体占比较低但准入门槛相对宽松[5] 2025年第六批次土拍成交情况 - 本次土拍共成交8宗含宅用地 总建筑面积52.31万㎡ 成交金额290.57亿元 平均溢价率22.33% 仅一宗底价成交[2] - 静安区东斯文里地块由中海地产以53.63亿元竞得 楼板价90390元/㎡ 地块含21%商业配比且涉及风貌保护要求[2] - 徐汇区XH-02单元051-11地块经过28轮竞价 由浙江民营企业以12.25亿元摘得 楼面价200257元/㎡刷新全国涉宅用地最高纪录 为纯风貌别墅用地[2] 风貌地块分布与规划特征 - 风貌别墅项目主要分布在黄浦、静安、虹口和杨浦等区域 徐汇区此次推出衡复风貌区住宅用地 增加中心城区高端住宅供应[3] - 招拍挂风貌地块保护用地占比均低于50% 未达风貌保护项目50%以上的要求 且多为高层与风貌住宅或商业混合开发的小体量社区[8] - 7宗招拍挂风貌地块中 仅2宗建筑面积超过2万㎡ 华润外滩瑞府仅含一幢风貌住宅 中海东斯文里地块为风貌商业[8] 房企参与与竞价行为分析 - 招拍挂风貌地块准入门槛宽松 仅对企业诚信资质、竞品质环节装标等设置要求 未对风貌开发经验设硬性条件[5] - 传统房企拿地趋谨慎 徐汇地块因体量小、开发成本高且需配建商业 招商和中海在多轮竞价后选择退出[7] - 2024年6月上海土拍取消限价实施"双高双竞"新机制后 市场表现未明显差异 三幅地块中仅徐汇地块溢价率超20%[7] 不同出让路径比较 - 上海风貌地块出让主要包括公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让及招拍挂三种路径[10] - 协议出让+股权转让要求受让方具备强综合开发能力 目前以央企为主；遴选协议出让对资质和风貌保护经验有明确打分指标 以头部央企和少量国企为主[10] - 公开招拍挂面向全国房企 通过价高者得确定土地成本 多为中低保护要求地块 允许非本地优质企业进入市场[11]