对此，在业内人士看来，基础设施REITs流动性较高、收益相对稳定且安全性较强，具有门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势， 和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求。（南木） 而截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%；74只已上市REITs中，65只实现正收益（占比87.8%），39只涨幅超10%（占比52.7%）。其 中，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%、38.80%，从资产类型看，前两只基础 设施REITs均为消费基础设施类，博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类。 【环球网财经综合报道】9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询价。Wind数据显示，截至9月26 日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态。对于资产类型而言，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。 此外，从国际经验来看，"首发+扩募"双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟 ...

扩募机制优化提效也是通知的一大重点，通知鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资 金购入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业 向国家发展改革委申报新购入项目。 9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询 价......近期，基础设施REITs发行提速。 专家认为，在系列支持政策持续加码、二级市场表现亮眼等因素支撑下，基础设施REITs市场有望 迎来长期稳健发展。 支持政策持续加码 Wind数据显示，截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态。从 资产类型来看，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。 专家认为，国家发展改革委近期发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）常态化申报推荐工作的通知》与商务部等9部门发布的相关政策，进一步聚焦项目类型扩围 扩容，通过优化机制设计拓展了基础设施REITs市场的广度和深度。 一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪 松在接受记者采访时表 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低；本周 REITs 市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至 0.3% - 0.4%，创今年以来新低；三单公募 REITs 于 9 月 23 日注册生效，华夏凯德商业 REIT 于 9 月 29 日上市 [1] 各目录总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，华夏安博仓储物流 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 注册生效，华夏中海商业 REIT 已询价；当前审批流程中，首发已申报 10 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 8 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 6 只 [1][2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，跌幅 0.65%，跑输沪深 300 1.71 个百分点、跑输中证红利 0.39 个百分点；年初至今涨幅 9.97%，跑输沪深 300 5.66 个百分点，跑赢中证红利 12.24 个百分点；分项目属性，产权类 REITs 下跌 0.97%，特许经营权类 REITs 下跌 1.07%；分资产类型，能源、仓储物流、环保水务、园区板块表现占优；分个券，8 只上涨、65 只下跌，中信建投国家电投新能源 REIT、中金联东科创 REIT、中航京能光伏 REIT 涨幅位列前三，易方达深高速 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT、平安宁波交投 REIT 跌幅位列末三 [1][2] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.30%/0.40%，较上周 -11.86/-2.39BP，周内成交量 2.76/1.12 亿份，周环比 -24.24%/-3.64%；数据中心板块活跃度最高 [1][2] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.78%/3.86%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [1][2] 本周要闻和重要公告 - 深交所通过两单公募 REITs 项目，华夏中海商业资产 REIT、华夏安博仓储物流 REIT 近日通过审核；证监会准予中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金注册；部分 REITs 发布运营数据和分红、上市公告 [30][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低，本周REITs市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至0.3% - 0.4%，创下今年以来新低，但国庆节前迎来首发项目注册窗口，三单公募REITs于9月23日注册生效，华夏凯德商业REIT将于9月29日上市[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/9/26，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降12.4% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储物流REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT注册生效，华夏中海商业REIT已询价 [3] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只 [3] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.65% - 本周中证REITs全收益指数收于1064.42点，跌幅0.65%，跑输沪深300 1.71个百分点、跑输中证红利0.39个百分点；年初至今涨幅9.97%，跑输沪深300 5.66个百分点、跑赢中证红利12.24个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.97%，特许经营权类REITs下跌1.07% [3] - 分资产类型来看，能源（-0.24%）、仓储物流（-0.46%）、环保水务（-0.49%）、园区（-0.64%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周8只上涨、65只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）、中航京能光伏REIT（+0.65%）位列前三，易方达深高速REIT（-4.15%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-4.03%）、平安宁波交投REIT（-4.02%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.40%，较上周-11.86/-2.39BP，周内成交量2.76/1.12亿份，周环比-24.24%/-3.64%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.78%/3.86%，仓储物流（5.29%）、交通（4.70%）、园区（4.34%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025/9/22，深交所通过华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT两单公募REITs产品 [35] - 2025/9/23，东北首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金获证监会批准 [35] - 多只REITs发布运营数据、分红、上市等公告 [35][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]

记者丨 唐曜华 编辑丨周炎炎 超100倍甚至200倍的资金抢购，上市首日动不动就涨停！是的，财小圈说的就是 资产界的"当 红炸子鸡"——REITs。 最近REITs吸引了不少投资者关注，一些理财资金也盯上REITs，期望通过REITs打新提高理财 产品收益率，所以这一资产近期才一直被热捧。 什么是REITs呢？ 如果说股票是公司上市，那么REITs就是资产上市。发行人把有稳定收入（比如租金、收费） 的项目资产打包上市，投资者买了REITs就等于通过REITs基金持有这些资产的所有权或经营 权，可以分享这些项目的收益，而且强制要求每年项目90%的可分配收益要分给投资者。 200倍什么概念呢？比如人家只要募集10个亿，结果有2000亿资金来买。机构们在网下"抢"， 咱们个人投资者则可以在网上发行的时候认购。 怎么参与呢？打新前需要到证券公司APP开通REITs交易的权限，大致步骤如下： 1、到APP首页找到"业务办理"或类似功能； 2、找到基础设施基金，或者搜基础设施基金； 3、签署风险揭示书。签署后即办理成功（财小圈已开通基金功能，如果没开通可能还要 先开通基金功能）。 比如租赁类的REITs，就好比大家一起凑 ...

9月23日，深交所网站显示，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称华夏中海商业 REIT）、华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称华夏安博仓储REIT）审核状态均 更新为"注册生效"，注册生效日期为9月22日。其中，华夏安博仓储REIT是目前已上市及申报中的仓储 物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的REITs。此外，中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施 证券投资基金（以下简称沈阳国际软件园公募REITs）也于9月22日获得中国证监会准予注册的批复。 这是东北地区首单成功获批的公募REITs项目。（中国基金报） ...

公募REITs市场扩容 - 三只公募REITs产品于9月22日获批 深交所审核状态更新为注册生效 包括华夏中海商业REIT 华夏安博仓储REIT和沈阳国际软件园公募REITs [1][2] - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中唯一全部资产均位于大湾区的仓储物流类REITs [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [2] 华夏安博仓储REIT产品细节 - 基金合同期限41年 募集份额总额4亿份 [3] - 首发资产为三个优质仓储物流项目 均位于粤港澳大湾区 包括安博广州开发区物流中心 安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [4] - 三处物流资产评估总值约21.71亿元 [4] - 安博是全球领先物流仓储基础设施投资商和运营商 该产品是安博在中国资本市场的首秀 [4] 华夏中海商业REIT产品细节 - 基金合同期限24年 募集份额总额3亿份 [5] - 首发资产为佛山映月湖环宇城 总建筑面积约15.35万平方米 可出租面积约6.39万平方米 [5] - 2020至2024年项目营业收入年均复合增长率达24.75% 近三年租金收缴率均保持在99%以上 [5] 沈阳国际软件园公募REITs产品细节 - 基金合同期限37年 募集份额总额3亿份 [6] - 首发基础设施项目为13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 [9] - 项目运营时间均超过5年 已进入运营稳定期 [9] 行业意义与影响 - 华夏安博仓储REIT获批标志中国公募REITs市场国际化进程取得重要进展 增强资本市场开放性和国际吸引力 [4] - 华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供可复制的"收购-调改-盘活"样本 有助于回笼资金 降低负债 提升资金周转效率 [5] - 沈阳国际软件园公募REITs为区域盘活存量资产 激活数字经济活力树立全新标杆 [10]

核心观点 - 华夏中海商业REIT底层资产佛山映月湖环宇城定位区域级购物中心，22-24年客流量和营业额CAGR达17%/15%，出租率稳定在97%+，专门店租金CAGR为7% [3] - 项目位于广佛中轴核心商圈，3公里覆盖43万人口，5公里辐射80万消费群体，享有立体交通网络和广佛一体化红利 [7][8][14] - 原始权益人中海商业为行业领先运营商，品牌储备超9100家，收购后通过业态调改实现定位升级，推动销售额持续增长 [23][26][27] - 22-25Q1营收CAGR为16%，EBITDA利润率从84%降至64%，仍高于行业均值 [36][39][40] - 预测25/26年分派率4.52%/4.92%，显著高于可比REITs，IRR区间5.52%-6.50% [3][92][96] 资产运营分析 - 项目总建面15.3万方，可租赁面积6.4万方，剩余土地使用年限24年，含539个地下车位和375个屋顶车位 [8] - 收入结构以租赁(65%)和物业管理(24%)为主，零售业态占比45%，餐饮提升至29% [36][37] - 主力店租金55元/平/月，专门店201元/平/月，租售比12%-14%低于区域竞品，预留租金增长空间 [56][62][63] - 25-27年到期租约占比30%/16%/18%，已储备680个品牌应对调改，40%拟换签品牌已确定 [69][70] 财务表现 - 22-25Q1营收1.01/1.12/1.37/0.32亿元，EBITDA 0.85/0.89/0.90/0.21亿元 [36][39] - 毛利率从50%提升至57%，EBITDA利润率84%降至64%，仍高于行业均值58% [39][40] - 预测25年资本化率5.15%-6.15%，高于华夏大悦城(3.9%)和中金绿发(4.43%) [94][95] - 估值区间11.32-13.91亿元，对应招募书评估值-13.9%至+5.8%偏差 [91][92] 区域竞争格局 - 佛山商业存量982万方，禅桂商圈占比22%，未来3年新增供应集中在非核心区域 [18][19] - 映月湖片区无直接竞品，3公里内千灯湖新项目定位差异化，影响有限 [20][21] - 平洲玉器市场(年交易300亿)和汽车4S集群(年销售200亿)提供高消费客群 [13]