智通财经12月19日（编辑 杨斌）REITs的打新热潮逐渐退却，今日出现了2025年首单上市即破发的 REITs项目。业内分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二级市场整体偏弱的影响，另一方 面，REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，使得定价变得充分，一二级市场价差收窄。 华夏安博仓储REIT由国际物流巨头Prologis, L.P.（中文名称"安博公司"）发行，是今年第二单在中国上 市的外资知名REITs项目。在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1 亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。公众发行阶段则是一日售罄，公众认购倍数为17.1 倍。 今日，华夏安博仓储REIT正式上市。不过，开盘时分华夏安博仓储REIT即罕见地跌破了发行价，此后 震荡下跌。最终，华夏安博仓储REIT上市首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌了10.16%。 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑。事实上， 受二级市场持续走弱影响，上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发。 从今年REITs上市后的表现来看，数据中心 ...

报告投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“增持”等具体股票投资评级，其核心内容是对华夏中海商业REIT（180607）作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs进行价值分析，强调其底层资产经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力[1] 报告核心观点 - 华夏中海商业REIT是首单以收购盘活模式落地的消费REITs，底层资产佛山映月湖环宇城经营业绩稳健，展现出强劲的运营韧性和稳定的增长潜力[1] - 该REIT的基金管理人华夏基金基础设施REITs管理经验丰富，原始权益人中国海外发展股东实力雄厚，为长期发展提供支撑[7][8][14] - 底层资产映月湖环宇城区位优势显著，周边竞争格局良好，出租率及租金水平持续提升，现金流表现稳定[33][36][61] - 基础设施项目估值存在显著增值，未来现金流预测显示其具备良好的分派率潜力，且原始权益人拥有丰富的储备项目，为未来扩募提供可能[78][82][83] 根据目录的总结 1 基金情况介绍 - 华夏中海商业REIT于2025年9月22日在深交所正式注册生效，基金管理人为华夏基金管理有限公司，原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司[6] - 基金发售价格为5.281元/份，份额总额3.00亿份，预计募集资金总额15.843亿元（不含相关费用）[3][24] - 战略投资者认购占比70%（其中原始权益人或其关联方占20%），网下发售占比21%，公众投资者认购占比9%[25] 2 基础设施项目所在行业情况 - 行业监管与政策环境积极，消费被定位为经济稳定运行的压舱石，“十四五”规划及2024年中央经济工作会议均强调扩大内需、提振消费[26][27] - 2024年中国社会消费品零售总额达48.79万亿元，同比增长3.48%，居民消费信心不断增强；城镇居民人均可支配收入为54,188元，同比增长4.57%[29] - 购物中心行业呈现整合加速、业态多元化、线上线下融合、科技赋能等发展趋势，行业集中度有望持续提升[32] 3 基础设施项目基本情况 - 底层资产为佛山映月湖环宇城，总建筑面积153,478.85平方米，是处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区重要节点城市佛山的核心商圈[33][35][40] - 项目出租率从2020年收购时的81%提升至2025年3月31日的97.92%，接近满租状态；2021-2024年销售额年均复合增长率约11%[36] - 租户结构分散，前十大租户月租金收入占比均未超过10%；业态组合均衡，零售、餐饮、体验、服务及展销租赁面积占比分别为48.84%、21.36%、14.22%、12.11%和3.47%[56][57][58] - 主要经营指标表现良好：2022-2024年月租金坪效从125.14元/平方米/月提升至154.15元/平方米/月；NOI Margin（扣除资本性支出后）保持在60%以上[61][67][73] 4 基础设施项目估值情况 - 截至2025年3月31日，采用收益法评估的基础设施项目估值为12.90亿元，较账面价值6.04亿元增值6.86亿元，增值率113.67%[78][79] - 评估关键假设包括预测期十年、折现率6.75%、运营净收益长期增长率2.25%等[79][81] - 现金流预测显示，2025年（4-12月）及2026年度年化现金分派率分别为4.77%和5.02%[82][83] 5 募集资金投向和未来扩募潜力 - 项目拟将85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺1号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目等经批准的基础设施项目[3][83] - 原始权益人中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米，自2020年以来管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达22.3%和27.1%，展现出强劲的扩募潜力[3]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

行业整体表现与市场环境 - 2025年国内经济回暖带动消费复苏，推动消费基础设施REITs成为资本市场表现最亮眼的板块之一 [2] - 目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值达418.65亿元 [2] - 前五名消费基础设施REITs的涨幅均超过37% [2] - 中国REITs资本市场规模为2000多亿元人民币，而全球REITs市场规模为2万亿美元，显示国内市场未来有巨大发展潜力 [7] 资产类型与上市动态 - 2025年新增上市五只消费基础设施REITs，资产多元化特征明显，底层资产从传统购物中心扩展到奥特莱斯，发行方从内资扩展到外资 [3] - “扩募”成为规模增长新引擎，政策将扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装 [6] - 华夏华润商业REIT计划通过扩募新购入苏州昆山万象汇项目，有望为行业提供可复制的实践经验 [6] 财务与运营数据 - 2025年三季度消费REITs平均出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，相比2024年的97.68%、99.45%、62.59%呈现稳中有升态势 [3][4] - 华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%，出租率98.73%，租金单价提升至430.07元/平米/月，环比增长2.8% [4] - 以购物中心为核心资产的REITs盈利能力较强，例如华夏华润商业REITs实现营收5.64亿元，中金印力消费REIT实现营收2.54亿元 [5] 二级市场表现与产品收益 - 消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型，易方达华威市场REIT年内涨幅最高达71.36% [4] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅41.06%，华夏大悦城商业REIT年内涨幅35.18%，中金印力消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超30% [4] - 8支消费基础设施REITs的平均年化现金流分派率为4.42%，其中四支产品达到4.0%或以上 [5] 资产运营与竞争力构建 - 未来资产表现差距将主要取决于运营能力，具备强运营能力的管理人旗下的REITs有望获得更高估值溢价 [6] - 奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”模式构建竞争壁垒，例如华夏首创奥莱REIT实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元 [5] - 优化品牌组合和改造底层资产是提升客流与销售额的关键举措，例如成都大悦城引入29家知名首店 [6] 行业发展趋势与转型路径 - REITs市场被视为“绝对的蓝海市场”，有望成为房地产行业转型方向，但目前转型路径尚不够清晰 [2][7] - REITs机制可解决不动产投资端缺乏长期资金的问题，为原资产投资方提供退出路径，实现“投融管退”良性闭环 [9] - 行业建议参考日本、新加坡等海外成熟REITs市场经验，通过创新思维激活企业创新型金融模式 [2][9]

融资概况 - 2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9% [1][2] - 2025年1-10月房地产企业债券融资总额为4882.4亿元，同比增加8.6% [4] - 10月融资结构为信用债融资327.0亿元（占比63.8%），海外债融资28.5亿元（占比5.6%），ABS融资157.0亿元（占比30.6%） [1][2] 融资结构分析 - 10月信用债融资同比增长50.7%，ABS融资同比增长115.8% [1][2] - 1-10月信用债融资2939.8亿元（同比微增3.3%），海外债融资97.2亿元（同比增长45.1%），ABS融资1845.3亿元（同比增长16.7%） [4] - 10月信用债发行以央国企为主，招商蛇口、中海、保利发展等发行总额超30亿元 [4] 融资成本与期限 - 10月债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点 [1][2][6] - 信用债平均利率为2.36%，海外债平均利率为3.3%，ABS平均利率为2.82% [6] - 10月信用债平均发行年限为3.98年，较上月延长0.33年，滨江、卓越发行债券期限分别为2年期和5年期 [4] 资产证券化（ABS/REITs）动态 - 10月ABS发行规模157.0亿元，类REITs是规模最大的一类产品，占比达36.8% [5] - 华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市，底层资产佛山映月湖环宇城出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98% [5] - 华润、招商、金茂、印力、大悦城等房企均已在国内实现公募REITs发行 [5] 企业融资与资本市场动态 - 10月招商蛇口发行金额最高达45亿元，苏高新融资成本最低为1.84% [7] - 多家房企披露新增融资，如华侨城集团发行20亿超短期融资券，大悦城地产签署1.5亿美元定期贷款授信 [8][10] - 融创、花样年境外债重组方案获75%以上债权人通过，旭辉、碧桂园继续推进境外债重组 [8][10] 债务重组与公司重大事件 - 金科股份获重整投资人提供2.5亿借款，并完成董事会换届选举 [8][10] - 南国置业拟向控股股东出售地产开发及租赁主业资产 [8][10] - 华夏幸福截至9月底债务重组金额1926.69亿元，未能偿还240.07亿元 [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 随着三季报发布，本周REITs板块走势和业绩表现相关，业绩韧性较强的保障房、生态环保、消费周度涨幅位居前列，REITs全周换手率随新项目上市有所提升 [1] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、+0.5%，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300 [1] - 截至2025年10月31日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高100BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为210BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年10月31日，中证REITs（收盘）指数收盘价为814.90点，整周涨跌幅为-0.1%，表现弱于中证全债指数（+0.3%）和中证转债指数（+0.8%），强于沪深300指数（-0.4%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+17.9%）>中证转债（+17.0%）>中证REITs（+3.2%）>中证全债（+0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为5.5%，波动率为7.4%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [13] - REITs总市值在10月31日上升至2206亿元，较上周增加27亿元；全周日均换手率为0.64%，较前一周上升0.12个百分点 [2][13] - 多数板块收涨，新型基础设施、市政设施、消费基础设施涨幅靠前，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据REIT（+4.09%）、中金印力消费基础设施REIT（+3.85%） [3][18][22] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.0% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏中海商业REIT（10371万元）、华夏基金华润有巢REIT（1233万元）、华夏华润商业REIT（1089万元） [3][25] 一级市场发行 - 从年初起截至2025年10月31日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已申报阶段1只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品12只 [27] 估值跟踪 - REITs既有债性，又有股性，截至10月31日，公募REITs年化现金分派率均值为6.4%，可通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为41.8%，P/FFO为45.3，IRR为3.5%，年化派息率为3.1% [30] - 截至2025年10月31日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高100BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为210BP [32] 行业要闻 - 10月31日，华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市，作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs，为商业地产行业转型提供了范本，发售阶段基金网下询价倍数超374倍，比例配售前认购金额累计近1600亿元 [4][38] - 本周REITs三季报发布，2025年三季度REITs整体营收33.5亿元，同比下滑5%，保障房、生态环保、消费、交通、仓储物流、产业园、能源三季度营收同比变化分别为15%、10%、4%、-3%、-4%、-8%、-17% [4][38]

产品上市与市场反应 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）于10月31日登陆深交所，投资者可在二级市场直接买卖 [1] - 基金发售阶段获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元 [1] 产品结构与资产特色 - 基金首发资产为映月湖环宇城，是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目 [1] - 映月湖环宇城隶属于中海"环宇城"产品线，已进入成熟运营阶段，经营效益良好 [1] - 项目具备持续成长潜力，2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%和4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产开发与不动产运营领域的龙头企业，旗下中海商业发展历经13年 [2] - 中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT的上市进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力 [2] - REITs平台与企业长期发展战略高度契合，可盘活存量资产、拓宽融资渠道 [2] - 回收资金将用于新商业项目开发，未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，增强可持续发展能力 [2]

产品上市与市场表现 - 华夏中海商业REIT于10月31日在深交所上市，基金代码180607，为消费REITs二级市场带来扩容 [1] - 基金发售获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元，显示强劲市场需求 [1] 产品结构与核心资产 - 基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，底层资产为映月湖环宇城购物中心 [1] - 映月湖环宇城是消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目，隶属于中海“环宇城”产品线，已进入成熟运营阶段 [1] - 项目经营效益良好，具备持续成长潜力，预测2025年4月至12月年化净现金流分派率为4.00%，2026年为4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产与不动产运营龙头，旗下中海商业发展13年，在管商业资产总规模超1000万平方米 [2] - 中海商业资产涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园，具备全业态专业化运营和生态协同价值围合优势 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富，为资产稳健运营和持有人利益提供助力 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT上市为普通投资者提供参与商业地产投资的高效工具，并丰富境内公募REITs资产类型 [2] - REITs平台有助于公司盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发 [2] - 公司未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，依托丰富的可扩募资产储备做强REITs平台，增强可持续发展能力 [2]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][4][62] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [4][62] 市场动态与发行情况 - 华夏中海商业REIT公布发售结果，比例配售前总认购金额达1593.3亿元，相当于拟募集规模15.843亿元的100.5倍，刷新消费REITs认购纪录 [5][13] - 该基金网下发售获374.72倍认购，对应1066.21亿元；公众发售获361.9倍认购，对应516亿元；战略配售2.1亿份，金额11.09亿元 [5][13] - 广州市人民政府办公厅印发方案，支持符合条件的消费、文化旅游领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [5][13] - 当前共有12只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [7][58] 市场表现回顾 - 2025年第43周，中证REITs（收盘）指数为816.04，同比上涨5.63%，环比上涨0.16%；2024年年初至今累计上涨7.88% [4][6][15] - 同期，中证REITs全收益指数为1045.13，同比上涨11.93%，环比上涨0.16%；2024年年初至今累计上涨21.28% [4][6][20] - 本周REITs市场成交量达6.3亿份，同比增长37.86%；成交额达27.19亿元，同比增长53.96%；区间换手率为2.59% [4][6][26] - 近30日数据显示，REITs市场成交总量为31.41亿份，同比下降30.14%；成交总额为142.3282亿元，同比下降29.7%；平均区间换手率为0.44%，同比下降24.45% [31] 细分板块表现 - 2025年第43周，各板块REITs一周涨跌幅如下：保障房+0.32%、环保+0.53%、高速公路+0.51%、产业园区-0.40%、仓储物流+0.26%、能源+0.24%、消费类-0.04% [4][6][36] - 同期，各板块REITs一月涨跌幅如下：保障房-4.30%、环保-3.98%、高速公路-3.59%、产业园区-2.38%、仓储物流-1.51%、能源-2.88%、消费类-4.02% [4][6][36] - 本周涨幅靠前的具体REITs基金为：浙商沪杭甬REIT（+3.23%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（+2.42%）、华夏北京保障房REIT（+2.11%） [54] - 本周跌幅靠前的具体REITs基金为：建信中关村REIT（-2.42%）、中金山东高速REIT（-2.40%）、东吴苏园产业REIT（-2.32%） [54]

公募基金发行与市场热度 - 嘉实成长共享混合基金于10月24日提前结束募集，募集规模约30亿元，是近期规模最大的主动权益基金之一 [2] - 华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有混合FOF于10月23日成为“一日结募”基金，首发募集超过50亿元，约55亿元，是今年以来第五只“日光基”FOF产品 [3] - 中欧价值领航混合基金于10月21日成为“日光基”，仅发售一天募集近20亿元 [9] - 公募定增市场回暖，2025年以来认购总金额超315亿元，较2024年同期增长50%以上 [9][10] 公募基金业绩与规模变动 - 永赢科技智选基金年内收益近195%，其三季度规模增长近10倍，单季度利润达47亿元 [4] - 长城医药产业精选基金三季度规模增长近60% [4] - 中欧数字经济基金规模从二季度末的15.27亿元增至三季度末的130.21亿元，单季度增长近8倍，小幅减仓AI基础设施并增配智能机器人及端侧AI [14] 私募基金行业动态 - 截至2025年10月22日，百亿私募数量达到100家，较9月底新增4家，其中量化私募有46家，主观私募有44家 [5][6] - 宏观策略私募产品前三季度平均收益率为24.54%，8月和9月表现尤为突出 [20] 交易所交易基金市场 - 截至2025年9月底，沪市ETF共760只，总市值40003.11亿元，较上期增加7.65%；深市ETF共555只，总市值16255.16亿元 [15] - 上证基金指数10月24日收报7152.31点涨0.25%，LOF基金价格指数收报9147.72点涨1.44%，ETF基金价格指数收报1842.25点涨1.48% [9] 不动产投资信托基金发行 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元 [12] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购金额超444亿元，两只公募REITs合计吸引资金超2000亿元 [12] 券商与投资者情绪 - 2025年9月证券类App活跃人数约1.75亿人，环比增长0.74%，同比增长9.73%，刷新年内单月最高纪录 [10][11] - 券商App中，有2家券商App月活超过1000万人，11家券商月活突破600万人，华泰证券涨乐财富通、国泰海通君弘、平安证券位列前三 [11] 不良资产转让市场 - 杭银消费金融公司转让个人消费金融不良贷款资产包，未偿还本息合计19.74亿元，起拍价格7000万元，转让折扣仅为0.35折 [7] 行业会议与投资策略 - 第六届1024资管科技开发者大会于2025年10月17日在上海举办，主题为“人工智能+，从产业AI到金融AI”，汇聚300余位嘉宾探讨AI技术在资管行业应用 [16] - 多家基金公司四季度投资策略看好科技成长方向，招商基金对后市偏谨慎，认为市场估值吸引力下降，上涨需更多政策或基本面支撑 [17]